Assurance emprunteur : les banques exigent la garantie perte d'emploi

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Conséquence de la crise économique et du niveau très faible des taux d'emprunt, les banques sont de plus en plus sélectives dans la distribution des crédits immobiliers. Selon le secteur d'activité où exerce l'emprunteur, elles peuvent exiger la souscription à la garantie perte d'emploi. Or, l'assuré bénéficie rarement de cette garantie optionnelle de l'assurance de prêt en raison des restrictions liées à sa mise en jeu. Sans compter qu'elle renchérit fortement le coût du crédit. La délégation d'assurance reste le seul levier pour franchir ce nouvel obstacle et obtenir le financement de son projet immobilier.

Les banques plus exigeantes

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers s'approchent de leur niveau historiquement bas : en février, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,14% (hors assurance et coût des sûretés), à deux points du plancher de l'automne 2019 (chiffres de l'Observatoire Crédit Logement). Selon les barèmes bancaires reçus par les courtiers pour ce mois de mars 2021, il est possible de s'endetter au taux brut de 1% sur la durée classique de 20 ans, voire moins si le dossier est excellent. Les conditions d'emprunt sont donc très favorables pour concrétiser un projet immobilier, d'autant que les règles d'octroi ont été allégées depuis janvier 2021.

Le taux d'endettement est relevé à 35% des revenus nets de l'emprunteur, au lieu de 33%, et la durée maximale de remboursement passe de 25 à 27 ans en cas de différé d'amortissement (achat en VEFA, construction maison neuve). Un assouplissement en trompe-l'œil, car les banques se montrent beaucoup plus regardantes sur le profil de l'emprunteur. Crise économique oblige, le secteur d'activité est scruté à la loupe et les candidats qui évoluent dans des secteurs sinistrés comme l'hôtellerie/restauration, l'événementiel ou l'aérien ont de grandes difficultés à trouver un financement bancaire, même s'ils sont solvables. Les banques renforcent leurs exigences, en réclamant la souscription à la garantie perte d'emploi aux emprunteurs présentant un niveau de risques élevé.

Garantie perte d'emploi : très chère, exclusive et peu protectrice

Être couvert par une garantie perte d'emploi devrait permettre d'être protégé en cas de chômage, et de voir les mensualités de crédit immobilier prises en charge par l'assurance dans leur intégralité ou à hauteur de la perte de revenus subie. Or, cette garantie n'entre en jeu qu'après un délai de carence de plusieurs mois, entre 6 et 18 mois à partir de la signature du contrat. En outre, l'emprunteur est frappé par un second délai de 3 à 9 mois, le délai de franchise qui débute à partir de la date de licenciement ou de perception des allocations de Pôle Emploi, condition sine qua non pour que la garantie perte d'emploi puisse être activée.

La garantie perte d'emploi est par ailleurs exclusivement réservée aux emprunteurs salariés en CDI (Contrat de travail à Durée Indéterminée), avec une ancienneté minimale dans leur entreprise (entre 6 et 12 mois, voire plus selon le contrat d'assurance). Les emprunteurs en CDD, les travailleurs indépendants, et les professions libérales n'y ont pas accès. Le chômage partiel, la rupture conventionnelle, la démission et le licenciement pour faute lourde sont exclus du champ d'intervention de la garantie perte d'emploi.

Autre grief, la cherté de cette garantie : elle coûte entre 0,3% et 1% du capital emprunté selon l'âge et la profession de l'emprunteur. Concrètement, la garantie perte d'emploi peut doubler le coût de l'assurance et faire échec à la demande de financement, car cette dépense doit être intégrée dans les charges d'emprunt qui vont permettre de calculer le taux d'endettement dont le plafond est fixé à 35% par le régulateur.

La délégation pour faire baisser le coût de l'assurance

Ce qui semble relever du bon sens cache en fait une nouvelle manœuvre des établissements de crédit, certes, parfaitement légale, mais qui plonge une fois de plus l'emprunteur dans l'abîme de complexité qu'est l'assurance de prêt immobilier malgré les efforts des autorités pour rendre la comparaison des offres plus fluide et plus objective. Face aux taux d'intérêt très bas, faiblement rémunérateurs, les banques comptent sur l'assurance emprunteur pour dégager de la marge. Et quelle marge ! Les tarifs bancaires sur ce produit exigé pour garantir le crédit sont entre deux et quatre fois plus chers que les prix des assureurs alternatifs.

Rappelez-vous : la délégation d'assurance n'est acceptée qu'à la seule condition de l'équivalence de niveau de garantie, ce qui signifie que le contrat alternatif et individualisé doit a minima présenter des garanties équivalentes à celles du contrat groupe bancaire. En imposant la garantie perte d'emploi, les banques l'intègrent dans cette notion d'équivalence des garanties. S'il veut faire jouer la concurrence et exercer son droit au libre choix du contrat, l'emprunteur doit trouver une assurance individuelle assortie d'une garantie perte d'emploi, sous peine de ne pas obtenir son crédit... ou de devoir accepter le contrat d'assurance du prêteur, plus onéreux et pas toujours bien adapté à son profil.

Toutefois, il reste une solution pour s'affranchir a posteriori de la garantie perte d'emploi, qu'elle soit souscrite en interne ou auprès d'un assureur externe. Cette garantie est optionnelle selon les critères définis par le Comité Consultatif du Secteur Financier, à l'inverse des autres garanties (décès, invalidité et incapacité) exigées pour couvrir le prêt : elle peut donc être résiliée à tout moment, et sans frais, sans pour autant faire perdre le bénéfice des autres garanties.

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Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué. Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. 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