Crédit : la caution doit respecter le temps légal avant de rembourser

La caution institutionnelle est une garantie largement plébiscitée par les emprunteurs et par les banques. Plus simple, moins formaliste et moins chère que l'hypothèque, elle est néanmoins régie par une réglementation stricte qui, à défaut d'être respectée, peut priver l'emprunteur de moyens de défense. Par une décision inédite rendue en février dernier, la Cour de cassation a pris la défense d'un emprunteur à l'encontre de l'organisme de cautionnement.

Le cautionnement pour garantir un prêt immobilier

Pour être sûr que le prêt sera remboursé, la banque qui a octroyé le prêt immobilier exige une garantie, à savoir l'hypothèque sur le bien immobilier ou sur un autre, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou une caution. Le cautionnement repose sur un engagement pris un organisme financier qui se porte garant du remboursement du crédit immobilier en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il ne doit pas être confondu avec l'assurance de prêt immobilier qui intervient en cas de défaillance liée au décès, à la perte d'autonomie, à l'invalidité ou à la perte d'emploi.

Contrairement à l'hypothèque et au PPD, la caution n'occasionne aucun acte notarié et donc aucun frais d'enregistrement. L'emprunteur verse chaque mois à l'organisme de cautionnement une cotisation, composée d'une commission de caution et d'une contribution aux fonds mutuelle. Si l'emprunteur n'honore pas ses mensualités, l'organisme rembourse la banque (capital restant dû, intérêts et pénalités de retards), avant de se retourner contre lui en proposant d'abord une solution amiable (étalement ou échelonnement de la dette), ou la vente du bien si la remise en gestion normale du prêt s'avère impossible, et à défaut, en engageant des actions de recouvrement judiciaire des sommes dues.

En France, plus de la moitié des crédits immobiliers sont garantis par une caution bancaire, une solution plus souple et moins onéreuse que les autres garanties. Son succès grandissant tient également à la possibilité pour les emprunteurs de récupérer au terme du prêt une partie de la contribution versée au Fonds mutuelle si aucune défaillance n'a eu lieu.

L'organisme qui s'est porté caution doit être informé par la banque dès le premier impayé du débiteur si toutefois celui-ci est susceptible d'être inscrit au FICP (Fichier des incidents de paiement) de la Banque de France. Si la banque ne respecte pas cette obligation d'information, elle ne pourra réclamer au garant caution le paiement des pénalités et les intérêts de retard échus entre la date du premier incident de paiement et la date à laquelle l'organisme a été informé. En revanche, si ce dernier paie trop vite une dette que la banque ne lui a pas encore exigée, il prive l'emprunteur de tout recours et perd dans la foulée toute possibilité de faire valoir ses droits.

Le garant caution ne doit pas payer trop vite

Dans un important arrêt du 20 février 2019*, la Cour de cassation a rendu une décision pour le moins inédite en faveur des emprunteurs poursuivis par un organisme de cautionnement, en l'occurrence le Crédit Logement. Dans l'affaire concernée, la banque avait prononcé la déchéance du terme suite à des défaillances de l'emprunteur, exigeant le paiement immédiat et total du crédit immobilier. Sans avoir été poursuivi par la banque, le Crédit Logement avait rapidement réglé les sommes dues, et s'était ensuite retourné contre l'emprunteur en l'assignant en justice pour obtenir le remboursement des sommes réglées au prêteur. Or, la garant caution aurait du laisser à l'emprunteur le temps de se défendre et de "s'opposer utilement à la banque, pour y faire obstacle, un moyen de droit tiré notamment de l'irrégularité de la déchéance du terme". En payant trop vite, il avait alors privé l'emprunteur de toute chance d'obtenir un accord ou une décision judiciaire favorable. Dans ces conditions, la Cour de cassation avait rejeté le pourvoi du Crédit Logement et donné raison à la Cour d'appel qui avait préalablement rejeté toute demande de remboursement présentée par la caution.

