Crédit immobilier et confinement : vous pouvez renégocier votre prêt !

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Les taux d'intérêt sont remontés ces dernières semaines, sur toutes les durées, tout en restant à des niveaux très bas. Si vous avez emprunté il y a quelques années, vous pouvez profiter de ces taux performants et renégocier votre crédit immobilier en cours. Alors que le confinement touche à sa fin, les banques se penchent à nouveau sur les dossiers de prêt, ainsi que sur les demandes de renégociations.

Taux en hausse en avril : les banques à l'épreuve de nouveaux risques

Selon les courtiers en crédit, les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont légèrement augmenté en avril pour se stabiliser en ce début mai. Il y a quatre semaines, les banques ont entamé un ajustement à la hausse de leurs barèmes pour réagir à la crise économique. Le rebond a été très variable, entre 0,05% et 0,70% (soit entre 5 et 70 points de base), avec une moyenne autour de 0,20% à 0,30% par rapport au mois de mars. D'abord concerné par une quinzaine de banques, le mouvement s'est propagé, toutes les enseignes ayant révisé les taux à la hausse dans un contexte marqué par une production de crédits à l'arrêt. La hausse s'est essentiellement ressentie sur les taux plancher. En quelques jours, le meilleur taux sur 20 ans a pris 20 points, passant de 0,90% à 1,10% (hors assurance).

La moindre pression concurrentielle explique en partie cette augmentation des taux d'emprunt. Depuis la mise en place de mesures de confinement, les banques concentrent leurs efforts sur le soutien aux entreprises par le biais du Prêt Garanti par l'État (PGE). Elles ont aussi à cœur de reconstituer leurs marges dans l'expectative d'une dégradation des conditions de refinancement, scénario néanmoins peu probable étant donné le soutien massif de la Banque Centrale Européenne. Depuis 2016, le crédit immobilier ne rapporte rien aux banques françaises compte tenu des taux historiquement bas, une situation qui les fragilise et qui a conduit, fin décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) à mettre un frein. Elles ne doivent plus financer les particuliers à un taux d'endettement supérieur à 33%, et sur une durée au-delà de 25 ans. Il y a désormais un autre paramètre, imprévisible, qui pèse sur leur politique commerciale : la crise sanitaire due au Covid-19.

Les banques sont prêtes à accorder de nouveau des crédits

Prêter aujourd'hui, et sans doute demain, représente davantage de risques pour les établissements bancaires, ce qu'ils compensent en augmentant les taux, une hausse qui n'érode pas encore le pouvoir immobilier des ménages. La relance est toute proche avec la cessation du confinement dans quelques jours. En France, le crédit immobilier reste un des placements les moins risqués pour les banques et un produit qui permet de capter le client sur le long terme. L’immobilier reste une valeur refuge, la crise sanitaire doublée d’une crise économique sans précédent ayant montré, une fois de plus, l’inconstance des placements boursiers. Début mai, les courtiers ont remarqué une reprise de l'activité du crédit : les banques étudient de nouveau les demandes de prêt, ainsi que les renégociations, et comme le volume reste faible, les délais de traitement sont quasiment identiques à ce qu'ils étaient habituellement. Le moment est peut-être idéal pour revoir les conditions d'un crédit immobilier.

Les critères pour changer les conditions de votre prêt immobilier

La hausse des taux d'emprunt reste minime et ne ferme pas la fenêtre à ceux qui détiennent un prêt immobilier. Si vous avez emprunté il y a quelques années, quand le taux moyen sur 20 ans excédait 2%, le confinement ne doit pas vous faire reculer : vous pouvez renégocier le taux de votre crédit et faire de précieuses économies en réduisant vos mensualités. Aucune hésitation à avoir, d'autant plus si vous êtes touché par une baisse de vos revenus en raison du chômage partiel ou de perspectives professionnelles obscurcies.

Rappelons les critères pour reviser vos conditions d'emprunt :

  1. l'écart entre le taux initial et le taux actuel pratiqué sur la même durée doit afficher au moins 0,70, voire 1 point ;
  2. vous devez être dans le premier tiers de remboursement de votre crédit immobilier ;
  3. le capital restant dû atteint au moins 70 000€.

Exemple :

Vous avez emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux brut de 2,45% (+ assurance bancaire à 0,36%) en janvier 2016. Le coût total de votre crédit est de 84 482€ dont 18 000€ d'assurance. Le taux moyen sur 20 ans se situe actuellement autour de 1,35%, soit un écart suffisant pour envisager la renégociation du prêt dont le capital restant dû est de 203 975€ en avril 2020.

Le coût de votre crédit sur la durée restante tombe à 34 685€ dont 11 749€ d'assurance.

Renégocier son prêt immobilier en plein confinement : mode d'emploi

Impossible avant la fin du confinement de se rendre à la banque. Contactez votre conseiller bancaire pour négocier à distance de nouvelles conditions. En ces temps de crise économique, l'intérêt de la banque est de vous garder, et de vous faire une offre de taux, étant donné que vous remplissez les critères pour bénéficier d'un taux nominal plus faible. Si un accord est trouvé, elle rédigera un avenant qui précisera le taux qui s'aplliquera sur la durée restante.

