Immobilier locatif : conditions d'emprunt difficiles pour les investisseurs

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Nul ne connaît encore l'ampleur des conséquences de la crise sanitaire sur le marché immobilier. La reprise tant attendue après la levée des mesures de confinement se prend de plein fouet la crise économique sans précédent qui affecte le pouvoir d'achat des ménages et touche tous les secteurs d'activité. Si l'appétit pour la pierre ne se dément pas et s'est même renforcé au cours de cette période inédite, il est un type de transactions qui devraient pâtir de cette ambiance incertaine, doublée de nouvelles conditions d'emprunt : l'investissement locatif.

L'achat immobilier, plus accessible en 2019 grâce aux excellentes conditions de crédit

L'engouement exceptionnel pour l'immobilier en 2019 a confirmé que l'accès à la propriété est intimement dépendant des conditions d'emprunt. Les taux d'intérêt avaient repris leur lente recrue en janvier 2019 pour atteindre leur plus bas historique en octobre 2019 : le taux moyen toutes durées confondues s'établissait alors à 1,12% hors assurance (Observatoire Crédit Logement). Résultat, le marché a totalisé l'an passé plus d'un million de transactions et les banques ont distribué plus de 250 milliards d'euros de prêts à l'habitat. En dépit d'une hausse des prix des logements (+4,5% par rapport à 2018), les Français ont plébiscité la pierre grâce à des conditions d'octroi des crédits bancaires toujours plus avantageuses.

Cet assouplissement des conditions de financement est devenu une préoccupation du régulateur. Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) alertait les banques sur leur politique d'octroi jugée trop laxiste, qui induisait un risque potentiel sur leur équilibre et sur la situation financière des emprunteurs. L'institution prudentielle a donc édicté des recommandations qui ont désormais valeur d'obligations, enjoignant les établissements de crédit à durcir les conditions d'octroi des prêts immobiliers. Trois limitations leur sont imposées :

taux d'effort limité à 33% : les charges d'emprunt ne doivent pas excéder un tiers des revenus du ménage emprunteur;
durée d'emprunt limité à 25 ans;
montant de l'emprunt limité à 7 années de revenus : avec un taux d'endettement à 33% pour un prêt d'une durée de remboursement de 25 ans, le montant du capital emprunté représente effectivement 7 années de revenus.

Primo-accédants et investisseurs : nouveaux exclus de l'accès au marché immobilier

L'application immédiate dès janvier 2020 de ces 3 règles a modifié la structure de la production de crédits immobiliers. La distribution s'est recentrée sur les clientèles les plus vertueuses, celles pourvues d'apport personnel qui peuvent s'endetter sur des durées plus courtes. Certains économistes ont chiffré à 100 000 le nombre de ménages exclus de l'emprunt immobilier pour cause de conditions resserrées. Malgré une relative flexibilité accordée par le régulateur aux banques, les victimes de ce durcissement sont, depuis janvier 2020, les primo-accédants et les investisseurs. Les premiers, parce qu'ils s'endettent plus généralement sur des maturités longues (25 ans et plus) compte tenu de la maigreur voire de l'absence totale d'apport personnel. Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt leur permettait d'emprunter à long terme dans le respect du seuil de l'endettement maximum. Les seconds, parce que les revenus locatifs étaient pris en compte dans le calcul du taux d'endettement. Sans mise de départ, un investisseur pouvait obtenir un financement sans difficulté si la qualité du bien à louer était au rendez-vous, et avec un taux d’endettement supérieur au seuil maximum.

La crise sanitaire qui s'est imposée depuis mars 2020 a non seulement mis à l'arrêt l'économie du logement mais largement hypothéqué sa relance. Si les consignes du HSCF sont maintenues sans discernement, l'investissement locatif, achat qui repose uniquement sur un choix patrimonial et de placement, et ne constitue pas une réelle nécessité, va largement régresser, au détriment des besoins cruciaux de notre pays en logements.

