Assurance de prêt : contrat groupe ou délégué ?

D'un point de vue légal, l'assurance de prêt immobilier n'est pas obligatoire, mais dans les faits, elle est exigée par la banque pour sécuriser le crédit en cas de défaillance de l'emprunteur hors défaut de paiement couvert par la garantie (hypothèque ou caution). Vous avez l’option de souscrire le contrat groupe auprès du prêteur ou l'offre déléguée d'un assureur concurrent. Ces deux formules présentent des différences qu'il est important de connaître pour faire un choix éclairé et payer le juste prix. La comparaison des offres reste essentielle, car elle permet d’être couvert par la formule la mieux adaptée et de faire d'importantes économies.

L'assurance groupe de la banque

Les banques commercialisent des assurances de prêt immobilier via leur filiale d'assurance ou un assureur partenaire. L'établissement va systématiquement vous proposer son contrat interne lors de votre demande de financement. Il a en revanche obligation de vous informer de votre droit au libre choix du contrat par la remise d'une fiche d'information formelle qui expose le rôle de l'assurance, les garanties exigées pour l'octroi du crédit et un exemple de tarif.

Pour mémoire, l'assurance dans le cadre d'un crédit immobilier couvre l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité et d'incapacité, voire de perte d'emploi. Les garanties socle de tout contrat (décès et perte totale et irréversible d'autonomie) sont généralement complétées par des garanties facultatives (incapacité/invalidité en cas d'arrêt de travail), mais le plus souvent requises par la banque en présence d'un emprunteur encore en activité professionnelle.

Le contrat groupe repose sur le principe de mutualisation : la couverture est standardisée, puisque le risque est mutualisé sur une communauté d'emprunteur. Un emprunteur qui incarne moins de risques qu'un autre va payer plus cher son assurance en vertu de ce manque de segmentation. Si vous êtes un jeune actif en bonne santé, vous serez désavantagé par rapport à un profil plus fragile. La formule est dénuée de personnalisation et ne propose pas de couverture sur-mesure adaptée aux profils atypiques comme les emprunteurs présentant des risques accrus pour raisons de santé ou professionnelles.

Le contrat bancaire est assorti d'une autre particularité. La prime d'assurance est dans l’immense majorité des cas calculée sur le capital initial : la cotisation est constante et reste la même tout au long de la durée de remboursement du crédit. Avantageuse sur le plan administratif car souscrite sur place, l'assurance groupe l'est bien moins souvent sur l'aspect tarifaire. Ce sujet crucial est abordé plus bas.

L'assurance déléguée

Le contrat groupe bancaire ne représente pas la seule norme du marché de l’assurance de prêt, même si l’ouverture à la concurrence a fortement encouragé les bancassureurs à aligner parfois la couverture et les tarifs sur ceux des contrats externes.

Les formules proposées par les alternatifs sont différemment conçues. Leur point fort est d'être personnalisables et de pouvoir s'adapter au profil de chaque emprunteur. L'assureur évalue le risque au plus près des caractéristiques de l'emprunteur (âge, état de santé, activité professionnelle, pratique sportive dangereuse, etc.) et de sa demande de financement, et lui propose une couverture en parfaite adéquation avec ses besoins.

En affinant le niveau de garantie, la concurrence permet aux profils moins standard de pouvoir assurer leur prêt immobilier, là où les formules bancaires restent génériques voire insuffisantes quand le risque est trop élevé. Face à une problématique spécifique, les contrats groupe sont inopérants, seule une formule déléguée permet de protéger efficacement l'emprunteur et ses ayants droit si le premier venait à décéder ou se retrouvait dans l'impossibilité d'assumer ses mensualités en cas d'invalidité ou d'incapacité suite à une maladie ou un accident.

La tarification différencie également le contrat groupe du contrat souscrit en délégation. La cotisation du second est calculée sur le capital restant dû, elle diminue chaque mois au fil du remboursement du prêt pour être quasiment nulle dans les dernières mensualités.

