Assurance prêt immobilier : le marché bousculé par la loi Lemoine 2022

Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent en assurance de prêt immobilier change la donne en insufflant davantage de concurrence dans un marché jusque-là détenu à 87% par les bancassureurs. L’introduction de deux mesures aux effets antagonistes, la résiliation à tout moment et la suppression du questionnaire de santé, laisse pourtant les professionnels perplexes, alors que l’Assemblée nationale a déjà émis un rapport quelques mois seulement après la mise en œuvre de la loi Lemoine.

Briser le monopole des bancassureurs en assurance emprunteur

Jusqu’en juin 2022 encadrée par les lois Lagarde, Hamon et Bourquin, l’assurance de prêt immobilier repose désormais sur deux dispositifs réglementaires :

la loi Lagarde assurance emprunteur qui valide le droit au libre choix du contrat depuis septembre 2010 ;
la loi Lemoine qui vise à simplifier le changement d’assurance tout en facilitant l’accès à l’assurance de prêt aux personnes fragilisées par un passif de santé.

Portée par la députée Agir de Seine-et-Marne Patricia Lemoine, la loi du même nom a pour ambition de bousculer la mainmise des bancassureurs sur ce marché. Le secteur bancaire capte 87% des cotisations annuelles en assurance emprunteur, une aberration économique alors que les prestataires alternatifs sont largement moins chers, avec des offres souvent plus protectrices. L’intention première était de faciliter la substitution du contrat en cours de prêt immobilier, droit déjà contenu dans les lois Hamon et Bourquin mais assorti de contraintes calendaires, ce qui permettait aux banques de jouer contre la montre.

Après moult débats en commission mixte paritaire, les parlementaires sont arrivés à un compromis : la mesure phare du projet de loi, le droit de changer d’assurance prêt immobilier à tout moment, est maintenue en contrepartie de l’adoption de la fin de la sélection médicale, réclamée par les sénateurs.

La loi Lemoine est adoptée le 28 février 2022 et contient ces deux mesures aux effets pour le moins divergents :

le changement de contrat à tout moment, sans frais et sans engagement minimum de souscription ;
la suppression du questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.

D’un côté, un dispositif qui renforce la concurrence en permettant aux emprunteurs de réduire le coût de leur assurance de manière significative (plusieurs centaines voire milliers d’euros sur la durée restante du prêt), de l’autre, un meilleur accès à l’assurance de prêt mais des tarifs en hausse.

La fin de la sélection médicale empêche les assureurs d’appliquer une tarification ajustée aux risques de santé incarnés par l’emprunteur, ce qui les oblige à mutualiser pour couvrir tous les risques sur le segment concerné.

L’avis des professionnels sur la loi Lemoine

Changer d’assurance emprunteur à tout moment était une revendication de longue date des alternatifs. Les courtiers se félicitent de ce nouveau droit qui donne enfin un réel accès à des offres moins chères grâce à une procédure simplifiée :

plus de date d’échéance à respecter
une réponse bancaire dans les 10 jours ouvrés
tout refus de la banque motivé par écrit de manière exhaustive
l’information annuelle par la banque à son client du droit au changement.

Les banques prises en défaut sont passibles d’une amende de 15 000€.

Actuellement, les courtiers enregistrent jusqu’à quatre fois plus de demandes de délégation qu’avant le 1er septembre 2022, date de l’entrée en application de la résiliation à tout moment pour tous les emprunteurs. Selon Éric Mauny, président du groupe April, un des leaders du secteur alternatif avec, notamment, son contrat assurance prêt immobilier April, les prestataires concurrents des bancassureurs devraient augmenter leurs parts de marché de 15% à 25% d’ici 2026. Les banques resteront majoritaires en vertu d’une logique commerciale qui les place en pole position dans la relation avec l’emprunteur, puisqu’elles seules distribuent les crédits immobiliers.

L’introduction de la résiliation à tout moment est accueillie plus froidement du côté des banques. Historiquement hostiles à toute opportunité donnée à l’emprunteur de choisir son contrat d’assurance, elles ont su s’adapter au gré des évolutions réglementaires, la loi Lemoine étant la dernière : alignement tarifaire sur la concurrence, plus grande segmentation, amélioration du parcours client.

La fin de la sélection médicale fait quant à elle consensus auprès des opérateurs. Courtiers, alternatifs et bancassureurs y sont toujours défavorables compte tenu de l’impossibilité de tarifer au risque sur les prêts de moins de 200 000€, ce qui concernerait près de la moitié des crédits immobiliers.

