Crédit immobilier et confinement : vous pouvez renégocier votre prêt !

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Les taux d'intérêt sont remontés ces dernières semaines, sur toutes les durées, tout en restant à des niveaux très bas. Si vous avez emprunté il y a quelques années, vous pouvez profiter de ces taux performants et renégocier votre crédit immobilier en cours. Alors que le confinement touche à sa fin, les banques se penchent à nouveau sur les dossiers de prêt, ainsi que sur les demandes de renégociations.

Taux en hausse en avril : les banques à l'épreuve de nouveaux risques

Selon les courtiers en crédit, les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont légèrement augmenté en avril pour se stabiliser en ce début mai. Il y a quatre semaines, les banques ont entamé un ajustement à la hausse de leurs barèmes pour réagir à la crise économique. Le rebond a été très variable, entre 0,05% et 0,70% (soit entre 5 et 70 points de base), avec une moyenne autour de 0,20% à 0,30% par rapport au mois de mars. D'abord concerné par une quinzaine de banques, le mouvement s'est propagé, toutes les enseignes ayant révisé les taux à la hausse dans un contexte marqué par une production de crédits à l'arrêt. La hausse s'est essentiellement ressentie sur les taux plancher. En quelques jours, le meilleur taux sur 20 ans a pris 20 points, passant de 0,90% à 1,10% (hors assurance).

La moindre pression concurrentielle explique en partie cette augmentation des taux d'emprunt. Depuis la mise en place de mesures de confinement, les banques concentrent leurs efforts sur le soutien aux entreprises par le biais du Prêt Garanti par l'État (PGE). Elles ont aussi à cœur de reconstituer leurs marges dans l'expectative d'une dégradation des conditions de refinancement, scénario néanmoins peu probable étant donné le soutien massif de la Banque Centrale Européenne. Depuis 2016, le crédit immobilier ne rapporte rien aux banques françaises compte tenu des taux historiquement bas, une situation qui les fragilise et qui a conduit, fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à mettre un frein. Elles ne doivent plus financer les particuliers à un taux d'endettement supérieur à 33%, et sur une durée au-delà de 25 ans. Il y a désormais un autre paramètre, imprévisible, qui pèse sur leur politique commerciale : la crise sanitaire due au Covid-19.

Les banques sont prêtes à accorder de nouveau des crédits

Prêter aujourd'hui, et sans doute demain, représente davantage de risques pour les établissements bancaires, ce qu'ils compensent en augmentant les taux, une hausse qui n'érode pas encore le pouvoir immobilier des ménages. La relance est toute proche avec la cessation du confinement dans quelques jours. En France, le crédit immobilier reste un des placements les moins risqués pour les banques et un produit qui permet de capter le client sur le long terme. L’immobilier reste une valeur refuge, la crise sanitaire doublée d’une crise économique sans précédent ayant montré, une fois de plus, l’inconstance des placements boursiers. Début mai, les courtiers ont remarqué une reprise de l'activité du crédit : les banques étudient de nouveau les demandes de prêt, ainsi que les renégociations, et comme le volume reste faible, les délais de traitement sont quasiment identiques à ce qu'ils étaient habituellement. Le moment est peut-être idéal pour revoir les conditions d'un crédit immobilier.

Les critères pour changer les conditions de votre prêt immobilier

La hausse des taux d'emprunt reste minime et ne ferme pas la fenêtre à ceux qui détiennent un prêt immobilier. Si vous avez emprunté il y a quelques années, quand le taux moyen sur 20 ans excédait 2%, le confinement ne doit pas vous faire reculer : vous pouvez renégocier le taux de votre crédit et faire de précieuses économies en réduisant vos mensualités. Aucune hésitation à avoir, d'autant plus si vous êtes touché par une baisse de vos revenus en raison du chômage partiel ou de perspectives professionnelles obscurcies.

Rappelons les critères pour reviser vos conditions d'emprunt :

l'écart entre le taux initial et le taux actuel pratiqué sur la même durée doit afficher au moins 0,70, voire 1 point ;
vous devez être dans le premier tiers de remboursement de votre crédit immobilier ;
le capital restant dû atteint au moins 70 000€.