Calcul de la cotisation d'assurance : 3 méthodes, 3 coûts

Ces deux méthodes de calcul, sur le capital initial (CI) ou sur le capital restant dû (CRD), ont une incidence sur le coût de l'assurance. Pour un même taux d'assurance, appliqué toujours sur le capital emprunté, le coût final de l'assurance sur la durée prévue est plus faible pour un contrat délégué avec une tarification en % CRD qu'un contrat groupe avec un tarif % CI. Si la cotisation est plus élevée en début de prêt, la cotisation en % CRD décroît à un rythme régulier à mesure que le capital est amorti pour atteindre un coût moins élevé au terme du crédit.

Il existe une troisième méthode pour calculer le coût de l'assurance, celle dite à l'âge atteint. Utilisée plus récemment par les assureurs alternatifs, cette méthode se révèle plus cohérente avec le profil de risque de l'emprunteur. La prime est plus faible en début de prêt, puis s'élève rapidement pour décroître progressivement jusqu'à l'échéance finale.

Dans son rapport 2020 sur l'assurance emprunteur, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a démontré qu'à profils identiques les deux tarifications en % CDR sont plus intéressantes sur la durée initiale du crédit. Si l'on arrêtait le coût de l'assurance au bout de huit années de remboursement, le bénéfice est en faveur du tarif à prime % CI.

La durée réelle du crédit est déterminante dans le coût final de l'assurance. Il est donc essentiel de bien cerner votre projet immobilier et d'anticiper une éventuelle revente avant le terme du crédit pour payer le juste prix.

La comparaison tarifaire ne se limite pas à la méthode de calcul. À garanties équivalentes, un contrat groupe est entre deux et quatre fois plus cher qu'une offre alternative. Pour illustrer cette affirmation, voici quelques exemples de tarifs annuels pratiqués en 2019 (sur la base d'un montant emprunté de 100 000€ sur 20 ans avec les garanties décès/PTIA/Incapacité Temporaire Totale de travail/Invalidité Permanente Totale) :

	Contrat groupe bancaire		Contrat délégué
	Tarif moyen	Meilleur tarif	Tarif moyen	Meilleur tarif
Salariée cadre 25 ans non fumeuse	168,81 €	60,05 €	68,46 €	49,09 €
Ouvrier du bâtiment 30 ans non fumeur	217,69 €	73,30 €	124,75 €	96,46 €
Salarié cadre 45 ans fumeur	327,31 €	129,69 €	380,52 €	278,78 €
Secrétaire de direction 55 ans non fumeuse	308,42 €	189,14 €	289 ,79 €	189,20 €

source CCSF

Depuis 2010, les tarifs en assurance de prêt immobilier ont été réduits d’environ 40% au bénéfice de la majorité des emprunteurs, tout en conservant une excellente couverture, voire en renforçant les garanties. Cette baisse révèle cependant une réalité contrastée : en raison de leur forte segmentation, les contrats délégués affichent très souvent des courbes de tarifs qui correspondent à la prise de risque âge par âge, en fonction de la catégorie socio-professionnelle et du caractère fumeur ou non fumeur. Les contrats bancaires continuent pour leur part de pratiquer des tarifs plus concentrés, avec une baisse sur les moins de 40 ans et une hausse sur les plus de 50 ans qui témoignent d’un début de démutualisation.

Faire jouer la concurrence pour économiser

Bien placée pour emporter la mise puisque c'est elle qui est à l’origine des opérations de crédit, la banque va faire en sorte que vous souscriviez son offre, usant d'arguments rarement objectifs pour écarter la concurrence. Elle s'accroche à sa rente ! Ses marges sur l'assurance emprunteur grimpent jusqu'à 80%, quand les alternatifs se contentent de 20% ou 30% au plus. La guerre entre les deux acteurs est déclarée depuis l'ouverture du marché à la concurrence grâce à la loi Lagarde de septembre 2010.

