Les risques de santé qui augmentent le coût de l'assurance emprunteur

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La souscription à une assurance emprunteur est exigée par les établissements prêteurs dans le cadre d'un crédit immobilier. Le montant de la cotisation dépend en grande partie des risques de santé que présente l'assuré. Le questionnaire de santé permettra à l'assureur d'évaluer ce risque pour ajuster les garanties et le tarif. Cinq motifs liés à la santé auront un impact sur la prime, ou entraîneront de manière plus radicale une exclusion.

1 - L'âge

L'âge de l'assuré au moment de la souscription, mais aussi au terme du crédit, est la première donnée observée par l'assureur. Les risques de santé accroissent avec l'âge, incitant la plupart des contrats bancaires à exclure les assurés de plus de 65 ans même s'ils ne présentent aucun passif de santé. Les seniors ont néanmoins la possibilité d'accéder au crédit en souscrivant leur contrat auprès d'un assureur externe. Les offres alternatives fixent la limite d'âge à l'adhésion à 80 voire 85 ans pour la garantie décès ; cette couverture cessera au plus tard aux 90 ans de l'assuré. Pour les garanties invalidité et perte d'autonomie, la limite est de 65 ans à l'adhésion pour une couverture jusqu'à 70 ans maximum. Quel que soit le type de contrat, bancaire ou individuel, la garantie perte d'emploi cesse à partir de 60 ou 65 ans.

2 - Les maladies à risques

Il est recommandé de se faire aider de son médecin traitant pour remplir le questionnaire de santé avec précision et en toute bonne foi sans omettre aucun antécédent. Votre historique de santé va permettre à l'assureur d’évaluer les risques qu’il prend à vous accorder telle garantie. Si vous souffrez ou avez souffert d'une pathologie grave, vous pouvez bénéficier de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif qui vous permet d'accéder à l'assurance emprunteur à des conditions encadrées. Les surprimes sont plafonnées pour certaines maladies et le droit à l'oubli s'applique automatiquement pour les anciens malades du cancer guéris depuis au moins 10 ans.

3 - Les maladies non-objectivables

On nomme maladies non-objectivables (MNO) toutes les affections psychiques ou physiques pour lesquelles une cause précise ne peut être établie. Qu'il s'agisse d'état dépressif, de fatigue chronique ou de pathologie du dos, ces maladies nécessitent des arrêts de travail plus ou moins longs, et souvent répétés. Les contrats excluent généralement ce terrain à risque, mais certains proposent le rachat de la garantie MNO moyennant une surprime.

4 - Le surpoids

L'obésité peut être un motif d'exclusion, au mieux elle entraîne une surprime plus ou moins élevée selon l'assureur. Le surpoids expose la personne à des risques de santé majeurs (hypertension artérielle, infarctus, accident vasculaire cérébral, diabète, apnées du sommeil,...) qui peuvent provoquer une mort prématurée ou entraîner une invalidité. Il faudra se tourner vers les assureurs alternatifs pour trouver un contrat adapté ou solliciter la convention Aeras.

5 - Le tabac

Fumer est rédhibitoire pour assurer son crédit aux conditions standard. D'un point de vue statistique, les fumeurs ont une espérance de vie amputée de plusieurs années comparée à celle des non-fumeurs. Le tabagisme est donc un risque aggravé de santé, et ce, quelle que soit la fréquence et le mode de consommation (cigarettes, cigares, cigarette électronique). Certains assureurs tiennent néanmoins compte du caractère occasionnel. La cotisation pour un emprunteur fumeur est au moins deux fois plus chère que celle d'un non-fumeur. Cet écart peut vous inciter à arrêter de fumer, mais il vous faudra attendre deux ans de sevrage pour être considéré comme non-fumeur par l'assureur. Votre démarche sera systématiquement vérifiée par un test de détection de la nicotine (test cotinine).

Le marché de l'assurance de prêt est vaste. Il est difficile pour un emprunteur d’en cerner toute la diversité en termes de conditions et de tarifs. Les offres externes proposent des garanties à tous les types de profil, alors que les contrats bancaires, compte tenu du principe de mutualisation, excluent les profils à risques. Appuyez-vous sur les experts de Magnolia.fr pour trouver le contrat adapté à votre situation au meilleur prix.

Publié par Herve Labatut

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Crédit immobilier : peut-on encore emprunter en 2023 ?

