Crédit : la caution doit respecter le temps légal avant de rembourser

La caution institutionnelle est une garantie largement plébiscitée par les emprunteurs et par les banques. Plus simple, moins formaliste et moins chère que l'hypothèque, elle est néanmoins régie par une réglementation stricte qui, à défaut d'être respectée, peut priver l'emprunteur de moyens de défense. Par une décision inédite rendue en février dernier, la Cour de cassation a pris la défense d'un emprunteur à l'encontre de l'organisme de cautionnement.

Le cautionnement pour garantir un prêt immobilier

Pour être sûr que le prêt sera remboursé, la banque qui a octroyé le prêt immobilier exige une garantie, à savoir l'hypothèque sur le bien immobilier ou sur un autre, le privilège de prêteur de deniers (PPD) ou une caution. Le cautionnement repose sur un engagement pris un organisme financier qui se porte garant du remboursement du crédit immobilier en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il ne doit pas être confondu avec l'assurance de prêt immobilier qui intervient en cas de défaillance liée au décès, à la perte d'autonomie, à l'invalidité ou à la perte d'emploi.

Contrairement à l'hypothèque et au PPD, la caution n'occasionne aucun acte notarié et donc aucun frais d'enregistrement. L'emprunteur verse chaque mois à l'organisme de cautionnement une cotisation, composée d'une commission de caution et d'une contribution aux fonds mutuelle. Si l'emprunteur n'honore pas ses mensualités, l'organisme rembourse la banque (capital restant dû, intérêts et pénalités de retards), avant de se retourner contre lui en proposant d'abord une solution amiable (étalement ou échelonnement de la dette), ou la vente du bien si la remise en gestion normale du prêt s'avère impossible, et à défaut, en engageant des actions de recouvrement judiciaire des sommes dues.

En France, plus de la moitié des crédits immobiliers sont garantis par une caution bancaire, une solution plus souple et moins onéreuse que les autres garanties. Son succès grandissant tient également à la possibilité pour les emprunteurs de récupérer au terme du prêt une partie de la contribution versée au Fonds mutuelle si aucune défaillance n'a eu lieu.

L'organisme qui s'est porté caution doit être informé par la banque dès le premier impayé du débiteur si toutefois celui-ci est susceptible d'être inscrit au FICP (Fichier des incidents de paiement) de la Banque de France. Si la banque ne respecte pas cette obligation d'information, elle ne pourra réclamer au garant caution le paiement des pénalités et les intérêts de retard échus entre la date du premier incident de paiement et la date à laquelle l'organisme a été informé. En revanche, si ce dernier paie trop vite une dette que la banque ne lui a pas encore exigée, il prive l'emprunteur de tout recours et perd dans la foulée toute possibilité de faire valoir ses droits.

Le garant caution ne doit pas payer trop vite

Dans un important arrêt du 20 février 2019*, la Cour de cassation a rendu une décision pour le moins inédite en faveur des emprunteurs poursuivis par un organisme de cautionnement, en l'occurrence le Crédit Logement. Dans l'affaire concernée, la banque avait prononcé la déchéance du terme suite à des défaillances de l'emprunteur, exigeant le paiement immédiat et total du crédit immobilier. Sans avoir été poursuivi par la banque, le Crédit Logement avait rapidement réglé les sommes dues, et s'était ensuite retourné contre l'emprunteur en l'assignant en justice pour obtenir le remboursement des sommes réglées au prêteur. Or, la garant caution aurait du laisser à l'emprunteur le temps de se défendre et de "s'opposer utilement à la banque, pour y faire obstacle, un moyen de droit tiré notamment de l'irrégularité de la déchéance du terme". En payant trop vite, il avait alors privé l'emprunteur de toute chance d'obtenir un accord ou une décision judiciaire favorable. Dans ces conditions, la Cour de cassation avait rejeté le pourvoi du Crédit Logement et donné raison à la Cour d'appel qui avait préalablement rejeté toute demande de remboursement présentée par la caution.

Cette avancée jurisprudentielle s'applique à l'ensemble des organismes de caution institutionnelle. Il ne faut pas oublier que les organismes de cautionnement sont bien souvent des filiales des banques. Le marché est détenu à 95% par les établissements bancaires. Cette concurrence sclérosée, comme celle de l’assurance emprunteur par ailleurs, génère des marges importantes, accaparées par les banques. La pratique des organismes de cautionnement qui consiste à payer immédiatement le prêteur dans des conditions contestables en cas de défaillance de l’emprunteur est donc un mécanisme de confort pour les banques. L’arrêt de la Cour de cassation devrait contribuer à mettre à terme à cette dérive.

*Cass. Civ 1, 20.2.2019, W 17-27.963

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Cependant, ces contrats ne tiennent pas toujours compte des spécificités individuelles. Les contrats individuels, proposés par des assureurs externes, peuvent offrir des tarifs plus compétitifs et des garanties personnalisées. Il est donc judicieux de comparer ces deux types de contrats pour choisir celui qui vous convient le mieux. Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance emprunteur : vous avez accès aux contrats alternatifs les plus compétitifs du marché, en adéquation avec vos besoins et dans le respect de l’équivalence de garanties avec l’assurance bancaire. 4. Analysez attentivement les garanties et exclusions Avant de souscrire un contrat d’assurance emprunteur, il est essentiel de bien comprendre les garanties proposées et les exclusions éventuelles. Les garanties de base incluent généralement le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). 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En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie dans les laboratoires d’analyses dans les centres de santé dans les hôpitaux publics chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…) la chirurgie esthétique, non remboursée les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. 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Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). 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Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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