Immobilier locatif : conditions d'emprunt difficiles pour les investisseurs

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Nul ne connaît encore l'ampleur des conséquences de la crise sanitaire sur le marché immobilier. La reprise tant attendue après la levée des mesures de confinement se prend de plein fouet la crise économique sans précédent qui affecte le pouvoir d'achat des ménages et touche tous les secteurs d'activité. Si l'appétit pour la pierre ne se dément pas et s'est même renforcé au cours de cette période inédite, il est un type de transactions qui devraient pâtir de cette ambiance incertaine, doublée de nouvelles conditions d'emprunt : l'investissement locatif.

L'achat immobilier, plus accessible en 2019 grâce aux excellentes conditions de crédit

L'engouement exceptionnel pour l'immobilier en 2019 a confirmé que l'accès à la propriété est intimement dépendant des conditions d'emprunt. Les taux d'intérêt avaient repris leur lente recrue en janvier 2019 pour atteindre leur plus bas historique en octobre 2019 : le taux moyen toutes durées confondues s'établissait alors à 1,12% hors assurance (Observatoire Crédit Logement). Résultat, le marché a totalisé l'an passé plus d'un million de transactions et les banques ont distribué plus de 250 milliards d'euros de prêts à l'habitat. En dépit d'une hausse des prix des logements (+4,5% par rapport à 2018), les Français ont plébiscité la pierre grâce à des conditions d'octroi des crédits bancaires toujours plus avantageuses.

Cet assouplissement des conditions de financement est devenu une préoccupation du régulateur. Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) alertait les banques sur leur politique d'octroi jugée trop laxiste, qui induisait un risque potentiel sur leur équilibre et sur la situation financière des emprunteurs. L'institution prudentielle a donc édicté des recommandations qui ont désormais valeur d'obligations, enjoignant les établissements de crédit à durcir les conditions d'octroi des prêts immobiliers. Trois limitations leur sont imposées :

taux d'effort limité à 33% : les charges d'emprunt ne doivent pas excéder un tiers des revenus du ménage emprunteur;
durée d'emprunt limité à 25 ans;
montant de l'emprunt limité à 7 années de revenus : avec un taux d'endettement à 33% pour un prêt d'une durée de remboursement de 25 ans, le montant du capital emprunté représente effectivement 7 années de revenus.

Primo-accédants et investisseurs : nouveaux exclus de l'accès au marché immobilier

L'application immédiate dès janvier 2020 de ces 3 règles a modifié la structure de la production de crédits immobiliers. La distribution s'est recentrée sur les clientèles les plus vertueuses, celles pourvues d'apport personnel qui peuvent s'endetter sur des durées plus courtes. Certains économistes ont chiffré à 100 000 le nombre de ménages exclus de l'emprunt immobilier pour cause de conditions resserrées. Malgré une relative flexibilité accordée par le régulateur aux banques, les victimes de ce durcissement sont, depuis janvier 2020, les primo-accédants et les investisseurs. Les premiers, parce qu'ils s'endettent plus généralement sur des maturités longues (25 ans et plus) compte tenu de la maigreur voire de l'absence totale d'apport personnel. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt leur permettait d'emprunter à long terme dans le respect du seuil de l'endettement maximum. Les seconds, parce que les revenus locatifs étaient pris en compte dans le calcul du taux d'endettement. Sans mise de départ, un investisseur pouvait obtenir un financement sans difficulté si la qualité du bien à louer était au rendez-vous, et avec un taux d’endettement supérieur au seuil maximum.

La crise sanitaire qui s'est imposée depuis mars 2020 a non seulement mis à l'arrêt l'économie du logement mais largement hypothéqué sa relance. Si les consignes du HSCF sont maintenues sans discernement, l'investissement locatif, achat qui repose uniquement sur un choix patrimonial et de placement, et ne constitue pas une réelle nécessité, va largement régresser, au détriment des besoins cruciaux de notre pays en logements.