En cas d'échec, passez par un courtier pour sonder la concurrence. Un autre établissement sera prompt à racheter votre crédit avec un taux performant qui vous fera économiser des dizaines de milliers d'euros sur la durée totale de votre crédit. L'opération sera doublement gagnante, car vous devrez changer d'assurance emprunteur. La nouvelle banque cherchera sans doute à imposer son contrat interne, mais la loi vous permet de choisir librement la couverture de votre prêt. Un courtier en assurance emprunteur comme Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une formule adaptée à votre situation au meilleur prix.

Reprenons notre exemple :

Le taux d'assurance sur votre prêt initial était de 0,36% (primes constantes calculées sur le capital emprunté). Avec une assurance souscrite en délégation, vous pouvez obtenir un taux de 0,12% si votre état de santé est resté le même. Avec un taux nominal de 1,35%, le coût de votre crédit immobilier chute à 26 852€ dont 3 916€ d'assurance.

Attention, le gain devra compenser les frais induits par le rachat de votre crédit :

  • Pénalités de remboursement anticipé dus à l’ancienne banque
  • Frais de nouvelle garantie (hypothèque ou caution)
  • Frais de courtage
  • Frais de dossier

Un courtier spécialisé vous permettra de décrocher la meilleure offre du moment pour minimiser l’impact de ces frais sur les économies potentielles. Il est votre interlocuteur privilégié en cette période particulière où les relations à distance des conseillers bancaires avec leurs clients ne permettent pas un échange constructif. Laissez un expert se charger de votre demande pour réduire le poids de vos mensualités d’emprunt et libérer du pouvoir d’achat.

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.    

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Mutuelle collective : dispense des ayants droit facilitée depuis le 1er mai 2024

Les salariés du secteur privé ou associatif sont obligés de souscrire à la complémentaire santé collective de leur entreprise. Quelques cas de dispense existent comme les contrats précaires ou les bénéficiaires de la CSS. Depuis le 1er mai 2024, si vous êtes salarié et déjà couvert par la mutuelle de votre conjoint en qualité d’ayant droit, la réglementation facilite la dispense d’affiliation au contrat obligatoire de votre entreprise. Voici les précisions de cette nouvelle disposition inscrite au Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Mutuelle collective obligatoire Depuis le 1er janvier 2016, conformément à l’ANI 2013 (Accord National Interprofessionnel), toute entreprise du secteur privé ou associatif, quelle que soit sa taille et son activité, doit proposer à l’ensemble de ses salariés une mutuelle santé à adhésion obligatoire. Mutuelle entreprise : un contrat solidaire et responsable L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation de la mutuelle entreprise. Le contrat répond au cahier des charges de la complémentaire santé responsable qui prévoit un panier de soins minimum et des plafonds de remboursement : remboursement du ticket modérateur sur les consultations, produits et actes prescrits (différence entre prise en charge de la Sécu et tarif conventionné) prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier application de la réforme 100% Santé sur les prothèses dentaires, les lunettes de vue et les aides auditives (zéro reste à charge pour l’assuré sur les équipements du panier n°1) plafonnement des remboursements des dépassements d’honoraires tiers payant. Le contrat responsable a été instauré dans le sillage du parcours de soins coordonnés qui incite le patient à consulter au préalable son médecin traitant afin de bénéficier d’un meilleur remboursement de ses soins. Les cas de dispense de la mutuelle obligatoire Si la réglementation oblige tous les salariés, quel que soit leur statut (employé, ouvrier, cadre, non cadre, dirigeant), à adhérer à la mutuelle collective, elle tolère des cas de dispense : salarié déjà couvert par une mutuelle à titre individuel, mais uniquement jusqu’à échéance de ce contrat : la demande de dispense doit être faite au moment de l’embauche ou lors de la mise en place du contrat collectif. salarié présent dans l’entreprise au moment de la mise en place du contrat collectif : la demande de dispense doit être formulée le jour de la mise en place des garanties ou le jour de la modification du dispositif préexistant remettant en cause le financement intégral des garanties par l’employeur. salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou à temps partiel : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties. salarié en CDD de moins de 12 mois ou d’au moins 12 ans : la dispense n’est possible que si l’acte juridique du dispositif le prévoit. apprentis si la cotisation est au moins équivalente à 10% du salaire brut. salarié bénéficiaire de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche, à la date de mise en place des garanties, ou à la date de prise d’effet de la CSS. salarié déjà bénéficiaire d’une mutuelle en tant qu’ayant droit (époux, partenaire pacsé). Ayant droit : comment refuser d’adhérer à la mutuelle de son entreprise ? Cette dernière situation de dispense au contrat de santé collectif vient d’être clarifiée par le Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Jusqu’à présent, l’administration prévoyait cette dispense d’affiliation à la mutuelle entreprise obligatoire uniquement si vous étiez adhérent en qualité d’ayant droit à titre obligatoire à la complémentaire santé de votre conjoint. La dispense d’affiliation est désormais autorisée si vous êtes adhérent à titre facultatif en tant qu’ayant droit. Cette nouvelle disposition entrée en vigueur le 1er mai 2024 vous permet, en tant qu’ayant droit couvert par un autre contrat collectif et obligatoire, de demander une dispense d’affiliation au régime de protection santé de votre entreprise, que la couverture en qualité d’ayant droit soit facultative ou obligatoire. Toutefois, l’administration indique que l’acte juridique mettant en place la couverture collective peut limiter de droit à dispense aux seuls ayants droit couverts à titre obligatoire. La demande de dispense doit se faire : au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties ou à la date à laquelle prend effet la couverture vous permettant de solliciter la dispense. L’administration précise la cas particulier des conjoints, concubins ou partenaires travaillant dans la même entreprise : si la couverture de l’ayant droit est facultative, les salariés ont le choix de s’affilier ensemble ou séparément si le régime prévoit cette possibilité. Dans les deux cas, le caractère obligatoire n’est pas remis en cause. Source : Service Public et BOSS  