Cette avancée jurisprudentielle s'applique à l'ensemble des organismes de caution institutionnelle. Il ne faut pas oublier que les organismes de cautionnement sont bien souvent des filiales des banques. Le marché est détenu à 95% par les établissements bancaires. Cette concurrence sclérosée, comme celle de l’assurance emprunteur par ailleurs, génère des marges importantes, accaparées par les banques. La pratique des organismes de cautionnement qui consiste à payer immédiatement le prêteur dans des conditions contestables en cas de défaillance de l’emprunteur est donc un mécanisme de confort pour les banques. L’arrêt de la Cour de cassation devrait contribuer à mettre à terme à cette dérive.

*Cass. Civ 1, 20.2.2019, W 17-27.963

Assurance de prêt

Comparez les offres et économisez jusqu’à 15 000 €

Voir les offres

Partagez cet article

Dernières publications

Assurance emprunteur : Premium, un contrat pour cadres exigeants !

La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe parfois par une étape chronophage à cause des examens médicaux complémentaires exigés par l'assureur. Dans le cadre du lancement de son contrat Premium assuré par Malakoff Humanis, le groupe Magnolia.fr facilite le processus, permettant à ses clients empruntant des sommes importantes de bénéficier d’un service novateur en partenariat avec la Medtech BioSerenity. Un questionnaire médical simplifié Tout emprunteur doit généralement remplir un questionnaire de santé lors de la souscription de son assurance de prêt immobilier. Seules les parts assurées de moins de 200 000€ et soldées avant les 60 ans de l’emprunteur échappent à la sélection médicale conformément aux dispositions de la loi Lemoine en place depuis le 1er juin 2022. La contrainte administrative du questionnaire de santé est allégée dans le cadre du contrat Premium, commercialisé par Magnolia.fr et assuré par Malakoff Humanis. Les assurés âgés de moins de 50 ans, qui empruntent moins de 750 000€, ont un simple questionnaire de santé à remplir, ce qui leur permet de souscrire plus rapidement l’offre d’assurance emprunteur. Ce nouveau contrat offre une large couverture pour les emprunteurs non-résidents en France et est accessible sans surprime, et sans exclusion de garanties des sports à risques. Les garanties assurance de prêt immobilier sont certifiées équivalentes à celles exigées par les organismes prêteurs, condition sine qua non pour obtenir l’aval de la banque dans le cadre d’une délégation d’assurance emprunteur. Emprunteurs à gros capitaux : un examen médical à domicile ou au bureau grâce à BioSerenity Pour certains assurés, le questionnaire de santé doit être renforcé par des examens complémentaires. Magnolia.fr propose un service unique, en partenariat avec BioSerenity, une Medtech française spécialisée dans le développement de solutions médicales innovantes à destination des personnes atteintes de pathologies chroniques. Via sa plateforme, Magnolia.fr permet à ses clients emprunteurs de prendre en ligne un rendez-vous avec un médecin qui se déplacera à leur domicile ou sur leur lieu de travail pour effectuer l’ensemble des démarches (prise de la tension, prise de sang, ECG…). Toutes les données sont alors directement transmises au médecin-conseil. Ce dispositif est disponible dès maintenant dans toute la région Île-de-France et le département du Rhône, et à compter du 1er septembre 2023, à Nice, Cannes et Monaco. Il sera ensuite étendu à d’autres régions. Magnolia.fr est le seul partenaire de BioSerenity à proposer un parcours client emprunteur entièrement digitalisé, pratique et rapide, bientôt étendu à de nombreuses régions. Changer facilement d’assurance emprunteur grâce à Premium L’offre Premium s’adresse aussi à tous les emprunteurs qui souhaitent changer d’assurance de prêt immobilier mais qui ne disposent pas du temps nécessaire pour engager la procédure. Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet en effet à tout emprunteur de résilier son assurance de prêt à tout moment et sans frais, sans devoir attendre la date d’échéance autrefois requise. Le changement d’assurance emprunteur en loi Lemoine est une vraie arme anti-inflation et une opportunité formidable et immédiate de préserver son pouvoir d’achat en réalisant des milliers d’euros d’économie sur la durée restante de son crédit immobilier. En simplifiant l’ensemble des formalités, le contrat Premium met fin à la corvée administrative en rendant le changement d’assurance emprunteur beaucoup plus fluide et rapide.