Voilà plus d'une décennie que la réglementation autorise le libre choix du contrat d'assurance de prêt, une faculté qui déplaît aux banques et c'est un euphémisme. Pour les raisons évoquées plus haut, les bancassureurs usent de pratiques indélicates, parfois abusives, pour empêcher le consommateur d'exercer son droit. Pourtant, ces longues années n'ont pas permis la percée significative des alternatifs, les banques captant toujours 87% de parts de marché.

Le cadre réglementaire a pourtant renforcé le principe de libre choix offert aux emprunteurs, puisqu'il est possible de changer de contrat en cours de prêt et ce, sur toute la durée du crédit (loi Hamon et amendement Bourquin).

Heureusement, les emprunteurs sont aidés dans leurs démarches par les comparateurs en ligne et les courtiers en assurance de prêt. Les premiers permettent une comparaison rapide et objective des offres, les seconds intercèdent auprès de la banque pour mettre en place une souscription déléguée. Sur la durée initiale d’un crédit immobilier, il est possible d’économiser jusqu’à 15 000€ par le biais d’une assurance externe au prêteur.

Avec Magnolia.fr, vous avez accès aux meilleures assurances emprunteur du moment et pouvez sélectionner en quelques clics la formule adaptée à vos besoins la plus compétitive. Dès lors que le contrat délégué affiche des garanties au moins équivalentes à celles du contrat groupe, la banque ne peut le refuser. Appuyez-vous sur les conseils éclairés de nos experts afin de présenter une délégation d'assurance conforme aux exigences de la banque, pour une souscription initiale ou dans le cadre d'une résiliation/substitution.

Dernières publications

Assurance de prêt immobilier : tout ce qu’il faut savoir avant de souscrire en 2024