L'investissement locatif, nécessaire à l'offre d'habitations

Si l'accès à la propriété a été facilité en 2019 et durant les trois années précédentes grâce aux conditions d'emprunt, tout le monde n'a pas les moyens de devenir propriétaire. En 2019, environ 40% des Français étaient locataires. La France manque de logements dans les zones densément peuplées où la demande excède l'offre. Le rôle majeur des investisseurs permet de corriger cette pénurie de logements à louer et les dispositifs mis en place ces dernières années (Pinel), conjugués aux conditions d'emprunt, ont facilité l'émergence de ce segment. Selon le réseau Century 21, 25% des transactions réalisées en 2019 étaient à usage locatif. Les statistiques du réseau ont également révélé que les investisseurs étaient désormais plus jeunes, autour de 35 ans, et qu'ils privilégiaient les zones géographiques à forte demande locative (grandes agglomérations et villes moyennes dynamiques).

Le contexte actuel va sans doute modifier les comportements d'achat. La crainte de l'avenir, cimentée par un risque accru de chômage dans les semaines et les mois à venir, va inciter les ménages à thésauriser. Consommation en berne au profit de l'épargne de précaution et pour ceux qui portaient un projet locatif, la peur renforcée des loyers impayés, sentiment légitime en cette période de récession. Les pouvoirs publics doivent donc, plus que jamais, rétablir la confiance des investisseurs, rendus frileux par la crise économique, et empêchés, pour les plus motivés, par les règles d'octroi édictées par le HCSF.

Les courtiers, comme de nombreux acteurs du secteur, ont demandé au régulateur d'amender ces consignes, en particulier le plafond strict des 33% pour le taux d'endettement. Chacun plaide pour une prise en compte du reste à vivre, un paramètre tout aussi fondamental que le taux d'endettement dans l'analyse d'une demande de prêt immobilier. À taux d'effort identique, un ménage à revenus confortables peut s'endetter au-delà de la limite communément admise, tandis qu'un foyer modeste devra rester en-deçà pour conserver un niveau de vie décent. Cela vaut pour les accédants comme pour les investisseurs, et c'est d'autant plus vrai pour les seconds que le bien est générateur de revenus locatifs mensuels dès la livraison.

En attendant le plan de relance de l'immobilier par l'État, il est essentiel que les ménages investisseurs soient actifs au plus vite. Cela passe par une révision des nouvelles conditions d'octroi et par un retour à la méthode de calcul différentiel de l'endettement, plus avantageuse pour les investisseurs, puisqu'elle réduit le taux d'endettement grâce à une meilleure prise en compte de la situation.

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Le courtier peut donc apporter une dimension de conseil et d'accompagnement plus importante qu'un simple outil de comparaison. Courtier : attention au périmètre des offres Il est important de comprendre que le courtier ne propose pas nécessairement l'ensemble des contrats existant sur le marché. Son analyse dépend notamment des organismes avec lesquels il travaille. Avant de retenir une proposition, il est donc pertinent de demander quelles offres sont étudiées et de comparer les garanties présentées avec celles d'autres contrats. Magnolia.fr est à la fois un comparateur de mutuelles santé et un courtier que vous pouvez solliciter gratuitement pour faciliter votre recherche. Agence d'assurance : un interlocuteur directement identifié Passer par une agence d'assurance constitue une troisième approche. Vous échangez directement avec un conseiller représentant généralement un assureur ou un réseau donné. 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PRESSE : Flambée des prix des carburants : le Groupe Magnolia invite les emprunteurs à changer d'assurance de prêt pour compenser jusqu'à 2 pleins d'essence par mois