Hausse des tarifs en assurance emprunteur

Le problème est plus complexe pour les alternatifs qui ont l’habitude de segmenter au risque, contrairement aux banques abonnées à la mutualisation et à un niveau de marge beaucoup plus élevé (jusqu’à 70%, contre 30% en moyenne pour la concurrence). Il est à craindre que les prêts de 200 000€ concentrent les « mauvais risques ». Pour échapper à un surcoût, un emprunteur averti sera tenté de faire jouer l’effet de seuil en s’endettant à la marge au-delà de 200 000€. Un autre, malade, a ainsi la possibilité de faire racheter son capital restant dû de moins de 200 000€, afin de pouvoir souscrire une nouvelle assurance pour éviter toute surprime ou exclusion de garantie.

Dans le premier bilan de la loi Lemoine 2022, l’Assemblée Nationale regrette que 75% des alternatifs aient augmenté leurs tarifs de l’ordre de 20% à 25% sur les contrats où s’applique l’interdiction de sélection médicale. On voit ici toute la contradiction de la loi Lemoine qui vise la baisse des tarifs avec la résiliation à tout moment, mais provoque un effet boomerang avec la fin de la sélection médicale.

La loi Lemoine est surveillée comme le lait sur le feu. Ses effets sur le long terme sont loin d’être connus. Le texte oblige le Comité Consultatif du Secteur Financier à remettre un rapport au plus tard deux ans après la promulgation de la loi évaluant les conséquences à la fois pour les assureurs et pour les assurés de la mise en œuvre de la résiliation à tout moment et de la suppression du questionnaire de santé. Le processus de segmentation des risques a déjà un impact sur les tarifs proposés. Se posera alors le problème d’égalité de traitement entre les emprunteurs.

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Baromètre du pouvoir d'achat immobilier mai 2025 : gagnez des mètres carrés en changeant d'assurance emprunteur

