Assurance prêt immobilier : ce qui a changé grâce à la loi Lemoine

loi-lemoine-changements-assurance-emprunteur

La loi Lemoine relative à l’assurance de prêt immobilier a été adoptée par le Parlement il y a tout juste un an. Voici l’occasion pour la députée qui lui a donné son nom de faire le point sur cette réforme essentielle pour le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs. Elle reconnaît toutefois que certains aspects de cette nouvelle réglementation sont perfectibles.

Changement d’assurance emprunteur

Portée par la députée Patricia Lemoine, la loi n°2022-270 adoptée le 28 février 2022 vise un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur. Jusqu’à présent sous la férule des banques, l’assurance de prêt immobilier est un produit contraint pour l’emprunteur, qu’il a enfin la possibilité de pouvoir changer à tout moment.

La libéralisation du marché permet désormais aux emprunteurs d’exercer pleinement leur droit au libre choix du contrat inscrit dans le marbre depuis septembre 2010 (loi Lagarde assurance emprunteur). Puisqu’il est difficile de souscrire une assurance autre que celle du prêteur lors de la demande de financement, la loi Lemoine remet les compteurs à zéro en donnant l’opportunité de changer en cours de prêt, quand on le souhaite, sans frais, et sans aucun engagement minimum de souscription. C’est une première dans le monde de l’assurance où la substitution nécessite au moins une année de souscription, à l’instar de l’assurance habitation ou de la mutuelle santé.

Des milliers d’euros d’économie

La possibilité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment a été offerte aux nouveaux emprunteurs dès le 1er juin 2022, avant d’être élargie à tous au 1er septembre dernier. L’objectif premier de la loi Lemoine était de rendre du pouvoir d’achat aux ménages. Bingo ! Vous pouvez réaliser jusqu’à 25 000€ d’économie avec la loi Lemoine. Cette mesure qui ne coûte rien aux finances publiques offre la chance de diminuer immédiatement son endettement mensuel en moyenne de 50€, ce qui totalise des milliers d’euros en fin de prêt.

Nouvelles obligations des banques

En supprimant toute date d’échéance pour faire une demande de changement et en renforçant les obligations des banques, la Loi Lemoine réussit là où ont échoué les dispositifs précédents (loi Hamon et l’amendement Bourquin). Sous peine d’amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000€, le prêteur doit formuler sa réponse à une demande de substitution d’assurance dans les 10 jours ouvrés et motiver tout refus de manière exhaustive par écrit sur un document unique. L’accompagnement d’un courtier en assurance de prêt immobilier reste vivement recommandé pour faciliter le processus et décrocher le contrat le mieux adapté au meilleur tarif.

Patricia Lemoine reconnaît que certaines banques continuent leurs pratiques dilatoires et dépassent le délai de réponse. Elle exprime une tolérance jusqu’à 15 jours, mais au-delà, la loi serait allègrement enfreinte. Un constat en-dessous des remontées de terrain : les courtiers spécialisés observent que les délais sont en moyenne de 26 jours.

Suppression du questionnaire de santé

La deuxième mesure phare de la loi Lemoine est la suppression du questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Elle a été imposée par les sénateurs en contrepartie du changement d’assurance à tout moment et vise à faciliter l’accès au crédit immobilier aux personnes stigmatisées par leur passif de santé.

Ce que craignait les courtiers et les assureurs alternatifs a bel et bien eu lieu : un meilleur accès à l’assurance de prêt mais des tarifs en hausse. La fin de la sélection médicale interdit aux assureurs de rechercher toute donnée relative à la santé de l’emprunteur, ce qui les empêche d’appliquer une tarification au risque et les oblige à mutualiser sur le segment concerné. Certains assureurs ont ainsi augmenté leurs tarifs dans une fourchette allant de 5% à 20% pour les prêts de moins de 200 000€, d’autres ont fait le choix de rester compétitifs grâce à la progression de leur volume d’affaires généré par le changement d’assurance.