L’assurance de prêt immobilier est un élément incontournable pour les emprunteurs souhaitant financer l’achat de leur logement. En couvrant les risques liés à un éventuel défaut de remboursement, elle protège à la fois l’emprunteur et la banque. Mais comment bien choisir son assurance emprunteur ? Quelles sont les garanties essentielles à connaître ? Voici toutes les informations à connaître pour vous aider à y voir plus clair avant de souscrire. Pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier est indispensable ? L’assurance de prêt immobilier n’est pas légalement obligatoire, mais elle est systématiquement demandée par les banques pour garantir le remboursement du crédit. Cette couverture permet de protéger les emprunteurs face à divers imprévus (décès, invalidité, incapacité de travail) qui pourraient compromettre leur capacité à honorer leurs mensualités. Sécurité pour l'emprunteur : En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance prend en charge tout ou partie des échéances de crédit. Cela évite que les héritiers ou les proches ne se retrouvent dans une situation financière difficile. Garantie pour la banque : L’assurance rassure également la banque, car elle garantit le remboursement du capital restant dû en cas d’imprévus. Il est donc crucial de bien comprendre les conditions et les garanties proposées avant de souscrire une assurance emprunteur. Quelles sont les garanties essentielles de l'assurance emprunteur ? L’assurance de prêt immobilier repose sur plusieurs garanties clés. Chacune d’entre elles couvre des risques spécifiques et influence le coût total de l’assurance. La garantie décès : C’est la garantie de base de toute assurance emprunteur. En cas de décès de l’assuré, l’assurance rembourse le capital restant dû à la banque. Cette garantie permet d’assurer la tranquillité d’esprit des proches, qui ne seront pas obligés de prendre en charge la dette. La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : Elle intervient si l’assuré est dans l'incapacité totale et permanente d’exercer une activité rémunérée, et qu’il nécessite l’assistance d'une tierce personne pour accomplir les gestes de la vie quotidienne. La garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail) : Cette garantie couvre les mensualités en cas d’arrêt de travail temporaire suite à un accident ou une maladie. La prise en charge intervient après un délai de franchise et peut durer un maximum de 1095 jours. La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : En cas d'invalidité permanente et totale à hauteur d’au moins 66%, l’assurance prend en charge le remboursement des échéances. La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : Si le taux d'invalidité est inférieur à 66% mais supérieur à 33%, cette garantie intervient pour couvrir une partie des mensualités. Souscrire une assurance de prêt quand on est malade L’âge et l’état de santé sont deux paramètres centraux dans l’évaluation des risques par l’assureur. Un senior paiera son assurance emprunteur deux à trois fois plus cher qu’un jeune, indépendamment de l’état de santé. Et quand on a un passif médical, l’accès à l’assurance peut être très compliqué. La réglementation facilite heureusement la souscription à l’assurance de prêt immobilier pour les personnes présentant des risques de santé. la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) : ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs encadre les conditions d’accès à l’assurance de prêt aux emprunteurs qui ne peuvent être couverts selon les modalités standards compte tenu de leur historique de santé. Le montant du prêt ne doit pas excéder 420 000€, pour un terme avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur. le droit à l’oubli : les personnes ayant surmonté un cancer, quel qu’il soit, ou une hépatite C n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé, passé un délai de 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. la suppression de la sélection médicale : vous n’avez pas à remplir de questionnaire de santé si votre crédit immobilier n’outrepasse pas 200 000€ et qu’il est soldé avant votre 60ème anniversaire. Comment choisir son assurance de prêt immobilier en 2024 ? Le choix d'une assurance de prêt immobilier ne doit pas se faire à la légère. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour trouver la couverture la mieux adaptée à vos besoins et à votre profil. Assurance déléguée vs Assurance groupeL’assurance groupe est généralement proposée par la banque auprès de laquelle vous souscrivez le prêt. Cependant, depuis la loi Lagarde, les emprunteurs ont la possibilité de choisir une autre assurance via une délégation d’assurance. Opter pour une assurance externe permet souvent de bénéficier de garanties plus adaptées à votre situation et de tarifs plus compétitifs. Comparaison des offresAvant de souscrire une assurance emprunteur, il est essentiel de comparer plusieurs offres. Prenez le temps d’évaluer les garanties, les exclusions, les délais de carence et de franchise, ainsi que le coût global de l’assurance. Certains outils en ligne permettent de faciliter cette comparaison. L’accompagnement d’un courtier vous aidera à faire le bon choix et à bien appréhender l'étendue des garanties. Les exclusions de garantiesChaque contrat d’assurance inclut des exclusions. Ces dernières définissent les situations dans lesquelles l’assurance ne vous couvrira pas (par exemple, les sports à risques ou les maladies préexistantes). Lisez attentivement les clauses d'exclusion pour éviter les mauvaises surprises. La résiliation et la renégociationGrâce à la loi Lemoine, il est désormais possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, dès l’offre de prêt signée, sans engagement minimum de souscription. Cela permet aux emprunteurs de bénéficier de conditions plus avantageuses en fonction de l’évolution de leur situation personnelle ou des offres du marché. Les astuces pour réduire le coût de son assurance emprunteur L’assurance de prêt peut représenter jusqu'à un tiers du coût total de votre emprunt immobilier. Heureusement, plusieurs astuces permettent de réduire cette charge. Opter pour une délégation d’assurance : En choisissant une assurance externe à la banque, vous pouvez bénéficier de tarifs plus attractifs, surtout si vous êtes jeune et en bonne santé. Les assureurs spécialisés proposent souvent des offres plus compétitives que celles des banques. Améliorer votre profil emprunteur : Les assureurs évaluent votre risque en fonction de votre âge, état de santé, profession et habitudes de vie (tabagisme, par exemple). Adopter une meilleure hygiène de vie, arrêter de fumer ou pratiquer une activité sportive régulière peut réduire le coût de votre assurance. Comparer régulièrement les offres : Même après la souscription, il est toujours intéressant de comparer les offres pour voir s’il est possible de réduire le coût de l’assurance via une renégociation. Utiliser les garanties facultatives avec discernement : Toutes les garanties ne sont pas forcément nécessaires selon votre situation. Par exemple, si vous êtes fonctionnaire, certaines garanties peuvent être redondantes avec celles offertes par votre statut. Prenez le temps de bien analyser vos besoins avant de souscrire. Souscrire une assurance de prêt immobilier est une étape cruciale dans le processus d’acquisition de votre logement. Elle vous protège, ainsi que vos proches, en cas de coups durs. Pour obtenir la couverture la plus avantageuse, il est essentiel de comparer les offres, de bien comprendre les garanties proposées, et de profiter des lois en vigueur pour adapter votre contrat à votre situation. En prenant le temps de bien choisir votre assurance emprunteur, vous pourrez réduire considérablement le coût de votre emprunt tout en assurant votre tranquillité d’esprit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’octobre 2024 pour constater l’intérêt financier d’opter pour une assurance déléguée plutôt que de souscrire l’assurance de la banque.

