Décrocher un prêt immobilier est un parcours du combattant et souvent, la banque force la main de l’emprunteur pour qu’il prenne d’autres produits afin de lui accorder le financement de son projet immobilier. Quels sont ces produits fréquemment imposés ? Est-ce légal ?
Les produits que la banque cherche à imposer
Pour convaincre le banquier de vous octroyer le prêt immobilier, une solvabilité sans faille, un apport personnel conséquent, des revenus confortables et un projet de qualité ne suffisent pas toujours. L’offre de prêt relève du bon vouloir de la banque, et même si vous êtes parfaitement solvable, vous n’avez aucune garantie d’obtenir le financement de votre projet.
Le professionnel joue de sa position dominante et va chercher à placer d’autres produits pour vous capter sur le long terme et optimiser sa rentabilité. C’est de bonne guerre, distribuer des crédits est un acte commercial, certes, régi par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), mais la banque peut vous refuser le crédit si vous ne vous soumettez pas à ses conditions.
Voici les produits ou conditions qui peuvent subordonner l’offre de crédit immobilier.
La domiciliation des revenus
Après de longues années de flou entretenu par une réglementation pour le moins imprécise, la domiciliation bancaire est renvoyée à la négociation commerciale (loi Pacte de mai 2019). Dès lors qu’elle conditionne l’octroi du crédit, elle doit être précisée dans le contrat de crédit et faire l’objet d’un avantage personnalisé et chiffré, indiqué dans une clause spécifique. Il s’agit le plus souvent d’un taux d’intérêts préférentiel.
Il s’avère pourtant difficile pour l’emprunteur d’en mesurer l’avantage financier puisque les taux d’emprunt ne sont pas publics et se négocient au cas par cas.
La domiciliation des revenus est un enjeu important pour la banque. En domiciliant vos revenus et salaires assimilés dans tel établissement, vous devenez un client actif dont on connaît le niveau de rémunération, le train de vie, la capacité d’épargne, autant d’éléments qui vont permettre de vous proposer des produits de placement et des assurances, ainsi que des services payants.
L’offre de prêt doit mentionner les frais bancaires d’ouverture et de tenue de compte engendrés par la domiciliation. Ces frais sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui prend en compte l’ensemble des dépenses liées à l’obtention du crédit.
L’assurance habitation
Nouveau logement, nouvelle assurance habitation. Une logique commerciale imparable, puisque la MRH ou multirisques habitation est un produit incontournable, que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur. La banque va tenter de vous faire comprendre que la souscription à son assurance habitation est une condition obligatoire pour obtenir le prêt. Que nenni ! Vous avez le choix.
Si vous acceptez la MRH bancaire par crainte de ne pas décrocher le financement, vous pouvez vous rattraper dans un deuxième temps. Après une année de souscription, vous pouvez résilier le contrat à tout moment, sans devoir respecter la date d’anniversaire. Sachez par ailleurs que le nouvel assureur peut effectuer toutes les démarches à votre place pour qu’il y ait concordance des dates entre les deux contrats.
Les parts sociales
Les banques mutualistes comme le Crédit Agricole, la Caisse d’Épargne et le Crédit Mutuel demandent systématiquement que leurs clients emprunteurs souscrivent à des parts sociales ; ces derniers deviennent alors sociétaires et détenteurs d’un produit financier difficile à revendre, et qui comporte un risque de perte en capital.
Vous avez le droit de dire non à cette pratique largement répandue, mais la banque mutualiste a aussi le choix de dénier un accord commercial avec un client qui refuse ses parts sociales. Pour inciter l’emprunteur à devenir sociétaire, elle met en avant le principe de solidarité, le droit de vote, la participation aux réunions de sociétaires, et la rémunération annuelle sous forme de dividendes ou d’intérêts.
Assurance de prêt immobilier : le forcing des banques interdit
Il est un produit sur lequel la banque exerce une grosse pression : l’assurance emprunteur. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, l’assurance reste un préalable à l’obtention du crédit pour sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). La banque est en pole position pour proposer son assurance maison, quitte à faire croire à l’emprunteur que la souscription à cette offre ne souffre aucune alternative.
Non seulement la loi vous permet de choisir librement votre assurance emprunteur (loi Lagarde de septembre 2010), mais elle vous donne le droit d’en changer à tout moment en cours de prêt (loi Lemoine). Si vous sentez que votre financement dépend de la souscription à l’assurance groupe bancaire, signez ! Vous profiterez dans la foulée de la loi Lemoine qui vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, sans engagement minimum ni date d’échéance à respecter.
Pourquoi une telle insistance des banques à souscrire leur assurance emprunteur ? Le produit génère entre 8 et 10 milliards d’euros de cotisations annuelles, et environ 80% de cette manne tombe dans la poche des prêteurs. Grâce à la délégation du contrat, vous pouvez réduire de 60% le coût de l’assurance de prêt et économiser des milliers d’euros sur la durée de votre crédit.
La loi Lemoine 2022 a été adoptée, parce que la délégation peine à s’exercer lors de la demande de prêt. Le rapport du Comité Consultatif du Secteur Financier publié la semaine dernière nous indique un bond de +80% de changements de contrat grâce à la loi Lemoine pour ce produit tout sauf annexe, puisqu’il conditionne l’obtention du crédit immobilier.
