Prêt immobilier : quotité d’assurance n'est pas droit de propriété

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En cas d’emprunt à deux pour l’achat d’un bien immobilier, chacun est couvert par une assurance emprunteur. Une quotité d’assurance sur chaque tête est alors définie lors de la souscription. Elle ne doit pas être confondue avec la quotité d’acquisition qui fixe le droit de propriété de chacun des acquéreurs. Explications.

Définition de la quotité d’assurance emprunteur

Si vous empruntez seul pour acquérir un logement, l’assurance qui intervient en cas de défaillance de votre part (décès, invalidité et incapacité de travail) couvre obligatoirement l’intégralité de la somme prêtée. Si vous décédez en cours de prêt, l’assurance rembourse la banque à hauteur du capital restant dû. En cas d’emprunt à deux, la question des quotités se pose.

Lors de la souscription à l’assurance de prêt immobilier, vous devez faire le choix d’une quotité d’assurance, c’est-à-dire la part de capital à garantir par l’assureur pour chaque emprunteur. La quotité fixe le niveau de protection de chaque assuré. L’emprunt doit être couvert au moins à 100% de son montant. Vous pouvez aller jusqu’à 200%, soit 100% sur chaque tête pour une protection optimale.

Le bon choix de la quotité d’assurance de prêt

Il n’existe pas de répartition idéale de la quotité. Celle-ci doit être définie en fonction du projet et du profil de chacun. Une quotité à 100% sur chaque tête signifie que le coût de l’assurance est doublé. Cette répartition optimise votre protection dans toutes les situations, mais elle coûte cher.

Si vous investissez dans un bien locatif, une quotité à 50/50 peut suffire, car les loyers perçus permettent de compenser les conséquences financières d’un coup dur et le bien peut être revendu le cas échéant. Il en est de même pour une résidence secondaire qui peut elle aussi être revendue.

Pour l’achat de la résidence principale, un logement dont on ne peut se passer, la répartition est plus complexe et se fera en fonction des risques incarnés par chacun et de ses revenus. Ainsi, le co-emprunteur disposant du plus gros salaire pourra payer la cotisation la plus élevée en se couvrant à 70% et l’autre à 30%. Si le premier décède, le second aura à sa charge les 30% du capital restant dû, l’assurance remboursant les 70% à la banque.

Il convient de s’interroger sur divers paramètres pour déterminer la répartition la plus équitable et la plus favorable pour les deux emprunteurs :

les revenus de chacun
la capacité de remboursement du conjoint survivant en cas de décès
les risques liés à l’âge, l’état de santé et la profession
la nature de l’achat immobilier.

Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour vous aider à sélectionner le contrat qui convient à votre situation, assorti d’une quotité qui protège au mieux chaque emprunteur.

Distinction entre quotité d’assurance et quotité d’acquisition

Comme indiqué plus haut, la quotité fixe la part de capital couvert par l’assurance pour chaque emprunteur. Elle n’a rien à voir avec la quotité d’acquisition qui détermine le droit de propriété de chacun. Même si l’assurance prend en charge l’intégralité du capital restant dû en cas de décès d’un co-emprunteur, l’emprunteur survivant reste propriétaire à hauteur des parts définies dans l’acte notarié.

Lors de la signature de l’acte de vente, les pourcentages d’acquisition sont clairement définis ; à défaut, la propriété est partagée en deux équitablement, soit 50/50.

Dans le cadre d’un achat immobilier à deux, l’acte notarié va stipuler la quotité d’acquisition qui peut être déterminée en fonction de l’apport personnel de chacun. L’apport est la somme dont dispose l’emprunteur pour diminuer le montant du crédit ; il peut notamment servir à régler les frais de notaire, les frais de dossier ou/et la garantie (hypothèque ou caution).

Exemple :

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale au prix de vente de 300 000€. L’un de vous peut financer à hauteur de 12% grâce à un apport personnel de 40 000€. Le montant du prêt nécessaire pour financer l’achat est donc de 260 000€. L’assurance emprunteur vous couvre de manière équilibrée à 70% de ce montant sur chaque tête.