Mutuelle santé senior : les 10 questions à se poser avant de souscrire en 2025

Les tarifs des mutuelles santé vont de nouveau augmenter en 2025. S’il est difficile d’y échapper, vous pouvez adopter des stratégies pour minimiser l’impact de cette inflation sur votre budget. Voici une FAQ (Foire Aux Questions) qui peut vous être utile si vous êtes à la recherche d’une mutuelle senior d’un bon rapport qualité/prix. 1. Quelle mutuelle choisir pour un senior en 2025 ? Il est toujours essentiel de choisir une mutuelle santé adaptée à ses besoins spécifiques. Les seniors ont des besoins accrus comparé aux assurés plus jeunes, raison pour laquelle leur mutuelle coûte plus cher. Optez pour une mutuelle qui couvre les soins courants comme les consultations, l'optique, le dentaire, les prothèses auditives, tout en évitant les garanties inutiles. Utilisez un comparateur de mutuelle santé pour identifier celle qui propose le meilleur rapport qualité/prix. 2. Comment payer moins cher sa mutuelle santé en tant que senior ? Pour payer moins cher, il est recommandé de : Faire un bilan de vos besoins réels. Opter pour un contrat solidaire et responsable, qui propose une couverture minimale obligatoire. Comparer régulièrement les offres de différentes mutuelles pour trouver celle qui propose les tarifs les plus compétitifs. Négocier votre contrat avec votre mutuelle pour ajuster vos garanties. 3. Qu’est-ce qu’un contrat responsable et comment peut-il aider à économiser ? Une mutuelle responsable est un contrat qui respecte un cahier des charges fixé par l’État, limitant les dépassements d’honoraires tout en garantissant un remboursement minimum des soins essentiels. En choisissant un contrat responsable, vous pouvez bénéficier de tarifs plus avantageux sur vos cotisations, car la taxation est moindre comparée aux mutuelles non responsables. 4. Les téléconsultations sont-elles prises en charge par les mutuelles santé senior ? Oui, de plus en plus de mutuelles santé proposent des remboursements pour les téléconsultations. Ces consultations à distance avec des médecins généralistes ou spécialistes sont souvent prises en charge à 100 %, ce qui permet d’économiser sur les consultations physiques tout en ayant un accès rapide à des soins de qualité. 5. Quels sont les avantages des réseaux de soins partenaires des mutuelles ? Les réseaux de soins partenaires sont des groupes de professionnels de santé (dentistes, opticiens, audioprothésistes) qui ont signé un partenariat avec des mutuelles pour proposer des tarifs réduits. En passant par ces réseaux, vous bénéficiez de soins de qualité tout en économisant jusqu’à 40 % sur certaines prestations, comme les soins dentaires ou l'achat de lunettes. 6. Est-il possible de changer de mutuelle santé à tout moment en 2025 ? Oui, depuis 2020, il est possible de résilier votre mutuelle santé à tout moment après un an de contrat, sans frais. En 2025, cette règle est toujours en vigueur, ce qui vous permet de changer facilement pour une mutuelle moins chère ou plus adaptée à vos besoins. 7. Comment utiliser un comparateur de mutuelles santé pour économiser ? Un comparateur de mutuelles santé vous permet d’analyser les différentes offres du marché en fonction de vos critères spécifiques : âge, besoins en santé, budget. En comparant plusieurs devis, vous pouvez identifier la mutuelle qui propose la meilleure couverture au prix le plus bas. C'est un outil indispensable pour faire des économies. 8. Quels sont les soins les plus coûteux pour les seniors et comment bien les couvrir ? Les soins les plus coûteux pour les seniors sont souvent : les soins dentaires (implants, prothèses) les prothèses auditives les lunettes et autres dispositifs optiques. Pour économiser, choisissez une mutuelle qui propose des garanties renforcées sur ces postes de dépense et profitez des réseaux de soins partenaires pour réduire vos coûts. La bonne nouvelle, c’est que votre mutuelle responsable applique la réforme du 100% Santé qui permet d’accéder à des lunettes de vue, des prothèses dentaires (bridges, couronnes, dentiers) et des aides auditives sans aucun reste à charge. 9. Les cotisations de mutuelle santé augmentent-elles avec l’âge ? Oui, les cotisations augmentent avec l'âge en raison des risques accrus de dépenses de santé. Cependant, il est possible de limiter cette hausse en révisant régulièrement votre contrat, en ajustant vos garanties ou en choisissant une mutuelle spécialement conçue pour les seniors avec des tarifs compétitifs. L’indexation minimale annuelle due à l’âge est autour de 3%. 10. Comment optimiser le rapport qualité-prix de sa mutuelle santé senior ? Pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix, il est important de : Choisir une mutuelle qui couvre les soins essentiels sans surplus. Utiliser des comparateurs en ligne pour trouver l’offre la plus adaptée à vos besoins. Négocier vos garanties si certaines ne sont plus nécessaires. Profiter des avantages des contrats responsables. La flambée des tarifs d’assurance 2025 est d’ores et déjà annoncée. En mutuelle santé, il faut craindre une hausse moyenne comprise entre 4,5% et 8,5%, avec des pics jusqu’à 10% selon les portefeuilles des prestataires. Pour éviter de trop subir, suivez nos conseils. À garanties équivalentes, l’écart entre deux contrats peut aller jusqu’à 300€ par an.

