Assurance de prêt : 4 méthodes de calcul du coût

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Le coût de votre assurance emprunteur peut être calculé de différentes façons, ce qui a le don de rendre encore plus complexe un produit caractérisé par son manque d'accessibilité pour les néophytes. Banques et assureurs ont affiné leurs mécanismes pour mieux égarer le consommateur et lui faire payer le prix fort. Explications.

 

Assurance de prêt : cher et complexe

L'assurance souscrite en couverture d'un crédit immobilier coûte cher, très cher même pour les personnes qui représentent des risques accrus aux yeux des assureurs. Elle pèse en moyenne 40% du coût global du crédit, mais s'alourdit jusqu'à atteindre 70% des dépenses induites. Pour certains profils, l'assurance coûte autant voire plus que les intérêts d'emprunt.

Pour payer moins cher, il faut négocier et faire jouer la concurrence, une faculté permise par la réglementation depuis septembre 2010 (loi Lagarde) : nulle banque ne peut vous imposer son contrat interne et doit accepter toute offre alternative présentant au moins des garanties équivalentes. Cet exercice de comparaison des contrats est salutaire mais bien difficile à mettre en œuvre tant les opérateurs cherchent à noyer le poisson. Pour comparer en toute objectivité, encore faut-il le faire sur les mêmes bases.

Le marché de l'assurance de prêt immobilier est vaste, divisé entre les bancassureurs et les alternatifs, les premiers tirant la couverture à eux avec plus de 85% des cotisations engrangées. Si la tarification en assurance crédit dépend des risques incarnés par l'emprunteur en matière de santé, profession, habitudes comportementales, et des caractéristiques du prêt, le calcul varie d'un prestataire à l'autre. À garanties équivalentes, deux contrats n'auront pas le même tarif en fonction des marges du prestataire, également selon la méthode de calcul employée. Accrochez-vous !

Cotisations fixes ou dégressives d'une assurance de prêt

Le coût de l'assurance est calculé sur la base du capital initial : la cotisation est constante et ne bouge pas sur la durée totale de l'emprunt. D'une mensualité à l'autre, vous payez toujours le même montant d'assurance.

Le coût de l'assurance est calculé sur la base du capital restant dû : à chaque échéance, le montant de l'assurance décroît au rythme du remboursement du capital emprunté.

Rien de bien compliqué dans ces deux mécanismes. Avec un même taux d'assurance, la première méthode coûte plus cher que la seconde. En vous référant au tableau d'amortissement, seul document qui détaille mois par mois et année après année le coût de votre crédit immobilier, vous constaterez l'énorme différence de coût entre les deux modes de calcul.

Vous empruntez 200 000€ sur 20 ans couverts par une assurance au TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) de 0,40%. Sur le capital emprunté, votre assurance vous coûte 16 000€ ; sur le capital restant dû, le coût descend à 8 140€.

Trop facile ! Malheureusement, le diable se cache dans les détails. Le TAEA sur le capital restant dû est généralement plus élevé que le TAEA sur le capital initial. Les cotisations sont bien plus lourdes en dégressif sur les premières échéances, mais sur la durée totale de l'emprunt, vous êtes gagnant. Sauf si vous remboursez votre crédit avant son terme. Vous perdez alors le bénéfice d'une tarification dégressive de l'assurance.

La tarification sur le capital initial était à l'origine essentiellement utilisée par les réseaux bancaires, quelques grands groupes mutualistes continuent de l'employer (Crédit Agricole et Crédit Mutuel). Les assureurs alternatifs utilisent plus volontiers la méthode des cotisations dégressives, mais ces dernières années, ils développent aussi la première méthode. Au fur et à mesure de l'ouverture du marché, les opérateurs ont complexifié leurs offres, rendant la comparaison nettement plus ardue. 

Assurance de prêt : cotisations variables

La tarification assise sur le capital restant dû (CRD) conduit à des primes variables sur la durée du prêt comme on l'a vu plus haut. Avec le développement des contrats alternatifs, on voit apparaître un second type de primes assises sur le CRD, les primes dites à l'âge atteint.

Le niveau de prime est cohérent avec le profil de risque pour l'assureur, et défini au moment de la souscription pour chaque année du prêt selon un calcul très complexe qui mêle les risques de maladie et d'accident, les statistiques de décès et la rentabilité de l'opérateur. Pour des profils et des conditions tarifaires strictement identiques, le tarif en “CRD âge atteint” est limité dans les toutes premières années du prêt, avant de grimper puis de redescendre.