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PRESSE // 2 ans de la Loi Lemoine (Assurance de Prêt) : les banques sont en train de gagner la bataille

ALERTE PRESSE , le 23 mai 2024 Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine révolutionne le marché de l’assurance de prêt immobilier en donnant la possibilité de changer de contrat à tout moment et d’échapper à la sélection médicale sous certaines conditions. Largement commentée dans les médias, cette mesure pouvoir d’achat a connu un vif succès dès ses débuts, redistribuant des millions d’euros aux emprunteurs. Il y a aussi le revers de la médaille : toujours de nouvelles astuces pour freiner les demandes de changements d'assurance, tarifs en hausse sur le segment sans questionnaire de santé et perte de vitesse de la délégation d’assurance au profit de la substitution.   Succès du dispositif pouvoir d’achat ! Le changement d’assurance de prêt fait un bond olympique depuis la loi Lemoine. Le rapport du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) publié en janvier dernier indique une augmentation de +80% par rapport à 2021. Un vif succès est visible chez Magnolia.fr : "A l'échelle du groupe Magnolia, nous avons accompagné quelques 55 000 emprunteurs depuis juin 2022, ce qui a permis de redistribuer plus de 500 millions d’euros de pouvoir d'achat aux propriétaires." explique Olivier Le Gallo, Directeur Général du Groupe Magnolia. Le marché est devenu un marché de substitution, représentant 90% de notre activité depuis 2023, contre 70% en 2022 avant la loi Lemoine. Pas de renversement du marché Un succès qu’il convient toutefois de relativiser. Selon les chiffres du CCSF sortis en janvier 2024, les parts de marché des alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en 2023. La progression de la concurrence reste donc dans l’épaisseur du trait. Si libéralisation il y a, elle demeure étouffée par les bancassureurs qui conservent la mainmise sur le produit. Le soufflé est retombé avec une couverture médiatique réduite à la portion congrue. Il faut aussi appuyer sur les pratiques bancaires abusives qui se perpétuent malgré le renforcement des sanctions : Non-respect du délai légal de 10 jours ouvrés : dans les faits, il faut compter au moins 3 semaines pour obtenir une réponse de la banque à une demande de substitution Ajout de garanties superflues : soumis à l’équivalence de niveau de garanties, le changement d’assurance de prêt devient impossible à cause de formules packagées crées de toutes pièces par les établissements prêteurs qui incluent des garanties inadaptées à l’emprunteur. (en détail, dans cet article) Un autre phénomène apparaît en 2024 : avec la reprise du marché du crédit immobilier, chez Magnolia.fr nous constatons depuis mars 2024 que plus aucune demande de prêt n’est couverte par une assurance externe, ce qui témoigne du chantage des banques à l’octroi du crédit. Par effet de vase communiquant, la délégation cède du terrain au profit de la substitution.  La fin du Questionnaire de santé : hausse des tarifs L’autre mesure phare de la loi Lemoine est la fin de la sélection médicale pour les prêts d’un montant inférieur ou égal à 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. La mutualisation accrue sur ce segment a entraîné une hausse des primes comprise entre +5% et +30%, sans pour autant qu’il y ait dégradation des garanties. Une législation pour TOUS Contrairement à l’assertion du CCSF, la loi Lemoine concerne tous les profils d’emprunteurs, pas seulement les catégories CSP+ ou les « bons risques ». “‘On y voit une manœuvre pour décrédibiliser les alternatifs au profit des banques. Ces dernières n’hésitent pas à organiser la démutualisation des risques en empêchant les jeunes de partir pour laisser la délégation aux emprunteurs plus âgés.’” explique Astrid Cousin, porte parole du groupe Magnolia. Chez Magnolia.fr, nous affirmons que la loi Lemoine profite à tous, quels que soient son profil et le montant du prêt. Vous souhaitez des cas clients d'économies ?Vous souhaitez avoir un témoignage d'un prêteur par sa banque ? Contactez-moi à astrid.cousin@magnolia.fr