Prêt immo & chômage partiel: remboursement difficile

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Si vous êtes toujours en chômage partiel, les règles évoluent à partir du 1er juillet. Le dispositif est moins généreux avec les salariés, et cette nouvelle perte de salaire va entraîner des difficultés de remboursement pour ceux qui détiennent des crédits, a fortiori un prêt immobilier. Que faire pour continuer à assumer les mensualités et éviter la déchéance du terme ? La garantie perte d'emploi de l'assurance de prêt peut-elle entrer en jeu ?

Diminution de l'allocation de chômage partiel au 1er juillet 2021

À compter de ce jour, 1er juillet 2021, les salariés bénéficiaires de l'allocation de chômage partiel ne toucheront plus que 60% de leur salaire brut soit 72% de leur salaire net. Depuis les premières ordonnances du 25 mars 2020, s'est mis en place un dispositif qui permet d'assurer un revenu minimum aux salariés : jusqu’au 30 juin 2021, l'indemnité était à hauteur de 70% du salaire brut soit 84% du salaire net.

Pour les salariés des secteurs les plus touchés par la crise économique et sanitaire (tourisme, hôtellerie-restauration, sport, culture), il n'y a aucun changement : ils continueront de percevoir une indemnité égale à 84% du salaire net jusqu'au 31 août 2021 (70% du salaire brut). Il est prévu que leur allocation soit abaissée au 1er septembre à 72% de leur salaire net (60% du salaire brut).

Une dernière catégorie de salariés est concernée par la baisse des prestations de chômage partiel, mais plus tardivement : les employés des entreprises qui accueillent du public et qui font l'objet d'une fermeture administrative, ainsi que ceux qui dépendent d'une entreprise victime d'une forte baisse du chiffre d'affaires en raison des restrictions territoriales (confinement local par exemple). À partir du 1er novembre 2021, ils ne percevront plus que 60% de leur salaire brut, comme les autres salariés en chômage partiel.

Difficultés de remboursement d'un crédit immobilier

L'activité partielle a un impact important sur le remboursement du ou des crédits souscrits par les ménages. La perte de salaire entraîne un déséquilibre du budget et met en péril leur engagement d'assumer leurs dettes. Que faire pour éviter que la banque ne prononce la déchéance du terme d'un crédit immobilier et ne réclame le remboursement immédiat du solde du prêt ?

Que dit la loi ?

Selon les termes de l'article L.312-39 du Code de la consommation, «En cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu'à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent les intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, le prêteur peut demander à l'emprunteur défaillant une indemnité qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat et sans préjudice de l'application de l'article 1231-5 du code civil, est fixée suivant un barème déterminé par décret».

Malgré le contexte exceptionnel de crise économique, aucun emprunteur ne peut être exonéré de l'exécution de ses obligations vis-à-vis du prêteur. Dès lors que la banque a envoyé une lettre de mise en demeure, elle peut exiger le paiement intégral de la créance. Si le ministre de l'Économie Bruno Le Maire a précisé en février 2020 que la pandémie était un cas de force majeure permettant aux entreprises en grandes difficultés de bénéficier de mesures de suspension ou de report de leurs échéances de crédit, il n'existe rien de tel pour les particuliers.

Report ou modulation des mensualités

Si vous êtes au chômage partiel depuis plusieurs mois, vous avez sans aucun doute déjà pris contact avec votre conseiller bancaire pour aménager l'échéancier de votre crédit immobilier, lui expliquant que la situation d'urgence sanitaire vous prive de revenus suffisants pour faire face à vos obligations. Un autre cas de figure plus heureux voudrait que le dispositif de maintien partiel de votre salaire vous ait permis d'honorer vos mensualités sans avoir recours à une renégociation des conditions de remboursement. Mais la baisse de l'indemnité de chômage partiel vous met cette fois en difficulté.

Contactez sans tarder votre banque pour envisager une solution rapide afin d'éviter qu'elle ne mette fin au contrat de prêt. Il est possible dans certains cas de modifier ou reporter les échéances du crédit. La plupart des contrats contiennent une clause de modularité qui permet d'abaisser la mensualité dans la limite d'un allongement de la durée du prêt de 2 ans. Cette clause peut être activée au bout de 12 ou 24 mois de remboursement.