Pratique contraire à l’esprit de la loi

Pour les emprunteurs dont le prêt est proche des 200 000€, il n’est pas rare qu’on leur demande de rehausser à la marge le montant emprunté pour souscrire une assurance avec questionnaire de santé et bénéficier de facto de tarifs plus avantageux. Patricia Lemoine souhaite que cette pratique contraire à l’esprit de la loi soit évaluée par les autorités de régulation (Comité Consultatif du Secteur Financier), car elle induit que les assureurs ne veulent couvrir que les « bons risques ».

Toujours peu d’assurance déléguée pour les nouveaux prêts

La loi Lemoine ne modifie guère les rapports de force entre les bancassureurs et les alternatifs quand il s’agit de souscrire une assurance en amont d’une demande de prêt immobilier. Il est toujours difficile pour l’emprunteur de faire valoir le libre choix du contrat d’assurance en première intention, par manque de temps, mais surtout pour cause de pression de la banque. Pour accorder le financement, cette dernière impose son package qui contient et l’assurance emprunteur et l’assurance habitation. Dans la majorité des situations, l’offre d’assurance de prêt est plus chère que celle proposée par la concurrence, ce qui va au détriment de l’intérêt de l’emprunteur.

Au moment de l’adoption de la loi Lemoine, 88% des contrats d’assurance crédit immobilier étaient captés par les banques. Il faudra attendre la prochaine évaluation du CCSF pour savoir si la loi Lemoine a ouvert davantage les vannes de la concurrence et permis aux emprunteurs d’accéder sans entrave à des contrats compétitifs.

