Crédit immobilier et confinement : vous pouvez renégocier votre prêt !

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Les taux d'intérêt sont remontés ces dernières semaines, sur toutes les durées, tout en restant à des niveaux très bas. Si vous avez emprunté il y a quelques années, vous pouvez profiter de ces taux performants et renégocier votre crédit immobilier en cours. Alors que le confinement touche à sa fin, les banques se penchent à nouveau sur les dossiers de prêt, ainsi que sur les demandes de renégociations.

Taux en hausse en avril : les banques à l'épreuve de nouveaux risques

Selon les courtiers en crédit, les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont légèrement augmenté en avril pour se stabiliser en ce début mai. Il y a quatre semaines, les banques ont entamé un ajustement à la hausse de leurs barèmes pour réagir à la crise économique. Le rebond a été très variable, entre 0,05% et 0,70% (soit entre 5 et 70 points de base), avec une moyenne autour de 0,20% à 0,30% par rapport au mois de mars. D'abord concerné par une quinzaine de banques, le mouvement s'est propagé, toutes les enseignes ayant révisé les taux à la hausse dans un contexte marqué par une production de crédits à l'arrêt. La hausse s'est essentiellement ressentie sur les taux plancher. En quelques jours, le meilleur taux sur 20 ans a pris 20 points, passant de 0,90% à 1,10% (hors assurance).

La moindre pression concurrentielle explique en partie cette augmentation des taux d'emprunt. Depuis la mise en place de mesures de confinement, les banques concentrent leurs efforts sur le soutien aux entreprises par le biais du Prêt Garanti par l'État (PGE). Elles ont aussi à cœur de reconstituer leurs marges dans l'expectative d'une dégradation des conditions de refinancement, scénario néanmoins peu probable étant donné le soutien massif de la Banque Centrale Européenne. Depuis 2016, le crédit immobilier ne rapporte rien aux banques françaises compte tenu des taux historiquement bas, une situation qui les fragilise et qui a conduit, fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à mettre un frein. Elles ne doivent plus financer les particuliers à un taux d'endettement supérieur à 33%, et sur une durée au-delà de 25 ans. Il y a désormais un autre paramètre, imprévisible, qui pèse sur leur politique commerciale : la crise sanitaire due au Covid-19.

Les banques sont prêtes à accorder de nouveau des crédits

Prêter aujourd'hui, et sans doute demain, représente davantage de risques pour les établissements bancaires, ce qu'ils compensent en augmentant les taux, une hausse qui n'érode pas encore le pouvoir immobilier des ménages. La relance est toute proche avec la cessation du confinement dans quelques jours. En France, le crédit immobilier reste un des placements les moins risqués pour les banques et un produit qui permet de capter le client sur le long terme. L’immobilier reste une valeur refuge, la crise sanitaire doublée d’une crise économique sans précédent ayant montré, une fois de plus, l’inconstance des placements boursiers. Début mai, les courtiers ont remarqué une reprise de l'activité du crédit : les banques étudient de nouveau les demandes de prêt, ainsi que les renégociations, et comme le volume reste faible, les délais de traitement sont quasiment identiques à ce qu'ils étaient habituellement. Le moment est peut-être idéal pour revoir les conditions d'un crédit immobilier.

Les critères pour changer les conditions de votre prêt immobilier

La hausse des taux d'emprunt reste minime et ne ferme pas la fenêtre à ceux qui détiennent un prêt immobilier. Si vous avez emprunté il y a quelques années, quand le taux moyen sur 20 ans excédait 2%, le confinement ne doit pas vous faire reculer : vous pouvez renégocier le taux de votre crédit et faire de précieuses économies en réduisant vos mensualités. Aucune hésitation à avoir, d'autant plus si vous êtes touché par une baisse de vos revenus en raison du chômage partiel ou de perspectives professionnelles obscurcies.

Rappelons les critères pour reviser vos conditions d'emprunt :

  1. l'écart entre le taux initial et le taux actuel pratiqué sur la même durée doit afficher au moins 0,70, voire 1 point ;
  2. vous devez être dans le premier tiers de remboursement de votre crédit immobilier ;
  3. le capital restant dû atteint au moins 70 000€.

Exemple :

Vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux brut de 2,45% (+ assurance bancaire à 0,36%) en janvier 2016. Le coût total de votre crédit est de 84 482€ dont 18 000€ d'assurance. Le taux moyen sur 20 ans se situe actuellement autour de 1,35%, soit un écart suffisant pour envisager la renégociation du prêt dont le capital restant dû est de 203 975€ en avril 2020.