Une solution plus radicale est de reporter le paiement des mensualités de manière partielle ou totale durant une certaine période (entre un à douze mois, en une ou plusieurs fois). En cas de report partiel, vous remboursez uniquement les intérêts d'emprunt et la prime d'assurance emprunteur. Si le report est total, seule l'assurance doit être payée chaque mois.

Que les mensualités soient modulées ou reportées, l'allongement de la durée va générer des intérêts supplémentaires qui vont augmenter le coût final du crédit. La modulation est toutefois moins coûteuse que le report.

Quid de la garantie perte d'emploi

Si vous avez souscrit à une garantie perte d'emploi, c'est malheureusement peine perdue pour en profiter. Cette garantie est prévue pour couvrir uniquement le licenciement économique d'un salarié en CDI. La démission, la rupture conventionnelle, la fin d'un CDD et le chômage partiel ne sont pas des risques couverts par cette garantie.

La garantie perte d'emploi aurait de toute façon été d'un faible secours car elle ne peut être activée qu'après un délai de carence de six mois en moyenne et d'un délai de franchise minimum de trois mois durant lequel aucune prestation ne peut être versée. L'indemnisation est par ailleurs partielle (entre 30% et 80% de la mensualité) sur une période n'excédant jamais 18 mois consécutifs.

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Mieux assurer les profils dits “sensibles” En 2026, les assureurs spécialisés vont continuer de développer des produits adaptés pour : les seniors les personnes atteintes de pathologies stabilisées les métiers à risques les travailleurs indépendants. Grâce au droit à l’oubli étendu et aux formalités médicales allégées pour un plus grand nombre de prêts, changer d’assurance peut vous offrir un niveau de couverture bien supérieur… sans explosion de tarif. 3. Optimiser la gestion de votre crédit immobilier en 2026 Un contrat plus flexible Changer d’assurance emprunteur en 2026 permet aussi de bénéficier : d’une indemnisation en mode de indemnitaire ou forfaitaire selon vos besoins d’une modularité des garanties (ITT, IPP, IPT, décès/PTIA…) d’une gestion en ligne plus simple (souscription, suivi, déclaration). Ces nouvelles offres sont pensées pour faciliter la vie des emprunteurs. Elles s’adaptent à votre situation personnelle et professionnelle avec des options personnalisables. 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Mutuelle senior : 4 astuces pour préserver son budget santé à la retraite