Pour garantir votre prêt immobilier, vous devez souscrire une assurance emprunteur. La réglementation vous autorise à choisir librement le contrat et à en changer à tout moment. Magnolia.fr calcule chaque mois le nombre de mètres carrés supplémentaires que vous pouvez acquérir dans les 20 plus grandes métropoles françaises en changeant d’assurance de prêt. La délégation d’assurance emprunteur reste le seul levier d’économies pour faire baisser significativement son taux annuel effectif global (TAEG) et rester sous l’usure. Assurance bancaire contre assurance déléguée Nous proposons 3 profils d’emprunteurs, et calculons pour chacun le nombre de mètres carrés additionnels qu’il est possible d'acquérir en substituant l’assurance bancaire par une assurance individuelle concurrente. Profil 1 : vous êtes primo-accédant, âgé entre 25 et 35 ans ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,15% (taux pour un bon dossier au 5 mai 2025) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), soit un coût de 13 600€ ; chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,08%, soit le taux moyen observé pour les dossiers de mêmes profils traités jusqu'en avril 2025. Le coût de l’assurance est de 3 200€. Vous réalisez une économie de 10 400€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 2 : vous avez entre 25 et 35 ans et empruntez à 2 en tant que primo-accédants ; vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,15% (taux pour un bon dossier au 5 mai 2025) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen) sur chaque tête, soit un coût de 27 200€ ; votre Taux Annuel Effectif Global ou TAEG s’affiche à 4,33% (hors frais de dossier et frais de garantie). chez le comparateur en assurance de prêt immobilier Magnolia.fr, l’assurance affiche le taux de 0,05% sur chaque tête, soit le taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en avril 2025. Le coût de l’assurance est de 4 000€. Votre TAEG tombe à 3,37% hors frais de garantie et autres dépenses annexes. Vous réalisez une économie de 23 200€ en optant pour une assurance déléguée. Profil 3 : vous avez entre 35 et 45 ans. vous empruntez à deux la somme de 400 000€ sur 20 ans au taux nominal de 3,15% (taux pour un bon dossier au 5 mai 2025) ; l’assurance de la banque est proposée au taux de 0,34% (taux bancaire moyen), avec quotité assurance de prêt à 100% sur chaque tête, soit un coût total de 54 400€ ; votre TAEG s’affiche à 4,33%, hors frais de garantie (hypothèque ou caution). Notons que le taux d'usure au deuxième trimestre 2025 est de 5,31% pour les durées de 20 ans et plus. chez le comparateur Magnolia.fr, l’assurance est proposée au taux de 0,14% (taux moyen observé pour les dossiers de même profil traités jusqu'en avril 2025). Chacun est assuré à hauteur de 100% du montant emprunté, le coût total de l’assurance est de 22 400€. Si on applique une quotité d’assurance à 50% sur chaque tête, le coût de l’assurance descend à 11 200€. Vous économisez 32 000€ avec une quotité à 100% sur chaque tête ou 43 200€ avec une quotité à 50/50. Le TAEG tombe respectivement à 3,67% ou 3,43%, vous laissant un espace plus que suffisant pour intégrer les frais annexes. Combien de mètres carrés supplémentaires ces trois profils peuvent gagner en mai 2025 grâce à la délégation d’assurance de prêt immobilier ? Villes Prix moyen m2 appartement* Nb de m2 supplémentaires avec 10 400€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 1 Nb de m2 supplémentaires avec 23 200€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 2 Nb de m2 supplémentaires avec 43 200€ d’économie sur l’assurance emprunteur Profil 3 Saint-Étienne 1 120 € 9,28 m2 20,71 m2 38,57 m2 Le Havre 1 846 € 5,63 m2 12,56 m2 23,40 m2 Nîmes 2 005 € 5,18 m2 11,57 m2 21,54 m2 Dijon 2 562 € 4,06 m2 9,05 m2 16,86 m2 Reims 2 471 € 4,20 m2 9,38 m2 17,48 m2 Grenoble 2 562 € 4,06 m2 9,05 m2 16,86 m2 Toulon 3 054 € 3,40 m2 7,59 m2 14,14 m2 Angers 3 321 € 3,13 m2 6,98 m2 13,00 m2 Lille 3 199 € 3,25 m2 7,25 m2 13,50 m2 Montpellier 3 367 € 3,08 m2 6,89 m2 12,83 m2 Toulouse 3 610 € 2,88 m2 6,42 m2 11,96 m2 Marseille 3 524 € 2,95 m2 6,58 m2 12,25 m2 Nantes 3 195 € 3,25 m2 7,26 m2 13,52 m2 Villeurbanne 3 546 € 2,93 m2 6,54 m2 12,18 m2 Strasbourg 3 729 € 2,78 m2 6,22 m2 11,58 m2 Rennes 3 723 € 2,79 m2 6,23 m2 11,60 m2 Bordeaux 4 407 € 2,36 m2 5,26 m2 9,80 m2 Nice 5 032 € 2,06 m2 4,61 m2 8,58 m2 Lyon 4 405 € 2,36 m2 5,26 m2 9,80 m2 Paris 9 468 € 1,09 m2 2,45 m2 4,56 m2 *Prix estimés MeilleursAgents au 1er mai 2025 (prix en net vendeur) Les économies calculées sont les économies maximales