Produits annexes du crédit immobilier : le forcing des banques

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Décrocher un prêt immobilier est un parcours du combattant et souvent, la banque force la main de l’emprunteur pour qu’il prenne d’autres produits afin de lui accorder le financement de son projet immobilier. Quels sont ces produits fréquemment imposés ? Est-ce légal ?

Les produits que la banque cherche à imposer

Pour convaincre le banquier de vous octroyer le prêt immobilier, une solvabilité sans faille, un apport personnel conséquent, des revenus confortables et un projet de qualité ne suffisent pas toujours. L’offre de prêt relève du bon vouloir de la banque, et même si vous êtes parfaitement solvable, vous n’avez aucune garantie d’obtenir le financement de votre projet.

Le professionnel joue de sa position dominante et va chercher à placer d’autres produits pour vous capter sur le long terme et optimiser sa rentabilité. C’est de bonne guerre, distribuer des crédits est un acte commercial, certes, régi par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), mais la banque peut vous refuser le crédit si vous ne vous soumettez pas à ses conditions.

Voici les produits ou conditions qui peuvent subordonner l’offre de crédit immobilier.

La domiciliation des revenus

Après de longues années de flou entretenu par une réglementation pour le moins imprécise, la domiciliation bancaire est renvoyée à la négociation commerciale (loi Pacte de mai 2019). Dès lors qu’elle conditionne l’octroi du crédit, elle doit être précisée dans le contrat de crédit et faire l’objet d’un avantage personnalisé et chiffré, indiqué dans une clause spécifique. Il s’agit le plus souvent d’un taux d’intérêts préférentiel.

Il s’avère pourtant difficile pour l’emprunteur d’en mesurer l’avantage financier puisque les taux d’emprunt ne sont pas publics et se négocient au cas par cas.

La domiciliation des revenus est un enjeu important pour la banque. En domiciliant vos revenus et salaires assimilés dans tel établissement, vous devenez un client actif dont on connaît le niveau de rémunération, le train de vie, la capacité d’épargne, autant d’éléments qui vont permettre de vous proposer des produits de placement et des assurances, ainsi que des services payants.

L’offre de prêt doit mentionner les frais bancaires d’ouverture et de tenue de compte engendrés par la domiciliation. Ces frais sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui prend en compte l’ensemble des dépenses liées à l’obtention du crédit.

L’assurance habitation

Nouveau logement, nouvelle assurance habitation. Une logique commerciale imparable, puisque la MRH ou multirisques habitation est un produit incontournable, que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur. La banque va tenter de vous faire comprendre que la souscription à son assurance habitation est une condition obligatoire pour obtenir le prêt. Que nenni ! Vous avez le choix.

Si vous acceptez la MRH bancaire par crainte de ne pas décrocher le financement, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps. Après une année de souscription, vous pouvez résilier le contrat à tout moment, sans devoir respecter la date d’anniversaire. Sachez par ailleurs que le nouvel assureur peut effectuer toutes les démarches à votre place pour qu’il y ait concordance des dates entre les deux contrats.

Les parts sociales

Les banques mutualistes comme le Crédit Agricole, la Caisse d’Épargne et le Crédit Mutuel demandent systématiquement que leurs clients emprunteurs souscrivent à des parts sociales ; ces derniers deviennent alors sociétaires et détenteurs d’un produit financier difficile à revendre, et qui comporte un risque de perte en capital.

Vous avez le droit de dire non à cette pratique largement répandue, mais la banque mutualiste a aussi le choix de dénier un accord commercial avec un client qui refuse ses parts sociales. Pour inciter l’emprunteur à devenir sociétaire, elle met en avant le principe de solidarité, le droit de vote, la participation aux réunions de sociétaires, et la rémunération annuelle sous forme de dividendes ou d’intérêts.

Assurance de prêt immobilier : le forcing des banques interdit

Il est un produit sur lequel la banque exerce une grosse pression : l’assurance emprunteur. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, l’assurance reste un préalable à l’obtention du crédit pour sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). La banque est en pole position pour proposer son assurance maison, quitte à faire croire à l’emprunteur que la souscription à cette offre ne souffre aucune alternative.