L'investissement locatif, nécessaire à l'offre d'habitations

Si l'accès à la propriété a été facilité en 2019 et durant les trois années précédentes grâce aux conditions d'emprunt, tout le monde n'a pas les moyens de devenir propriétaire. En 2019, environ 40% des Français étaient locataires. La France manque de logements dans les zones densément peuplées où la demande excède l'offre. Le rôle majeur des investisseurs permet de corriger cette pénurie de logements à louer et les dispositifs mis en place ces dernières années (Pinel), conjugués aux conditions d'emprunt, ont facilité l'émergence de ce segment. Selon le réseau Century 21, 25% des transactions réalisées en 2019 étaient à usage locatif. Les statistiques du réseau ont également révélé que les investisseurs étaient désormais plus jeunes, autour de 35 ans, et qu'ils privilégiaient les zones géographiques à forte demande locative (grandes agglomérations et villes moyennes dynamiques).

Le contexte actuel va sans doute modifier les comportements d'achat. La crainte de l'avenir, cimentée par un risque accru de chômage dans les semaines et les mois à venir, va inciter les ménages à thésauriser. Consommation en berne au profit de l'épargne de précaution et pour ceux qui portaient un projet locatif, la peur renforcée des loyers impayés, sentiment légitime en cette période de récession. Les pouvoirs publics doivent donc, plus que jamais, rétablir la confiance des investisseurs, rendus frileux par la crise économique, et empêchés, pour les plus motivés, par les règles d'octroi édictées par le HCSF.

Les courtiers, comme de nombreux acteurs du secteur, ont demandé au régulateur d'amender ces consignes, en particulier le plafond strict des 33% pour le taux d'endettement. Chacun plaide pour une prise en compte du reste à vivre, un paramètre tout aussi fondamental que le taux d'endettement dans l'analyse d'une demande de prêt immobilier. À taux d'effort identique, un ménage à revenus confortables peut s'endetter au-delà de la limite communément admise, tandis qu'un foyer modeste devra rester en-deçà pour conserver un niveau de vie décent. Cela vaut pour les accédants comme pour les investisseurs, et c'est d'autant plus vrai pour les seconds que le bien est générateur de revenus locatifs mensuels dès la livraison.

En attendant le plan de relance de l'immobilier par l'État, il est essentiel que les ménages investisseurs soient actifs au plus vite. Cela passe par une révision des nouvelles conditions d'octroi et par un retour à la méthode de calcul différentiel de l'endettement, plus avantageuse pour les investisseurs, puisqu'elle réduit le taux d'endettement grâce à une meilleure prise en compte de la situation.

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Assurance emprunteur : comparez en ligne, conseil n°1 pour économiser

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Désormais, les choses ont radicalement changé : les comparateurs en ligne d’assurance emprunteur ont simplifié et accéléré tout le processus. La réglementation favorise en effet la délégation d’assurance de prêt via la loi Lagarde de 2010 qui autorise tout emprunteur à souscrire une assurance concurrente de celle de la banque. Plus récemment, la loi Lemoine a révolutionné le marché en renforçant les droits des consommateurs : depuis 2022, chaque emprunteur peut changer d’assurance à tout moment et sans frais, dès lors qu’il présente un contrat équivalent à celui de la banque en termes de garanties. Cette liberté nouvelle affermit l’intérêt de comparer, même après la signature du prêt. La concurrence entre assureurs s’est intensifiée, entraînant une baisse progressive des prix. La tendance est nette : les assurances emprunteur coûtent beaucoup moins cher qu’il y a 10 ou 15 ans, quel que soit le type de contrat (bancaire ou individuel). 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Crédit immobilier : 4 critères qui font baisser ou augmenter le taux