Dernières publications

Mutuelle santé senior : comment réduire son coût en 2027

À la retraite, le prix d’une complémentaire santé devient une dépense importante, alors même que les revenus diminuent et que les besoins médicaux augmentent avec l’âge. Contrairement aux salariés qui bénéficient de la participation de leur employeur à leur mutuelle, les retraités doivent assumer seuls le montant de leur cotisation. Face à cette situation, une mission gouvernementale chargée de réfléchir à l’avenir du système de santé a présenté plusieurs pistes afin de rendre les complémentaires santé plus accessibles aux seniors. Trois solutions sont avancées : élargir l’accès à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) ; revoir certains avantages fiscaux liés aux contrats collectifs ; ou mettre en place un mécanisme de mutualisation entre organismes complémentaires. Pourquoi les mutuelles coûtent-elles plus cher aux seniors ? Le prix d’une mutuelle santé dépend de plusieurs paramètres : le niveau de garanties choisi ; le lieu de résidence ; l’âge de l’assuré. Les dépenses de santé ayant tendance à progresser avec les années, le niveau des cotisations augmente mathématiquement pour les personnes âgées. Le passage à la retraite est généralement synonyme d’une hausse du taux d’effort consacré à la complémentaire santé dans un contexte où les ressources ont tendance à regresser. Un retraité perd : la participation de son ancien employeur lorsqu'il bénéficiait d'une mutuelle obligatoire d'entreprise en tant que salarié ; une partie des avantages associés aux contrats collectifs ; le bénéfice d'une mutualisation entre actifs et retraités ; une capacité de négociation des entreprises. La concentration des dépenses de santé les plus importantes sur les contrats individuels entraîne un phénomène de démutualisation au détriment des seniors. Bon à savoir : en 2026, le prix moyen d'une mutuelle senior s'établit entre 125 € et 133 € par mois, avec des formules de base débutant autour de 50 € à 60 € par mois et des options haut de gamme dépassant 250 € par mois. 3 solutions pour réduire le prix des mutuelles senior en 2027 Les propositions formulées dans le rapport remis au gouvernement cherchent précisément à limiter cette différence de coût entre les actifs bénéficiant d'un contrat collectif et les retraités souscripteurs d'une complémentaire individuelle. Élargir l'accès à la Complémentaire Santé Solidaire La première piste vise à modifier les conditions d'accès à la Complémentaire Santé Solidaire. La CSS permet aux personnes disposant de ressources modestes de bénéficier d'une couverture complémentaire gratuitement ou en contrepartie d'une participation financière limitée (max. 30 €/mois pour les 70 ans et plus). La mission envisage de mieux prendre en compte la situation particulière des seniors. Deux options sont évoquées : créer une tranche de revenus supplémentaire réservée aux personnes âgées ; relever le plafond de ressources permettant de bénéficier du dispositif. Aujourd'hui, une personne seule doit déclarer des ressources inférieures ou égales à 868,44 € si elle veut bénéficier de la CSS gratuite et 1 172,40 € pour la CSS avec participation financière. En s’alignant sur le plafond du seuil de pauvreté (1 377 €/mois), la CSS ouvrirait l’accès une couverture santé à un tarif inférieur à celui d'une mutuelle individuelle classique à davantage de retraités modestes. Revoir la fiscalité des contrats collectifs La deuxième proposition concerne les avantages fiscaux dont bénéficient les contrats collectifs souscrits par les entreprises. Actuellement, les salariés profitent d'un cadre plus favorable que les retraités ayant quitté leur entreprise. La mission propose donc de modifier certains de ces avantages afin de dégager des marges financières. La piste serait d'utiliser les économies réalisées pour diminuer la taxe de solidarité additionnelle (TSA) appliquée aux complémentaires santé. Cette baisse pourrait ensuite profiter aux contrats individuels souscrits par les seniors. Cette solution reste toutefois délicate à mettre en œuvre, notamment dans un contexte de finances publiques contraintes. Créer un mécanisme de mutualisation entre complémentaires santé La troisième option consiste à renforcer la solidarité entre les différents contrats de complémentaire santé. Le principe serait de mettre en place un accord entre les organismes complémentaires afin de mieux répartir le risque entre les portefeuilles d'assurés. Les organismes pourraient ainsi contribuer à une forme de mutualisation bénéficiant notamment aux retraités disposant de revenus modestes. Cette solution présenterait l'avantage de ne pas reposer exclusivement sur une intervention directe de l'État. Les complémentaires santé conserveraient une certaine liberté pour définir les modalités et le niveau de mutualisation. Les auteurs du rapport considèrent cette troisième option comme particulièrement intéressante, les deux autres étant jugées plus difficiles à appliquer dans le contexte budgétaire actuel. Comment réduire dès maintenant le coût de sa mutuelle senior ? Sans attendre une éventuelle réforme, plusieurs leviers permettent déjà de mieux maîtriser sa cotisation : comparer les complémentaires santé régulièrement ; vérifier les garanties réellement utilisées ; ajuster les niveaux de remboursement en optique, dentaire ou hospitalisation ; rechercher les contrats proposant des renforts uniquement sur les postes de santé importants ; vérifier son éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire ; profiter du droit à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé après un an de contrat. Comparer les garanties plutôt que de choisir uniquement en fonction du prix reste essentiel. Une mutuelle moins chère peut en effet entraîner un reste à charge plus important sur les soins les plus coûteux.

Achat immobilier : qu’est-ce que le "PTZ parentalité" prévu dans le budget 2027 ?