Non seulement la loi vous permet de choisir librement votre assurance emprunteur (loi Lagarde de septembre 2010), mais elle vous donne le droit d’en changer à tout moment en cours de prêt (loi Lemoine). Si vous sentez que votre financement dépend de la souscription à l’assurance groupe bancaire, signez ! Vous profiterez dans la foulée de la loi Lemoine qui vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, sans engagement minimum ni date d’échéance à respecter. 

Pourquoi une telle insistance des banques à souscrire leur assurance emprunteur ? Le produit génère entre 8 et 10 milliards d’euros de cotisations annuelles, et environ 80% de cette manne tombe dans la poche des prêteurs. Grâce à la délégation du contrat, vous pouvez réduire de 60% le coût de l’assurance de prêt et économiser des milliers d’euros sur la durée de votre crédit.

La loi Lemoine 2022 a été adoptée, parce que la délégation peine à s’exercer lors de la demande de prêt. Le rapport du Comité Consultatif du Secteur Financier publié la semaine dernière nous indique un bond de +80% de changements de contrat grâce à la loi Lemoine pour ce produit tout sauf annexe, puisqu’il conditionne l’obtention du crédit immobilier.

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Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

Dans un contexte de crise de l’immobilier et du logement, certaines régions se montrent particulièrement généreuses. C’est le cas de la Corse qui propose une aide plus que substantielle à la primo-accession : jusqu’à 31 000€ ! Derrière ce beau coup de pouce, la volonté de lutter contre les difficultés d’accès au logement, mais aussi de combattre les phénomènes de spéculation et de dépossession, tout en revitalisant les petites communes de l’intérieur de l’île. Voyons le périmètre de ce dispositif baptisé « Una casa per tutti, una casa per ognunu », soit « une maison pour tous, une maison pour chacun ». Dispositif de soutien pour la primo-accession en Corse Vous êtes déjà installé en Corse, que vous soyez corse d’origine ou pas, et vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? La région peut vous aider à financer votre projet immobilier sous réserve de remplir les conditions suivantes : Vous résidez en Corse depuis au moins 3 ans et votre foyer comprend au moins deux personnes (sauf dérogation dans les communes de moins de 3 000 habitants où l’aide peut être attribuée à une personne vivant seule). Vous avez le statut de primo-accédant. Le logement convoité se situe dans les lotissements communaux ou communes d'Ajaccio et de Bastia dans le périmètre du dispositif Action Cœur de Ville et Quartier Prioritaire de la Ville (QPV), ou partout ailleurs en Corse pour l’acquisition de biens construits avant 1960 en centre ancien ou hameaux de villes ou villages. Le coût du projet va de 150 000€ minimum à 280 000€ maximum (jusqu’à 350 000€ à Ajaccio et Bastia). Le projet est financé au moins à 80% par un crédit immobilier. Vous vous engagez à occuper le bien pendant au moins 10 ans (clause anti-spéculative). Sous conditions de ressources, vous pouvez bénéficier d’un taux de subvention de 10%, soit une aide financière comprise entre 15 000€ et 28 000€. Si la commune compte moins de 350 habitants, une prime de 3 000€ vient compléter cet apport gracieux, qui grimpe donc à 31 000€. Les dépenses subventionnables concernent le coût d’acquisition et des travaux liés à la création d’une résidence principale. Il peut donc s’agir d’un bien neuf déjà construit ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) comme d'un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Sont exclues toutes les opérations immobilières pour lesquelles un prêt bancaire a déjà été débloqué. Immobilier en Corse : entre spéculation et difficultés d’accession à la propriété Ce dispositif d’aide à la primo-accession n’est pas nouveau. La Collectivité Territoriale de Corse l’a mis en place en 2011 pour accompagner les primo-accédants dans l’achat de leur résidence principale. Pour éviter tout effet d’aubaine et de spéculation, le bénéficiaire de la subvention s’engage à occuper le logement pendant une durée minimale de 10 ans et à avertir la CTC en cas de revente dans cette période. Dans ce cas, l’aide doit être remboursée au prorata des années où le bien a été occupé par le bénéficiaire de l’aide.  La Corse est marquée par une forte décorrélation entre le niveau des prix des logements et celui des revenus. Cette aide a été adoptée par la région pour lutter contre ce décalage, en particulier dans les centres-villes de Bastia et d’Ajaccio, mais aussi dans les villages et hameaux qui représentent deux tiers des communes de Corse. Voici quelques chiffres qui illustrent le particularisme du marché immobilier corse et rendent compte de la nécessité d’un plan d’action : Entre 2006 et 2019, le coût du logement a augmenté de +68%, contre +36% dans l’hexagone. Sur ce même intervalle, le coût du foncier a progressé quatre fois plus vite : +138% en Corse, contre +64% dans l’hexagone. Un Corse sur cinq vit sous le seuil de pauvreté. L’offre de logement social locatif est de 10%, contre une moyenne française de 17%. Ajoutons que les inégalités territoriales sont très importantes entre le littoral et l’intérieur de l’île, et que les résidences secondaires représentent en moyenne plus de 28% du parc de logements (moyenne nationale de 10%). Des zones entières du territoire corse sont frappées par une forte exclusion de l’accès au foncier et au logement. La crainte de la CTC est que le phénomène s’étende à l’ensemble de l’île. La subvention destinée aux primo-accédants est une première réponse apportée pour renforcer et garantir l’accès au logement et au foncier au plus grand nombre sur tout le territoire corse, dans les zones où sévit la spéculation comme dans celles qui sont désertifiées, dans un contexte de hausse excessive des prix immobiliers et de taux de pauvreté plus élevé qu’ailleurs. D’autres régions de France ont mis en place des aides locales favorisant l’accession. Cliquez sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour savoir si votre collectivité accorde un coup de pouce financier aux ménages souhaitant devenir propriétaires de leur logement.