potentielles si le changement d’assurance intervient dans le mois de la signature de l’offre de prêt. Obtenez votre prêt et gagnez des mètres carrés grâce à la délégation d'assurance L’état du marché immobilier ancien en mai 2025 Par rapport à avril, les prix des logements anciens perdent quelques euros, voire dizaines d’euros, dans 12 grandes villes, dont Lyon, Nice, Nantes, Marseille ou Nîmes. Ils remontent à Paris, Bordeaux, Toulouse, Reims et Dijon, avec un mouvement plus marqué à Villeurbanne et Angers. Sur un an, on constate que les prix sont largement orientés à la baisse, signe d’un marché encore en convalescence. Les variations vont de -1,7% (Nice) à -15,8% (Le Havre). La fourchette est large. Le recul est de : -5,5% à Rennes -6% à Reims -7,80% à Lyon -8% à Toulon -10% à Lille et à Nantes -14% à Grenoble -14,6% à Saint-Étienne. Hors évolutions mensuelles, les valeurs stagnent à Bordeaux et Strasbourg sur un an, tandis qu’elles enregistrent une augmentation qui oscille entre +1% (Dijon) et +6% (Angers et Toulouse). À Paris, les prix se sont redressés de +2,2% sur douze mois. Conditions d'emprunt en mai 2025 Les conditions évoluent peu par rapport au mois précédent. On constate une stabilisation des taux de crédit immobilier en mai 2025 après le rebond d'avril. Les profils premium (revenus élevés et stables, apport personnel conséquent) peuvent s'endetter sous la barre des 3% quelle que soit la durée d'emprunt. Si vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible au nouveau PTZ depuis le 1er avril 2025. Cette version élargie concerne désormais tout le territoire pour l'immobilier neuf et est éligible à la maison individuelle. Le dispositif reste accessible dans l’ancien sous conditions de travaux de rénovation en zones B2 et C (au moins 25% du montant total de l'opération). Le PTZ permet de financer jusqu’à 50% (appartement) ou 30% (maison) du montant de l’opération. Voici toutes les infos pour emprunter en mai 2025. Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en mai 2025 ? L’assurance emprunteur est le premier levier d'économies pour faire baisser le coût de votre crédit immobilier. Cette dépense incontournable pour obtenir le financement bancaire représente en moyenne un tiers du coût de votre emprunt et peut aller jusqu'à 1% du capital emprunté en cas de risques aggravés (santé, profession, âge). Heureusement, vous bénéficiez du libre choix du contrat grâce à la loi Lagarde de septembre 2010. Exigée par la banque pour garantir le remboursement du prêt en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail), l'assurance individuelle coûte jusqu'à 4 fois moins cher que l'assurance du prêteur. Utilisez un comparateur d'assurance emprunteur pour constater l'intérêt financier de souscrire une formule alternative à l'offre groupe de la banque. Les économies potentielles sont colossales et se chiffrent en milliers d'euros sur la durée de remboursement. Pour un crédit de 250 000€, le gain moyen estimé oscille entre 5 000€ et 15 000€. Le gain envisageable à Paris est minime étant donné la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins cher, la délégation d’assurance de prêt vous permet de financer des mètres carrés supplémentaires : Profil 1 : entre 2,06 m2 (Nice) et 9,28 m2 (Saint-Étienne) Profil 2 : entre 2,45 m2 (Paris) et 20,71 m2 (Saint-Étienne) Profil 3 : entre 4,56 m2 (Paris) et 38,57 m2 (Saint-Étienne) Pour rappel, la taille moyenne d'une salle de bain est d'environ 8 ou 9m2, et celle d'un studio entre 15 et 21m2. Vive la loi Lemoine ! Savez-vous que vous pouvez exercer votre libre choix du contrat d'assurance emprunteur tout au long de la durée de votre prêt ? Grâce à la loi Lemoine, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Que vous soyez jeune emprunteur et bonne santé, ou profil avec des risques médicaux ou professionnels, vous pouvez faire des économies en substituant le contrat groupe bancaire par un contrat individuel à garanties au moins équivalentes. La loi Lemoine se veut également plus inclusive en renforçant l'accès à l’assurance de prêt aux personnes touchées par la maladie ou ayant été gravement malades. Vous avez désormais accès à une assurance emprunteur sans questionnaire médical dès lors que la part assurée n'excède pas 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. Sollicitez l'aide et l'avis d'un expert. Le rôle d'un courtier en assurance emprunteur est de vous accompagner dans la sélection d'un contrat compétitif, qui répond à vos besoins réels et qui respecte la couverture minimale exigée par la banque.