À la retraite, les dépenses de santé peuvent rapidement plomber le budget. Baisse de revenus, besoins médicaux qui augmentent, appareils auditifs, lunettes, hospitalisations... sans une bonne stratégie, la facture peut vite s’envoler. Pour vous aider à garder la main sur votre budget, voici 4 astuces clés pour choisir une mutuelle senior adaptée et éviter les mauvaises surprises. 1. Anticiper 6 mois avant le départ en retraite La préparation, c’est la clé. Six mois avant votre départ, faites un état des lieux complet de vos besoins médicaux. Notez vos traitements réguliers, vos consultations habituelles, vos renouvellements de lunettes ou d’appareils auditifs, vos éventuelles séances chez le dentiste ou le kinésithérapeute. Certes, on ne sait jamais si ni quand on va tomber malade. Mais plus vous anticipez, moins vous risquez de souscrire un contrat inadapté. Cette période de transition est idéale pour : Identifier vos futurs besoins de soins, comme une hospitalisation Vérifier vos remboursements actuels Prévoir un éventuel changement de contrat Pensez aussi aux frais de confort en cas d’hospitalisation, aux dépassements d’honoraires, et aux soins mal remboursés par l’Assurance maladie. Par exemple, si vous savez qu’une intervention médicale ou un appareillage auditif est prévu prochainement, optez pour des garanties renforcées sur ces postes. Introduire cette démarche tôt permet de choisir une mutuelle en phase avec votre situation, plutôt que de se précipiter sur le premier contrat venu. Astuce pratique : Faites une liste de vos dépenses médicales des 12 derniers mois et projetez-les dans l’année à venir pour estimer vos besoins réels. 2. Se concentrer sur le reste à charge, pas seulement la cotisation Beaucoup de retraités privilégient le prix de la cotisation mensuelle ou annuelle sans vérifier ce qu’ils devront réellement payer de leur poche au moment des soins. Mauvaise idée. Le véritable indicateur à suivre, c’est le reste à charge. Une mutuelle pas chère mais qui rembourse peu peut coûter bien plus à long terme. À l’inverse, une mutuelle un peu plus onéreuse mais qui couvre efficacement l’hospitalisation, l’optique et le dentaire vous évite un gouffre financier. Pour comparer correctement les offres, concentrez-vous sur : Les taux de remboursement réels Les conditions de prise en charge en cas d’hospitalisation Les plafonds pour l’optique et le dentaire Les forfaits pour les prothèses auditives, si besoin Bon réflexe : Demandez des simulations précises sur des soins types. Cela permet d’évaluer le montant que vous aurez à payer dans la vraie vie, pas seulement sur le papier. Les organismes de complémentaire santé sont obligés de présenter dans leurs offres des exemples chiffrés sur les postes de santé les plus courants. Bon à savoir : Les contrats de mutuelle responsable (95% du marché de la complémentaire santé) appliquent le 100% Santé ou reste à charge zéro en dentaire, optique et audiologie. Vous n'avez rien à débourser si vous sélectionnez un équipement du panier 100% Santé après intervention de la Sécu et de votre mutuelle. 3. Comparer, négocier et demander conseil Ne jamais signer la première offre, c’est une règle d’or. Les tarifs et garanties varient énormément d’un assureur à l’autre. Comparer plusieurs contrats est indispensable pour trouver le meilleur rapport qualité-prix. Vous pouvez comparer par vous-même, mais passer par un courtier spécialisé dans les offres de mutuelle senior peut faire gagner un temps précieux. Il analysera votre profil médical, vos besoins et votre budget pour vous proposer des solutions personnalisées. Lorsque vous échangez avec un assureur ou un courtier, posez systématiquement ces questions : Quelles exclusions de garanties sont prévues ? Y a-t-il des délais de carence ? Comment les cotisations risquent-elles d'évoluer dans les prochaines années ? Le but est simple : éviter les clauses restrictives, les mauvaises surprises financières et les promesses trop belles pour être vraies. Pour un choix éclairé, privilégiez toujours l’avis d’un expert. Un courtier dédié ou un conseiller spécialisé saura analyser votre dossier médical, prendre en compte d’éventuels antécédents, et vous recommander des garanties cohérentes avec votre mode de vie. Rien ne remplace l’accompagnement humain lorsque la santé est en jeu. Si vous avez des pathologies chroniques ou des soins lourds à prévoir, l’expertise personnalisée devient essentielle. Important : Vérifiez si vous êtes éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), une aide publique qui réduit voire supprime les cotisations à une mutuelle santé sous conditions de ressources. La moitié des personnes qui y ont droit n'en font pas la demande ! 4. Revoir sa mutuelle senior tous les 2 ans Avec l’âge, vos besoins médicaux évoluent, et le marché de l’assurance aussi. Une mutuelle parfaitement adaptée aujourd’hui peut devenir trop chère ou insuffisante demain. Il est donc utile de faire le point tous les 2 ans. Cette vérification régulière vous permet d’adapter vos garanties aux évolutions de votre santé, mais aussi de bénéficier de nouvelles offres plus compétitives. Bonne nouvelle, grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez résilier et changer de complémentaire à tout moment après la première année de contrat, sans frais et sans justification. Important : Ne résiliez jamais votre contrat actuel avant d'avoir la confirmation écrite d'adhésion au nouveau contrat. Vous éviterez ainsi toute interruption de couverture. La résiliation intervient un mois après réception de la notification. Si la démarche a été effectué par le nouvel organisme, il n’y aura pas de carence de prise en charge ni d’interruption de la couverture. Budget santé : cas particuliers à connaître Certaines situations peuvent faire évoluer vos droits et vos cotisations. Par exemple : Affection Longue Durée (ALD) : même si certains soins sont pris à 100% par la Sécurité sociale, de nombreux frais restent à votre charge, car le remboursement se fait toujours sur la base du tarif de convention et non du prix effectivement facturé. Une mutuelle renforcée est indispensable. Résidence en Alsace-Moselle : le régime local offre de meilleures prises en charge, ce qui réduit parfois les cotisations de complémentaire. Conjoint encore salarié : si votre conjoint est toujours en activité, vous pouvez parfois être rattaché à sa mutuelle d’entreprise, souvent à un tarif plus avantageux qu’un contrat individuel. Vérifiez les garanties et les plafonds de remboursement avant d’adhérer comme ayant droit. 7 étapes pour sécuriser votre budget santé 6 mois avant la retraite, faites le point sur vos besoins de santé. Testez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire. Si non éligible, demandez un accompagnement professionnel. Comparez au moins 3 offres en analysant le reste à charge. Examinez attentivement exclusions et délais de carence. Souscrivez le nouveau contrat avant de résilier l'ancien. Programmez une révision de votre contrat dans 2 ans, sauf changement drastique de votre situation médicale et budgétaire.