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Mutuelle senior : comment obtenir un devis gratuit ?

À partir de 55 ans, vous pouvez souscrire une mutuelle senior. Le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Difficile de faire le tri entre le bon grain et l'ivraie. Le choix d’une mutuelle senior est pourtant essentiel pour bénéficier d’une couverture adaptée à vos besoins au meilleur prix. Magnolia.fr vous explique la procédure à suivre pour obtenir gratuitement plusieurs devis de mutuelle senior. Obtenir un devis de mutuelle senior Commencez par analyser vos besoins de santé. Une mutuelle efficace doit être adaptée au profil de l’assuré et lui proposer une couverture parfaitement en adéquation avec ses besoins pour éviter de payer pour des garanties inutiles et pour minimiser les restes à charge. Une mutuelle senior ne contient pas de garantie maternité ni de prestation d’orthodontie pour enfant. Rendez-vous en ligne via un comparateur de mutuelle senior où vous indiquez le niveau souhaité pour chaque type de garantie (hospitalisation, médecine de ville, optique, dentaire). Vous cliquez alors sur la proposition d’assurance qui vous convient afin de recevoir un devis qui va détailler les garanties et leur niveau sous forme de tableau, avec des exemples chiffrés de remboursement. Et bien entendu, ne vous contentez pas d'un seul devis. Le coût moyen d’une mutuelle senior Le paramètre financier est central dans le choix d’une complémentaire santé. Hormis les salariés du secteur privé couverts par une mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée à 50% par l’employeur, le reste de la population (jeune actif, étudiant, personne en recherche d’emploi, retraité) doit assumer l’intégralité de sa cotisation de mutuelle individuelle. Si l’âge n’est pas le seul critère pris en compte dans le calcul du coût d’une mutuelle santé, les seniors sont ceux qui paient le plus lourd tribut en raison des risques liés à l’âge. Quand le tarif d’une mutuelle étudiant débute autour de 10€ par mois, celui d’une mutuelle senior oscille entre 70€ et plus de 120€ par mois selon le niveau des garanties. L’organisme de complémentaire santé va également prendre en compte le lieu de résidence de l’assuré et le régime social dont il dépend. Dans certaines zones géographiques, les praticiens sont coutumiers des dépassements d’honoraires, plus qu’ailleurs où les médecins exercent davantage en secteur 1 (tarifs conventionnés). Les assurés couverts par le régime Alsace-Moselle sont pour leur part mieux indemnisés, d’où le moindre intérêt d’une mutuelle. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior À chaque âge, ses besoins de santé. Les seniors ont des besoins supérieurs au reste de la population, ce qui implique d’opter a minima pour les garanties essentielles : l’hospitalisation la médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses) les soins d’optique les soins bucco-dentaires l’audiologie. Ces trois derniers postes de soins sont mal remboursés par l’Assurance maladie. Ils génèrent des restes à charge importants qui peuvent grever votre budget. Optez pour un remboursement qui va au-delà de 100% du tarif conventionné, car celui-ci est bien en-deçà de la dépense engagée. Sachez toutefois que vous pouvez accéder à des équipements de qualité sans reste à charge grâce au dispositif 100% Santé : vos lunettes de correction (verres et monture), vos prothèses dentaires (couronnes, bridges et dentiers) et vos aides auditives sont prises en charge à 100% par la Sécu et la mutuelle responsable, si le produit est sélectionné dans le premier panier. Les services annexes d’une mutuelle senior Les mutuelles pour retraités ou seniors vont plus loin que les garanties de base. Elles incluent généralement, même pour un devis d’entrée de gamme, des prestations annexes et de confort : le remboursement des médecines douces : acupuncture, chiropraxie, ostéopathie, homéopathie, naturopathie… chaque mutuelle définit les médecines alternatives faisant l’objet d’une prise en charge. Cette dernière est comprise dans le forfait prévention qui contient aussi les vaccins et les actes de dépistage. Selon le contrat, le remboursement est exprimé par une somme annuelle, conditionnée ou non à un nombre de séances par an. les services d’assistance : portage des repas et des médicaments en cas d’immobilisation à domicile, aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, mais aussi prévention, assistance téléphonique et recherche d’un établissement de santé l’accès à un réseau de soins en optique, dentaire et auditif, ce qui vous permet de bénéficier de tarifs préférentiels. Pour trouver la mutuelle senior qui répond à vos exigences en termes de garanties et de budget, vous devez au préalable comparer les devis. À garanties de même niveau, le delta peut aller jusqu’à 300€ par an.

