Assurance de prêt : 4 méthodes de calcul du coût

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Le coût de votre assurance emprunteur peut être calculé de différentes façons, ce qui a le don de rendre encore plus complexe un produit caractérisé par son manque d'accessibilité pour les néophytes. Banques et assureurs ont affiné leurs mécanismes pour mieux égarer le consommateur et lui faire payer le prix fort. Explications.

 

Assurance de prêt : cher et complexe

L'assurance souscrite en couverture d'un crédit immobilier coûte cher, très cher même pour les personnes qui représentent des risques accrus aux yeux des assureurs. Elle pèse en moyenne 40% du coût global du crédit, mais s'alourdit jusqu'à atteindre 70% des dépenses induites. Pour certains profils, l'assurance coûte autant voire plus que les intérêts d'emprunt.

Pour payer moins cher, il faut négocier et faire jouer la concurrence, une faculté permise par la réglementation depuis septembre 2010 (loi Lagarde) : nulle banque ne peut vous imposer son contrat interne et doit accepter toute offre alternative présentant au moins des garanties équivalentes. Cet exercice de comparaison des contrats est salutaire mais bien difficile à mettre en œuvre tant les opérateurs cherchent à noyer le poisson. Pour comparer en toute objectivité, encore faut-il le faire sur les mêmes bases.

Le marché de l'assurance de prêt immobilier est vaste, divisé entre les bancassureurs et les alternatifs, les premiers tirant la couverture à eux avec plus de 85% des cotisations engrangées. Si la tarification en assurance crédit dépend des risques incarnés par l'emprunteur en matière de santé, profession, habitudes comportementales, et des caractéristiques du prêt, le calcul varie d'un prestataire à l'autre. À garanties équivalentes, deux contrats n'auront pas le même tarif en fonction des marges du prestataire, également selon la méthode de calcul employée. Accrochez-vous !

Cotisations fixes ou dégressives d'une assurance de prêt

Le coût de l'assurance est calculé sur la base du capital initial : la cotisation est constante et ne bouge pas sur la durée totale de l'emprunt. D'une mensualité à l'autre, vous payez toujours le même montant d'assurance.

Le coût de l'assurance est calculé sur la base du capital restant dû : à chaque échéance, le montant de l'assurance décroît au rythme du remboursement du capital emprunté.

Rien de bien compliqué dans ces deux mécanismes. Avec un même taux d'assurance prêt immobilier, la première méthode coûte plus cher que la seconde. En vous référant au tableau d'amortissement, seul document qui détaille mois par mois et année après année le coût de votre crédit immobilier, vous constaterez l'énorme différence de coût entre les deux modes de calcul.

Vous empruntez 200 000€ sur 20 ans couverts par une assurance au TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) de 0,40%. Sur le capital emprunté, votre assurance vous coûte 16 000€ ; sur le capital restant dû, le coût descend à 8 140€.

Trop facile ! Malheureusement, le diable se cache dans les détails. Le TAEA sur le capital restant dû est généralement plus élevé que le TAEA sur le capital initial. Les cotisations sont bien plus lourdes en dégressif sur les premières échéances, mais sur la durée totale de l'emprunt, vous êtes gagnant. Sauf si vous remboursez votre crédit avant son terme. Vous perdez alors le bénéfice d'une tarification dégressive de l'assurance.

La tarification sur le capital initial était à l'origine essentiellement utilisée par les réseaux bancaires, quelques grands groupes mutualistes continuent de l'employer (Crédit Agricole et Crédit Mutuel). Les assureurs alternatifs utilisent plus volontiers la méthode des cotisations dégressives, mais ces dernières années, ils développent aussi la première méthode. Au fur et à mesure de l'ouverture du marché, les opérateurs ont complexifié leurs offres, rendant la comparaison nettement plus ardue. 

Assurance de prêt : cotisations variables

La tarification assise sur le capital restant dû (CRD) conduit à des primes variables sur la durée du prêt comme on l'a vu plus haut. Avec le développement des contrats alternatifs, on voit apparaître un second type de primes assises sur le CRD, les primes dites à l'âge atteint.