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Investissement immo : Loc’Avantages et Denormandie, 2 dispositifs qui peinent à convaincre

Alors que le marché immobilier reste sous tension, 2 dispositifs censés favoriser la location abordable et la rénovation de l’ancien peinent à convaincre. Malgré leurs réductions d’impôt attractives, Loc’Avantages et Denormandie souffrent d’un manque d’intérêt flagrant de la part des investisseurs. En cause : des démarches complexes, des loyers encadrés et une rentabilité limitée. Essayons de décrypter pourquoi ces dispositifs fiscaux, pourtant prometteurs, sont boudés par les particuliers en 2025, et le resteront si aucune réforme n’intervient. Loc’Avantages : un dispositif fiscal intéressant mais boudé par les investisseurs Le dispositif Loc’Avantages, lancé en 2022 pour succéder à "Louer Abordable" (loi Cosse), vise à encourager les propriétaires à proposer des loyers inférieurs à ceux du marché en échange d’un avantage fiscal conséquent. Pourtant, en 2025, seuls 3 947 ménages ont profité du dispositif. Un chiffre très faible au regard du potentiel fiscal offert. Les objectifs du Loc’Avantages Ce dispositif, géré par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), repose sur un principe simple : Louer un logement vide à un loyer inférieur au prix du marché Signer une convention avec l’Anah pour une durée minimale de 6 ans Louer à un locataire aux revenus modestes, sous conditions de ressources. En échange, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, comprise entre 15 % et 65 % selon le niveau de modération du loyer. Des réductions d’impôt progressives selon le loyer pratiqué Le taux d’avantage fiscal dépend du rabais consenti sur le loyer : Loyer inférieur de 15 % : réduction d’impôt de 15 à 20 % des loyers perçus Loyer inférieur de 30 % : réduction portée à 35 à 40 % Loyer inférieur de 45 % : réduction maximale de 65 %. Ce gain fiscal est toutefois plafonné à 10 000 € par an, dans la limite du plafond global des niches fiscales. Des contraintes trop lourdes pour séduire les propriétaires Si l’objectif du Loc’Avantages est louable, sa mise en œuvre s’avère complexe et peu rentable pour nombre d’investisseurs. Des loyers trop encadrés L’un des principaux freins réside dans le niveau des loyers imposés. Louer 30 à 45 % en dessous du prix du marché réduit considérablement la rentabilité locative. Beaucoup de propriétaires estiment que la réduction d’impôt ne compense pas la perte de revenus locatifs. Des démarches administratives décourageantes Le conventionnement avec l’Anah nécessite : Une procédure longue et technique, avec de nombreux justificatifs Un contrôle des plafonds de ressources du locataire Un suivi régulier de la conformité du bail. Une durée d’engagement contraignante La durée minimale de location de 6 ans rebute également certains bailleurs. En cas de revente anticipée ou de besoin de récupérer le bien, le non-respect de l’engagement entraîne la perte de l’avantage fiscal. Il en va de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, présents comme anciens. Loi Denormandie : un dispositif mal compris et trop restreint Lancée en janvier 2019, la loi Denormandie a pour objectif de favoriser la rénovation de logements anciens dans des centres-villes dégradés. En théorie, elle s’apparente à la version dans l’ancien du dispositif Pinel, supprimé en janvier 2025. En pratique, elle peine à décoller. En 2025, seulement 2 091 foyers ont profité du Denormandie. Là encore, la fiscalité attractive ne suffit pas à compenser les contraintes et la faible visibilité du mécanisme. Un champ d’application limité La grande faiblesse du Denormandie réside dans la restriction géographique : Seules environ 500 communes sont éligibles. Il s’agit des villes labellisées "Cœur de ville" ou engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Autrement dit, la majorité des villes