Le coût de votre crédit sur la durée restante tombe à 34 685€ dont 11 749€ d'assurance.

Renégocier son prêt immobilier en plein confinement : mode d'emploi

Impossible avant la fin du confinement de se rendre à la banque. Contactez votre conseiller bancaire pour négocier à distance de nouvelles conditions. En ces temps de crise économique, l'intérêt de la banque est de vous garder, et de vous faire une offre de taux, étant donné que vous remplissez les critères pour bénéficier d'un taux nominal plus faible. Si un accord est trouvé, elle rédigera un avenant qui précisera le taux qui s'aplliquera sur la durée restante.

En cas d'échec, passez par un courtier pour sonder la concurrence. Un autre établissement sera prompt à racheter votre crédit avec un taux performant qui vous fera économiser des dizaines de milliers d'euros sur la durée totale de votre crédit. L'opération sera doublement gagnante, car vous devrez changer d'assurance emprunteur. La nouvelle banque cherchera sans doute à imposer son contrat interne, mais la loi vous permet de choisir librement la couverture de votre prêt. Un courtier en assurance emprunteur comme Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une formule adaptée à votre situation au meilleur prix.

Reprenons notre exemple :

Le taux d'assurance sur votre prêt initial était de 0,36% (primes constantes calculées sur le capital emprunté). Avec une assurance souscrite en délégation, vous pouvez obtenir un taux de 0,12% si votre état de santé est resté le même. Avec un taux nominal de 1,35%, le coût de votre crédit immobilier chute à 26 852€ dont 3 916€ d'assurance.

Attention, le gain devra compenser les frais induits par le rachat de votre crédit :

  • Pénalités de remboursement anticipé dus à l’ancienne banque
  • Frais de nouvelle garantie (hypothèque ou caution)
  • Frais de courtage
  • Frais de dossier

Un courtier spécialisé vous permettra de décrocher la meilleure offre du moment pour minimiser l’impact de ces frais sur les économies potentielles. Il est votre interlocuteur privilégié en cette période particulière où les relations à distance des conseillers bancaires avec leurs clients ne permettent pas un échange constructif. Laissez un expert se charger de votre demande pour réduire le poids de vos mensualités d’emprunt et libérer du pouvoir d’achat.

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Épargne et immobilier : faut-il ouvrir un PEL en 2023 ?

