Assurance de prêt : 4 méthodes de calcul du coût

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Le coût de votre assurance emprunteur peut être calculé de différentes façons, ce qui a le don de rendre encore plus complexe un produit caractérisé par son manque d'accessibilité pour les néophytes. Banques et assureurs ont affiné leurs mécanismes pour mieux égarer le consommateur et lui faire payer le prix fort. Explications.

 

Assurance de prêt : cher et complexe

L'assurance souscrite en couverture d'un crédit immobilier coûte cher, très cher même pour les personnes qui représentent des risques accrus aux yeux des assureurs. Elle pèse en moyenne 40% du coût global du crédit, mais s'alourdit jusqu'à atteindre 70% des dépenses induites. Pour certains profils, l'assurance coûte autant voire plus que les intérêts d'emprunt.

Pour payer moins cher, il faut négocier et faire jouer la concurrence, une faculté permise par la réglementation depuis septembre 2010 (loi Lagarde) : nulle banque ne peut vous imposer son contrat interne et doit accepter toute offre alternative présentant au moins des garanties équivalentes. Cet exercice de comparaison des contrats est salutaire mais bien difficile à mettre en œuvre tant les opérateurs cherchent à noyer le poisson. Pour comparer en toute objectivité, encore faut-il le faire sur les mêmes bases.

Le marché de l'assurance de prêt immobilier est vaste, divisé entre les bancassureurs et les alternatifs, les premiers tirant la couverture à eux avec plus de 85% des cotisations engrangées. Si la tarification en assurance crédit dépend des risques incarnés par l'emprunteur en matière de santé, profession, habitudes comportementales, et des caractéristiques du prêt, le calcul varie d'un prestataire à l'autre. À garanties équivalentes, deux contrats n'auront pas le même tarif en fonction des marges du prestataire, également selon la méthode de calcul employée. Accrochez-vous !

Cotisations fixes ou dégressives d'une assurance de prêt

Le coût de l'assurance est calculé sur la base du capital initial : la cotisation est constante et ne bouge pas sur la durée totale de l'emprunt. D'une mensualité à l'autre, vous payez toujours le même montant d'assurance.

Le coût de l'assurance est calculé sur la base du capital restant dû : à chaque échéance, le montant de l'assurance décroît au rythme du remboursement du capital emprunté.

Rien de bien compliqué dans ces deux mécanismes. Avec un même taux d'assurance, la première méthode coûte plus cher que la seconde. En vous référant au tableau d'amortissement, seul document qui détaille mois par mois et année après année le coût de votre crédit immobilier, vous constaterez l'énorme différence de coût entre les deux modes de calcul.

Vous empruntez 200 000€ sur 20 ans couverts par une assurance au TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) de 0,40%. Sur le capital emprunté, votre assurance vous coûte 16 000€ ; sur le capital restant dû, le coût descend à 8 140€.

Trop facile ! Malheureusement, le diable se cache dans les détails. Le TAEA sur le capital restant dû est généralement plus élevé que le TAEA sur le capital initial. Les cotisations sont bien plus lourdes en dégressif sur les premières échéances, mais sur la durée totale de l'emprunt, vous êtes gagnant. Sauf si vous remboursez votre crédit avant son terme. Vous perdez alors le bénéfice d'une tarification dégressive de l'assurance.

La tarification sur le capital initial était à l'origine essentiellement utilisée par les réseaux bancaires, quelques grands groupes mutualistes continuent de l'employer (Crédit Agricole et Crédit Mutuel). Les assureurs alternatifs utilisent plus volontiers la méthode des cotisations dégressives, mais ces dernières années, ils développent aussi la première méthode. Au fur et à mesure de l'ouverture du marché, les opérateurs ont complexifié leurs offres, rendant la comparaison nettement plus ardue. 

Assurance de prêt : cotisations variables

La tarification assise sur le capital restant dû (CRD) conduit à des primes variables sur la durée du prêt comme on l'a vu plus haut. Avec le développement des contrats alternatifs, on voit apparaître un second type de primes assises sur le CRD, les primes dites à l'âge atteint.

Le niveau de prime est cohérent avec le profil de risque pour l'assureur, et défini au moment de la souscription pour chaque année du prêt selon un calcul très complexe qui mêle les risques de maladie et d'accident, les statistiques de décès et la rentabilité de l'opérateur. Pour des profils et des conditions tarifaires strictement identiques, le tarif en “CRD âge atteint” est limité dans les toutes premières années du prêt, avant de grimper puis de redescendre.

Pour le dernier bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier sur l'assurance emprunteur, le cabinet Actélior a comparé les 3 méthodes de calcul sur la base d'un crédit type de 20 ans et de trois profils de primes équivalents qui conduisent au même montant de primes perçues par l'assureur sur la durée totale de l'emprunt.

bilan comite consultatif du secteur financier sur assurance emprunteur

Les tarifs CRD et CRD âge atteint anticipent tous deux les primes sur les premières années du prêt, mais au bout de 8 à 10 ans, durée réelle des crédits immobiliers, la charge est inverse pour l'emprunteur : la tarification sur le capital initial engendre un coût inférieur de 17% par rapport au calcul “CRD âge atteint” et de 21% par rapport au calcul “CRD”.

Le rapport du CCSF avoue sans détour que "ces modalités de tarification peuvent être difficilement comprises par les consommateurs et rendre difficile la comparaison des tarifs". 

Vous n'êtes pas au bout de vos peines, car voici une quatrième et dernière méthode, heureusement marginale mais opérée par deux grandes enseignes distributrices de crédit immobilier, la Banque Populaire et la Caisse d'Épargne du groupe BPCE.