Le niveau de prime est cohérent avec le profil de risque pour l'assureur, et défini au moment de la souscription pour chaque année du prêt selon un calcul très complexe qui mêle les risques de maladie et d'accident, les statistiques de décès et la rentabilité de l'opérateur. Pour des profils et des conditions tarifaires strictement identiques, le tarif en “CRD âge atteint” est limité dans les toutes premières années du prêt, avant de grimper puis de redescendre.

Pour le dernier bilan du Comité Consultatif du Secteur Financier sur l'assurance emprunteur, le cabinet Actélior a comparé les 3 méthodes de calcul sur la base d'un crédit type de 20 ans et de trois profils de primes équivalents qui conduisent au même montant de primes perçues par l'assureur sur la durée totale de l'emprunt.

bilan comite consultatif du secteur financier sur assurance emprunteur

Les tarifs CRD et CRD âge atteint anticipent tous deux les primes sur les premières années du prêt, mais au bout de 8 à 10 ans, durée réelle des crédits immobiliers, la charge est inverse pour l'emprunteur : la tarification sur le capital initial engendre un coût inférieur de 17% par rapport au calcul “CRD âge atteint” et de 21% par rapport au calcul “CRD”.

Le rapport du CCSF avoue sans détour que "ces modalités de tarification peuvent être difficilement comprises par les consommateurs et rendre difficile la comparaison des tarifs". 

Vous n'êtes pas au bout de vos peines, car voici une quatrième et dernière méthode, heureusement marginale mais opérée par deux grandes enseignes distributrices de crédit immobilier, la Banque Populaire et la Caisse d'Épargne du groupe BPCE.

Le prêt lissé avec une assurance

La cotisation d'assurance est calculée sur le CRD mais intégrée dans les mensualités globales fixes. L'emprunteur paie chaque mois le même montant. Le tour de passe-passe consiste à charger la cotisation d'assurance en début de prêt, réduisant ainsi l'amortissement du capital. En cas de remboursement anticipé, le capital restant dû est bien plus élevé qu'avec les trois autres mécanismes de calcul de l'assurance.

Ces 4 méthodes de calcul de l'assurance vous permettent d'optimiser le coût global de votre crédit immobilier, encore faut-il être capable d'anticiper la durée réelle de votre emprunt. Si les tarifs dégressifs sont plus intéressants sur la durée théorique du crédit, à partir de 8 ou 10 ans, qui est la durée effective moyenne des crédits immobiliers, vous êtes perdant.

La forte concurrence en assurance de prêt a permis aux tarifs de baisser. Entre 2020 et 2021, les prix ont décru de 13% comme l'a indiqué tout récemment le site Good Value for Money. Mais l'emprunteur en profite difficilement en raison de l'extrême difficulté à comparer assurance prêt immobilier

Seul un courtier indépendant et spécialisé comme Magnolia.fr peut vous guider en toute objectivité, afin que vous puissiez être couvert en toutes circonstances par une assurance sur-mesure au juste prix.

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Mutuelle senior sans délai de carence : pour une couverture immédiate en 2024