Obtenir un crédit immobilier au meilleur taux reste une priorité pour tous les emprunteurs. Dans un contexte où les banques réévaluent régulièrement leurs conditions de financement, il est essentiel de comprendre comment se forme un taux d’emprunt, quels critères influencent sa hausse ou sa baisse, et comment optimiser son profil pour réduire le coût total du crédit. Même si les taux ont connu des fluctuations ces dernières années, les établissements prêteurs continuent d’appliquer une logique précise pour déterminer le taux nominal accordé à chaque emprunteur. Voici les 4 principaux critères qui ont le plus d’impact sur votre taux immobilier et comment les optimiser. 1. Le niveau de revenus et la stabilité professionnelle : un impact direct sur le taux La première variable examinée par la banque pour accorder un prêt immobilier concerne vos revenus et la stabilité de votre situation professionnelle. 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Retarder sa demande de crédit si l’on est en période d’essai. Justifier la stabilité de ses revenus via des relevés bancaires sains et réguliers. Mettre en avant les revenus complémentaires (bénéfices non commerciaux, loyers, dividendes). Regrouper ses crédits avant une nouvelle demande pour assainir sa situation financière. avoir un co-emprunteur qui présente un profil premium : emprunter à deux rassure davantage les banques qu’en solo ; 2 sources de revenus minimisent le risque en répartissant la responsabilité sur 2 têtes. 2. Le taux d’endettement et la gestion financière : des signaux forts pour les banques Le taux d’endettement est un élément clé du prêt immobilier. Depuis la réforme du HCSF, les banques n’ont pas le droit de prêter à un taux d’endettement supérieur à 35 % (assurance de prêt immobilier comprise). Lorsque l’emprunteur respecte ce seuil, il entre dans une zone jugée « maîtrisée », ce qui ouvre la porte à un taux plus attractif. Attention : ce taux de 35% est une limite légale. Les emprunteurs avec des revenus modestes se voient généralement appliquer un taux inférieur à ce plafond en raison d’un paramètre central, le reste à vivre (somme à disposition pour les dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit acquittées). Pourquoi la gestion financière influence-t-elle le taux ? Au-delà du simple calcul d’endettement, les banques analysent : la tenue du compte (absence d’incidents bancaires comme les découverts) la capacité à dégager de l’épargne régulière les dépenses récurrentes et leur cohérence avec les revenus (évitez les jeux d’argent et les achats compulsifs) la présence éventuelle de crédits à la consommation (perçus comme un risque accru). Un emprunteur capable d’épargner chaque mois montre qu’il sait gérer son budget et qu’il sera en mesure d’assumer la mensualité d’un prêt immobilier. Ce profil inspire confiance, ce qui peut entraîner une diminution du taux. Inversement, un consommateur qui cumule des découverts, des dépenses impulsives ou plusieurs crédits conso peut se voir appliquer un taux majoré, voire un refus de prêt. Comment optimiser ce critère ? Assainir ses relevés bancaires sur 3 à 6 mois : éviter les découverts, limiter les dépenses superflues. Rembourser ou solder un crédit conso pour réduire l’endettement global. Constituer une épargne de précaution, même modeste : le prêteur peut exiger l’équivalent de 6 mensualités pour pallier un éventuel coup dur. Préparer un dossier bancaire clair, complet et argumenté : faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour optimiser le montage financier. 3. L’apport personnel et le montant financé : un levier puissant pour réduire le taux L’apport personnel représente souvent l’un des critères les plus importants dans la négociation d’un taux de crédit immobilier. Plus l’apport est élevé, plus le taux est susceptible d’être bas. Pourquoi l’apport influence le taux ? Un apport conséquent signifie que vous financez vous-même une part importante de l’achat. Cela réduit automatiquement le montant que la banque doit prêter, et donc son risque. Cela témoigne également de votre engagement à concrétiser un projet important qui va courir sur plusieurs années voire plusieurs décennies. Les banques apprécient particulièrement les emprunteurs capables de couvrir : les frais d’acquisition, improprement appelés frais de notaire une partie du coût du bien éventuellement quelques travaux. Un apport de 10 % à 20 % peut permettre de