La quotité d’acquisition de celui qui dispose d’un apport personnel est calculée ainsi :

((40 000 + (260 000/2)) / 300 000 x 100 = 56,66%

En cas de revente du bien ou de séparation, l’emprunteur concerné récupère ce ratio de 56,66%.

La répartition du droit de propriété peut être de 50/50, quel que soit le niveau d’apport personnel de chacun. Il est vivement conseillé de déclarer l’origine des fonds chez le notaire. En cas de revente, chacun récupère son apport personnel à l’euro près et la plus-value éventuelle à la revente est partagée à parts égales. En cas de séparation, l’un peut racheter la part de l’autre, soit 50%, déduction faite de son apport personnel.

Acheter un bien immobilier à deux nécessite de faire des choix éclairés pour protéger chacun équitablement et éviter les litiges en cas de conflit. Le notaire est un expert du droit immobilier et du droit de la famille, et vous conseillera au mieux de vos intérêts.

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Changement d’assurance emprunteur : optimiser tarifs et garanties

Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur a la possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite. Le processus est simplifié et les obligations des banques ont été renforcées. Ce droit au changement à tout moment est porteur de grosses économies. Il permet aussi de rehausser sa protection en relevant le niveau des garanties. Voici en détail les 2 avantages de la loi Lemoine sur la substitution d’assurance emprunteur. Libre choix de l’assurance emprunteur tout au long du crédit immobilier L’assurance emprunteur est un élément indispensable pour obtenir un crédit immobilier. La banque l’exige pour sécuriser les sommes en jeu au cas où l’emprunteur est victime d’un aléa de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). La pression des banques La loi Lagarde instaurée en 2010 autorise de choisir librement le contrat d’assurance de prêt et de refuser la proposition bancaire si la formule alternative présente un niveau de garantie au moins équivalent. C’est le principe de délégation d’assurance. La mise en concurrence des offres via un comparateur d’assurance de prêt immobilier permet d’accéder gratuitement à des devis et de sélectionner le contrat qui correspond à ses besoins et aux exigences de la banque en matière de couverture minimum. À garanties équivalentes, une assurance externe individuelle est jusqu’à trois fois moins chère que l’offre groupe bancaire. Pourtant, peu d’emprunteurs peuvent mettre en œuvre leur droit au libre choix du contrat d’assurance lors de la demande de financement : plus de 80% souscrivent à l’assurance de la banque, focalisés sur le taux nominal et victimes de la pression du prêteur. La loi Lemoine leur offre une deuxième chance de payer le juste prix. Changer d’assurance de prêt avec la loi Lemoine Adoptée en février 2022 et entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et le 1er septembre pour les contrats en stock, la loi Lemoine bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en donnant l’opportunité à tous les emprunteurs de mieux maîtriser le coût de cette dépense imposée. Auparavant, il fallait se réclamer de la loi Hamon ou de l’amendement Bourquin selon l’antériorité du contrat pour pouvoir en changer dans le respect de la date d’échéance. Désormais, à tout moment et sans frais, chacun peut dénoncer le contrat en cours et le substituer par une offre à garanties au moins équivalentes. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez résilier l’assurance bancaire payée au prix fort et la remplacer par une formule externe plus compétitive. Après avoir sélectionné le nouveau contrat via un comparateur en ligne, vous finalisez la souscription avec l’aide d’un courtier : cet expert peut se charger de toutes les démarches administratives de résiliation/substitution auprès des différents prestataires. La loi Lemoine a par ailleurs renforcé les obligations faites aux banques : Toute demande de substitution d’assurance doit recevoir une réponse dans les 10 jours ouvrés. En cas d’acceptation, l’avenant au contrat est rédigé gratuitement dans ce même délai. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive et sur un document unique. Le refus ne peut porter que sur la non-équivalence de niveau de garanties. La banque doit informer chaque année son client emprunteur de son droit au changement d’assurance de prêt sur un support durable (courrier, email, information sur l’espace client sur site en ligne). Pour toute banque manquant à son devoir d’information, la loi prévoit une amende pouvant aller jusqu’à 3 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale Accéder à des tarifs compétitifs avec la loi Lemoine Dans le prolongement des différents dispositifs antérieurs visant à promouvoir la liberté de choisir une assurance de prêt autre que celle proposée par la banque, la loi Lemoine simplifie le changement de contrat afin que chacun puisse accéder plus facilement à des offres compétitives. Dans un contexte de taux d’intérêts élevés, l’assurance représente un levier d’économies essentiel. Si vous n’avez pu négocier le contrat lors de votre demande de financement, vous pouvez le faire quand vous le jugez opportun. Il est toujours intéressant de questionner son assurance emprunteur et de la mettre en parallèle avec les offres du moment. Selon le rapport du CCSF portant sur le bilan de la loi Lemoine, les économies potentielles se chiffrent entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement. Chez Magnolia.fr, pour les milliers d’emprunteurs qui nous ont fait confiance depuis l’entrée en application de la loi Lemoine, le changement d’assurance de prêt a généré un gain moyen de 20 000€. Consultez quelques exemples d’économies potentielles grâce au changement d’assurance de prêt immobilier via notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2024. Plus tôt vous engagez la démarche, plus élevé sera le gain : le coût de l’assurance est en effet calculé sur le capital restant dû. Rehausser le niveau de garantie Le changement d’assurance emprunteur ne doit pas se faire uniquement sur le critère financier. S’il ne vous est pas possible de choisir les garanties de votre assurance de prêt immobilier, vous pouvez en revanche améliorer la couverture. Il revient à la banque de définir les garanties nécessaires à l’octroi du prêt au regard des risques que vous incarnez (âge, état de santé, profession, fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport dangereux). La fiche standardisée d’information remise au moment de la demande de prêt détaille ces garanties et leur niveau. Vous pouvez aller au-delà si vous estimez que votre protection et celle de vos ayants droit doivent être renforcées. Les assurances alternatives contiennent généralement l’option rachat d’exclusion de garanties de certains risques. Si vous souffrez d’une affection dorso-vertébrale ou d’un trouble psychique, vous êtes indemnisé en cas de survenance de ce risque couvert grâce à cette clause. Certains sports dangereux pratiqués régulièrement peuvent également faire l’objet d’un rachat d’exclusion de garantie moyennant une surprime. En changeant d’assurance emprunteur, vous avez aussi la possibilité de modifier les quotités. Si vous empruntez à deux, la couverture d’assurance est répartie sur deux têtes, de manière équitable ou inégale selon le profil de chacun, l’addition des deux quotités étant au moins égale à 100% de la somme empruntée. En cas d’évolution de situation (nouvel emploi, héritage, maladie, etc.), le changement d’assurance va permettre d’ajuster les quotités et d’optimiser la protection de chacun.La loi Lemoine offre une plus grande flexibilité pour souscrire une assurance de prêt compétitive qui correspond aux exigences de la banque et aux besoins réels de l’emprunteur.

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Mutuelle senior ou mutuelle entreprise : quel contrat choisir pour la retraite ?

