En 2019, 40% des crédits immobiliers accordés par les banques ont été générés par les courtiers. En région parisienne, le pourcentage a même atteint 60%. Incontournables dans la production de crédits à l'habitat, les courtiers ne sont pas les seuls professionnels qui peuvent accompagner un projet immobilier. À l'inévitable notaire, présent dans toute transaction, s'ajoutent l'agent immobilier, le syndic pour les acheteurs en copropriété, et bien évidemment le banquier. Combien coûtent leurs services ?
L'agent immobilier
Les honoraires d'une agence immobilière sont libres mais réglementés. Ils peuvent donc faire l'objet d'une négociation entre l'agence et le vendeur. Le plus souvent le montant est défini en proportion du prix de vente, la plupart du temps dégressif au rythme de l'augmentation du montant de la transaction. En général, il se situe entre 4% et 7%. L'obligation légale concerne l'affichage : les tarifs toutes taxes comprises doivent être affichés de manière visible et lisible sur la vitrine, dans les locaux de l'agence et sur le site internet en deux clics maximum. Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionnée. Dans le cas où une partie des honoraires sont payables par l'acquéreur, cette part doit figurer en pourcentage du prix hors honoraires et le prix de vente honoraires inclus doit obligatoirement apparaître en premier aux yeux de l'acheteur. Le prix de vente hors honoraires doit également être mentionné sur l'annonce.
L'agent immobilier haut de gamme, c'est le chasseur. Métier encore confidentiel en France, le chasseur pratique des honoraires libres qu'il a néanmoins obligation de communiquer depuis la loi Alur de 2014. Sa rémunération n'est acquise qu'à l'acte authentique, c'est-à-dire uniquement s'il a trouvé le bien immobilier souhaité par son client. La tarification en pourcentage est la méthode la plus répandue ; elle varie entre 1,5% et 5% du prix du logement. Plus le prix est élevé, plus le pourcentage est faible et inversement. La tarification au forfait est marginale, car le chasseur gagne la même commission quel que soit le prix de vente final. Une combinaison des deux tarifications se pratique également : en général 2% ou 3% auquel est ajouté un pourcentage sur le niveau obtenu de négociation. L'effet pervers pour le client est de donner la préférence à des biens anciens négociables (donc pas toujours en bel état) au détriment de biens de bonne qualité que le chasseur pourra difficilement négocier.
Le courtier en crédit
Une fois le logement trouvé, il faut pouvoir financer l'achat. Le courtier est mandaté par son client pour lui présenter la meilleure offre de crédit du marché au regard de ses besoins et de son profil. Sa rémunération n'est acquise qu'une fois signée l'offre de prêt. En général, ses honoraires s'élèvent à 1% du montant emprunté. Ils peuvent être aussi forfaitaires, c'est-à-dire fixes, oscillant entre 500€ et 2 500€ par dossier, la moyenne se situant autour de 1 500€. Cet intermédiaire est aussi rémunéré par la banque en tant qu'apporteur d'affaires à hauteur de 1% du montant emprunté, seuil qui fait aujourd'hui débat et donne lieu à de renégociations de conventions entre professionnels du courtage et établissements de crédit. Certaines banques ont décidé de baisser de 20% à 50% les commissions versées sur chaque dossier. Chez BPCE, un courtier est désormais rémunéré à 0,80% à Paris voire 0,50% dans certaines agences régionales. On verra à plus au moins long terme si cette nouvelle politique aura des répercussions sur les emprunteurs, à savoir des tarifs de courtage plus élevés.
Le banquier
Outre les intérêts qui rémunèrent la banque pour la somme prêtée, il faut prévoir d'autres dépenses qui sont obligatoirement incluses dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global d'un crédit immobilier qui, rappelons-le, ne doit pas excéder le taux de l'usure :
- frais de dossier : entre 0,25% et 1,20% du montant emprunté ; une comparaison effectuée par le site MoneyVox en août dernier sur 107 banques les situait en moyenne à 1 297€ ;
- frais de domiciliation bancaire : doivent faire l'objet d'une clause dans le contrat de prêt et d'une contrepartie (meilleur taux d'emprunt par exemple) ;
- frais de tenue de compte : de quelques euros à plus de 40€ par an.
Le notaire
Les frais d'acquisition, improprement appelés frais de notaire, concernent tout achat d'un bien immobilier. Ils recouvrent à la fois les émoluments de l'officier et les taxes qu'il collecte pour le compte de l'État. Ces frais se composent de la taxe de publicité foncière (5,81% maximum pour un bien ancien ; 0,71% maximum pour un bien neuf ou en VEFA), des frais et débours du notaire (0,814% pour les biens de plus de 60 000€), avec possibilité d'appliquer une ristourne de 10% calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 150 000€. Au final, les frais d'acquisition représentent 2% à 3% d’un bien neuf et 7% à 8% d’un bien ancien.
Le syndic de copropriété
Ceux qui achètent un logement en copropriété doivent penser à la rémunération du syndic. La loi Alur a mis en place un contrat type qui a pour vertu de rendre plus transparente la gestion des copropriétés et de clarifier les relations entre propriétaires et syndic. Ce dernier perçoit une rémunération forfaitaire annuelle conclue et négociée avec le syndicat des copropriétaires ; elle se situe en moyenne entre 120€ et 200€ par an par copropriétaire (contrat de base). Des prestations hors forfait s'ajoutent lors de travaux (entre 2% et 5% du montant HT des travaux), ainsi que la facturation de prestations particulières calculée sur la base d'un coût horaire ou d'un tarif convenu entre les parties.
On ne peut clore ce sujet sans parler de l'assurance emprunteur, élément indispensable à l'obtention d'un financement pour l'achat immobilier. Les intermédiaires en assurance proposent un accompagnement utile et efficace, et se partagent pour le moins inéquitablement un marché estimé à 9 milliards d'euros d'encours. 87% des souscriptions se font auprès des prêteurs, une scandaleuse anomalie alors que la réglementation autorise le libre choix du contrat et que les offres déléguées sont jusqu'à trois fois moins chères que les contrats bancaires. Chez Magnolia.fr, la recherche d'une assurance adaptée à votre projet est gratuite. Notre outil de comparaison est totalement indépendant des acteurs du marché et vous permet d'évaluer une vingtaine de contrats parmi les meilleurs. Une équipe de 50 experts est à votre écoute et vous aide à sélectionner en toute transparence l'assurance qui convient à votre profil.