Exemple :

Vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux brut de 2,45% (+ assurance bancaire à 0,36%) en janvier 2016. Le coût total de votre crédit est de 84 482€ dont 18 000€ d'assurance. Le taux moyen sur 20 ans se situe actuellement autour de 1,35%, soit un écart suffisant pour envisager la renégociation du prêt dont le capital restant dû est de 203 975€ en avril 2020.

Le coût de votre crédit sur la durée restante tombe à 34 685€ dont 11 749€ d'assurance.

Renégocier son prêt immobilier en plein confinement : mode d'emploi

Impossible avant la fin du confinement de se rendre à la banque. Contactez votre conseiller bancaire pour négocier à distance de nouvelles conditions. En ces temps de crise économique, l'intérêt de la banque est de vous garder, et de vous faire une offre de taux, étant donné que vous remplissez les critères pour bénéficier d'un taux nominal plus faible. Si un accord est trouvé, elle rédigera un avenant qui précisera le taux qui s'aplliquera sur la durée restante.

En cas d'échec, passez par un courtier pour sonder la concurrence. Un autre établissement sera prompt à racheter votre crédit avec un taux performant qui vous fera économiser des dizaines de milliers d'euros sur la durée totale de votre crédit. L'opération sera doublement gagnante, car vous devrez changer d'assurance emprunteur. La nouvelle banque cherchera sans doute à imposer son contrat interne, mais la loi vous permet de choisir librement la couverture de votre prêt. Un courtier en assurance emprunteur comme Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une formule adaptée à votre situation au meilleur prix.

Reprenons notre exemple :

Le taux d'assurance sur votre prêt initial était de 0,36% (primes constantes calculées sur le capital emprunté). Avec une assurance souscrite en délégation, vous pouvez obtenir un taux de 0,12% si votre état de santé est resté le même. Avec un taux nominal de 1,35%, le coût de votre crédit immobilier chute à 26 852€ dont 3 916€ d'assurance.

Attention, le gain devra compenser les frais induits par le rachat de votre crédit :

Pénalités de remboursement anticipé dus à l’ancienne banque
Frais de nouvelle garantie (hypothèque ou caution)
Frais de courtage
Frais de dossier

Un courtier spécialisé vous permettra de décrocher la meilleure offre du moment pour minimiser l’impact de ces frais sur les économies potentielles. Il est votre interlocuteur privilégié en cette période particulière où les relations à distance des conseillers bancaires avec leurs clients ne permettent pas un échange constructif. Laissez un expert se charger de votre demande pour réduire le poids de vos mensualités d’emprunt et libérer du pouvoir d’achat.

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Changement d’assurance emprunteur : comment contrer la réticence des banques

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Réticentes à accepter que les emprunteurs puissent souscrire une assurance déléguée lors de la demande de prêt, les banques le sont aussi au moment de la substitution. La loi Lemoine a pourtant renforcé les contraintes à l’attention des prêteurs, les obligeant à informer chaque année leurs clients de leur droit au changement sur tout support durable. Elle simplifie en outre le changement de contrat d’assurance en supprimant l’obligation de respecter la date d’échéance, la seule règle imposée à l’emprunteur étant l’équivalence de garanties. L’équivalence de garanties : une notion complexe Déjà inscrite dans la loi Lagarde, l’équivalence de niveau de garanties entre le contrat initial et le nouveau contrat est une notion difficile à appréhender pour l’emprunteur perdu dans le jargon assurantiel. Pour accepter une assurance externe, la banque exige que celle-ci présente des garanties au moins équivalentes à son contrat maison. L’emprunteur est libre de souscrire le contrat qui lui convient dès lors que cette règle est respectée. Tout le problème est d’accéder à cette exigence. Lors de la demande de financement, la banque remet à son client une fiche standardisée d’information qui détaille les garanties nécessaires à l’octroi du prêt, ainsi que leur niveau. Ce document permet à l’emprunteur de comparer les offres en connaissance de cause et de sélectionner une formule compétitive répondant à l’injonction de sa banque. Avant l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, les banques jouaient à loisir de cette notion pour entraver toute demande de substitution. L’emprunteur étant soumis au respect de la date d’échéance, il se voyait contraint de baisser les bras dès le premier refus. Désormais, la banque doit motiver tout refus d’assurance délégué de manière explicite et exhaustive sur un document unique : l’emprunteur peut ainsi présenter une deuxième demande de substitution conforme à l’équivalence de garanties. Autre obligation faite aux banques par la loi Lemoine : donner réponse à une demande de changement dans les 10 jours ouvrés et rédiger gratuitement l’avenant durant ce même délai en cas d’acceptation. Il s’avère que les banques ne respectent pas le délai de réponse, bon nombre d’entre elles faisant durer le suspense bien au-delà de 40 jours. Changer d’assurance de prêt pour économiser Ne soyez pas intimidé par la mauvaise grâce des banques à respecter la réglementation. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt sans délai, sans préavis et sans frais, et si vous acceptez d’être accompagné par un courtier, vous optimisez vos chances d’atteindre votre objectif : faire des économies sur votre crédit immobilier. Changer d’assurance emprunteur présente 3 atouts majeurs : Bénéficier d’un contrat moins cher Être couvert par des garanties sur-mesure Changer de quotité si vous empruntez à deux. Et pour changer de formule, suivez les étapes suivantes : Remplissez le formulaire de notre comparateur d’assurance de prêt immobilier : en quelques clics, vous accédez aux meilleures offres alternatives du marché. Sélectionnez puis souscrivez l’offre adaptée à votre profil au meilleur prix. Envoyez à votre banque votre lettre de résiliation par courrier recommandé à laquelle vous joignez le nouveau contrat et les conditions générales. En cas de refus légitime (non-équivalence de garanties), faites appel à un courtier spécialisé pour rectifier le tir. Chez Magnolia.fr, nous pouvons prendre en charge l’intégralité des démarches à votre place, vous évitant les déboires administratifs. Il ne vous aura pas échappé que la forte hausse des taux d’intérêts renchérit le coût du crédit immobilier. En moins de deux ans, le pouvoir d’achat immobilier s’est érodé de 25%. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûte aujourd’hui 103 000€ d’intérêts contre 20 750€ fin 2021. Ce surcoût subi peut toutefois être minimisé en changeant d’assurance le plus rapidement possible. Exemple : En novembre 2023, vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux de 4,50%, assortis d’une assurance bancaire au taux de 0,38% (taux moyen chez les bancassureurs). Votre assurance vous coûte 63€ par mois, soit un total de 15 200€. Le mois suivant, vous mettez les offres d’assurance en concurrence et obtenez le taux de 0,10%. Coût mensuel : 17€. Coût total : 4 000€. Économies : 11 200€. Vous pouvez baisser le coût de votre prêt immobilier grâce à l’assurance emprunteur, une opportunité à saisir pour préserver votre pouvoir d’achat. Les banques n’ont plus la main pour faire payer l’assurance au prix fort. Comparez et faites de grosses économies et faites-le le plus tôt possible après la signature de l'offre de prêt pour optimiser le gain : à l’approche des fêtes, toute diminution de charge financière est la bienvenue !

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Assurance emprunteur : label Excellence 2024 pour 2 contrats Magnolia.fr

Le groupe Magnolia s’est vu décerné le Label Excellence 2024 pour 2 contrats d’assurance emprunteur, Kala et Spiti. Décerné par Profideo, éditeur d’outils digitaux pour les professionnels de l’assurance et de la banque, ce label récompense les offres alternatives d’assurance de prêt immobilier sur la base de 5 critères : l’accessibilité, l’équivalence de garanties, les prestations hors équivalence, les limitations de garantie et les tarifs. Voici les points forts de ces deux contrats conçus par le groupe Magnolia. Le contrat Kala Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux salariés non cadres, Kala peut garantir un capital maximal de 2 millions d’euros, et fixe l’âge limite de souscription à moins de 80 ans pour la garantie décès, avec une couverture jusqu’à 85 ans inclus. Voici en détail les autres points forts de Kala : limite d’âge étendue en fin de garantie : jusqu’à 69 ans inclus pour les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale) en cas de souscription de l’option Extension des garanties complémentaires. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. indemnisation en IPT en capital restant dû ou en échéances souscription à l’assurance invalidité professionnelle pour les professions médicales dans le cadre d’un prêt pro. rachat des MNO en inclusion : les pathologies du dos (hernie discale, cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychiatriques et psychologiques (dépression, burn-out, fatigue chronique, etc.) peuvent être couvertes par les garanties incapacité et invalidité moyennant une surprime. Il n’y a pas de conditions d’hospitalisation pour profiter de cette option. exclusions sportives réduites : intéressant si vous pratiquez un sport à risques. Le contrat Spiti Emprunteur par Magnolia Web Assurances Destiné aux cadres CSP 1, Spiti peut garantir des prêts immobiliers jusqu’à 4 millions d’euros et fixe la limite d’âge à la souscription à 79 ans inclus (garantie décès) pour une mise en jeu de garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) jusqu’à 90 ans. Voici en détails les autres avantages du contrat Spiti : fin des garanties complémentaires à 70 ans : les garanties ITT, IPT et IPP couvrent jusqu’à vos 70 ans, même une fois à la retraite. quotités différentes par garantie : en cas d’emprunt en couple, vous pouvez sélectionner une quotité assurance de prêt adaptée à chaque garantie en fonction des risques incarnés par chacun, et non pas une quotité unique qui pourrait être pénalisante. plusieurs délais de franchise proposés pour la garantie ITT : vous pouvez opter 30, 60, 90, 120, 180 jours pour cette garantie qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. exonération des cotisations en option sur l’ITT ITP (Incapacité de Travail Partielle) incluse dans la garantie ITT : elle couvre les arrêts de travail partiels, également appelés mi-temps thérapeutiques. performance des prestations liées à l’invalidité : versement des échéances ou du capital restant dû en IPT, formule de calcul du montant versé en IPP favorable à l’assuré. distinction des MNO (Maladie Non Objectivable) : les pathologies dorso-vertébrales et les affections psycho-psychiatriques bénéficient d’une couverture spécifique avec rachat d’exclusion de garantie. acceptation des risques spécifiques : les métiers à risques, les sports dangereux et les risques de séjour (à l’étranger par exemple) sont couverts après analyse du questionnaire. tarifs concurrentiels pour les non-fumeurs. Dès décembre 2023, Spiti sera éligible à la loi Lemoine qui autorise le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ? Les contrats assurance emprunteur Kala et Spiti ont tous deux obtenu la note maximale de 5 s’agissant du critère d’équivalence des garanties. Cette notion est déterminante en assurance emprunteur. Elle oblige le contrat alternatif à présenter un niveau de couverture au moins aussi protecteur que le contrat groupe bancaire. C’est à cette seule et unique condition que la banque accepte une assurance déléguée pour garantir le prêt immobilier. La loi Lagarde vous autorise en effet à souscrire une offre concurrente de celle de la banque, que ce soit en amont comme en aval du prêt, sous réserve que les garanties des deux contrats se valent. Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier facilement, puisque vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour dénoncer le contrat en cours de prêt : vous le substituez par une formule plus compétitive quand vous le jugez opportun. Comment s’assurer que votre contrat alternatif respecte bien cette exigence bancaire et réglementaire ? En souscrivant un contrat labellisé « équivalence de garantie » comme Spiti ou Kala, et en vous appuyant sur la fiche standardisée d’information obligatoirement remise par votre banque lors de votre demande de financement. Vous pouvez aussi confier votre demande de résiliation/substitution à un de nos experts qui prendra en charge l’intégralité des démarches administratives.

Mutuelle senior : comment baisser le coût des soins dentaires en 2024 ?

Les soins dentaires sont souvent considérés comme une dépense inévitable, en particulier pour les seniors qui doivent faire face à des besoins de santé plus spécifiques. Avec le coût croissant des frais médicaux, il est essentiel de bénéficier d’une bonne mutuelle pour garantir les soins dentaires, considérés comme parmi les plus onéreux. La réglementation permet en outre une prise en charge optimale de certains frais dentaires. Combien coûtent les soins dentaires ? Les tarifs des soins dentaires peuvent varier considérablement en fonction de la nature du traitement, de la région géographique et du professionnel de la santé dentaire choisi. Les seniors, en raison de leur âge, peuvent nécessiter des soins plus fréquents et spécifiques, ce qui entraîne des restes à charge plus élevés. Les soins dentaires comprennent les soins dits conservateurs tels que les contrôles réguliers, le détartrage, le traitement d’une carie, l’extraction d’une dent, la dévitalisation, mais aussi des interventions plus complexes comme les implants dentaires, les prothèses ou les traitements orthodontiques. Les tarifs des soins conservateurs sont dits opposables, avec un prix fixé par l’Assurance Maladie, les chirurgiens-dentistes n’étant pas autorisés à pratiquer des dépassements d’honoraires sauf les praticiens ayant un titre particulier (professeur, maître de conférences). En revanche, les honoraires sont libres pour les autres types de soins dentaires, comme une prothèse ou un implant. Voici quelques exemples de tarifs de soins dentaires : Détartrage : 28,92€ Traitement d’une carie une face : 26,97€ Traitement d’une carie deux faces : 45,38€ Dévitalisation d’une prémolaire : 48,20€ Extraction d’une dent permanente : 33,44€ Vernis fluoré : 25€ La consultation d’un dentiste est à 23€, à 31,50€ dans le cas d’un médecin stomatologiste de secteur 1. S’agissant d’une prothèse ou d’un implant dentaire, les prix varient de 500€ à 2 500€ selon le nombre de dents et le type d’équipement. Il est recommandé aux seniors de comparer les coûts moyens des soins dentaires dans leur région et de prendre en compte ces informations lors du choix de leur mutuelle senior. Certaines mutuelles offrent des partenariats avec des professionnels de la santé dentaire (réseau de soins), ce qui permet aux adhérents de bénéficier de tarifs préférentiels. Est-ce que tous les soins dentaires sont remboursés ? Le remboursement des soins dentaires est assez médiocre. L’Assurance Maladie ne rembourse que certains actes, les soins conservateurs, l’orthodontie pour les enfants de moins de 16 ans et les prothèses (dentiers, couronnes, bridges). Les implants, la parodontologie et l’orthodontie pour adulte sont considérés comme des actes hors nomenclature et ne bénéficient d’aucune prise en charge. Les organismes de complémentaire santé proposent un remboursement des soins dentaires en pourcentage de la base de remboursement de la Sécu ou au forfait. Une garantie dentaire à 200% signifie que vous serez indemnisé 2 fois le tarif conventionné, moins le remboursement de la Sécu, ce qui peut être très éloigné du prix réellement facturé par le dentiste. Vous avez peut-être remarqué que les soins dentaires sont plus chers depuis le 15 octobre 2023. Le taux de remboursement de la Sécurité Sociale est passé de 70% à 60% pour les consultations, les soins conservateurs et les actes chirurgicaux. Cela signifie un reste à charge pour vous et votre mutuelle de 40% au lieu de 30% précédemment. Pour les soins plus chers, la réglementation a toutefois évolué. Depuis janvier 2021, l’accès aux soins dentaires s’est nettement amélioré grâce à la réforme 100% Santé qui supprime tout reste à charge sur les prothèses sélectionnées dans le premier panier après intervention de l’Assurance obligatoire et de la mutuelle. Le chirurgien-dentiste est obligé de proposer un devis présentant au moins un équipement éligible au dispositif “zéro reste à charge”. Libre à vous de choisir un produit d’une gamme supérieure, auquel cas vous vous exposez à un reste à charge plus ou moins bien remboursé par votre mutuelle selon le niveau de garantie souscrit. Les implants restent soumis aux conditions de votre mutuelle. Selon le contrat, le forfait de la prise en charge peut aller jusqu’à 1 400€ par an. Changer de mutuelle senior Si vous constatez que le remboursement de vos soins dentaires n'est pas optimal avec votre mutuelle actuelle, notamment si la garantie dentaire est plafonnée, changez de formule. Avant de prendre une décision, il est crucial de comparer les offres disponibles sur le marché et de rechercher une mutuelle qui offre une couverture adéquate pour les soins dentaires spécifiques dont vous avez besoin. La réglementation vous autorise à résilier votre mutuelle à tout moment après un an de souscription. Finie la reconduction tacite qui vous engage pour une année supplémentaire si vous avez raté la date d’échéance. Désormais, vous dénoncez le contrat quand vous le souhaitez, sans motif à fournir, et vous pouvez même résilier la mutuelle santé en 3 clics depuis le 1er juin 2023. Il vous suffit de mettre les offres en parallèle grâce à un comparateur de mutuelle santé pour économiser jusqu’à 300€ par an à garanties similaires.

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