La complémentaire santé représente une part importante dans le budget des ménages, a fortiori quand on est senior. Le montant des cotisations progresse avec l’âge en raison, principalement, de l’accroissement des besoins de santé. Il est tentant de conserver sa mutuelle entreprise si l’on était salarié. La réglementation l’autorise mais cette option se révèle très souvent coûteuse et mal adaptée comparativement à une mutuelle spécifiquement dédiée aux seniors. Explications. Conserver sa mutuelle entreprise à la retraite Conformément à la loi Evin de 1989 qui a instauré la portabilité des droits à la mutuelle santé, les salariés qui partent à la retraite ont la possibilité de rester couverts par la mutuelle collective de leur entreprise. Ce dispositif concerne également le régime de prévoyance éventuellement souscrit par l’entreprise pour ses employés. Les personnes licenciées (sauf faute lourde) ou placées en invalidité ont elles aussi le droit de bénéficier de la portabilité. La portabilité de la mutuelle entreprise Pour y avoir droit en tant que retraité, vous devez avoir souscrit à la mutuelle entreprise jusqu’à la fin de votre contrat de travail. Il vous faut en faire la demande par écrit à l’organisme de santé complémentaire dans les 6 mois qui suivent la fin du contrat de travail. L’organisme est obligé d’accepter et ne peut ni imposer de questionnaire médical ni de délai de carence. Vous êtes alors couvert immédiatement, mais votre changement de statut, de salarié à retraité, entraîne plusieurs conséquences : La mutuelle doit maintenir les garanties, même si votre situation a évolué. La mutuelle peut refuser de couvrir vos ayants droit (enfants à charge, conjoint). Vous assumez l’intégralité de la cotisation, qui était jusqu’alors prise en charge au moins à 50% par votre employeur. La première année, la cotisation de la mutuelle individuelle est exactement la même que celle des assurés salariés (cotisation salariale + cotisation employeur). La deuxième année, la mutuelle peut augmenter ses tarifs de 25%. La troisième année, les tarifs peuvent subir une hausse de 50% et à partir de la quatrième année, les tarifs sont libres. Garanties inadaptées L’aspect tarifaire est central, car les seniors subissent généralement une perte de revenus lors du passage à la retraite. Or, cette catégorie de population est celle qui paie le plus cher sa couverture santé complémentaire. Second écueil, les garanties restent les mêmes sans prise en compte de l’évolution des besoins de santé. Si le contrat collectif contenait une garantie maternité et des prestations orthodontie enfant, elles sont maintenues en dépit de leur inutilité. Toutes ces raisons plaident pour une formule individuelle choisie librement au regard des besoins réels et du budget qu’on est en capacité de consacrer. Une mutuelle senior adaptée à ses besoins Le marché de la complémentaire santé est segmenté. Pour chaque profil d’assuré, correspond une mutuelle adaptée à sa tranche d’âge et à ses besoins. La mutuelle entreprise présente un niveau de prestations choisi par l’employeur et destiné à couvrir l’ensemble des salariés, indépendamment des spécifiés de chacun. Les formules individuelles sont conçues pour répondre aux besoins de la clientèle concernée, offrant la possibilité de moduler le niveau de chaque garantie. La mise en concurrence s’impose pour trouver le contrat idoine qui satisfasse à vos exigences en termes de protection et de budget. Comparez les offres en ligne via un outil dédié, simple, rapide et gratuit qui vous donne accès à plusieurs devis de mutuelle santé. Entre deux contrats à garanties équivalentes, la différence tarifaire peut aller jusqu’à 300€ par an. