L'Irrévocabilité des garanties : pourquoi est-elle si importante ?

L'assurance emprunteur est une assurance temporaire, limitée à la durée du crédit immobilier. Elle garantit le remboursement de celui-ci en cas de décès, et bien souvent la couverture s'étend aux risques d'incapacité et d'invalidité, et plus rarement de perte d'emploi. Généralement, les garanties sont maintenues sur toute la durée du prêt pour offrir à l'emprunteur une protection optimale. Que faire si votre contrat d'assurance de prêt immobilier ne prévoit pas l'irrévocabilité des garanties ?

Des garanties que l’assureur ne peut modifier

Dans le cadre d'un crédit immobilier, quel que soit l'objet du prêt (achat de la résidence principale, ou secondaire, investissement locatif), l'organisme prêteur va exiger une couverture minimale pour se protéger contre les éventuelles défaillances de l'emprunteur. La garantie décès et PTIA (perte Totale et Irréversible d'Autonomie) entre en jeu en cas de décès ou d'invalidité qui rendrait impossible l'exercice d'une activité professionnelle et nécessiterait l'assistance d'une tierce personne pour les gestes du quotidien : l'assureur prend en charge le capital restant dû.

S'ajoute la garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail), toujours réclamée par le prêteur pour un logement personnel : elle intervient si, suite à un arrêt de travail, vous êtes dans l'incapacité totale d'exercer votre activité professionnelle. La garantie IPT (Incapacité Permanente Totale) sera activée si vous êtes reconnu invalide à 66%. Il est possible d'ajouter une protection supplémentaire avec la garantie IPP (Incapacité Permanente Partielle) qui prend en charge une partie des mensualités dès 33% d'invalidité. Enfin, la garantie perte d'emploi, très coûteuse et difficile à mettre en oeuvre : elle est rarement exigée sauf par certains organismes de caution bancaire. 

La très grande majorité des contrats d'assurance emprunteur prévoit l'irrévocabilité des garanties, c'est-à-dire que les conditions définies à la souscription sont maintenues sur toute la durée du crédit, même en cas d'aggravation des risques. L'assurance emprunteur se distingue ainsi des autres produits assurantiels où un risque qui s’amplifie doit être déclaré par l'assuré sous peine d'invalider les garanties ou de diminuer l'indemnité. Si vous changez de profession, si vous pratiquez un sport à risque, ou si votre état de santé se dégrade, vous n'avez pas à déclarer ses modifications intervenant postérieurement à la signature du contrat. Certains contrats en délégation stipulent qu'un changement de situation professionnelle ou médicale peut être signalé à l'assureur si cela entraîne une révision favorable du tarif. En clair, si le risque diminue, vous avez tout intérêt à le déclarer à votre assureur afin qu'il ajuste la prime à la baisse.

Changez de contrat pour être mieux protégé

Pour savoir si votre contrat d'assurance emprunteur prévoit l'irrévocabilité des garanties, reportez-vous aux conditions générales de vente. En l’absence de ce principe, vous serez obligé de déclarer tout changement de situation qui viendrait modifier le niveau de risques (par exemple si vous devez fumeur). Vous subirez donc une augmentation du tarif ou d'une modification préjudiciable de vos garanties.

La solution : changez d'assurance de crédit immobilier avant que votre situation évolue défavorablement ! Depuis janvier 2018, vous pouvez résilier votre contrat au-delà des premiers 12 mois pour le substituer par une assurance à garanties au moins équivalentes (loi n°2017-203 du 21.2.2017, validée par le Conseil Constitutionnel le 12 janvier 2018).

Que faire si votre situation s'améliore ? L'irrévocabilité des garanties va figer le contrat sur la durée du prêt, alors qu'un changement d'assurance vous permettra d'obtenir des garanties adaptées à cet heureux changement à un tarif inférieur. Vous êtes guéri d'un cancer depuis 10 ans : vous bénéficiez du droit à l'oubli qui permet de ne pas déclarer une ancienne pathologie. Vous faites table rase du passé et pouvez être assuré conformément à votre situation présente avec un contrat où l'irrévocabilité des garanties sera pour le coup une protection indispensable sur la durée restante du prêt. Même conseil si vous avez cessé de fumer depuis 2 ans : nouveau profil, nouveau contrat. Votre cotisation d’assurance de prêt peut être diminuée par deux en optant pour un contrat individuel à garanties personnalisées. 

Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent pour trouver l'assurance de prêt adaptée à votre situation au meilleur tarif.

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Crédit immobilier : qui peut emprunter hors des normes d'octroi en 2022 ?

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.