changement-assurance-emprunteurs-satisfaits

Assurance de prêt immobilier : les emprunteurs très satisfaits du changement de contrat

La loi Lemoine fête sa première année. Entrée en application le 1er juin dernier, elle introduit un droit fondamental pour tous les emprunteurs : le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Une étude réalisée par L’Argus de l’Assurance et le courtier grossiste April montre que le dispositif est encore méconnu, mais ceux qui en ont profité se déclarent très nettement satisfaits. Voyons les résultats de cette enquête qui met aussi en lumière les difficultés rencontrées par les emprunteurs dans leurs démarches de substitution. Changer d’assurance de prêt à tout moment : possible depuis le 1er juin 2022 Les emprunteurs bénéficient du libre choix de l’assurance de prêt immobilier depuis que la loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance. Depuis septembre 2010, tout emprunteur peut souscrire un autre contrat d’assurance de prêt que celui de sa banque, dès lors que la formule alternative présente a minima une équivalence de garanties. Cela est censé favoriser la concurrence dans un marché largement détenu par les bancassureurs, mais en dépit d’une bien meilleure compétitivité des offres alternatives, plus de 85% des cotisations annuelles d’assurance de prêt immobilier tombent dans l’escarcelle des prêteurs. Compte tenu des difficultés pour faire jouer le libre choix du contrat lors de la demande de prêt, le législateur a œuvré pour favoriser le changement d’assurance en cours de prêt. Première tentative avec la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer le contrat à tout moment durant les douze premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt ; deuxième essai avec la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait le changement annuel à date d’échéance au-delà de la première année. Malgré cet arsenal réglementaire, les banques ont réussi à maintenir leurs parts de marché en assurance emprunteur, usant et abusant de pratiques dilatoires pour contrer toute demande de résiliation. La rente bancaire est une nouvelle fois attaquée en 2022 par un dispositif qui renforce les droits des emprunteurs. Entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour les nouvelles souscriptions et le 1er septembre 2022 pour les anciennes, la loi Lemoine devrait faire bouger les lignes car elle met en place le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans date d’échéance à respecter ni minimum d’engagement de souscription. Un an après, trop peu d’emprunteurs sont informés de ce nouveau droit. Loi Lemoine : les emprunteurs mal informés L’étude de L’Argus de l’Assurance et d’April (courtier présent sur le marché avec son contrat assurance de prêt immobilier April) indique que la loi Lemoine est encore méconnue en 2023. 42% des détenteurs d’un crédit immobilier ignorent les mesures de ce texte. Outre le changement de contrat d’assurance de prêt à tout moment, la loi supprime le questionnaire médical pour les parts assurées de moins de 200 000€ remboursées avant les 60 ans de l’emprunteur. Il améliore également le droit à l’oubli en raccourcissant le délai pour en bénéficier de 10 à 5 ans, et en l’élargissant aux personnes guéries d’une hépatite C, en complément des anciens cancéreux. Le défaut d’information est encore plus fort chez ceux qui envisagent de