décrocher un taux plus bas. Un apport de 30 % ou plus ouvre souvent la voie à des conditions premium. À l’inverse, un emprunt financé à 110 % (prix du bien + frais de notaire) est considéré comme plus risqué. Ce type de financement était courant il y a quelques années mais est désormais beaucoup plus rare. Dans ce cas, les banques appliquent souvent un taux plus élevé pour compenser l’absence d’apport. Comment optimiser ce critère ? Constituer une épargne sur plusieurs années : livret A, LDDS, assurance vie, PEL. Utiliser intelligemment les aides (Prêt à Taux Zéro, épargne salariale, donations familiales). Comparer les offres entre banques traditionnelles, banques en ligne et courtiers. Éviter les achats nécessitant un financement à 110 % si votre profil est déjà jugé fragile. 4. La durée d’emprunt et le type de projet : des éléments déterminants pour le taux final La durée du crédit immobilier influence fortement le taux. Plus vous empruntez longtemps, plus le taux augmente. Cela s’explique simplement : une durée plus longue expose la banque à un risque plus élevé. Pourquoi la durée fait-elle varier le taux ? Sur un emprunt : à 10 ou 15 ans, les taux sont généralement les plus faibles ; à 20 ou 25 ans, les taux augmentent progressivement. En parallèle, le type de projet financé joue également un rôle. Les banques distinguent : l’achat d’une résidence principale (considéré comme le moins risqué) l’achat d’une résidence secondaire l’investissement locatif, jugé plutôt favorable mais analysé avec rigueur les projets atypiques : immeuble de rapport, terrain isolé, biens nécessitant de lourds travaux, souvent associés à un taux majoré. Les projets avec un risque de revente difficile ou d’occupation incertaine entraînent souvent des taux plus élevés. Comment optimiser ce critère ? Favoriser une durée de 15 à 20 ans si vos finances le permettent. Présenter un projet clair : devis travaux, DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), plans, estimation de valeur future. Si vous investissez, mettre en avant une rentabilité réaliste et documentée. Simuler différents scénarios pour identifier le meilleur compromis coût/durée. Tableau comparatif des 4 critères qui influencent le taux de crédit immobilier : Critère Effet sur le taux quand critère favorable Effet sur le taux quand critère défavorable Ce qu’attendent les banques Revenus & stabilité professionnelle Taux réduit : profil jugé sécurisé (CDI, fonctionnaire, revenus réguliers) Taux majoré : risque plus élevé (CDD, intérim, revenus irréguliers) Revenus stables, bulletins de salaire réguliers, ancienneté, situation professionnelle pérenne Gestion financière & taux d’endettement Taux plus bas : comptes propres, épargne régulière, endettement ≤ 35 % Taux plus élevé : découverts, crédits conso multiples, absence d’épargne Bonne tenue des comptes sur 3 à 6 mois, absence d’incidents bancaires, capacité à épargner Apport personnel Taux nettement abaissé si apport ≥ 10-20 % (voire premium à 30 %) Taux plus élevé si apport faible ou financement 110 % Apport couvrant au minimum les frais de notaire, voire plus si possible Durée du prêt & type de projet Taux attractifs sur 10-20 ans, projets standard sécurisés Taux plus élevés sur 25 ans, projets atypiques ou risqués Durée courte ou moyenne, projet clair (résidence principale ou locatif classique) Attention : le taux nominal ne fait le coût d'un crédit immobilier. S'y ajoutent les autres frais inhérents à l'obtention du financement bancaire (frais de dossier, primes d'assurance emprunteur, garantie - hypothèque ou caution). Le coût final est exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel qui doit figurer sur toutes les offres et supports d'information. Le taux immobilier dépend surtout de votre profil et de votre préparation Même si les taux d’intérêts des crédits immobiliers fluctuent selon les politiques monétaires ou le contexte économique, la banque reste le véritable arbitre du taux final. Votre profil emprunteur, vos revenus, votre apport et la structure de votre projet constituent les éléments clés qui permettent de négocier un taux avantageux. En maîtrisant ces 4 critères (revenus, gestion financière, apport et durée), vous augmentez significativement vos chances d’obtenir un financement dans de bonnes conditions. Un courtier en prêt immobilier peut également aider à optimiser votre dossier et à négocier le taux le plus bas selon votre profil.