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior Analysez vos besoins de santé avant d’entamer la recherche d’une mutuelle senior. Certaines garanties sont indispensables après 55 ans : hospitalisation : au-delà du remboursement des soins, pensez aux frais de confort (chambre individuelle, lit accompagnant, télévision, etc.) médecine de ville : consultations, pharmacie, imagerie et analyses médicales optique dentaire aides auditives. Tous ces postes sont synonymes de restes à charge importants, car le remboursement de la part de l’Assurance maladie n’est que partiel voire très minime. Pensez également aux dépassements d’honoraires si vous consultez régulièrement des médecins qui exercent en secteur 2 (tarifs libres). Une mutuelle qui rembourse 250% de la BRSS prend en charge 2,5 fois la base de remboursement de la Sécurité Sociale, c'est-à-dire le tarif conventionné. À 100% de la BRSS, vous n’êtes remboursé que du ticket modérateur, soit la différence entre le tarif opposable et la prise en charge du régime général. Les prestations annexes d’une mutuelle senior En fonction de vos besoins et de votre budget, vous pouvez ajouter des garanties optionnelles : médecines douces : pédicure, ostéopathe, acupuncteur, chiropracteur, naturopathe, … la prestation peut être exprimée en forfait annuel, assorti ou non d’un nombre de séances par an. Attention à bien vérifier les thérapies ouvrant droit à une prise en charge. forfait prévention : vaccins, dépistages, bilan de santé chirurgie réfractive des yeux : la Sécu ne rembourse rien. Les mutuelles seniors les plus généreuses proposent un forfait supérieur à 500€ par œil. implants dentaires : non remboursés par la Sécu car considérés comme soins hors nomenclature, ils font l’objet d’une prise en charge partielle par la mutuelle sur présentation d’un devis détaillé. cures thermales : prise en charge du ticket modérateur pour les cures prescrites, avec ou sans forfait additionnel pouvant aller jusqu’à 600€ par an. Au-delà du niveau de remboursement, soyez vigilant quant aux services annexes de la mutuelle senior : délai de remboursement, réseau de soins, assistance en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile (aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, portage des repas et des médicaments), assistance téléphone 24h/24, tiers payant, aide juridique, aide à la recherche d’un établissement de santé. Le coût d’une mutuelle senior Selon les calculs de l’association UFC-Que Choisir, la hausse des tarifs 2024 de mutuelle santé est historique : elle oscille entre +10% et +30% selon les organismes et le type de contrat, les seniors étant ceux qui subissent la plus forte inflation. Alors que les difficultés d’accès à la mutuelle senior font actuellement débat au Sénat, la seule option est de faire jouer la concurrence. En fonction du niveau de garantie, un retraité doit débourser en moyenne 90€ par mois. Les tarifs débutent autour de 30€ par mois pour une formule de base et peuvent aller jusqu’à 200€/mois pour une couverture haut de gamme avec renfort sur toutes les garanties. Plus vous êtes âgé, plus élevée sera la cotisation. Optez toujours pour une mutuelle responsable, car elle présente un panier de soins minimum réglementé et applique la réforme 100% Santé qui supprime les restes à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires (couronnes, bridges, dentiers, hors implants) et les aides auditives. Et si vos moyens financiers sont modestes, vous êtes sans doute éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) : ce dispositif unique vous donne accès à une mutuelle gratuite ou avec une participation forfaitaire minime ne pouvant excéder 30€ par mois et par personne. La CSS est une mutuelle de qualité qui répond au cahier des charges des contrats responsables. Dernière information importante : vous pouvez résilier votre mutuelle à tout moment après un an d’engagement. Vous n’êtes plus tenu par la reconduction tacite si vous manquez la date d’échéance pour résilier le contrat en cours. L’opportunité vous est donnée de faire le tour du marché et de vérifier si votre mutuelle reste compétitive et adaptée à vos besoins de santé.