contracter un crédit immobilier (47%). Ces chiffres sont d’autant plus surprenants que la loi Lemoine oblige les banques à informer chaque année leurs clients de leur droit à résiliation sur tout support durable. La proportion d’emprunteurs ayant été informés par leur banque de leur droit à changer d’assurance de prêt immobilier quand ils le souhaitent est largement liée à l’antériorité de leur crédit : Prêt immobilier de moins d’un an : 62% Prêt immobilier de 2 à moins de 5 ans : 42% Prêt immobilier de 5 à moins de 10 ans : 35% Prêt immobilier de plus de 10 ans : 28% Nonobstant l’obligation faite aux banques d'informer annuellement leurs clients, le changement d’assurance emprunteur révèle toutes ses potentialités en début de prêt : les économies réalisées en substituant l’assurance bancaire par un contrat individuel externe sont d’autant plus importantes que l’opération a lieu rapidement après la signature de l’offre de prêt. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat de mai 2023 pour mesurer l’impact financier du changement d’assurance emprunteur. Changement d’assurance emprunteur : indice de satisfaction optimal Parmi les sondés, seuls 21% ont changé d’assurance en cours de prêt. Ils ont été interrogés sur les raisons qui ont motivé leur décision. L’intérêt financier prime très largement avec 65%. Il est vrai que les emprunteurs réalisent de juteuses économies grâce à la loi Lemoine, qui peuvent aller au-delà de 20 000€ sur la durée restant du crédit. De manière secondaire, sont avancés les arguments suivants : souscrire des garanties plus protectrices, adaptées à l’évolution du mode de vie ou/et des besoins de l’emprunteur : 21% ne plus être frappé d’exclusion de garanties ou de surprimes imposées par le contrat actuel : 21% profiter de la suppression du questionnaire de santé : 18% Ceux qui ont changé d’assurance de prêt affichent une forte satisfaction. 92% des emprunteurs ayant bénéficié de la loi Lemoine se disent plutôt ou tout à fait satisfaits du changement de leur contrat. Changer d’assurance de prêt : toujours compliqué Les démarches pour changer d’assurance en cours de prêt restent toujours fastidieuses en dépit d’une plus grande souplesse offerte par la loi Lemoine. C’est le gros bémol révélé par cette enquête, sans toutefois être une surprise. Les banques font de la résistance, comme elles l’ont fait avec les dispositifs précédents (lois Hamon et Bourquin). Si 34% des emprunteurs ayant changé d’assurance indiquent n’avoir rencontré aucune difficulté, les autres témoignent d’un parcours semé d’embûches : difficulté des démarches administratives : 20% absence de réponse de la banque : 18% difficulté à trouver le bon interlocuteur : 15% difficulté à trouver un contrat avec des garanties équivalentes : 15% difficulté à trouver un contrat adapté à son parcours médical : 11% Cette étude corrobore les chiffres avancés par les courtiers il y a quelques semaines. Les banques ne respectent pas le délai de réponse de 10 jours ouvrés qui leur est imposé pour toute demande de substitution : le délai moyen observé est de près de 30 jours. Le bon interlocuteur reste le courtier en assurance de prêt immobilier, un expert qui vous accompagne avec diligence et efficacité dans toutes vos démarches de résiliation/substitution, de la recherche du contrat adapté au meilleur tarif jusqu’au processus de souscription.