Pour le dernier bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier sur l'assurance emprunteur, le cabinet Actélior a comparé les 3 méthodes de calcul sur la base d'un crédit type de 20 ans et de trois profils de primes équivalents qui conduisent au même montant de primes perçues par l'assureur sur la durée totale de l'emprunt.

bilan comite consultatif du secteur financier sur assurance emprunteur

Les tarifs CRD et CRD âge atteint anticipent tous deux les primes sur les premières années du prêt, mais au bout de 8 à 10 ans, durée réelle des crédits immobiliers, la charge est inverse pour l'emprunteur : la tarification sur le capital initial engendre un coût inférieur de 17% par rapport au calcul “CRD âge atteint” et de 21% par rapport au calcul “CRD”.

Le rapport du CCSF avoue sans détour que "ces modalités de tarification peuvent être difficilement comprises par les consommateurs et rendre difficile la comparaison des tarifs". 

Vous n'êtes pas au bout de vos peines, car voici une quatrième et dernière méthode, heureusement marginale mais opérée par deux grandes enseignes distributrices de crédit immobilier, la Banque Populaire et la Caisse d'Épargne du groupe BPCE.

Le prêt lissé avec une assurance

La cotisation d'assurance est calculée sur le CRD mais intégrée dans les mensualités globales fixes. L'emprunteur paie chaque mois le même montant. Le tour de passe-passe consiste à charger la cotisation d'assurance en début de prêt, réduisant ainsi l'amortissement du capital. En cas de remboursement anticipé, le capital restant dû est bien plus élevé qu'avec les trois autres mécanismes de calcul de l'assurance.

Ces 4 méthodes de calcul de l'assurance vous permettent d'optimiser le coût global de votre crédit immobilier, encore faut-il être capable d'anticiper la durée réelle de votre emprunt. Si les tarifs dégressifs sont plus intéressants sur la durée théorique du crédit, à partir de 8 ou 10 ans, qui est la durée effective moyenne des crédits immobiliers, vous êtes perdant.

La forte concurrence en assurance de prêt a permis aux tarifs de baisser. Entre 2020 et 2021, les prix ont décru de 13% comme l'a indiqué tout récemment le site Good Value for Money. Mais l'emprunteur en profite difficilement en raison de l'extrême difficulté à comparer assurance prêt immobilier

Seul un courtier indépendant et spécialisé comme Magnolia.fr peut vous guider en toute objectivité, afin que vous puissiez être couvert en toutes circonstances par une assurance sur-mesure au juste prix.

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Argent : qui peut bénéficier d’un rachat de crédit en 2022 ?