Le PTZ parentalité est un nouveau dispositif envisagé dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2027. Son objectif : faciliter l’accès au crédit immobilier des familles qui attendent un enfant ou qui sont déjà parents d'un jeune enfant. Le 8 octobre 2026, les députés de la commission des finances ont approuvé sa création tout en l’élargissant. Le prêt pourrait ainsi atteindre 100 000 euros, sans condition de ressources. Le dispositif n’est pas définitivement adopté. Son montant, ses critères d’éligibilité et ses modalités doivent encore être confirmés au cours de l’examen parlementaire du budget 2027. Quel est l’objectif du prêt à taux zéro parentalité ? L’arrivée d’un enfant peut modifier les besoins d’un foyer et rendre nécessaire un déménagement. Un appartement adapté à un couple peut rapidement devenir trop petit pour une famille qui s’agrandit. Pourtant, acheter un logement plus spacieux suppose souvent de disposer d’un apport suffisant et de pouvoir supporter une charge financière conséquente. Le prêt à taux zéro parentalité veut répondre à cette difficulté en permettant aux familles concernées de financer une partie de leur projet immobilier sans payer d’intérêts sur cette tranche de crédit. Il s’inscrit dans la politique gouvernementale visant à faciliter l’accès au logement et à soutenir la natalité. Contrairement à un prêt immobilier classique, le PTZ ne génère pas d’intérêts pour l’emprunteur. Il ne finance qu’une partie de l’achat et vient en complément d’un ou de plusieurs autres prêts immobiliers. Qui est concerné par le PTZ parentalité ? Les critères du PTZ parentalité ont évolué lors de l’examen du budget 2027 en commission des finances. Il convient donc de distinguer la proposition initiale du gouvernement de la version élargie approuvée par les députés en commission. Un prêt initialement réservé aux jeunes parents Dans le projet présenté par le gouvernement, le dispositif devait s’adresser aux ménages qui remplissent l’une des conditions suivantes : attendre la naissance d’un enfant ; avoir à leur charge un enfant âgé de moins de trois ans. Le projet prévoyait également des conditions de ressources. Le prêt pourrait être accordé même aux ménages ayant déjà bénéficié d’un PTZ, mais utilisé une seule fois. Les modalités précises de justification de la situation familiale devaient encore être définies. Un élargissement voté en commission des finances Le 8 octobre 2026, un amendement porté par le MoDem a modifié les contours du projet. Les députés de la commission des finances ont approuvé une version plus large du PTZ parentalité, qui prévoit : la suppression de la condition de ressources ; un montant maximal de 100 000 euros ; l’extension du dispositif aux familles ayant un enfant de moins de 5 ans. Cet élargissement pourrait donc permettre à davantage de ménages de bénéficier du prêt, y compris ceux dont les revenus dépassent les plafonds habituellement appliqués au PTZ classique. PTZ parentalité : quelles différences avec le PTZ classique ? Le prêt à taux zéro classique est une aide destinée à faciliter l’achat (neuf ou ancien) ou la construction d’une résidence principale, sous certaines conditions. Le PTZ parentalité se distingue par son objectif familial et par la possibilité, prévue dans le projet gouvernemental, de bénéficier d’une nouvelle tranche de financement même après avoir obtenu un PTZ. Critère PTZ classique PTZ Parentalité Objectif Faciliter l’accession à la propriété Accompagner les besoins de logement liés à l’arrivée d’un enfant Condition familiale Pas de condition spécifique liée à un jeune enfant Enfant à naître ou enfant à charge de moins de 5 ans Montant calculé en appliquant un pourcentage au coût total de l'opération immobilière, dans la limite d'un plafond réglementaire (jusqu’à 50 %, selon la zone) Jusqu’à 100 000 € Cumul avec un PTZ antérieur Soumis aux règles du PTZ classique Nouvelle tranche envisagée pour les ménages déjà bénéficiaires (à utiliser une seule fois) Attention : les règles du PTZ parentalité restent susceptibles d’évoluer. Quels avantages pour les familles qui souhaitent acheter un logement ? Le principal intérêt du PTZ parentalité est de réduire le coût du financement immobilier. En empruntant une partie du montant nécessaire à taux zéro, un ménage peut ainsi limiter les intérêts payés sur la durée de remboursement. Ce soutien peut être particulièrement utile pour les familles qui doivent acheter un logement plus grand, changer de quartier ou adapter leur résidence à l’évolution de leurs besoins. Le saviez-vous ? En France, le logement représente 28 % de la consommation totale des ménages, ce qui en fait leur premier poste de dépense (soit 621 milliards d'euros de dépenses globales). Avec le PTZ parentalité, le montant de l’économie va dépendre de la somme accordée, de la durée du prêt et des conditions de remboursement qui seront finalement retenues. Le PTZ parentalité ne dispensera pas les emprunteurs de présenter un dossier de financement solide. La banque va continuer à examiner leur capacité de remboursement, leurs revenus, leurs charges et leur taux d’endettement avant d’accorder le crédit immobilier principal. Attention : le PTZ parentalité, à l'instar du PTZ classique, doit être garanti par une assurance de prêt, à la charge de l’emprunteur. Même si le financement est dépourvu d’intérêts bancaires, il doit obligatoirement être couvert par cette protection incontournable de tout crédit immobilier en cas de décès, invalidité et incapacité. Quand le PTZ parentalité va-t-il entrer en vigueur ? Le PTZ parentalité demeure un dispositif en discussion dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027. L’approbation en commission des finances ne vaut pas adoption définitive du budget ni entrée en vigueur du prêt. Les débats parlementaires doivent encore permettre de préciser le périmètre de cette mesure. Le vote sur l’ensemble du projet de loi de finances 2027 en première lecture à l’Assemblée nationale a lieu le 17 novembre. Le texte est ensuite examiné au Sénat avant sa promulgation définitive avant le 31 décembre 2026.