Accès à la mutuelle senior : débat au Sénat sur les difficultés des retraités

Les seniors sont les premières victimes de l’augmentation des tarifs de mutuelle santé. Ils paient leur contrat individuel au prix fort, et pour certains, la charge financière est trop lourde pour s’offrir une couverture adéquate. Plusieurs associations et représentants des retraités ont été récemment auditionnés par le Sénat afin d’alerter l'État sur la situation des seniors modestes, dont certains ne sont pas éligibles à la Complémentaire Santé Solidaire. En attendant des décisions concrètes, la seule option est de mettre les mutuelles en concurrence et de comparer les offres. Prix des mutuelles senior : jusqu’à +30% en 2024 Les tarifs de la mutuelle santé ont enregistré une hausse historique jusqu’à 30% en 2024. Selon l’association UFC-Que Choisir, en première ligne pour la défense des consommateurs, les augmentations de tarifs sur les complémentaires santé sont comprises entre +10% et +30%, les seniors étant ceux qui paient le plus lourd tribut. Une mutuelle senior coûtant au bas mot 100€ par mois par assuré, une progression de 30% équivaut pour un couple de retraités à débourser 60€ de plus par mois, soit 720€ pour l’année. La pression financière de la complémentaire santé n’est pas un fait récent. Chaque année, les tarifs augmentent à cause de la progression endémique des dépenses de santé (environ +3% par an), mais aussi d’autres facteurs qui viennent pénaliser l’équilibre économique des organismes complémentaires et les obligent à compenser en rehaussant les cotisations : transfert de charge, à l’image des frais dentaires qui sont désormais remboursés par la Sécurité Sociale au taux de 60% contre 70% avant octobre 2023 déploiement du dispositif 100% Santé qui supprime les restes à charge sur les frais dentaires (prothèses), optiques (lunettes de vue, verres et montures) et auditifs après intervention de la Sécu et des mutuelles responsables mise en œuvre de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé qui rend les contrats plus volatiles. Il faut ajouter le contexte inflationniste en 2022 et 2023 qui a renchéri tous les coûts, ainsi que l’augmentation liée à l’âge qui pénalise les assurés seniors (entre +2% et +3% chaque année) et les frais de gestion qui atteignent en moyenne 20% du montant d'une cotisation. Le Sénat s’inquiète pour les retraités modestes La Chambre haute du Parlement prend à cœur cette situation. Une mission d’information sénatoriale à l’initiative des sénateurs RDPI (Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants) s'intéresse à l’impact de la hausse des tarifs de mutuelle santé en 2024 sur le pouvoir d’achat des Français. La crainte est un affaiblissement du niveau de couverture complémentaire des assurés à revenus modestes et d’un renoncement aux soins. Contrairement aux salariés couverts par la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée au moins à 50% par l’employeur, les seniors doivent assumer seuls le financement de leur complémentaire santé, de même que les étudiants et les personnes au chômage (hors dispositif loi Evin sur la portabilité des droits à la mutuelle santé). Dans la foulée de l’UFC-Que Choisir, plusieurs représentants d’organismes de complémentaire santé et associations de retraités ont été auditionnés par le Sénat courant mars et avril pour mettre à plat la situation vécue par les seniors et s’interroger sur le système global de prise en charge. Les difficultés des retraités dans l’accès une mutuelle seraient notamment dus à la généralisation de la complémentaire santé qui a rendu obligatoire la couverture complémentaire pour tous les salariés du secteur privé depuis janvier 2016. Le risque est désormais mutualisé entre les seuls retraités selon la Fédération nationale de la Mutualité Française, qui dénonce par ailleurs la promesse non tenue de l’État d’une répartition des aides fiscales entre les actifs bénéficiaires des contrats collectifs et les autres. Les organismes engrangent peu ou pas de bénéfices sur les contrats collectifs, contrairement aux contrats individuels des seniors où ils peuvent se rattraper. Une situation inadmissible où le déficit du collectif serait compensé grâce aux marges sur l’individuel. Dominique Libault, le président du Haut Conseil au financement de la protection sociale, plaide pour « un équilibre sur les deux parties » via de « nouveaux éléments de solidarité ». Taux de recours à la CSS insuffisant Les assurés les plus modestes peuvent bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), un dispositif unique qui remplace la CMU-C et l’ACS depuis fin 2019. Il permet d’accéder à une mutuelle à titre gratuit ou moyennant une participation forfaitaire minime selon l'âge et les revenus. À partir de 70 ans, les assurés éligibles à la CSS paient au maximum 30€ par mois. Selon les derniers chiffres de l’Assurance maladie, plus de 7,3 millions de personnes profitent de la CSS, mais 3 millions d’assurés qui y ont droit ne la réclament pas. Près d’une personne sur deux ignore qu’elle est éligible à la CSS. Si les plafonds de revenus pour en bénéficier ont été relevés le 1er avril dernier, l’effet de seuil exclut les personnes dont les revenus excèdent ces plafonds à la marge. Pour certains seniors, l’effort financier pour se doter d’une mutuelle santé peut dépasser 10% du revenu disponible. Les seniors dépourvus d’aide de l’État n’ont qu’une solution pour minimiser la dépense et maîtriser leurs restes à charge : comparer les mutuelles santé et sélectionner l’offre la plus compétitive en adéquation avec leur budget et leurs besoins. En quelques clics, il est possible d'obtenir un ou plusieurs devis gratuits de mutuelle senior et d’économiser jusqu’à 300€ par an sur le contrat actuel, à garanties équivalentes.

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