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Le mécanisme de carence est couramment utilisé en assurance santé, emprunteur, et prévoyance pour éviter les abus et garantir la viabilité financière des assureurs. Il est instauré en mutuelle santé pour éviter les comportements opportunistes où une personne souscrit une assurance uniquement lorsqu'elle a besoin de soins coûteux imminents. Ce dispositif permet aux assureurs de maintenir l'équilibre financier en évitant des remboursements immédiats de frais élevés sans avoir perçu suffisamment de cotisations. Le délai de carence garantit ainsi une répartition plus équitable des coûts et stabilise le système de mutualisation des risques. Pour les assurés, bien comprendre ce délai est crucial afin de ne pas être pris au dépourvu et de planifier leurs soins de santé en conséquence. Quels postes de soins appliquent un délai de carence ? En mutuelle santé, plusieurs postes de soins peuvent être soumis à un délai de carence. Sont principalement concernés les soins les plus coûteux : Soins dentaires : Les frais importants comme les prothèses dentaires, les couronnes et les implants sont souvent soumis à un délai de carence. Cela permet à l’assureur de se prémunir contre les souscriptions opportunistes juste avant des traitements coûteux. Optique : Les remboursements pour les lunettes et les lentilles peuvent également être assujettis à un délai de carence. Ce délai permet d’éviter que les assurés ne souscrivent une mutuelle uniquement lorsqu'ils ont besoin de renouveler leurs équipements optiques. Hospitalisation : Certains contrats de mutuelle santé prévoient un délai de carence pour la prise en charge des frais d’hospitalisation, incluant les interventions chirurgicales planifiées. Cela protège l’assureur contre les abus et garantit une meilleure gestion des coûts. Médecines douces : Les remboursements pour les consultations de médecines alternatives comme l’ostéopathie, la chiropraxie, ou l’acupuncture peuvent être soumis à un délai de carence, limitant ainsi les demandes de remboursement immédiates. Maternité : Les frais liés à la grossesse et à l’accouchement peuvent également être soumis à un délai de carence pour éviter que les futures mamans ne souscrivent une mutuelle uniquement pour bénéficier de ces remboursements. Ces délais varient selon les assureurs et les contrats, et oscillent entre 1 et 12 mois. Il est donc essentiel de bien lire les conditions générales avant de souscrire une mutuelle santé. Le délai de carence moyen est de 3 mois pour les soins optiques, 6 mois pour les soins dentaires, 9 mois pour les soins de grossesse et jusqu’à 12 mois pour les soins auditifs. Pourquoi souscrire une mutuelle à effet immédiat ? Souscrire une mutuelle sans délai de carence peut être particulièrement avantageux pour différents profils d'assurés. Personnes ayant des besoins de soins immédiats : Ceux qui anticipent des frais médicaux imminents, comme des interventions chirurgicales, des soins dentaires importants ou des traitements de longue durée, bénéficient grandement d'une mutuelle sans délai de carence. Cela leur permet d’être couverts dès le début du contrat et d’éviter des dépenses médicales élevées non remboursées. Familles avec de jeunes enfants : Les parents de jeunes enfants, souvent sujets à des consultations pédiatriques fréquentes et à des soins divers (orthodontie, lunettes, etc.), peuvent trouver une mutuelle sans délai de carence essentielle pour éviter des frais importants dès la souscription. Femmes enceintes ou envisageant une grossesse : Les futures mamans ou celles qui envisagent une grossesse dans un futur proche profitent d'une couverture immédiate pour les frais liés à la maternité, y compris les consultations prénatales, les échographies et l’accouchement. Personnes âgées ou souffrant de maladies chroniques : Les seniors et ceux souffrant de maladies chroniques ou d’affections de longue durée (ALD) nécessitent souvent des soins réguliers et coûteux. Une mutuelle sans délai de carence garantit un accès immédiat aux traitements nécessaires sans attendre. Travailleurs indépendants ou entrepreneurs : Les travailleurs non salariés (TNS), souvent sans couverture santé suffisante, peuvent souscrire une mutuelle sans délai de carence pour garantir une protection immédiate face aux aléas de santé imprévus, sécurisant ainsi leur activité professionnelle. Une mutuelle sans délai de carence est essentielle pour ceux qui ont des besoins de soins urgents et spécifiques, offrant une tranquillité d’esprit et une sécurité financière dès le début de la couverture. On peut également ajouter les assurés dont la mutuelle a été résiliée, les personnes qui souscrivent une complémentaire santé pour la première fois, et bien entendu, tous ceux qui changent de mutuelle. Pour mémoire, vous pouvez résilier votre mutuelle individuelle à tout moment, sans frais ni pénalités, après une année de souscription. Bon à savoir : si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé, vous êtes couvert obligatoirement par la mutuelle collective souscrite par l’employeur pour l’ensemble de son personnel. Conformément à la réglementation, cette couverture est à effet immédiat. Comment trouver une mutuelle senior sans délai d’attente en 2024 ? Les seniors sont particulièrement concernés par les bénéfices de la mutuelle sans carence. 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La contrepartie est une cotisation généralement plus élevée, car la mutuelle sans délai de carence couvre un risque plus important. Certaines mutuelles sans carence peuvent par ailleurs proposer des garanties moins complètes que les mutuelles avec délai d’attente. La question à se poser est la suivante : suis-je en capacité d’assumer un reste à charge important si je souscris une mutuelle avec délai de carence alors que j’ai besoin de soins coûteux ? Un arbitrage financier est nécessaire. Le prix d’une mutuelle senior sans carence dépend de votre âge, des garanties souscrites, du niveau de garanties et de votre lieu de résidence. Comparez les offres, car le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Les différences de tarif peuvent aller jusqu’à 300 euros par an, à niveau de garanties équivalent.    