Le plan d’épargne logement, le fameux PEL, voit son taux de rémunération doubler en janvier 2023. Cette hausse est une première depuis 22 ans. La nouvelle est accueillie diversement selon qu’on se place du côté de l’épargnant ou de l’emprunteur. Explications. Taux du PEL à 2% en 2023 À compter du 1er janvier 2023, tous ceux qui ouvriront un PEL pourront bénéficier d’un taux de rémunération de 2%, contre 1% depuis le 1er août 2016. C’est la première fois depuis 2000 que le taux du PEL augmente. Depuis le 1er juillet 2000, il n’a cessé de se réduire comme peau de chagrin, passant de 4,7% à 1%. Il faut remonter au 1er février 2015 pour retrouver des intérêts à 2%. L’annonce de cette revalorisation du PEL faite par le ministère de l’Économie le 8 décembre dernier s’explique par la progression des taux monétaires depuis juillet 2022, le taux du PEL étant calculé par la Banque de France sur la base des taux européens dits « swap », à échéance de 2,5 à 10 ans. Ce taux de 2% s’appliquera uniquement aux plans nouvellement ouverts en 2023, les PEL en stock conservent leur taux initial. Le plafond reste le même, soit 61 200€, et ne peut être dépassé que par la capitalisation des intérêts.  La particularité du PEL est de pouvoir se constituer une épargne en vue du financement de sa résidence principale ou de travaux de rénovation dans son logement. Après une phase minimum d’épargne de 4 ans, le PEL permet de solliciter un prêt d’épargne-logement au taux d’intérêt en vigueur à la date d’ouverture. Le taux de placement et le taux d’emprunt sont en effet connus lors de la signature du PEL, tout en étant garantis sur toute la durée de vie du plan. Seuls les plans souscrits avant le 1er janvier 2018 sont éligibles à une bonification du rendement ou prime d’État (jusqu’à 1 525€), en l’absence de prêt immobilier pour les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002, et uniquement en cas de demande de prêt pour les PEL ouverts entre le 1er mars 2011 et le 31 décembre 2017. Épargne : que vaut le PEL 2023 ? Sur un an à fin novembre, le taux de l’inflation a atteint 6,2%. Une baisse de l’inflation est attendue en 2023 mais l'indice restera élevé. Bercy vise 5% début 2023, puis 4% à la fin de l’année 2023, des prévisions qui pourraient rapidement devenir obsolètes en cas de dégradation du contexte politico-économique. Les 2% bruts offerts par le PEL sont donc loin de la réalité monétaire. Une fois appliquée la fiscalité, le PEL rapportera 1,4% en 2023, ce qui en fait un rendement négatif au regard de l’inflation, par ailleurs inférieur aux 2% défiscalisés du Livret A.  Mais comparativement au très discret 1% des plans ouverts avant août 2018, soit 0,845% net des prélèvements sociaux, c’est toujours bon à prendre. Clôturer son PEL pour en ouvrir un nouveau peut être judicieux pour bénéficier d’une meilleure rémunération. Attention, si vous clôturez votre PEL moins de 4 ans après son ouverture, vous ne pourrez profiter du taux de 2%, les intérêts étant recalculés au taux du CEL en vigueur à la date de clôture, soit 1,25%. Prêt immobilier : quel intérêt d’avoir un PEL 2023 ? Compte tenu de la baisse historique des taux des crédits immobiliers depuis fin 2016, le PEL avait perdu de son attrait en tant que solution de financement. La situation est tout autre en 2022 avec des taux au plus haut depuis 7 ans, ce qui pourrait bien signer le retour en grâce au PEL. Depuis 2016, le taux lié au prêt épargne-logement est fixé à 2,20%. Jusqu’à la fin de l’été 2022, il était peu pertinent de casser son PEL pour financer l’achat d’un logement. Aujourd’hui, le taux moyen sur 20 ans tourne autour de 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il devient alors intéressant de profiter du taux lié au PEL plutôt qu’emprunter aux taux du marché. Si vous détenez un PEL ouvert après août 2016 et que vous avez un projet immobilier, il est préférable de conserver le plan plutôt qu’en ouvrir un nouveau, car le taux de prêt des nouveaux PEL passe de 2,20% à 3,20% à compter du 1er janvier 2023. Selon les courtiers en crédit immobilier, le pic de la remontée des taux débiteurs sera atteint au printemps prochain. Des taux à plus de 3% sont attendus pour le deuxième trimestre 2023, avant une stabilisation pour la seconde partie de l’année 2023, suivie d’un retour à des taux plus performants en 2024. La décision d’ouvrir un nouveau PEL dépendra de vos projets : rester au seul staut d'épargnant ou envisager un achat immobilier. Sachez que vous n’avez droit qu’à un seul PEL, mais que chaque membre d’une même famille peut en ouvrir un à son nom, même une personne mineure. Le PEL est cumulable avec le Livret A et le Compte Épargne Logement (CEL).

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Investissement locatif : les avantages du Pinel + 2023