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Changement d’assurance emprunteur : la loi Lemoine toujours bafouée par les banques en 2025

Trois ans après l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, censée simplifier la résiliation infra-annuelle et ouvrir pleinement la concurrence, un constat s’impose : le changement d’assurance de prêt demeure un parcours semé d’embûches pour de nombreux emprunteurs. Une étude récente de l’Association pour la Promotion de la Concurrence en Assurance des Emprunteurs (Apcade) met en lumière la persistance de pratiques bancaires dissuasives, qui freinent toujours la liberté de choix des emprunteurs. Application de la loi Lemoine : les difficultés toujours présentes Adoptée pour garantir à chaque emprunteur la possibilité de substituer son contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment, la loi Lemoine promettait une révolution. Mais sur le terrain, l’expérience vécue par beaucoup reste loin des ambitions affichées. Selon l’Apcade, les obstacles rencontrés par les assurés continuent de se multiplier, malgré un cadre législatif plus favorable. L’association, qui rassemble plusieurs acteurs majeurs de l’assurance alternative, a interrogé un panel de 1 000 emprunteurs afin d’évaluer la réalité des démarches. Le résultat est sans appel : changer d’assurance de prêt reste une procédure lourde, technique et parfois décourageante. Démarches administratives : des allers-retours incessants avec les banques L’étude révèle que près de 41 % des emprunteurs ayant tenté une substitution d’assurance ont dû faire face à au moins 2 allers-retours administratifs avec leur banque. Au lieu de faciliter le processus, certains établissements multiplient les demandes indues de justificatifs, formulaires et demandes de pièces complémentaires. Ces sollicitations répétées entraînent non seulement une perte de temps, mais génèrent aussi un sentiment d’incertitude et de stress pour les assurés, qui ne savent pas toujours si leur demande sera acceptée. Le changement, pourtant prévu par la loi comme simple et rapide, s’apparente encore à un véritable parcours administratif. Important : Le seul motif de refus d’une substitution d’assurance emprunteur retenu par la loi est la non-équivalence de garanties. Des délais de réponse qui dépassent largement les exigences légales L’un des constats les plus frappants concerne les délais : Dans plus d’un tiers des dossiers, la banque met plus de 10 jours ouvrés à rendre sa décision. Dans 20 % des cas, ce délai dépasse même 20 jours, soit 2 fois plus que le délai raisonnable attendu pour un processus encadré par la loi. Ces chiffres prouvent que la résiliation infra-annuelle n’est pas encore pleinement opérationnelle, et que les emprunteurs sont loin de bénéficier de la fluidité que la loi Lemoine souhaite garantir. Des pratiques courantes selon l’Apcade L’association insiste : les difficultés rapportées par les emprunteurs ne sont pas des exceptions. Elles sont suffisamment fréquentes pour témoigner d’un dysfonctionnement généralisé dans une partie du secteur bancaire. Dans son communiqué, l’Apcade dénonce des "entraves répétées" qui vident la loi de son sens et maintiennent une domination des banques sur le marché de l’assurance de prêt. Ces pratiques, maintes fois dénoncées par les courtiers, découragent les emprunteurs qui voudraient faire jouer la concurrence, les privant ainsi de potentielles économies pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée d’un crédit immobilier. La répression des fraudes est déjà intervenue pour sanctionner les abus bancaires Face à la gravité de ces comportements, la répression des fraudes a mené plusieurs investigations. À l’automne dernier, 4 établissements bancaires ont été sanctionnés par la DGCCRF pour non-respect des délais légaux, avec un total d’amendes avoisinant 700 000 euros. Des pénalités significatives, mais qui ne semblent pas encore avoir suffi à rétablir un fonctionnement pleinement conforme. L’Apcade rappelle que tant que les banques ne joueront pas le jeu, les emprunteurs continueront à rencontrer des obstacles. L’avenant bancaire, un verrou qui ralentit encore la concurrence Pour l’Apcade, l’un des leviers incontournables pour fluidifier le changement d’assurance reste la suppression de l’avenant bancaire. Rédigé par la banque pour formaliser l’acceptation de la nouvelle assurance dans ce même délai de 10 jours, l’avenant en assurance de prêt constitue selon l’association un frein majeur : il rallonge la procédure il crée une dépendance envers la banque il laisse trop de marge aux établissements pour retarder ou compliquer la substitution. Éric Maumy, président d’April et membre fondateur de l’Apcade, appelle à faire sauter ce verrou. 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Vers un marché plus concurrentiel : un enjeu majeur pour le pouvoir d’achat Dans un contexte où les ménages cherchent à optimiser chaque poste de dépense, l’assurance emprunteur figure parmi les leviers les plus importants pour réduire le coût d’un crédit immobilier. Le marché représentait encore plusieurs milliards d’euros en 2025, captés à plus de 85% par les banques. Une concurrence réellement ouverte permettrait : de renforcer le pouvoir d’achat des ménages de pousser les acteurs à proposer des tarifs plus attractifs de favoriser l’innovation dans les garanties proposées. Mais tant que les freins actuels ne seront pas levés, les bénéfices théoriques resteront partiellement inaccessibles. On peut toutefois indiquer une forte baisse des tarifs d’assurance de prêt immobilier depuis 2020, estimée à 27% par le courtier Magnolia.fr, un phénomène unique en matière d’assurance où l’inflation est constante depuis plusieurs années. Entre 2020 et 2025, les primes de mutuelle santé ont bondi de 50% et celles de l'assurance habitation de 35%.

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