Un crédit après l’autre et voilà votre budget mensuel déséquilibré, avec des passages dans le rouge qui mettent en péril la stabilité financière de votre foyer. Avoir plusieurs emprunts à rembourser peut être une source de stress, même si votre reste à vivre reste décent. La solution pour préserver votre pouvoir d’achat : le rachat de crédit, ou plutôt crédits, car l’opération consiste à regrouper différents prêts, peu importe leur nature. Quelles sont les conditions pour accéder au rachat de crédits en 2022 ? Définition du rachat de crédits Appelé également regroupement ou restructuration de crédits, le rachat de crédits est une opération bancaire qui permet de rassembler en une seule ligne tout ou partie des emprunts en cours. Ce dispositif proposé par des organismes spécialisés ou même votre propre banque peut concerner tous les types de crédits : prêt à la consommation (prêt personnel, prêt affecté, crédit renouvelable) crédit travaux prêt auto prêt immobilier. Le rachat peut aussi contenir d’autres dettes, comme les découverts bancaires, les prêts familiaux, les factures impayées et les retards de loyer.  L’accumulation de ces différents débits rend complexe la gestion de votre budget. Pour y voir plus clair, mais aussi et surtout pour alléger le montant de vos remboursements mensuels, le rachat de crédits est la solution grâce à la mise en place d’un prêt unique, assorti d’un seul taux et d’une seule durée. Si plus de 60% de l’encours de crédit concerne une dette immobilière, le rachat tombe sous la réglementation du crédit immobilier. À l’inverse, celle du crédit à la consommation s’applique. Qui peut accéder au rachat de crédits ? Toutes les personnes détentrices d’au moins 2 emprunts peuvent solliciter un rachat de crédits. Si votre taux d’endettement est trop élevé, l’opération va permettre de l’abaisser à un niveau décent. Il est communément admis qu’un taux d’endettement est excessif au-delà de 33% de vos revenus. En matière de crédit immobilier, la réglementation fixe le taux d’effort maximum à 35% des revenus nets (avant impôt, assurance emprunteur incluse). Ces seuils peuvent vite être dépassés quand plusieurs petits crédits sont additionnés, ce qui diminue le reste à vivre. Cette notion de reste à vivre est toute relative et appréciée diversement selon le niveau de ressources du foyer. Un cadre qui touche 6 000€ par mois aura un reste à vivre bien supérieur à une personne au Smic, à taux d’endettement égal. Le rachat de crédits s’adresse à tout emprunteur qui estime ne plus maîtriser son budget, et qui souhaite finir le mois sereinement. Une opération de regroupement de crédits peut permettre de réduire la mensualité jusqu’à 60%. Les seules personnes qui ne peuvent postuler au rachat de crédits sont celles en situation de surendettement, c’est-à-dire que leur niveau d’endettement est manifestement et durablement excessif au regard de leur capacité de remboursement. Leur cas relève d’une commission de surendettement de la Banque de France. Fin octobre 2022, l’institution a mis en place un numéro unique pour ces personnes en détresse financière (3414), en complément des canaux habituels (courrier, internet et guichets BdF). Comment procéder à un rachat de crédits ? La démarche la plus simple et la plus rapide est de faire appel à un courtier spécialisé, car le montage financier est souvent complexe, notamment en présence de plus de 2 crédits de nature différente. Vous pouvez en amont effectuer des simulations en ligne sur les sites dédiés, mais le recours à un expert vous permettra de confirmer la faisabilité de votre demande. Le courtier mettra en concurrence les organismes spécialisés dans le rachat de crédits et vous obtiendra la meilleure offre, en termes de conditions et de coût. Pour réduire votre taux d’endettement mensuel, il faut allonger la durée de remboursement. La contrepartie de cet allègement immédiat est un surcoût par rapport à l’addition de tous les coûts des prêts regroupés. Rachat de crédits et assurance emprunteur L’organisme va racheter vos différents prêts et les solder auprès de vos créanciers. Il devient alors votre seul et unique créancier. Si les crédits soldés sont couverts par une assurance emprunteur, ce qui est le cas des prêts immobiliers, le contrat est résilié automatiquement. Il convient alors de souscrire une nouvelle assurance emprunteur pour sécuriser le rachat, qui se matérialise en un nouveau prêt. Profitez de la réglementation en matière d’assurance de prêt pour choisir l’offre la plus compétitive. Conformément à la loi Lagarde assurance emprunteur, vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par le prêteur, vous avez l'opportunité de lui préférer une formule externe moins chère et plus protectrice. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance emprunteur et sélectionnez le contrat adapté à votre situation au meilleur prix, dans le respect de l’équivalence de garanties. Combien coûte un rachat de crédits ? L’assurance emprunteur est systématiquement requise en cas d’encours immobilier. Elle est facultative si le rachat concerne uniquement des prêts à la consommation. D’autres frais sont à prendre en compte lors d’une opération de regroupement de crédits : les indemnités de remboursement anticipé : 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts pour un prêt immobilier ; pour un crédit conso, au plus 0,5% du montant du prêt si le terme intervient dans moins d’un an, sinon, 1% du montant du prêt. les frais de banque : environ 1% du montant racheté. les frais d’intermédiation : au plus 5% du montant racheté selon la complexité du dossier. les frais de notaire ou d’hypothèque : 2% du montant d’un rachat de crédits avec garantie hypothécaire. Ces différents frais sont inclus dans le rachat. Conditions 2022 du rachat de crédit Il ne vous a sans doute pas échappé que les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont nettement augmenté au cours de cette année. Depuis février 2022 et le déclenchement de la guerre en Ukraine, les taux d’emprunt se sont envolés pour atteindre leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux débiteur moyen sur 20 ans est passé de 1% fin 2021 à 2,50% actuellement. Si vous remboursez un emprunt immobilier assorti d’un taux inférieur à celui du marché, laissez cette ligne de crédit inchangée, ne l’intégrez pas dans votre rachat de crédits. Le taux appliqué à l’opération de rachat en présence d’un encours immobilier au moins équivalent à 60% du montant regroupé sera proche de ceux pratiqués pour les emprunts immobiliers. À terme, vous alourdissez considérablement votre dette. Réservez l’opération aux prêts conso à laquelle sera appliquée les taux d’intérêts en vigueur sur ce type de crédits, sur une durée qui peut aller jusqu’à 8 ans. Si votre rachat de crédits relève de la réglementation du crédit immobilier, le taux d’usure applicable au quatrième trimestre 2022 est de 3,05% pour une durée de remboursement de 20 ans et plus. Pour un rachat de prêts à la consommation d’un montant supérieur à 6 000€, le taux d’usure en vigueur est de 5,33%. Pour mémoire, le taux d’usure renvoie au Taux Effectif Global (TEG du prêt conso) ou Taux Annuel Effectif Global (TAEG du crédit immobilier) que l’organisme de crédit ne doit pas dépasser lors de l’octroi du financement. Ce taux doit contenir tous les frais relatifs au crédit, pas seulement les intérêts.