moyennes ou petites en sont exclues, limitant drastiquement les opportunités d’investissement. Des travaux obligatoires coûteux et encadrés Pour bénéficier des avantages fiscaux, le propriétaire doit : Acheter un bien ancien nécessitant des travaux éligibles au dispositif Denormandie Réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération Obtenir un gain énergétique d’au moins 20 % (30 % pour les maisons individuelles). Ces conditions, bien que vertueuses d’un point de vue écologique, sont financièrement dissuasives : Le coût des rénovations est souvent élevé. Les exigences techniques en matière de performance énergétique (DPE) compliquent les projets. Le contrôle administratif est rigoureux et parfois lent. Bon à savoir : La loi Denormandie est cumulable avec les aides à la rénovation (MaPrimRénov’, CEE, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, aides des collectivités locales). Le montant des aides devra être déduit des dépenses éligibles à l’exonération fiscale. Des avantages fiscaux dégressifs selon la durée de location Le Denormandie reprend le principe fiscal du Pinel : 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans de location 18 % pour 9 ans 21 % pour 12 ans. Mais cette fiscalité attractive ne compense pas les risques et lourdeurs du dispositif, notamment dans un contexte où le marché locatif des centres-villes anciens reste fragile. Pourquoi ces 2 dispositifs peinent-ils à convaincre ? Les causes du désintérêt pour Loc’Avantages et Denormandie sont similaires : Des contraintes disproportionnées Conditions d’accès complexes Engagements longs (6 à 12 ans) Vérifications administratives fréquentes Une rentabilité limitée Loyers trop bas par rapport au marché Travaux coûteux pour Denormandie Plafonds fiscaux parfois jugés insuffisants Une visibilité insuffisante Dispositifs méconnus du grand public Communication institutionnelle faible Peu de relais auprès des courtiers ou conseillers en gestion de patrimoine Dispositif Objectif principal Avantage fiscal maximal Contraintes majeures Nb de bénéficiaires en 2025 Loc’Avantages Louer à un prix abordable via la convention Anah Jusqu’à 65% des loyers Loyer inférieur au marché, durée de 6 ans, démarches lourdes 3 947 Denormandie Rénover l’ancien dans les centres-villes Jusqu’à 21% du prix du bien Travaux coûteux, zone limitée, conditions énergétiques 2 091 Quelles alternatives pour les investisseurs immo en 2026 ? Face à ces freins, de nombreux particuliers préfèrent se tourner vers : Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), plus souple et fiscalement avantageux ; Les SCPI fiscales, qui mutualisent les risques et simplifient la gestion ; l’investissement locatif classique, sans niche fiscale, mais avec plus de liberté sur les loyers et la durée de location. Le dispositif Loc’Avantages et la loi Denormandie partagent un constat commun : une bonne idée fiscale, mais mal adaptée à la réalité du marché et trop contraignante pour les investisseurs. Tant que la rentabilité et la simplicité d’accès ne seront pas renforcées, ces dispositifs resteront marginaux dans la stratégie d’investissement des Français. Aujourd’hui en France, les particuliers peuvent investir dans l’immobilier ancien via ces 2 dispositifs, et en loi Malraux, davantage réservée aux gros revenus. Pour le neuf, depuis la disparition du Pinel, il reste le LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Assorti d’un engagement locatif de longue durée (15 ans) très pénalisant, ce dispositif pérenne censé remplacer le Pinel est toutefois plus simple et hors plafonnement. L'annonce de la création d'un réel statut de bailleur privé en 2026, censé relancer l'investissement locatif, redonne espoir aux milliers de particuliers qui hésitent à louer leur bien ou à acheter de l'immobilier en vue de générer des revenus complémentaires.

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