Assurance de prêt immobilier : j’économise en 2023 grâce à la loi Lemoine

Depuis le 1er juin 2022, l’assurance de prêt immobilier est devenue la seule assurance résiliable à tout moment, sans attendre la date d’échéance et sans engagement minimum de souscription. Ce droit offert par la loi Lemoine est une formidable opportunité à saisir pour réaliser d’importantes économies et préserver son pouvoir d’achat dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages. N’attendez plus pour changer d’assurance emprunteur ! Grâce au courtier Magnolia.fr, c’est simple et rapide. Quelle est la meilleure assurance pour un prêt immobilier ? La souscription à l’assurance emprunteur est incontournable dans le cadre d’un prêt immobilier. Bien qu’elle ne relève d’aucune obligation légale, la banque va l’exiger pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité pour arrêt de travail, voire perte d’emploi). Vous bénéficiez du libre choix du contrat d’assurance emprunteur depuis l’entrée en vigueur en septembre 2010 de la loi Lagarde. Malheureusement, ce droit fondamental pour l'emprunteur peine à s’exercer par réticence des banques à accepter la délégation d’assurance, par manque d’information des intéressés et par crainte de ces derniers de compromettre l’octroi du financement de leur projet immobilier. Résultat, environ 85% des emprunteurs immobiliers souscrivent à l’assurance du prêteur au détriment de leur intérêt financier : les offres externes sont jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Pour tenter de rectifier ce déséquilibre, le législateur a adopté la loi Lemoine en février 2022, un texte révolutionnaire qui bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en renforçant les droits des emprunteurs. Il est possible de sécuriser son prêt immobilier avec l’assurance de son choix, même une fois signée l’offre de prêt. Le changement de contrat est désormais consubstantiel à l’assurance emprunteur. Quelles sont les conditions pour changer d’assurance emprunteur ? Les emprunteurs ayant les plus grandes difficultés à faire valoir le libre choix du contrat d’assurance lors de leur demande de prêt, ils ont désormais la possibilité de l’exercer à tout moment en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, il est possible de résilier son contrat d'assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, sans délai de préavis ni pénalités. Auparavant, selon l’antériorité de son contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon soit sur l’amendement Bourquin pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement. Ce nouveau dispositif a été mis en place dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et est applicable à tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. La loi Lemoine fête donc sa première année et force est de constater l’engouement qu’elle suscite chez les emprunteurs : depuis son entrée en vigueur, les demandes de substitution ont été multipliées par trois. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant d’envoyer votre lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Cet outil rapide et gratuit vous donne accès aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Grâce à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt, vous confrontez le contrat groupe bancaire aux différents contrats individuels. Pour sélectionner la formule la plus compétitive adaptée à vos besoins, faites-vous aider par un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous permettra de mieux appréhender l’étendue des garanties, d’en comprendre les subtilités, et de choisir le contrat adéquat en phase avec les exigences de la banque. La banque peut-elle refuser le changement d’assurance emprunteur ? Le seul et unique motif pour lequel la banque peut vous refuser le bénéfice de la délégation d’assurance est le non-respect de l’équivalence de niveau de garanties. Le nouveau contrat doit légalement présenter des garanties au moins équivalentes à celles de l’ancien. Vous pouvez plus facilement vous conformer à cette obligation inscrite dans la réglementation en sollicitant les services d’un courtier. La loi Lemoine oblige par ailleurs la banque à formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et à motiver tout refus d’assurance emprunteur par écrit de manière exhaustive. Cela signifie que la banque doit détailler explicitement les raisons pour lesquelles le contrat n’affiche pas une équivalence de garanties. Quel est l’intérêt de changer d’assurance emprunteur ? Le premier avantage offert par le changement d’assurance emprunteur est financier. L’assurance représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte est heureusement compressible en faisant jouer la concurrence. À garanties équivalentes, une assurance alternative est jusqu’à trois fois moins chère que le contrat de la banque. Voici 2 exemples d’emprunteurs qui ont réalisé de juteuses économies en changeant d’assurance en juin 2023 : Profil 1 : cadre de 35 ans, sans problème de santé, prêt de 250 000€ sur 25 ans souscrit en juin 2021 au taux nominal de 1,15% Profil 2 : couple de 45 ans, sans problème de santé, prêt de 400 000€ sur 20 ans souscrit en juin 2022 au taux nominal de 1,35%, assurance avec quotité à 50% sur chaque tête Le couple peut tout à fait rehausser la quotité d’assurance emprunteur à 100% sur chaque tête et optimiser ainsi sa protection tout en diminuant drastiquement le coût de son assurance, et par extension de son crédit immobilier. Même en doublant le coût de l’assurance, l’économie réalisée se chiffre à plus de 14 000€.

Je compare