Communiqué de presseParis, le mardi 22 septembre 2026 Le gazole dépasse désormais 2,40 € le litre en moyenne et le SP95 franchit la barre des 2,10 € le litre, sous l'effet des tensions géopolitiques persistantes au Moyen-Orient. Conséquence directe pour les ménages : un surcoût mensuel compris entre 18 € et 45 € par rapport aux tarifs habituels, selon le type de carburant et le nombre de pleins effectués chaque mois. « Les Français scrutent chaque centime au litre, mais ils oublient souvent de comparer un poste de dépense bien plus lourd : leur assurance de prêt immobilier. C'est pourtant l'un des rares postes de charges fixes sur lesquels on peut agir immédiatement, sans perdre de garanties et sans frais », déclare Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Un écart de prix qui peut atteindre 4 fois le tarif bancaire Souscrite par réflexe auprès de la banque au moment du crédit, l'assurance de groupe repose sur une tarification mutualisée qui ne tient pas compte du profil individuel de l'emprunteur. Une assurance individuelle (soit externe à l'offre bancaire), elle, peut afficher des tarifs jusqu'à 4 fois inférieurs à garanties équivalentes. Sur un prêt de 20 à 25 ans, l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros. Le Groupe Magnolia illustre ce potentiel d'économie à partir d'un cas type : un homme de 40 ans qui change d'assurance de prêt quelques mois après l'obtention de son crédit de 250 000 euros (sur 25 ans) : Source : Magnolia.fr « Une économie de 48 € par mois, c'est concrètement l'équivalent de l'augmentation du coût de deux pleins de sans-plomb. Et contrairement à une aide ponctuelle, ce gain se répète chaque mois, pendant toute la durée restante du crédit », souligne Astrid Cousin. Jusqu'à 5 fois plus efficace que l'aide carburant de l'État Face à la hausse des prix, le gouvernement a fait le choix d'une aide forfaitaire ciblée de 100 €, équivalente à un soutien d'environ 20 centimes par litre sur 6 mois, versée une seule fois par usager éligible. Comparée à une économie d'assurance emprunteur de 25 € à 90 € par mois (chiffres Que Choisir), la substitution d'assurance peut représenter, sur la même période de 6 mois, jusqu'à 5 fois le montant de l'aide publique — sans aucun coût pour les finances de l'État. La loi Lemoine, un droit encore trop peu utilisé Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, dès lors que le nouveau contrat propose des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour répondre et ne peut refuser la substitution si l'équivalence des garanties est respectée. « Beaucoup d'emprunteurs pensent encore qu'il faut attendre une échéance précise, ou que la démarche est complexe. C'est faux : la loi Lemoine a justement été conçue pour simplifier ce changement, à tout moment de la vie du prêt », rappelle Astrid Cousin, porte-parole du Groupe Magnolia. Chiffres clés 2,40 €/L : prix moyen du gazole en France en septembre 2026 2,10 €/L : prix moyen du SP95 sur la même période 18 € à 45 € : surcoût mensuel moyen à la pompe pour les ménages x4 : écart de tarif pouvant séparer une assurance bancaire d'une assurance individuelle 540 €/an et 5 400 € sur 10 ans : économie potentielle illustrée sur un cas type x5 : gain potentiel de l'économie d'assurance emprunteur comparé à l'aide carburant de l'État sur 6 mois

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Exclusions médicales en assurance de prêt : contraires à l'esprit de la loi Lemoine

