Négociez l'assurance emprunteur plutôt que le taux d'intérêt de votre crédit

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La faiblesse des taux d'intérêt des crédits immobiliers porte enfin le projecteur sur l'assurance emprunteur. Actuellement, toute demande de financement peut bénéficier d'un taux nominal performant. L'effort de négociation doit se tourner vers l'assurance de prêt, formidable levier qui permet de réduire significativement le coût global d'un prêt si l'on prend la peine de déléguer le contrat.

Un taux d'intérêt bas ne fait pas le TAEG

Pour parler trivialement, les emprunteurs sont souvent aveuglés par les taux actuels proposés par les banques. Un taux bas est certes essentiel, puisqu'il permet de réduire l'endettement, tout en offrant aux ménages auparavant désolvabilisés la possibilité d'accepter à la propriété. Mais il ne constitue pas l'intégralité du TAEG, qui doit légalement rester inférieur au taux de l'usure en vigueur sur le trimestre en cours. Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global agrège tous les coûts exigés lors d'une demande de crédit immobilier, à savoir tous les frais que l'emprunteur devra assumer en dehors de la somme empruntée :

  • les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal
  • les frais de dossier (jusqu'à 1% de la somme empruntée)
  • les frais de garantie (hypothèque, caution,...)
  • les primes d'assurance emprunteur
  • les frais dus à des intermédiaires intervenus dans l'octroi du prêt (commissions courtier)
  • les frais annexes (coût d'évaluation du bien immobilier, frais d'ouverture et de tenue de compte).

Excluant les frais de notaire, le TAEG est exprimé en pourcentage du capital emprunté et va permettre de connaître le coût global du prêt. Il est aussi un paramètre qui va faciliter la comparaison des offres commerciales des organismes de crédit.

En période de taux bas, comme nous le vivons depuis des mois, le poids de l'assurance emprunteur prend de plus en plus d'importance. Le taux d'assurance ne suit pas les fluctuations des taux d'intérêt ; ceux-ci reculent ou montent au fil des mois en raison de la politique monétaire du moment, sans que cela ait une incidence sur les taux d'assurance dont le calcul repose avant tout sur le profil de l'emprunteur (âge, profession, fumeur ou non-fumeur, antécédents de santé). Pour une même somme empruntée à deux années d'intervalle, le taux d'intérêt aura évolué, mais le taux d'assurance restera peu ou prou le même. Il apparaît logique que le poids de l'assurance soit proportionnellement plus lourd en cas de baisse du taux d'intérêt. En valeur absolue, l'assurance peut aujourd'hui coûter aussi cher que les intérêts d'emprunt, un douloureux constat pour les profils à risques comme les fumeurs, les seniors et les personnes présentant des problèmes de santé.

La délégation d'assurance pour réduire significativement le coût global du crédit

Concentrez vos efforts de négociation sur l'assurance emprunteur, car vous avez plus à y gagner qu'en vous focalisant sur le taux d'intérêt. Répétons-le, les taux des crédits immobiliers n'ont jamais été aussi faibles. Actuellement il est possible de s'endetter autour de 1,15% sur 20 ans, un seuil plancher jamais atteint depuis 75 ans. Même les durées longues bénéficient de taux performants, en-deçà de 2% sur 25 et 30 ans. Le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 1,17% (hors assurance) en août 2019, enregistrant le 15e mois consécutif inférieur au rythme de l'inflation. En août dernier, 73% des prêts se sont conclus sur 20 ans et plus, amenant la part des durées longues à un niveau jamais observé, signe qu’on peut emprunter sur de plus longues maturités sans aggraver son endettement.

Ces taux ne sont que des moyennes, vous pouvez toujours grappiller 10 voire 20 points (0,10% ou 0,20%) sur le taux si votre dossier est solide, mais seule une négociation sérieuse de l'assurance permettra de faire baisser drastiquement le coût de votre emprunt.

Et pour obtenir le meilleur taux d’assurance, faites jouer la concurrence et déléguez la recherche à un spécialiste comme Magnolia.fr.  Jamais le taux d'intérêt ne pourra être abaissé de 50%. En revanche, le coût de l'assurance peut être divisé par 2 voire par 3 dans certains cas. D'autant que la réglementation est de votre côté. La loi Lagarde de septembre 2010 a instauré le principe de libre choix de l'assurance, interdisant aux prêteurs tout chantage commercial qui consisterait, par exemple, à augmenter le taux d'intérêt en cas d'assurance déléguée. Un jeune actif non fumeur qui emprunterait sur 20 ans peut facilement obtenir un taux d'assurance à 0,10% auprès d'un assureur externe, alors que le contrat groupe de la banque sera assorti d'un taux généralement autour de 0,26%. Dans des proportions différentes, le constat est le même pour les autres profils d'emprunteurs : sur la durée du prêt, l'assurance déléguée sera toujours moins chère que l'assurance bancaire.  Le calcul est évocateur : réduire le taux d'assurance de 0,10% équivaut à faire baisser le taux d'intérêt de 0,20%.

Exemple :

Vous empruntez 150 000€ sur 15 ans au taux nominal de 1,11% avec un taux d'assurance de 0,36%.

  • coût total du crédit = 21 003€ dont 8 100€ d'assurance

Vous réalisez le même emprunt, mais réduisez l'assurance à 0,26%.

  • coût total du crédit = 18 753€ dont 5 850€ d'assurance

Cela équivaut à faire baisser le taux d'intérêt de 0,20%.

  • coût total du crédit avec un taux nominal à 0,91% et taux assurance à 0,36% = 18 627€ dont 8 100€ d'assurance

Le gain sur le taux d'intérêt peut même grimper à 0,40% si, dans le cadre d'un emprunt en couple, vous êtes chacun assuré à 100%. Votre priorité doit donc être la négociation de l'assurance, car « marchander » le taux du crédit est limité en période de taux très faibles.

Pour optimiser l'opération de délégation, faites appel aux services de Magnolia.fr, expert en assurance emprunteur, qui sélectionnera pour vous les meilleures garanties au prix le plus compétitif, quel que soit votre profil.

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.