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Crise du logement 2024 : élargissement du PTZ à près de 700 villes

Un arrêté gouvernemental publié jeudi 12 juillet reclasse 688 communes en zone tendue en matière de logement. Cela permet aux ménages emprunteurs localisés dans ces villes d’accéder au prêt à taux zéro pour financer l’achat de leur résidence principale. Cette mesure est une réponse à la crise du logement qui frappe notre pays depuis plus de deux ans. Nouveau zonage : une réponse à la crise du logement Le zonage en zones tendues a été mis en place pour répondre à la crise du logement dans les zones où la demande dépasse largement l'offre. Ces zones, principalement urbaines et métropolitaines, connaissent une pression démographique et économique forte, entraînant une hausse des prix de l'immobilier et des difficultés d'accès au logement pour les habitants. L'objectif principal du zonage en zones tendues (A, A bis et B1) est de réguler le marché immobilier et de favoriser la construction de nouveaux logements pour répondre à la demande croissante. Il permet également de mettre en place des dispositifs spécifiques, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), l'encadrement des loyers et des mesures fiscales avantageuses pour inciter les investisseurs à développer des projets immobiliers (loi Pinel). En améliorant l'offre de logements, ce zonage vise à faciliter l'accès à un habitat décent et abordable, tout en contribuant à la mixité sociale et à la cohésion urbaine. Il s'agit d'un outil crucial pour équilibrer le marché immobilier dans les zones à forte tension. Élargissement du PTZ : 3 millions de ménages supplémentaires concernés Face à la crise de l’immobilier et du logement qui touche le pays depuis deux ans, le gouvernement vient de publier un arrêté qui reclasse 688 communes en zone tendue (A, A bis ou B1). Ces villes s’ajoutent aux 177 autres déjà reclassées en octobre dernier. Ce reclassement en zone tendue de plus de 850 communes doit permettre l’accès à la propriété à 3 millions de ménages supplémentaires, soit un total d’environ 30 millions de foyers potentiellement éligibles au PTZ. Dans le détail, se sont 675 communes qui migrent en zone B1, 142 en zone A et 48 en zone A bis. La liste des villes reclassées est consultable en ligne sur le Journal Officiel (arrêté du 5 juillet 2024 modifiant le classement des zones géographiques dites A/B/C). Rappel des caractéristiques du PTZ 2024 Le PTZ est une aide financière mise en place par l'État français pour faciliter l'accès à la propriété immobilière. Destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, le PTZ permet de financer une partie de l'achat d'un logement sans intérêts ni frais de dossier, et vient toujours en complément d’un crédit amortissable classique. Le PTZ ne peut financer seul l'acquisition du logement, quel que soit son prix. Le PTZ doit obligatoirement être garanti par une assurance emprunteur. Ce prêt est accordé sous conditions de ressources, c'est-à-dire que les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la localisation du bien immobilier et de la composition du foyer. Le montant du PTZ est également déterminé par ces critères, ainsi que par le type de logement (neuf ou ancien avec travaux). Le PTZ 2024 peut couvrir jusqu'à 50% du coût total de l'opération. La durée de remboursement du PTZ est de 10 à 25 ans, avec une période de différé de remboursement possible jusqu’à 15 ans, en fonction des revenus. La version 2024 recentre le PTZ sur les logements neufs en habitat collectif. Le dispositif permet toujours d’acquérir un bien ancien avec travaux mais uniquement en zones B2 et C. La maison individuelle ne peut plus être financée grâce au PTZ, et ce, quelle que soit la localisation.  

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Taux en baisse et changement d’assurance emprunteur : des économies sur votre prêt immobilier en 2024