Le prêt lissé avec une assurance

La cotisation d'assurance est calculée sur le CRD mais intégrée dans les mensualités globales fixes. L'emprunteur paie chaque mois le même montant. Le tour de passe-passe consiste à charger la cotisation d'assurance en début de prêt, réduisant ainsi l'amortissement du capital. En cas de remboursement anticipé, le capital restant dû est bien plus élevé qu'avec les trois autres mécanismes de calcul de l'assurance.

Ces 4 méthodes de calcul de l'assurance vous permettent d'optimiser le coût global de votre crédit immobilier, encore faut-il être capable d'anticiper la durée réelle de votre emprunt. Si les tarifs dégressifs sont plus intéressants sur la durée théorique du crédit, à partir de 8 ou 10 ans, qui est la durée effective moyenne des crédits immobiliers, vous êtes perdant.

La forte concurrence en assurance de prêt a permis aux tarifs de baisser. Entre 2020 et 2021, les prix ont décru de 13% comme l'a indiqué tout récemment le site Good Value for Money. Mais l'emprunteur en profite difficilement en raison de l'extrême difficulté à comparer assurance prêt immobilier

Seul un courtier indépendant et spécialisé comme Magnolia.fr peut vous guider en toute objectivité, afin que vous puissiez être couvert en toutes circonstances par une assurance sur-mesure au juste prix.

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Projet de loi pouvoir d'achat 2022 : simplifier la résiliation des assurances

Dans un contexte marqué par une inflation débridée, le gouvernement présentera prochainement son projet de loi Pouvoir d'achat. Entre autres mesures inscrites dans ce texte, il est envisagé de renforcer la concurrence sur le marché de l'assurance en facilitant la résiliation des contrats pour permettre aux ménages de payer moins cher ces dépenses contraintes. Soutenir le pouvoir d'achat en 2022 Même si l'inflation constatée en France n'est pas aussi élevée que dans les autres pays de l'Union Européenne, elle a le don de miner le moral des ménages. Sur un an à fin juin, l'indice des prix à la consommation a atteint 5,8%, contre une moyenne de 8,6% en zone euro. Dans neuf pays européens, l'inflation dépasse même les 10%. La flambée des prix de l'énergie explique en grande partie cette brutale accélération de l'inflation : +42% en un an, principalement pour cause de la guerre en Ukraine. Les prix de l'alimentation sont eux aussi en hausse pour la même raison, à +5,7% sur un an. Il s'agit d'une situation inédite qui réclame des mesures d'urgence pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Le 6 juillet prochain, le gouvernement va présenter en conseil des ministres un projet de loi qu'il compte faire adopter avant la fin de ce mois, voire début août au plus tard pour que les effets soient rapidement tangibles. Les discussions dans l'hémicycle vont débuter autour du 18 juillet, mais déjà le sujet brûlant des prix des carburants agite les supputations. La remise de 18 centimes d'euro à la pompe, qui devait prendre fin au 1er juillet, a finalement été prolongée jusqu'à la rentrée de septembre, voire jusqu'à la fin de l'année, comme l'a laissé entendre le ministre de l'Économie Bruno Le Maire au journal Les Échos. Est également envisagée une aide complémentaire pour les plus modestes qui sont obligés de prendre leur véhicule pour se rendre au travail. Sont prévues d'autres mesures visant à soutenir le budget des Français, parmi lesquelles : la revalorisation anticipée des prestations sociales de 4% la mise en place d'un bouclier logement en limitant la hausse des loyers à 3,5% le chèque alimentaire d'urgence de 100€ pour neuf millions de foyers et de 50€ par enfant. Le volet assurances n'est pas oublié parmi les dépenses contraintes des Français. Après avoir été reçus la semaine dernière par Bercy pour les inviter à la modération tarifaire sur les primes d'assurance dommages et mutuelle santé, les assureurs pourraient être confrontés à une nouvelle réglementation visant à faciliter la résiliation des contrats d'assurance. Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. En changeant de contrat, on peut réduire la facture jusqu'à 40%. Et parmi les dépenses auxquelles les ménages ne peuvent échapper, les assurances auto, habitation et santé grèvent leur budget avec des augmentations très nettes en une décennie : +16%, +33% et +39% respectivement entre 2010 et 2021 ! Résiliation en assurance : que dit la loi ? Cette mesure de simplification des procédures de résiliation en assurance viendrait renforcer la réglementation existante. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Hamon en janvier 2015, il est possible de dénoncer son assurance habitation, auto/moto ou affinitaires à tout moment et sans frais à l'issue de la première année d'engagement. Cette faculté de résiliation infra-annuelle a été étendue aux contrats d'assurance santé complémentaire en décembre 2020. Avant cela, en juillet 2015, ce fut au tour des contrats d'assurance emprunteur d'accéder à la résiliation à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022.   Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. Seules sont concernées les assurances dommages (auto et habitation) et mutuelle santé. Les échanges avec les assureurs doivent se poursuivre à la mi-juillet.

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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

La hausse brutale des taux d'intérêt en matière d'emprunt immobilier oblige à s'interroger sur la pertinence d'une opération de renégociation ou rachat de crédit. Or le taux n'est pas le seul élément qui peut être révisé. En changeant d'assurance emprunteur dès maintenant, vous pouvez réaliser de juteuses économies. Magnolia.fr vous explique la démarche à suivre. Les règles du rachat de prêt immobilier Si vous détenez un prêt immobilier, il semble légitime de questionner régulièrement la performance du contrat et de savoir s'il n'existe pas des leviers pour faire baisser le coût global de l'emprunt. La réglementation du crédit immobilier vous autorise à renégocier les termes du contrat avec la banque prêteuse, également à faire jouer la concurrence en obtenant le rachat du crédit par un autre établissement. L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.