Médecines douces : seront-elles toujours remboursées par les mutuelles en 2026 ?

L'inclusion des médecines douces dans les garanties des mutuelles santé suscite un vif débat. En mars 2025, une altercation entre Florence Lustman, présidente de France Assureurs, et la députée RN Joëlle Mélin, a mis en lumière les tensions entourant ces pratiques. En cause : la légitimité des remboursements liés aux pratiques de soins non conventionnelles (PSNC) telles que l’ostéopathie, la chiropractie ou la mésothérapie. Ces prestations ne sont pas reconnues par la médecine conventionnelle, ni remboursées par la Sécurité sociale. Pourtant, leur poids financier dans les dépenses des mutuelles reste faible. Selon le cabinet Galea, les médecines douces représentent à peine 3 à 5 % des prestations remboursées, la majorité concernant l’ostéopathie. C’est dix fois moins que les postes dentaire et optique. Médecines douces : un coût estimé à près d’un milliard d’euros Les pouvoirs publics voient dans la suppression des remboursements des médecines douces par les mutuelles santé un moyen de redonner du pouvoir d’achat aux assurés. Le rapport sénatorial de 2024 sur la hausse des cotisations santé souligne que les remboursements liés à ces thérapies alternatives ont été multipliés par 5 entre 2014 et 2022, atteignant près de 1 milliard d’euros. Or, 1 milliard d'euros, c'est la somme réclamée par les pouvoirs publics en 2025 comme contribution exceptionnelle des mutuelles dans le cadre du budget de la Sécurité Sociale. Les sénateurs estiment que ces prestations, bien que périphériques, sont de plus en plus intégrées dans les contrats de base des complémentaires santé, sans concerner l’ensemble des assurés. Ils recommandent donc leur exclusion des contrats responsables, une mesure qui pourrait permettre aux assureurs de mieux maîtriser les dépenses. Bon à savoir : la mutuelle responsable représente 95% du marché de la complémentaire santé, et respecte un panier de soins minimum réglementaire. L’inclusion des médecines douces est une décision propre à l’organisme. Un argument marketing pour séduire et fidéliser les assurés Malgré les critiques, les mutuelles et assureurs défendent fermement l’intégration des médecines douces dans leurs contrats. À l’occasion du congrès Reavie, les présidents des principales fédérations (France Assureurs, CTip et Mutualité Française) ont rappelé que ces garanties répondent à une demande croissante des assurés. Florence Lustman a illustré ce constat par une simple question posée à l’assemblée : « Qui n’a jamais consulté un ostéopathe ? » Le message est clair : les pratiques non conventionnelles répondent à un besoin réel, devenu quasi incontournable. Pour les assureurs, ces prestations sont aussi un outil de différenciation sur un marché concurrentiel. En réponse à la pénurie médicale, à la montée des préoccupations liées au bien-être et à la méfiance envers la médecine conventionnelle, les médecines douces sont perçues comme une valeur ajoutée. Explosion de la demande depuis la crise sanitaire La crise du Covid-19 a amplifié l’intérêt des Français pour les médecines alternatives. Face à la saturation du système de santé et à la difficulté d’obtenir un rendez-vous médical, nombre de patients se sont tournés vers des solutions complémentaires. Un rapport de l’Ordre national des médecins souligne que les PSNC bénéficient d’une « disponibilité et d’une empathie » souvent absentes de la médecine conventionnelle. Résultat : ces pratiques se sont démocratisées et sont aujourd’hui présentes dans la majorité des contrats santé. Selon une étude réalisée en 2023, les prestations de médecine douce ont augmenté de 10,4 % sur un an dans les contrats collectifs de mutuelle entreprise. Cette progression confirme l’enracinement durable de ces prestations dans le paysage assurantiel. Des forfaits bien-être intégrés dans les offres santé Les assureurs rivalisent d’ingéniosité pour proposer des formules attractives incluant les médecines douces. Aésio Mutuelle met ainsi en avant 19 pratiques complémentaires sur son site, tandis que Groupama propose le remboursement de 8 médecines douces, et la MGEN, longtemps réticente, propose désormais des contrats incluant ces prestations. Ce positionnement marketing est aussi un outil de fidélisation. Pour un responsable de mutuelle, l’absence de remboursement de ces prestations peut entraîner une perte d’adhérents : « Si vous ne proposez pas ces garanties, vous sortez du jeu. » Les autorités alertent sur les risques de dérives sectaires Malgré leur popularité, les médecines douces soulèvent également des inquiétudes, notamment en matière de dérives sectaires. La Mission interministérielle de vigilance et de lutte contre les dérives sectaires (Miviludes) met en garde contre certaines pratiques dites thérapeutiques qui pourraient s’avérer dangereuses. Entre 2022 et 2024, les secteurs de la santé et du bien-être ont représenté 37 % des signalements reçus par la Miviludes, devant les cultes et les mouvements spirituels. Son rapport d’activité 2024 évoque des dérives particulièrement préoccupantes dans les soins de support en cancérologie. Ces pratiques sont parfois exercées par des individus qui usurpent la confiance des patients en se montrant plus disponibles que les professionnels de santé traditionnels. Une régulation encore floue des pratiques non conventionnelles La question de la régulation de ces pratiques reste entière. Faut-il les interdire ? Les reconnaître officiellement ? Lors du Comité de dialogue avec les organismes complémentaires (CDOC), le ministre de la Santé, Aurélien Rousseau, avait déjà mis les assureurs face à leurs responsabilités. Selon Éric Chenut, président de la Mutualité française, l’attitude actuelle des autorités consiste à rejeter la faute sur les mutuelles sans offrir de cadre clair. Il appelle à une clarification : « Soit ces pratiques sont interdites, soit elles sont reconnues officiellement. » Certaines, comme l’ostéopathie et l'acupuncture, disposent de formations validées, sont inscrites au Répertoire partagé des professionnels de santé (RPPS) et bénéficient d’une reconnaissance croissante. Mais d’autres restent à la frontière du médical et du bien-être, voire du charlatanisme. En 2022, 17 personnes exerçant la naturopathie avaient été bannies de la plateforme Doctolib car elles étaient contre les médicaments et la vaccination. Médecines douces : un enjeu d’avenir pour les contrats santé À l’heure où les complémentaires santé sont sous pression financière et réglementaire, la question de la prise en charge des médecines douces cristallise les tensions. D’un côté, les pouvoirs publics souhaitent réduire les coûts et éviter les dérives sectaires. De l’autre, les assureurs veulent répondre à la demande des assurés et se démarquer sur un marché hautement concurrentiel. Les médecines douces s’imposent donc comme un levier d’attractivité pour les mutuelles, mais aussi comme un terrain sensible, à la croisée du soin, du bien-être, du marketing… et de la vigilance. Le débat est loin d’être clos.