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Cumul emploi-retraite : quelle mutuelle choisir en 2023 ?

Certains retraités continuent d’exercer une activité professionnelle, souvent par nécessité financière pour combler une baisse de pouvoir d’achat ou aider les proches, quelques fois par passion ou simplement pour rompre avec l’isolement. Se pose alors la question de la couverture santé. Quelle mutuelle est adaptée à cette situation qui concerne quelque 400 000 seniors ?  Cumul emploi-retraite et mutuelle collective En tant qu’ex-salarié d’une entreprise du secteur privé, vous avez le droit de conserver la mutuelle collective souscrite par votre employeur. Pour mémoire, la loi a rendu la mutuelle obligatoire au sein du secteur privé depuis janvier 2016. L’entreprise doit proposer à tous ses salariés une complémentaire santé qu’elle finance au moins à 50%. La portabilité des droits vous autorise à garder le bénéfice des garanties de la mutuelle entreprise une fois parti à la retraite, mais vous devez en assumer l’intégralité des cotisations. Le contrat de mutuelle devient alors un contrat individuel, sur demande de votre part auprès de l’organisme assureur dans les 6 mois qui suivent votre départ à la retraite. La cotisation est désormais à votre charge, elle est identique à celle appliquée aux salariés actifs la première année (part salariale + part patronale), mais elle va augmenter au fil des ans. La réglementation y met toutefois des limites : jusqu’à +25% la deuxième année jusqu’à +50% la troisième année tarifs libres au-delà de la 3ème année. À ces conditions tarifaires peu avantageuses s’ajoute le problème de l’éventuelle inadéquation des garanties avec vos besoins. Les garanties souscrites au titre de la mutuelle collective sont maintenues, sans que vous puissiez en changer un iota. Si vos besoins de santé ont évolué, la mutuelle se révèle inadaptée. Autre inconvénient, vos ayants droit ne sont plus couverts, sauf accord de l’organisme assureur. Cumul emploi-retraite : la protection d’une mutuelle senior Conserver sa mutuelle à la retraite ou dans une configuration cumul emploi-retraite n’est donc pas la meilleure option, ni d’un point de vue financier ni sur le champ de la protection. Les organismes de complémentaire santé ont mis en place des contrats dédiés qui répondent aux besoins spécifiques des seniors. Le recours aux actes et produits de santé devient plus fréquent au-delà de 55 ans, et va s’intensifier progressivement. Sans une mutuelle senior, vous vous exposez à des restes à charge importants, notamment en hospitalisation et en médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses biologiques). La mutuelle retraite prend en compte la problématique santé des seniors en proposant des renforts sur les garanties indispensables. Grâce à la réforme 100%, vos dépenses d’optique, d’audiologie et de prothèses dentaires sont remboursées intégralement après intervention d’Ameli et de la mutuelle. Cumul emploi-retraite et loi Madelin Le cas des travailleurs indépendants est différent. En tant que TNS (Travailleur Non Salarié), vous étiez assujetti au cadre fiscal de la mutuelle loi Madelin qui vous permettait de déduire les cotisations d’une mutuelle indépendant de vos bénéfices imposables. Si vous continuez à exercer votre activité professionnelle et que vous êtes à jour dans vos cotisations aux régimes obligatoires maladie et vieillesse, vous conservez tous les avantages de la mutuelle Madelin. Trouver la bonne mutuelle senior Quel que soit le cas de figure, mettez les offres en concurrence avec un comparateur mutuelle santé senior. L’exercice permet d’économiser plus de 200€ par an à garanties similaires. Avec un comparateur en ligne, vous accédez à plusieurs devis mutuelle santé, un document qui contient tous les renseignements relatifs au contrat de santé complémentaire, qu’il s’agisse des garanties, du niveau de remboursement, de leurs modalités ou du tarif. Prêtez attention aux prestations annexes, comme les médecines douces, la prévention santé, l’affiliation à un réseau de soins et les services d’assistance en cas de coup dur (par exemple aide à domicile en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile prolongée). Vérifiez également les délais de remboursement. La plupart des organismes proposent des mutuelles senior à souscrire en couple, assorties d’une réduction de la cotisation de 10% à 20%. Une solution économique si vos besoins de santé sont peu ou prou similaires. En moyenne, le coût d’une mutuelle senior dépasse les 1 000€ par an et peut grimper à plus de 2 000€ pour une protection haut de gamme.  Les tarifs mutuelle senior en 2023 vont inévitablement augmenter, comme ils le font chaque année. Avec un comparateur mutuelle santé, vous avez accès aux offres les plus compétitives.