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Crédit immobilier : les maladies qui impactent le coût de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est une protection indispensable dans le cadre d’un crédit immobilier. Son coût est significatif et déterminé en grande partie en fonction du profil de l’emprunteur. En présence de problèmes de santé, ce coût s’alourdit. Rappel de vos devoirs en tant qu’assuré et de vos droits si vous êtes touché par la maladie.  Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi. Exigée par la banque pour accorder le financement d’un projet immobilier, elle entre en jeu sous réserve que le sinistre soit couvert par les garanties, à hauteur de la quotité souscrite. L’assurance représente en moyenne entre 20% et 40% du coût d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Ce taux peut grimper à 1% du capital emprunté selon l’âge et les risques de santé. La réglementation vous permet de mieux maîtriser ce coût en vous autorisant à choisir librement le contrat d’assurance. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation qui permet de souscrire une assurance externe plus compétitive que l’offre bancaire. Mettez les contrats en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs devis du marché et sélectionner la formule qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque. Assurance emprunteur et questionnaire de santé Le formulaire de souscription à l’assurance de prêt immobilier va renseigner l’assureur, à savoir la banque ou le prestataire externe, sur votre situation financière et professionnelle, votre âge et votre historique de santé. Sur la base des informations fournies, l’assureur est en mesure d’évaluer les risques à couvrir, et de déterminer le niveau des garanties requises et leur tarification. Les éléments à déclarer Le questionnaire de santé est le document clef lors de la souscription. Vous y indiquez votre âge, votre poids, votre taille, votre hygiène de vie (fumeur ou non fumeur, pratique sportive), votre activité professionnelle, mais aussi toutes informations importantes relatives à votre santé : le ou les traitements suivis l’existence d’une maladie ou d’un handicap (diabète, cholestérol, hypertension, etc.) la présence d’une maladie de longue durée (ALD prise en charge à 100% par l’Assurance maladie) les interventions chirurgicales et séjours à l’hôpital (passés et programmés) les arrêts de travail de plus de trois mois au cours des cinq dernières années. En fonction des réponses, l’assureur pourra demander des examens complémentaires : bilan de santé, visite médicale, analyses de sang, imagerie médicale, test d’effort, ECG, test cotinine si fumeur. Le questionnaire de santé doit être rempli en toute bonne foi, sans omettre aucun élément faisant l’objet d’une entrée. Si les informations sont fausses, inexactes ou manquantes, l’assureur estime que vous avez manqué à votre devoir d’honnêteté et peut décider de frapper le contrat d’assurance de nullité (article L113-8 du code des assurances). Le mensonge en assurance emprunteur est lourd de conséquences pour votre crédit immobilier (suppression de la couverture, demande de remboursement immédiat de la part de la banque, amendes). En cas de risques accrus de santé, vous pouvez faire valoir la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs facilite l’accès à l’assurance et au crédit aux personnes qui ne peuvent être couvertes à des conditions standards en raison de leur passif de santé. En fonction de la maladie, de l’ancienneté