hausse-taux-crédit-immobilier-fin-2026-solutions-capacité-emprunt

Hausse des taux fin 2026 : solutions pour préserver sa capacité d'emprunt

La remontée des taux immobiliers en cette fin d’année 2026 pèse sur la capacité d’emprunt des ménages. À mensualité identique, un taux plus élevé réduit le montant qu’il est possible d’emprunter. Cette situation oblige les candidats à l’achat à optimiser leur financement et à étudier plusieurs leviers avant de déposer leur dossier. Apport personnel, durée du crédit, négociation aec les banques et surtout délégation d'assurance emprunteur peuvent contribuer à préserver le budget immobilier. 5 points à retenir Les taux immobiliers repartent à la hausse en cette fin d’année 2026. Une progression du taux réduit le capital que l’emprunteur peut financer à mensualité constante. Un apport personnel plus important peut réduire le montant à emprunter. L’allongement de la durée du crédit permet de diminuer la mensualité, mais augmente son coût total. La comparaison des assurances individuelles avec les offres bancaires peut générer d’importantes économies. Pourquoi les taux immobiliers remontent-ils fin 2026 ? Les conditions d’emprunt se tendent depuis la rentrée de septembre. La remontée des rendements obligataires, en particulier de l’OAT à 10 ans qui frôle les 5 %, contribue à renchérir le coût de refinancement des banques. Cette évolution peut progressivement se répercuter sur les barèmes proposés aux particuliers. La politique monétaire de la Banque centrale européenne constitue également un facteur à surveiller. Lorsque le coût de l'argent augmente, les établissements bancaires disposent de marges de manœuvre plus limitées pour proposer des taux de crédit très bas. Le taux brut sur 20 ans s’établit actuellement autour de 3,60 %, contre 3,17 % en janvier dernier. Quel impact sur la capacité d’emprunt ? Le taux d’intérêt influence directement le montant qu’un ménage peut emprunter. Pour une mensualité maximale donnée, une hausse du taux signifie qu’une part plus importante de cette mensualité est consacrée aux intérêts. La capacité d’emprunt dépend toutefois de plusieurs paramètres : les revenus du foyer ; les charges existantes ; le taux d’endettement ; la durée du crédit ; le taux d’intérêt ; le coût de l’assurance emprunteur ; le montant de l’apport personnel. Depuis 2021, le taux d’effort ou taux d’endettement est plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise. Une hausse des taux peut donc obliger certains ménages à revoir leur budget ou leur stratégie de financement. Augmenter son apport personnel L’apport constitue l'un des premiers leviers pour limiter l’impact de la hausse des taux. En mettant davantage sur la table, vous réduisez mécaniquement le capital demandé à la banque et par extension, le risque qu’elle supporte. L’apport peut notamment couvrir une partie des frais liés à l'acquisition : frais de notaire ; frais de garantie ; frais de dossier ; éventuels travaux. Un apport conséquent a la faculté de rassurer la banque sur la solidité du projet. Il ne faut toutefois pas consacrer toute son épargne à l'achat immobilier. Conserver une épargne de précaution reste important pour faire face aux dépenses imprévues. Adapter la durée du crédit immobilier Lorsque le montant empruntable devient insuffisant, augmenter la durée du prêt peut permettre de réduire la mensualité. Emprunter sur 25 ans plutôt que 20 ans Une durée plus longue permet de répartir le remboursement sur davantage d'échéances. La mensualité diminue, ce qui peut faciliter le respect du taux d'effort maximal. Cette solution présente cependant un inconvénient : le coût total du crédit augmente. Les intérêts sont en effet payés pendant une période plus longue. Vous devez comparer plusieurs simulations avant de choisir entre 20, 25 ans ou une autre durée adaptée à votre profil. Important : conformément aux règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), la durée maximale autorisée peut aller jusqu'à 27 ans, si vous achetez en VEFA ou que vous réalisez