Bien qu’elle soit loin d’être achevée, l’année 2023 restera dans les annales comme une période noire pour le secteur immobilier, en partie à cause de la remontée des taux d’intérêts, élément déclencheur de dysfonctionnements dans les règles de distribution du crédit. La crise est sévère et les mesures envisagées par le gouvernement pour éviter une crise sociale n’auront que peu d’impact sur l’accès au crédit. Tout n’est pas perdu. Si vous avez un projet immobilier, soignez votre demande de prêt et utilisez tous les ressorts pour optimiser votre dossier. Accès au crédit immobilier : un profil financier sans tache Face à l’augmentation du coût de l’argent (taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne) et au plafonnement maximum du taux autorisé jugé trop faible (taux d’usure), les banques voient d’un très mauvais œil la réduction de leurs marges sur le crédit immobilier. De plus en plus réticentes à accorder des financements, elles se montrent davantage précautionneuses et privilégient les dossiers impeccables. Sommées de respecter à la lettre les règles d’octroi du HCSF, les banques ne peuvent distribuer de crédits immobiliers au-delà d’un taux d’endettement de 35% et sur une durée de remboursement supérieure à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation importants). Pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement, elles ciblent uniquement les meilleurs profils, ceux qui affichent des revenus élevés, stables et pérennes, qui mettent sur la table un apport personnel conséquent et disposent d’une épargne de précaution significative. CDI et revenus élevés L’accès au crédit sera par ailleurs plus aisé aux couples qu’aux personnes seules, car la prise de risque pour la banque et l’endettement sont moindres car répartis sur deux têtes. Les banques sont également soucieuses de l’inflation récurrente qui tire le pouvoir d’achat vers le bas et bouleverse l’équilibre budgétaire des ménages emprunteurs. Bien que cette notion ne soit pas encadrée par le régulateur, les prêteurs sont très vigilants quant au reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont le ménage dispose pour payer ses dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit(s) payées. Le reste à vivre d’une personne au Smic n’a évidemment pas la même amplitude que celle gagnant 10 000€ par mois, à taux d’effort équivalent. Il faut au moins que l’un des co-emprunteurs soit employé en CDI, le sésame qui va rassurer la banque quant à la pérennité des revenus. La profession est aussi un élément dont tient compte l’assurance de prêt immobilier. Plus le risque professionnel est important, plus lourde sera la prime. Un contrat stable est gage de sécurité en cas d’arrêt de travail, indépendamment de tous risques liés à la santé. Comptes bancaires irréprochables La règle cardinale est de présenter des finances saines au moins au cours des trois mois précédant la demande de financement, sans découvert bancaire. Il sera demandé les relevés bancaires, ainsi que les deux derniers avis d’imposition et les trois derniers bulletins de salaire. Les TNS (Travailleurs Non Salariés) devront fournir les documents comptables des trois dernières années. En cas de crédit(s) en cours, il est conseillé de les solder pour préserver la capacité d’endettement pour le projet immobilier. Avant d’engager une demande de crédit immobilier, il vaut mieux terminer le remboursement des éventuels prêts à la consommation (prêt auto, prêt renouvelable, prêt personnel), car ils sont de nature à motiver un refus de crédit immobilier. Pas de crédit immobilier sans apport personnel conséquent Le renchérissement du crédit et le devoir de respect des règles d’octroi ont renforcé les exigences d’apport personnel de la part des banques. 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Sur le volet rénovation énergétique, les guichets France Rénov’ passeront de 150 à 450 et les accompagnateurs Rénov’ augmenteront de 2 000 à 5 000, ce qui devrait booster MaPrimRénov’, le dispositif phare d’aide au financement des travaux énergétiques, qu’on soit propriétaire occupant ou bailleur.  Accès au crédit immobilier : les obstacles demeurent En revanche, peu d’amélioration côté crédit bancaire. Le gouvernement, sur avis de la Banque de France, n’envisage aucun assouplissement des conditions d’octroi. Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ne bougent pas d’un iota, le taux d’endettement restant bloqué à 35% des revenus nets, quel que soit le niveau de ressources du foyer emprunteur. Une aberration quand on sait que le reste à vivre d’un ménage à l’aise financièrement a bien évidemment une tout autre amplitude que celui d’un foyer au Smic, à taux d’effort équivalent. La durée maximale de remboursement est maintenue à 25 ans, sauf exception pour une acquisition dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux d’envergure où elle peut aller jusqu’à 27 ans. Avant la mise en place des normes, les primo-accédants pouvaient s’endetter sur 30 ans, l’allongement de la durée de remboursement étant un des moyens efficaces avec la délégation d'assurance emprunteur de réduire leur taux d’endettement mensuel. Le seul changement concerne le taux d’usure, qui, rappelons-le, a constitué un réel obstacle à l’accès au crédit depuis l'envolée des taux d'emprunt, sa révision mensuelle depuis le 1er février dernier était provisoire et devait durer six mois. Le gouvernement va prolonger la mensualisation jusqu’à fin 2023, afin d’éviter que ce taux « ne devienne un blocage ». Son mode de calcul reste toutefois inchangé. Le TAEG maximum autorisé contraindra toujours l’assurance de prêt immobilier et affichera le même plafond qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans. Il y a quelques semaines, les banques s’étaient dites prêtes à assouplir les critères d’octroi afin de faciliter l’accès à l'emprunt, alors que la production de crédits immobiliers chute de 40% sur un an.  Le Comité National de Refondation (CNR) pour le logement doit détailler aujourd’hui lundi les mesures annoncées hier par le gouvernement. Les propositions retenues n’ont aucune action immédiate, tandis qu’une meilleure flexibilité dans l’octroi des crédits permettrait aux ménages actuellement empêchés d’emprunter bien que solvables de concrétiser rapidement leur projet immobilier.