La capacité d’emprunt s’améliore grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis le début de l’année 2024. Si vous détenez un crédit immobilier, vous pouvez peut-être envisager de renégocier le taux nominal pour réduire la facture. Profitez en complément du levier du changement d’assurance emprunteur pour optimiser les économies. Renégocier son prêt immobilier grâce à la baisse des taux Après deux années de hausse constante, les taux d’intérêts du crédit immobilier ont entamé leur décrue en janvier dernier. L’amélioration des conditions monétaires (taux de la Banque Centrale Européenne, maîtrise de l’inflation) a permis aux banques de détail d’ajuster leurs barèmes de taux à la baisse, ce qui avantage la capacité d’emprunt des ménages. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues est passé de 4,21% en décembre 2023 à 3,73% en juin 2024, soit un recul de 48 points de base. Un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans coûtait alors 96 209€ d’intérêts, contre 84 087€ actuellement, soit un gain de 14,4%. Si vous avez contracté un prêt immobilier fin 2023, au plus fort de la remontée de taux, vous pouvez envisager de renégocier le taux avec votre banque ou de faire racheter le crédit par un établissement concurrent. Dans l’absolu, la renégociation ou le rachat de prêt immobilier est pertinent si les 3 conditions suivantes sont remplies : Vous êtes dans le premier tiers de remboursement, voire la première moitié si le montant est élevé : c’est durant cette période que les mensualités de crédit sont principalement constituées d’intérêts. L’écart entre le taux actuel et le taux que vous pouvez obtenir est d’au moins 0,70%, voire 1% : le différentiel doit être suffisant pour couvrir les frais liés au rachat de prêt immobilier (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de nouvelle garantie, frais de courtage). Le capital restant dû est au moins de 50 000€. Faites des simulations en ligne et prenez rendez-vous avec un courtier pour vous aider dans cette démarche. Cet expert saura à quelle porte frapper pour négocier les meilleures conditions. Changer son assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine L’assurance emprunteur est le coût caché de votre crédit immobilier, mais sachez qu’elle représente la deuxième dépense après les intérêts. D’où l’importance de la négocier. Malgré le libre choix du contrat introduit par la loi Lagarde, l’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance de groupe proposée par la banque, et ce, alors le tarif est jusqu’à quatre fois plus élevé que ceux des offres externes individualisées. Comme il est difficile pour l'emprunteur de négocier l’assurance lors de la demande de financement, le législateur a instauré le changement en cours de prêt. Depuis 2022, la loi Lemoine permet ainsi de substituer l’assurance bancaire à tout moment par une formule concurrente plus compétitive. Vous pouvez ainsi optimiser le coût de votre crédit immobilier. Notez que le changement d’assurance emprunteur est systématique si vous faites racheter votre crédit par un autre établissement bancaire. Celui-ci vous proposera d’emblée son contrat maison que vous êtes libre de souscrire ou de refuser si vous trouvez une offre à garanties au moins équivalentes. Conseil : pour éviter de compromettre le rachat de votre crédit immobilier, souscrivez à l’assurance du prêteur et changez dans la foulée. La substitution peut se faire dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Quelles économies avec le changement d’assurance emprunteur ? L’intérêt de changer d’assurance emprunteur est d’abord financier. Avec des offres entre deux et quatre fois moins chères, les assureurs alternatifs concurrencent largement les bancassureurs et leurs contrats mutualisés. Sur la durée restante de remboursement, la substitution d’assurance peut générer plusieurs milliers d’euros d’économies. Prenons l’exemple d’un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans, qui contracte un prêt de 200 000€ sur 20 ans couvert par une assurance emprunteur bancaire au taux de 0,34%. L’assurance lui coûte 57€ par mois pour un total de 13 600€. En optant le mois suivant pour une assurance individuelle au taux de 0,09% (taux moyen constaté chez Magnolia.fr pour ce type de profil), il économise 10 000€ ! Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de juillet 2024 pour constater le gain potentiel à changer d’assurance emprunteur le plus tôt après avoir signé le contrat. Comment changer d’assurance de prêt immobilier ? Rien de plus simple. Il suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, puis de sélectionner le devis d’assurance le plus compétitif qui répond aux exigences de la banque. Rappelons que l’acceptation par le prêteur d’une assurance déléguée repose sur une condition sine qua non : l’équivalence de niveau de garanties, ce qui signifie que le nouveau contrat doit présenter une couverture en tout point équivalente à celle de l’ancien. L’équivalence de garanties reste toutefois une notion complexe sur laquelle les banques ne se privent pas de jouer pour faire échouer une demande de substitution. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance emprunteur pour trouver le contrat adéquat qui satisfait à vos besoins et aux contraintes formulées par la banque. Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser, et motiver par écrit tout éventuel refus, formulé uniquement sur la base des garanties assurance emprunteur. En cas d’acceptation, la rédaction de l’avenant au contrat est gratuite.