Promis à disparition, le dispositif Pinel tel qu’on le connaît actuellement est finalement prolongé jusqu’à fin 2024. Dès janvier 2033, les conditions évoluent et l’avantage fiscal est rogné sous réserve d’opter pour la version Pinel + qui s’accompagne d’exigences environnementales. Magnolia.fr fait le point. Prolongation du dispositif Pinel L’avenir pour le Pinel en 2023 était pour le moins incertain, la Cour des Comptes ayant à maintes reprises jugé le dispositif trop dispendieux pour les finances publiques sans qu’il touche les zones tendues avec l’efficacité recherchée. Plusieurs études ont pointé les défaillances du dispositif, telle celle de l’Olap qui mettait en lumière les villes à éviter en Pinel. La loi de finances 2022 l’a finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, mais la carotte fiscale est grignotée à partir de janvier 2023. Selon l’engagement de mise en location, les investisseurs vont bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle qui va décroître en 2023 et 2024 :   Durée engagement locatif Réduction fiscale en 2022* Réduction fiscale en 2023* Réduction fiscale en 2024* 6 ans 12 % 10,5 % 9 % 9 ans 18 % 15 % 12 % 12 ans 21 % 17,5% 14 %   *en % du montant de l’opération dans la limite de 30 000€ Super Pinel ou Pinel + en 2023 Il sera toutefois possible de profiter d’une réduction fiscale à taux plein (taux de 2022) en 2023 et 2024 en optant pour le Pinel plus ou Super Pinel. Le logement devra respecter toutes les conditions suivantes : un niveau de performance énergétique déterminée par la réglementation environnementale RE2020 jalons 2025 la classe A sur l’échelle du DPE la présence d’espaces extérieurs privatifs (balcon, terrasse, jardin) des surfaces minimales pour le logement et les extérieurs (voir tableau) l’existence d’une ouverture sur l’extérieur (type fenêtre ou porte-fenêtre) sur au moins deux façades d’orientations différentes à partir du T3.   Typologie Surface minimale du logement Surface minimale des extérieurs T1 28 m2 3 m2 T2 45 m2 3 m2 T3 62 m2 5 m2 T4 79 m2 7 m2 T5 96 m2 9 m2   À noter qu’il sera très difficile d’atteindre les seuils des indicateurs RE2020 jalons 2025 pour l’année 2023 sauf en évitant le gaz comme système de chauffage. Le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 précise tous les critères d’éligibilité au Pinel +. Les avantages du Pinel + pour l’investisseur et le locataire Le Pinel + vise à dynamiser le marché de l’investissement locatif neuf en zones tendues (A, A bis et B1). Les autres conditions attachées au Pinel classique restent les mêmes pour le Super Pinel : Le logement est loué nu à usage d’habitation principale. Le locataire doit respecter un plafond de revenus, calculé en fonction de la composition du foyer fiscal. Le montant du loyer est plafonné selon la zone et les caractéristiques du logement. Le locataire peut faire partie de la famille du propriétaire (ascendant ou descendant) sous réserve d’avoir son propre foyer fiscal, de renoncer aux aides au logement et que le loyer soit conforme à la réglementation. L’investissement est plafonné à 300 000€ par an, dans la limite de 5 500€ le m2. À compter de janvier 2025, le Pinel classique disparaîtra pour laisser toute la place au Pinel +, un dispositif plus exigeant en matière de performance énergétique et environnementale en lien avec la nouvelle réglementation sur l’habitat (loi Climat et Résilience).  Le Pinel + permet au locataire d’habiter dans un logement à haute valeur environnementale, à la fois économique en termes de factures d’énergie et de loyer, et très confortable. Le propriétaire réalise un investissement rentable, car situé en zone tendue, qui ne nécessitera pas de travaux de rénovation avant longtemps. Un bémol à l’intérêt pour le Pinel +, a fortiori pour le Pinel classique, pourrait cependant être mis à cause de plusieurs facteurs conjoncturels : La remontée des taux d’intérêts des crédits immobiliers : les taux sont au plus haut depuis 7 ans et les changements dans l’immobilier pour 2023 n’annoncent aucune réforme de l’usure, l’accès au crédit continuant d’être durablement compliqué. La flambée des prix de l’immobilier neuf : au-delà de l’anticipation de la nouvelle norme environnementale RE2020, la guerre en Ukraine dynamite les coûts de construction qui atteignent des sommets historiques, et ralentit les délais de livraison des matériaux.

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Retraite anticipée : quel impact sur l’assurance de prêt immobilier ?