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Presse // Bilan de la Loi Lemoine (étude magnolia.fr) Les foyers français se sont rués sur cette mesure Pouvoir d’Achat à peine 3 mois après son lancement

Mesure forte en faveur du pouvoir d’achat, la loi Lemoine lancée le 1er septembre a tout juste 3 mois. En autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, elle offre la possibilité à tous les emprunteurs d’accéder à des offres beaucoup moins chères et elle vise à dynamiter un marché qui jusqu’à aujourd’hui était détenu à 85% par les banques. L’engouement est vif ! L’insurtech Magnolia.fr a étudié les 80 000 demandes de changement enregistrées sur son site entre le 1er septembre et le 28 novembre 2022. Voici le premier bilan de cette mise en œuvre réussie de la loi Lemoine. Succès immédiat d’une loi en faveur du pouvoir d’achat : un dispositif qui démarre sur les chapeaux de roues ! Magnolia.fr enregistre +300% de demandes de changement d’assurance depuis le 1er septembre 2022. L’activité de l’Assurance de Prêt est bouleversée : chez magnolia.fr, elle est désormais portée à 80% par les changements de contrats, contre seulement 20% par des nouveaux prêts. Les emprunteurs n’attendent pas ! Ils effectuent leur demande de changement dès les premiers mois du prêt :  la durée restante de leur crédit est en moyenne de 18 ans (durée moyenne d’un crédit immobilier en France : 19 ans). Un engouement fulgurant pour une mesure qui touche principalement les foyers de + 40 ans Ce sont les ménages français très touchés par l’inflation qui sont  en quête d’économies dans une période où leur pouvoir d’achat est pressuré de tous côtés. En effet, les couples représentent 2/3 des demandes de changement (alors qu’ils ne sont que 50% pour une demande de délégation pour un nouveau crédit); Les + de 45 ans est la tranche d’âge la plus représentée (41%). Cela conforte l’esprit de la loi visant à redistribuer du pouvoir d’achat aux familles et ce malgré l’opposition ferme des banques opposées à ce dispositif prétendant pratiquer des tarifs déjà très attractifs sur cette cible. Dans un contexte de hausse du coût de la vie, nous observons que même les cadres sont très nombreux à bénéficier de cette mesure puisqu’ils représentent 33% des demandes sur magnolia.fr. Des économies considérables à la clé La loi Lemoine joue donc parfaitement son rôle : celui de redistribuer du pouvoir d’achat très facilement et immédiatement aux Français. La preuve par les actes : l’économie moyenne est de 10 000€ par emprunteur sur la durée résiduelle du prêt, soit entre 100 et 200 euros par mois pour un foyer , simplement en substituant l’assurance de prêt bancaire par une offre beaucoup moins chère et tout aussi protectrice.   Exemple avec le profil type Magnolia.fr (couple, 43 ans, cadres, capital restant dû 216 667 euros, durée restante 18 ans)