du diagnostic et des marqueurs biologiques, il est possible de souscrire une assurance de prêt immobilier sans surprime ou avec une surprime plafonnée, assortie ou non d’exclusion de garantie. Les éléments à ne pas déclarer Vous limitez vos réponses aux questions posées. Inutile d’en rajouter au risque que cela joue en votre défaveur. Les questions ne sont pas ouvertes mais très précises, et permettent à l’assureur de déterminer le niveau des garanties et la prime correspondant. Vous n’avez pas à déclarer les 3 types d’informations suivantes : certains traitements médicaux : contraceptif, traitement saisonnier contre la grippe les opérations dites courantes : appendicite, végétations, amygdales, dents de sagesse, hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviations de la cloison nasale les cancers de plus de 5 ans : le principe du droit à l’oubli s’applique pour les cancers en rémission depuis au moins 5 ans, ainsi que pour l’hépatite virale C conformément aux dispositions de la loi Lemoine 2022. Les maladies exclues des garanties L’assureur se réserve la possibilité d’exclure des garanties les risques liés à une pathologie précise. Si vous avez déclaré un problème cardiaque, l’assurance ne jouera pas si un arrêt de travail lié à ce problème survient durant la vie du prêt. En général, toute pathologie antérieure à la signature du contrat est exclue de la couverture, sauf option de rachat d’exclusion moyennant une surprime. Il vous appartient d’accepter ou non cette opportunité de renforcer votre protection et d’être indemnisé en cas d’arrêt maladie ou d’invalidité en lien avec la pathologie concernée. La majorité des contrats individuels, contrairement aux contrats groupe bancaires, proposent le rachat des maladies non objectivables, c’est-à-dire les maladies qui peuvent altérer votre capacité à travailler mais qui sont difficilement quantifiables par les médecins car dites subjectives. Sont concernées les pathologies du dos (sciatique, lombalgie, hernie, discale, cervicalgie) et certaines maladies psychiques (dépression, fibromyalgie, fatigue chronique, burn out, troubles de l’alimentation). Certains contrats conditionnent le rachat d’exclusion d’une MNO à un nombre de jours d’hospitalisation. Accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé La loi Lemoine adoptée en 2022 a renforcé les droits des emprunteurs en améliorant le dispositif du droit à l’oubli (voir plus haut), et en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée n’excède pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour un emprunt en couple avec quotité d’assurance de 50% sur chaque tête). Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Quels que soient vos antécédents de santé, si votre situation respecte ces deux conditions, vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé. L’assureur a par ailleurs interdiction de rechercher une quelconque information relative à votre santé. Changer d’assurance pour être mieux couvert La loi Lemoine a également introduit la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Vous n’avez plus à attendre une date d’échéance pour résilier le contrat en cours et le substituer par une offre concurrente à garanties au moins équivalentes. L’opportunité vous est donnée de faire des économies sur l’assurance emprunteur, mais aussi de renforcer votre protection. Si vous estimez que le contrat initial présente des lacunes quant au niveau des garanties, optez pour une formule plus couvrante après avoir comparé les offres en ligne.