Vous détenez un crédit immobilier couvert par une assurance emprunteur. Quelles sont les conséquences d’un départ anticipé à la retraite sur les garanties invalidité et incapacité ? Avant d’y répondre, il convient de rappeler les caractéristiques de ces garanties. Assurance emprunteur et arrêt de travail La souscription à l’assurance de prêt immobilier est exigée par la banque pour sécuriser l’emprunt en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité, voire perte d'emploi). Cette couverture complète une autre garantie bien connue (hypothèque ou caution), toujours imposée par le prêteur, qui intervient en cas de défaut de paiement dans les autres situations non prises en charge par l’assurance. Les garanties incapacité et invalidité Aux garanties socle décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, c’est-à-dire taux de dépendance à 100%) qui sont obligatoires, sont ajoutées le plus souvent, quand l’emprunteur exerce une activité professionnelle, des garanties facultatives destinées à couvrir l’invalidité et l’incapacité : La garantie ITT ou Incapacité Totale et temporaire de Travail : elle entre en jeu en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident, et prend en charge tout ou partie des mensualités après délai de franchise, à hauteur de la quotité définie à la souscription. La garantie IPP ou Invalidité Permanente Partielle : si l’arrêt de travail est prolongé et l’état de santé consolidé, elle intervient si le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66%. La garantie IPT ou Invalidité Permanente Totale qui couvre la perte d’autonomie dès que le taux est supérieur à 66%. Les spécificités de la garantie ITT Les exigences de la banque en matière de garanties dépendent de la situation de l’emprunteur, elles sont précisées dans la FIS (Fiche d’Information Standardisée) remise dès les prémices de la demande de prêt. La garantie ITT est toujours imposée en cas d’activité professionnelle, les garanties invalidité venant renforcer la protection.  Au maximum, la garantie ITT peut être activée sur une période de 1 095 jours soit 3 ans, après un délai de franchise de 90 jours, qui correspond à la période d’indemnisation de la Sécurité Sociale. Ce délai peut être plus court pour les TNS (Travailleurs Non Salariés) et peut être porté à 180 jours pour les salariés du privé couverts par un contrat collectif de prévoyance au sein de leur entreprise. Certains contrats comme l’assurance prêt immobilier April permettent à l’assuré de choisir sa franchise (entre 30 et 180 jours), la cotisation étant ajustée en conséquence. Si l’arrêt de travail se prolonge, les garanties invalidité prennent le relais si elles ont été souscrites. La garantie IPT est généralement requise pour sécuriser un prêt destiné à financer la résidence principale ; elle est facultative dans le cadre d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, mais reste un outil indispensable pour garantir le crédit sur le long terme.  La garantie ITT est assortie d’exclusion sur les maladies non objectivables (MNO) qui concernent les affections disco-vertébrales (lombalgie, cervicalgie, sciatique, etc.) et psychologiques (dépression, fatigue chronique, burn-out, etc.). La plupart des contrats alternatifs proposés par les assureurs concurrents des banques proposent le rachat d’exclusion qui permet à l’assuré, moyennant une surprime assurance emprunteur, d’être protégé en cas d’arrêt maladie provoqué par une MNO définie dans les conditions générales. Attention : les arrêts de travail consécutifs à une grossesse, de même que le congé légal de maternité, sont exclus du champ de la garantie ITT. Le remboursement de mensualités se fait sur le mode forfaitaire ou indemnitaire selon le contrat : dans le premier cas, le remboursement ne dépend pas de la perte de revenus, mais s’effectue en fonction de la quotité assurée ; à l’inverse, la prestation indemnitaire tient compte des éventuelles indemnités perçues des organismes sociaux ou/et de prévoyance. La reprise partielle de l’activité met fin à l’indemnisation. Rappelons que les contrats proposés par les assureurs externes sont entre deux et quatre fois moins chers que ceux des banques, à garanties équivalentes, l’aspect financier d’une assurance alternative étant un des avantages de la délégation d’assurance de prêt immobilier. La garantie ITT en cas de retraite anticipée Il est possible de partir en retraite avant l’âge légal, par exemple pour motif de longue carrière si vous avez commencé à travailler avant 20 ans ou dès 60 ans pour si vous êtes bénéficiaire de l’allocation des travailleurs de l’amiante (ATA). Il est également possible de travailler au-delà de l’âge légal pour booster votre pension de vieillesse, mais dès que vous avez atteint l’âge de 70 ans, votre employeur peut vous imposer unilatéralement le départ à la retraite. La garantie ITT cesse automatiquement dès que vous faites valoir vos droits à la retraite, que la cessation de l’activité professionnelle soit ou non anticipée. Il en est de même pour les garanties IPP et IPT qui ont pu être souscrites. La plupart des contrats d’assurance de prêt immobilier fixent la limite de la prestation au 65ème anniversaire de l’assuré, voire jusqu’à 71ème pour les plus généreux en cas de poursuite d’une activité professionnelle rémunérée. Seule est maintenue la garantie décès, et ce, jusqu’au terme du crédit immobilier, dans la limite de 85 ans pour les contrats alternatifs les plus protecteurs. Quant à la garantie PTIA, elle cesse elle aussi de facto à 65 voire 71 ans, et dans tous les cas, si vous partez en retraite. Pour mémoire, la loi Lemoine 2022 vous permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre une durée d’engagement minimum ni respecter une date butoir. Substituez l’assurance bancaire par un contrat externe moins cher et plus protecteur après avoir mis les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier.