Crédit : la caution doit respecter le temps légal avant de rembourser

La caution institutionnelle est une garantie largement plébiscitée par les emprunteurs et par les banques. Plus simple, moins formaliste et moins chère que l'hypothèque, elle est néanmoins régie par une réglementation stricte qui, à défaut d'être respectée, peut priver l'emprunteur de moyens de défense. Par une décision inédite rendue en février dernier, la Cour de cassation a pris la défense d'un emprunteur à l'encontre de l'organisme de cautionnement.

Le cautionnement pour garantir un prêt immobilier

Pour être sûr que le prêt sera remboursé, la banque qui a octroyé le prêt immobilier exige une garantie, à savoir l'hypothèque sur le bien immobilier ou sur un autre, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou une caution. Le cautionnement repose sur un engagement pris un organisme financier qui se porte garant du remboursement du crédit immobilier en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il ne doit pas être confondu avec l'assurance de prêt immobilier qui intervient en cas de défaillance liée au décès, à la perte d'autonomie, à l'invalidité ou à la perte d'emploi.

Contrairement à l'hypothèque et au PPD, la caution n'occasionne aucun acte notarié et donc aucun frais d'enregistrement. L'emprunteur verse chaque mois à l'organisme de cautionnement une cotisation, composée d'une commission de caution et d'une contribution aux fonds mutuelle. Si l'emprunteur n'honore pas ses mensualités, l'organisme rembourse la banque (capital restant dû, intérêts et pénalités de retards), avant de se retourner contre lui en proposant d'abord une solution amiable (étalement ou échelonnement de la dette), ou la vente du bien si la remise en gestion normale du prêt s'avère impossible, et à défaut, en engageant des actions de recouvrement judiciaire des sommes dues.

En France, plus de la moitié des crédits immobiliers sont garantis par une caution bancaire, une solution plus souple et moins onéreuse que les autres garanties. Son succès grandissant tient également à la possibilité pour les emprunteurs de récupérer au terme du prêt une partie de la contribution versée au Fonds mutuelle si aucune défaillance n'a eu lieu.

L'organisme qui s'est porté caution doit être informé par la banque dès le premier impayé du débiteur si toutefois celui-ci est susceptible d'être inscrit au FICP (Fichier des incidents de paiement) de la Banque de France. Si la banque ne respecte pas cette obligation d'information, elle ne pourra réclamer au garant caution le paiement des pénalités et les intérêts de retard échus entre la date du premier incident de paiement et la date à laquelle l'organisme a été informé. En revanche, si ce dernier paie trop vite une dette que la banque ne lui a pas encore exigée, il prive l'emprunteur de tout recours et perd dans la foulée toute possibilité de faire valoir ses droits.

Le garant caution ne doit pas payer trop vite

Dans un important arrêt du 20 février 2019*, la Cour de cassation a rendu une décision pour le moins inédite en faveur des emprunteurs poursuivis par un organisme de cautionnement, en l'occurrence le Crédit Logement. Dans l'affaire concernée, la banque avait prononcé la déchéance du terme suite à des défaillances de l'emprunteur, exigeant le paiement immédiat et total du crédit immobilier. Sans avoir été poursuivi par la banque, le Crédit Logement avait rapidement réglé les sommes dues, et s'était ensuite retourné contre l'emprunteur en l'assignant en justice pour obtenir le remboursement des sommes réglées au prêteur. Or, la garant caution aurait du laisser à l'emprunteur le temps de se défendre et de "s'opposer utilement à la banque, pour y faire obstacle, un moyen de droit tiré notamment de l'irrégularité de la déchéance du terme". En payant trop vite, il avait alors privé l'emprunteur de toute chance d'obtenir un accord ou une décision judiciaire favorable. Dans ces conditions, la Cour de cassation avait rejeté le pourvoi du Crédit Logement et donné raison à la Cour d'appel qui avait préalablement rejeté toute demande de remboursement présentée par la caution.

Cette avancée jurisprudentielle s'applique à l'ensemble des organismes de caution institutionnelle. Il ne faut pas oublier que les organismes de cautionnement sont bien souvent des filiales des banques. Le marché est détenu à 95% par les établissements bancaires. Cette concurrence sclérosée, comme celle de l’assurance emprunteur par ailleurs, génère des marges importantes, accaparées par les banques. La pratique des organismes de cautionnement qui consiste à payer immédiatement le prêteur dans des conditions contestables en cas de défaillance de l’emprunteur est donc un mécanisme de confort pour les banques. L’arrêt de la Cour de cassation devrait contribuer à mettre à terme à cette dérive.

*Cass. Civ 1, 20.2.2019, W 17-27.963

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Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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