Prêt immobilier : comment faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux en 2025

Après une période de resserrement du crédit, le marché immobilier reprend des couleurs en 2025. Les banques reviennent progressivement dans la course avec des conditions d’emprunt plus attractives. Résultat : les emprunteurs peuvent à nouveau négocier et profiter d’une vraie mise en concurrence des offres. Mais encore faut-il savoir comment s’y prendre pour en tirer pleinement parti. Découvrez tous nos conseils pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier avantageux. Le retour des banques sur le marché du crédit immobilier L’année 2024 a marqué un tournant pour le crédit immobilier en France. Après un creux historique en mars (6,9 milliards d’euros de crédits à l’habitat seulement), la production de prêts a progressivement rebondi pour atteindre 11,6 milliards d’euros en décembre 2024, selon les données de la Fédération bancaire française (Fbf). Cette reprise n’est pas anodine : elle s’explique par l’assouplissement des taux d’intérêt, mais aussi par l’appétit stratégique que les établissements bancaires trouvent dans la conquête de nouveaux clients. En effet, le crédit immobilier est un produit d’appel : proposer un financement est un excellent levier de fidélisation, car l’emprunteur doit souvent y domicilier ses revenus et peut y conserver ses comptes pendant toute la durée du prêt. Sans compter les produits de placement et d’assurance que la banque peut proposer tant que son client est captif. Retour des taux d’emprunt sous la barre des 3 % L’un des signaux les plus révélateurs du retour de la concurrence, c’est la communication agressive des banques autour des taux d’intérêt. Plusieurs grandes enseignes ont lancé début 2025 des campagnes publicitaires avec des taux fixes inférieurs à 3 % sur 20 ans. Certaines vont même plus loin : pour rendre leur offre plus compétitive, elles proposent un taux réduit sur une partie du prêt, ce qui permet de baisser le taux global, et par logique mathématique, le taux d’endettement. Ces annonces sont évidemment séduisantes. Mais elles doivent être analysées avec prudence, car ces taux "d’appel" ne sont pas garantis pour tous les profils. En réalité, chaque banque applique sa propre politique tarifaire, en fonction des caractéristiques du dossier de l’emprunteur. Mettre les banques en concurrence Si vous êtes client d’une banque depuis plusieurs années, il peut être tentant de lui confier automatiquement votre projet immobilier. Toutefois, la fidélité ne suffit plus pour obtenir les meilleures conditions. Même si certaines banques récompensent leurs clients de longue date, cela ne garantit pas une offre imbattable. Dans un contexte de concurrence accrue, comparer plusieurs propositions est essentiel. En mettant en balance différentes offres, vous vous donnez les moyens de négocier plus efficacement – que ce soit avec votre établissement actuel ou avec un concurrent plus souple. La clé : un dossier solide et bien préparé Pour bien comprendre la logique des banques, il faut savoir qu’elles n’évaluent pas seulement le projet, mais surtout le profil de l’emprunteur. Voici les principaux critères qui entrent en jeu : Situation professionnelle : un CDI est le sésame, car plus rassurant qu’un CDD ou un statut indépendant. Revenus : le niveau et la régularité des revenus influencent fortement l’analyse du risque. Taux d’endettement : légalement inférieur à 35 %, il doit permettre de conserver un reste à vivre suffisant. Âge, profession et état de santé : ces facteurs influent sur les conditions de l’assurance emprunteur. Type de bien financé : le prix, la localisation et l’état du logement sont scrutés à la loupe, mais aussi le type d’achat (résidence principale ou secondaire, investissement locatif). Bon à savoir : Deux banques peuvent évaluer un même dossier de manière très différente. C’est pourquoi il est crucial d’identifier l’établissement dont les critères sont les plus favorables à votre profil. Ne vous fiez pas uniquement au taux nominal Le taux d’intérêt est