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Changement d’assurance emprunteur : connaissez-vous la loi Lemoine ?

La loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Vous détenez un crédit immobilier et vous n’avez pas encore entendu parler de cette loi fondamentale en assurance emprunteur ? Elle vous permet pourtant de faire de grosses économies sur le coût global de votre prêt. Magnolia.fr vous explique comment regagner du pouvoir d’achat grâce à la loi Lemoine. Loi Lemoine : une loi pouvoir d’achat Adoptée par le Parlement le 28 février 2022, la loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Dès cette date, tout nouvel emprunteur a pu bénéficier d’une mesure essentielle pour son pouvoir d’achat : changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans minimum d’engagement de souscription et sans attendre la date d’échéance autrefois imposée par les dispositifs. Ce dispositif est accessible à tous les emprunteurs quelle que soit l’antériorité de leur contrat depuis le 1er septembre. La loi Lemoine fête donc sa première année. Elle facilite la mise en concurrence des différents acteurs du marché, permettant aux emprunteurs de trouver le contrat le plus compétitif à garanties équivalentes. Les banques commercialisent leurs propres contrats d’assurance de prêt immobilier, mais elles sont jusqu’à trois fois plus chères que les prestataires externes. Puisque le libre choix du contrat d’assurance est difficile à mettre en œuvre lors de la demande de crédit immobilier, le législateur autorise les emprunteurs à en profiter une fois l’offre de prêt signée avec un processus beaucoup simple qu’auparavant. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant l’entrée en application de la loi Lemoine, les emprunteurs pouvaient se prévaloir de l’un des deux dispositifs suivants s’ils souhaitaient changer d’assurance en cours de prêt : La loi Hamon de juillet 2014 : l’emprunteur peut substituer l’assurance n’importe quand durant la première année de son crédit, jusqu’à 15 jours avant la signature de l’offre de prêt. L’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année, l’emprunteur peut bénéficier de la résiliation infra-annuelle qui l’autorise à changer d’assurance à date d’échéance, avec un délai de préavis de deux mois. En supprimant l’obligation de respecter une date butoir, assortie d’un préavis, la loi Lemoine simplifie le changement d’assurance de prêt immobilier. La seule condition pour obtenir l’accord de la banque est que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes au contrat résilié. Pour changer d’assurance de prêt, il vous suffit d’envoyer une lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat. Le prêteur dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse et doit motiver tout refus par écrit de manière exhaustive. Où trouver l’assurance de prêt immobilier la moins chère ? La mise en concurrence des offres est indispensable pour décrocher l’assurance la plus compétitive. Le marché est vaste et seul un comparateur d’assurance de prêt immobilier vous permet d’accéder rapidement et gratuitement aux meilleures offres. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt : elle recense tous les critères d’équivalence de garantie exigés par la banque, ce qui facilite la comparaison des contrats d’assurance. Vous entrez les informations dans le formulaire et vous recevez sans tarder plusieurs devis qui respectent l’équivalence de niveau de garanties. Vous sélectionnez ensuite le contrat qui affiche le tarif le plus avantageux tout en répondant aux exigences de la banque. La notion d’équivalence de garanties est complexe. C’est ici que le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier révèle toute son utilité. Cet expert vous permet de mieux appréhender l’étendue des garanties et de choisir le contrat adapté à votre problématique, conforme à la couverture requise par la banque. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour évaluer l’impact financier du changement d’assurance sur le coût de votre crédit. Ce sont des milliers d'euros que vous pouvez économiser ! Les autres changements introduits par la loi Lemoine La substitution de l’assurance en cours de prêt à tout moment a été adoptée par les sénateurs en contrepartie d’une mesure facilitant l’inclusion de certains emprunteurs pénalisés par leur historique de santé. Si vous réunissez les deux conditions suivantes, vous échappez au questionnaire de santé qui peut vous discriminer, en renchérissant le coût de l'assurance et en diminuant votre protection par l'application d'exclusions de garanties : La part assurée est inférieure à 200 000€, soit 400 000€ si vous empruntez à deux, sous réserve que la quotité d’assurance soit de 50% sur chaque tête. Le solde du prêt intervient avant vos 60 ans. La loi Lemoine renforce par ailleurs un dispositif fondamental pour les personnes touchées par la maladie. Le délai pour bénéficier du droit à l’oubli passe de 10 à 5 ans pour les emprunteurs en rémission d’un cancer, mais également pour ceux guéris d’une hépatite virale C. S’ils doivent toujours remplir un questionnaire de santé (sauf prêt inférieur à 200 000€), ces profils n’ont pas à déclarer leur ancienne pathologie.