Les clauses excluant certaines pathologies préexistantes des garanties de l’assurance emprunteur font l’objet d’un débat depuis plusieurs mois. Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) s’est penché sur ces pratiques dans le cadre de ses travaux consacrés à la mise en œuvre de la loi Lemoine. Le gouvernement vient tout juste de confirmer une position importante : lorsque ces exclusions permettent de contourner la suppression de la sélection médicale prévue par la loi, elles sont considérées comme contraires à l’esprit du texte. Cette prise de position intervient après une question posée au gouvernement par la sénatrice Vanina Paoli-Gagin en février dernier. Elle apporte ainsi un nouvel éclairage aux emprunteurs concernés par une maladie ou un antécédent médical. Assurance emprunteur : pourquoi les clauses d’exclusions médicales font débat ? Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément modifié les règles applicables à l’assurance de prêt immobilier. Elle a instauré 3 mesures fondamentales : la possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment l’amélioration du droit à l’oubli pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C la suppression du questionnaire médical dans certaines situations. Cette dernière mesure poursuit un objectif précis : permettre à certains emprunteurs d'accéder à l’assurance sans que leur état de santé soit pris en compte dans l’évaluation du risque. La suppression du questionnaire de santé en assurance de prêt concerne uniquement les crédits immobiliers dont la part assurée cumulée n’excède pas 200 000 euros par personne et dont le remboursement intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Des exclusions qui peuvent limiter la portée de la loi Le débat porte sur les contrats pouvant être souscrits sans questionnaire de santé qui prévoient malgré tout des exclusions de garanties concernant des maladies ou des antécédents médicaux. Certains acteurs du marché considèrent que ces dispositions contractuelles sont nécessaires pour : maîtriser le niveau de sinistralité préserver l’équilibre économique des contrats maintenir des tarifs compétitifs encadrer les risques liés à certaines pathologies. À l’inverse, d’autres professionnels estiment que ces clauses reviennent indirectement à tenir compte de l’état de santé de l’emprunteur, alors même que la loi interdit cette pratique dans les situations concernées. C’est précisément cette contradiction potentielle qui a alimenté les échanges entre assureurs, mutuelles et intermédiaires. Le CCSF examine la conformité des assurances de prêt à la loi Lemoine Face à la controverse, le CCSF a été chargé d’étudier la mise en œuvre de la loi Lemoine. Parmi les sujets examinés figuraient les exclusions liées aux antécédents ou aux pathologies préexistantes. 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Une problématique particulièrement importante pour les anciens malades Cette position concerne particulièrement les personnes ayant souffert d’une maladie ou présentant des risques médicaux. Avant la réforme, la sélection médicale pouvait conduire à : une surprime d’assurance de prêt une exclusion de certaines garanties des formalités médicales supplémentaires des difficultés pour obtenir une couverture adaptée voire, dans certains cas, un refus d’assurance emprunteur. La suppression du questionnaire médical dans les situations prévues par la loi devait justement réduire ces obstacles. Une exclusion systématique d’une pathologie préexistante pourrait donc, selon les situations, réduire considérablement la portée de l'avancée introduite par la loi Lemoine. Quelles conséquences pour le prix de l’assurance emprunteur ? La question du coût constitue l’un des autres enjeux du débat. Certains professionnels du secteur avaient souligné qu’une limitation des exclusions pouvait avoir des conséquences sur l’équilibre technique des contrats. Une couverture plus large des risques pourrait en effet modifier la sinistralité et, potentiellement, influencer les tarifs proposés aux emprunteurs. Pour autant, le gouvernement ne tire pas à ce stade de conclusion définitive sur une éventuelle évolution des prix. Un bilan prévu à l’horizon 2028 L’exécutif renvoie à l’évaluation future de la loi Lemoine d’ici 2028 pour mesurer concrètement les effets de ces évolutions. Ce bilan doit notamment permettre d’observer : l’évolution des tarifs de l’assurance emprunteur la sinistralité des contrats les effets concrets de la suppression du questionnaire médical les conséquences de la réforme pour les assurés. Une clarification importante pour les emprunteurs La position exprimée par le gouvernement apporte un éclairage supplémentaire sur les clauses d’exclusion liées aux pathologies préexistantes. Elle confirme surtout que la suppression de la sélection médicale prévue par la loi Lemoine ne doit pas pouvoir être contournée, dans les situations concernées, par des mécanismes contractuels produisant un effet équivalent. Pour les emprunteurs, cette évolution constitue un point à surveiller lors de la souscription ou du changement d’assurance de prêt. La portée exacte d’une exclusion dépend toutefois toujours du contrat, des garanties concernées et de la situation de l’assuré. Le débat devrait donc se poursuivre autour de l’application concrète de la loi et de ses conséquences sur l’accès à l’assurance emprunteur, les garanties proposées et les tarifs.

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