des travaux de rénovation d’un montant au moins égal à 10 % de l’opération. Réduire le coût de l’assurance emprunteur Dans un contexte de hausse des taux, l'assurance de prêt immobilier représente le premier levier d’économies. Intégrée dans le calcul du coût global du financement via le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), elle constitue le deuxième poste de dépenses derrière les intérêts d’emprunt. La loi Lagarde vous autorise à choisir librement votre contrat d’assurance emprunteur, et à souscrire une offre concurrente de celle présentée par la banque, sous réserve de respecter un niveau de garanties équivalent. Un contrat individuel est jusqu’à 4 fois moins cher que l’assurance de groupe du prêteur. Pourquoi comparer son assurance de prêt ? La délégation d'assurance de prêt immobilier remplit 2 objectifs : réduire le coût du financement sans modifier le montant emprunté ni la durée du crédit ; obtenir des garanties mieux adaptées à votre profil. Vous devez comparer : le tarif de la cotisation (mois, année, sur 8 ans, sur la durée totale) ; le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) ; les garanties décès et PTIA ; les garanties invalidité et incapacité ; les exclusions de garanties ; les franchises ; les conditions de prise en charge. Sollicitez les services d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner le contrat compétitif qui répond à vos besoins et aux exigences de la banque. 10 points de moins sur le taux d’assurance génèrent un gain supérieur à 10 points de moins sur le taux nominal. Exemple avec un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans, au taux nominal de 3,60 %, couvert par l’assurance bancaire au taux de 0,34 % : Coût total assurance Coût total crédit Économie Taux nominal 3,60 % + assurance à 0,34 % 13 600 € 94 454 € Taux nominal 3,50 % + assurance à 0,34 % 13 600 € 91 981 € 2 473 € Taux nominal à 3,60 % + assurance déléguée à 0,24 % 9 600 € 90 454 € 4 000 € Rien n’empêche évidemment de cumuler les 2 stratégies pour économiser plus et réduire davantage le TAEG. Mettre les banques en concurrence Face à la remontée des taux, il devient essentiel de comparer les propositions de plusieurs établissements. Les offres varient d’une banque à l’autre en fonction de la politique commerciale et du profil de chaque emprunteur. La négociation porte sur différents éléments du financement : le taux immobilier ; les frais de dossier ; le coût de la garantie (hypothèque ou caution) ; les conditions du compte bancaire (domiciliation bancaire) ; l'assurance emprunteur ; les indemnités de remboursement anticipé. Votre profil de l'emprunteur reste déterminant. Des revenus réguliers, une bonne gestion des comptes et un faible niveau d'endettement viennent renforcer votre pouvoir de négociation. Faut-il faire appel à un courtier ? Un courtier en crédit immobilier va mettre en concurrence plusieurs établissements et rechercher une proposition adaptée au profil du candidat à l'emprunt. Son intervention peut être particulièrement utile lorsque la hausse des taux réduit la marge disponible. L'objectif consiste alors à optimiser l'ensemble du financement plutôt qu'à se focaliser uniquement sur le taux nominal. Faut-il attendre avant d’acheter ? Reporter un achat immobilier dans l'attente d'une baisse des taux n'est pas nécessairement la meilleure stratégie. L'évolution future des taux reste difficile à prévoir et les prix des logements évoluent. Ne jamais passer à côté d’une bonne affaire immobilière si votre projet de financement est mûr. Vous pourrez toujours renégocier les conditions d’emprunt dans un deuxième temps. Privilégiez une approche globale en étudiant : votre budget maximal ; votre apport disponible ; la durée optimale du crédit ; le coût de l'assurance ; les offres de plusieurs banques ; l'évolution du marché immobilier local. L'objectif n'est pas uniquement d'obtenir le taux le plus bas, mais de construire un financement dont le coût total reste compatible avec les capacités financières de votre foyer.

Je compare