Budget 2025 : quels sont les changements prévus en immobilier ?

L’examen du projet de loi de finances 2025 par la commission de finances de l’Assemblée Nationale débute ce mercredi 16 octobre. Le texte comporte un lot de changements dans le secteur de l’immobilier. L'heure est à l'économie. Le gouvernement envisage de modifier le PTZ et confirme vouloir supprimer le Pinel. Il compte également toucher à la fiscalité de la location meublée, mais ne remet pas en cause le DPE, pourtant peu fiable et décrié par les professionnels. Voici ce qu’il faut savoir des mesures envisagées en immobilier pour l’année 2025. Le PTZ partout et pour tous en 2025 Le gouvernement souhaite faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants et prévoit d’élargir le PTZ (Prêt à Taux Zéro), ce prêt à 0% d'intérêts pour l'emprunteur, à tout le territoire et à tous. Le Premier ministre Michel Barnier l’avait annoncé le 1er octobre dernier lors de son discours de politique générale à l’Assemblée Nationale. Actuellement, le PTZ permet de financer jusqu’à 50% du montant d’une acquisition et doit toujours compléter un crédit amortissable classique et être garanti par une assurance emprunteur. L’achat dans le neuf n’est possible qu’en zones tendues (A et B1), c’est-à-dire les grandes agglomérations. Dans l’ancien, il est conditionné à une enveloppe de travaux de rénovation équivalente au moins à 25% du montant de l’opération, et uniquement en zones détendues (B2 et C). Quelle que soit la localisation, la maison individuelle ne peut plus être financée via le PTZ. Quelle est l’intention du gouvernement par cette annonce d’élargissement du dispositif ? Y aura-t-il une extension des zones sans distinction entre le neuf et l’ancien ? Le pavillon sera-t-il réhabilité ? L’universalité du PTZ est un vrai enjeu de société si l’objectif est toujours de bâtir une France de propriétaires. Immobilier locatif : le Pinel disparaît en 2025 Contrairement à ce qu’on espérait, le Pinel s’éteint bien à la fin de l’année 2024 mais il pourrait être prolongé jusqu’en mars 2025. Cette mesure transitoire permettrait de réserver un logement jusqu’au 31 décembre 2024, la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire pouvant être conclu au plus tard le 31 mars 2025. Le gouvernement met en avant la crise immobilière qui sévit depuis 2022, comptable d'un allongement des délais de commercialisation des programmes dans le neuf, alors que la tension locative explose dans les zones tendues éligibles au Pinel. À l’extinction du Pinel en fin mars prochain, il n’y aura plus aucun dispositif d’investissement locatif dans le neuf. Location meublée : modification de la fiscalité en LMNP Le régime fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est dans le collimateur de l’exécutif. Le dispositif actuel encouragerait les investisseurs à privilégier la location de courte durée, ce qui accroît la pression locative dans les zones tendues : cela contribue à diminuer significativement l’offre de logements disponibles pour les résidences principales. Un amendement à l’article 24 du PLF 2025 prévoit de réintégrer les amortissements déduits durant la période de détention dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Actuellement, le statut LMNP permet de déduire des revenus locatifs les dépenses amortissables qui viennent augmenter la valeur du logement (gros travaux, rénovation, achat de mobilier). Cet amortissement n’est pas pris en compte en cas de plus-value à la revente. Si l’amendement est adopté, les investisseurs sous régime fiscal LMNP ne pourraient plus profiter de ce double gain quand ils revendent leur bien. La valeur de l’amortissement serait réintégrée et ajoutée à la plus-value imposable. L’impact d’une telle mesure est à minimiser, car de nombreux propriétaires choisissent de conserver leur bien ou de le transmettre. L’exonération de la plus-value s’applique par ailleurs après 22 ans de détention. Interdiction des passoires thermiques : sursis pour les copropriétés À compter de janvier 2025, tous les logements de la classe G sur l’échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont interdits de location conformément aux dispositions de la loi Climat et Résilience d’août 2021. Les associations de propriétaires bailleurs comme les professionnels de l’immobilier s’insurgent contre un calendrier intenable qui doit concerner la classe F dès janvier 2028 avant la classe E en 2032. Le gouvernement avait annoncé vouloir adapter ce calendrier, mais seules les passoires thermiques situées dans un immeuble collectif échapperaient à l’interdiction de location en janvier 2025. Cela concernerait les copropriétés classées G au DPE collectif (obligatoire pour les immeubles de plus de 200 lots). À noter que MaPrimRénov est ouverte aux logements collectifs depuis 2021, mais doit concerner un bouquet de travaux voté par l’assemblée des copropriétaires, et présentant un gain énergétique minimum de 35%. MaPrimRénov : des réductions budgétaires en 2025 Le dispositif phare d’aide à la rénovation énergétique, MaPrimRénov, pourrait subir des coupes budgétaires en 2025, soit 1 milliard d’euros en moins. Le périmètre de l’aide pourrait être restreint : Le montant de l’aide financière pourrait être revu à la baisse. Le dispositif serait réservé uniquement aux rénovations complètes. Les ménages à haut revenus en seraient exclus. Alors que le gouvernement ambitionne toujours de mettre le parc immobilier aux normes environnementales, le rabotage de MaPrimRénov est en totale contradiction avec le maintien du calendrier d’interdiction des passoires énergétiques.

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