bien sûr un indicateur clé dans le choix d’un crédit. Mais ce n’est pas le seul élément à prendre en compte. Pour avoir une vision complète du coût total de l’emprunt, d’autres frais doivent être analysés avec attention : L’assurance emprunteur : un levier d’optimisation souvent sous-estimé L’assurance de prêt peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. Pourtant, beaucoup d’emprunteurs acceptent par défaut le contrat proposé par la banque. C’est une erreur. La loi Lagarde permet de souscrire l’assurance emprunteur de son choix et de profiter de la délégation pour trouver une offre plus compétitive que la formule bancaire. Ce n’est pas tout ! Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez désormais résilier et changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Cela ouvre la voie à des économies pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros, en choisissant un contrat alternatif (assureur externe) avec des garanties au moins équivalentes. Voici les autres frais annexes à surveiller : Frais de dossier Frais de garantie (hypothèque, caution…) Pénalités de remboursement anticipé Coût total des intérêts sur toute la durée du crédit Tous ces éléments sont pris en compte dans le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui reste l’indicateur de référence pour comparer 2 offres. Le TAEG doit figurer sur tous les documents commerciaux, précontractuels et contractuels émis par la banque. Faites jouer la concurrence… intelligemment Voici quelques stratégies concrètes pour mettre les banques en concurrence efficacement : 1. Préparez un dossier irréprochable Rassemblez tous les documents nécessaires (pièces d’identité, fiches de paie, relevés de comptes, compromis de vente…) et anticipez les questions du banquier. 2. Sollicitez plusieurs établissements Ne vous limitez pas à votre banque. Contactez au minimum 3 à 5 établissements pour avoir une vraie base de comparaison. 3. Faites appel à un courtier immobilier Un courtier connaît parfaitement le marché et les attentes des banques. Il peut vous orienter vers celles les plus adaptées à votre profil, faire jouer son réseau pour obtenir de meilleurs taux, et vous faire gagner un temps précieux. Il peut aussi identifier les aides financières auxquelles vous avez droit, comme le PTZ si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale. 4. Négociez chaque composant de l’offre Outre le taux nominal, négociez aussi l’assurance, les frais de dossier et les conditions de remboursement anticipé. Chaque gain, même minime, peut avoir un impact significatif à long terme. Crédit immobilier : une stratégie personnalisée pour chaque projet Il n’existe pas de "meilleure banque universelle". Chaque établissement cible des profils spécifiques. Certains valorisent davantage les primo-accédants, d’autres les investisseurs locatifs ou les professions libérales. De même, une offre très compétitive sur 15 ans ne l’est pas forcément sur 25 ans. L’essentiel est donc d’identifier l’offre la plus adaptée à votre situation personnelle et à votre projet immobilier. Action à mener Impact sur votre crédit immobilier Comparer les offres de plusieurs banques Économies sur le taux d’intérêt (taux nominal) Négocier l’assurance emprunteur Réduction du coût global et garanties sur-mesure avec offres alternatives Passer par un courtier immobilier Optimisation de l’offre complète Soigner son dossier emprunteur Meilleure marge de négociation Ne pas se limiter au taux affiché Meilleure vision du coût réel Conclusion Le marché du crédit immobilier s’ouvre à nouveau aux emprunteurs, avec des conditions plus favorables qu’en 2024. Mais dans un contexte où chaque banque applique ses propres critères, la mise en concurrence reste l’arme la plus efficace pour obtenir un financement avantageux. Taux d’intérêt, assurance, frais annexes : tout se négocie. Préparez soigneusement votre dossier, comparez les offres dans leur globalité, et n’hésitez pas à vous faire accompagner pour maximiser vos chances de réussite.

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