Assurance emprunteur fumeur : comparez pour éviter une surprime jusqu’à 70%

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Si l’on connaît bien les risques du tabagisme sur la santé, on ignore souvent ses effets délétères sur les finances… et notamment sur l’achat immobilier. Alors que les prix de l’immobilier restent élevés et que les banques exigent un apport personnel conséquent, fumer devient un véritable frein pour de nombreux ménages. En cause : l’assurance emprunteur, beaucoup plus chère pour les fumeurs.

Fumer freine l’accession à la propriété

Fumer représente un budget mensuel qui peut s’avérer conséquent, Pourtant, les sommes dépensées en tabac pourraient servir d’épargne en vue d’un projet immobilier.

Les chiffres donnent à réfléchir : avec un prix moyen du paquet à 12,50 € début 2025, et une augmentation prévue à 13 € pour certaines marques, un fumeur dépense environ 375 € par mois, soit 4 500 € par an, sur la base d’un paquet par jour.

Pour un couple, la facture monte à 9 000 € annuels, soit 27 000 € sur 3 ans : une somme équivalente à 10 % d’un bien de 270 000 €, seuil d'entrée pour un appartement de 40 m² en région parisienne.

Arrêter de fumer pour libérer de l’épargne et constituer l’apport personnel

Réduire voire stopper sa consommation de tabac, c’est donc libérer un budget considérable. Pour de nombreux primo-accédants, cette économie représente une chance de constituer plus rapidement un apport personnel, critère essentiel pour obtenir un prêt immobilier dans de bonnes conditions.

Arrêter de fumer n’est plus uniquement un enjeu de santé publique. C’est aussi une stratégie efficace pour accéder à la propriété.

Moins de dépenses, plus de capacité d’emprunt

Fumer ne limite pas seulement la capacité d’épargne. Cela réduit aussi la capacité d’emprunt. En effet, les banques prennent en compte le reste à vivre, c’est-à-dire le montant disponible chaque mois après paiement du crédit. Moins vous avez de charges, plus vous pouvez emprunter.

Comme indiqué plus haut, un couple où chacun fume un paquet de cigarette par jour dépense 750€ par mois. Une somme considérable qui vient diminuer votre capacité d’emprunt, à savoir la somme que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier.

Une assurance emprunteur beaucoup plus chère pour les fumeurs

Autre impact méconnu du tabagisme : le coût de l’assurance de prêt immobilier. Systématiquement exigée par les banques pour accorder un crédit immobilier, elle représente une charge importante… et elle peut coûter jusqu’à 70 % plus cher pour les fumeurs. Ce surcoût s’explique par le risque médical accru lié au tabac.

La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez choisir librement le contrat, refuser la proposition d’assurance de la banque, et souscrire une assurance déléguée auprès d’un prestataire externe.

Comparer pour payer le juste prix

La mise en concurrence des offres via un comparateur d’assurance de prêt vous donne accès aux meilleurs contrats du moment, ce qui vous permet de sélectionner la formule la plus compétitive, en adéquation avec votre situation.

Prenons un prêt de 250 000 € sur 25 ans, au taux nominal de 3,10%, souscrit par un couple âgé de 35 ans, tous les deux cadres et résidents dans le Calvados. Le taux d’assurance (quotité à 100%) et donc le coût de l’assurance diffèrent selon qu’ils sont fumeurs ou non-fumeurs.

Voici les meilleures offres proposées par la simulation effectuée par le courtier Magnolia.fr :

Statut / Contrat Assurance	Taux Annuel Effectif Assurance	Coût mensuel moyen	Coût total
Fumeur
Safi	0,21 %	27,01 €	8 103,13 €
Meros	0,23 %	30,51 €	9 153,93 €
Forall Emprunteur	0,24 %	33,08 €	9 922,61 €
Cardif Libertés Emprunteur CI	0,27 %	33,61 €	10 082 €
Spiti CRD	0,26 %	33,94 €	10 180,90 €
Non-fumeur
April intégrale CRD	0,13 %	15,24 €	3 658,71 €
Spiti	0,14 %	17,17 €	4 120,25 €
SwissLife CRD	0,16 %	18,45 €	4 428,53 €
SG Iriade	0,16 %	20 €	4 801,07 €
Virtuo	0,15 %	20,22 €	4 851,72 €

On constate que le coût total de l’assurance est plus de 2 foix plus élevé entre un couple fumeur et un couple non-fumeur.

De grosses économies par rapport aux assurances bancaires

Ce n’est pas tout. Le comparateur met aussi en lumière les économies à faire par rapport à un contrat d’assurance bancaire (taux moyen à 0,36%). Sur la base du comparatif cité plus haut, le gain potentiel va de :

Pour un couple de fumeurs : 3 646 € à 8 8781 €
Pour un couple de non-fumeurs : 10 431 € à 11 705 €

Tabac et assurance de prêt : ce qu’il faut savoir

Chaque assureur évalue le risque différemment, mais la règle générale reste la même : le fait de fumer augmente mécaniquement la prime d’assurance. Selon les contrats, le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) pour un emprunteur de 35 ans peut passer de 0,07 % à 0,36 % s’il est fumeur.

Il est important de savoir que :

Vous êtes considéré comme non-fumeur si vous n’avez jamais fumé ou si vous avez arrêté depuis au moins 24 mois.
Certaines compagnies font la différence entre fumeur régulier et occasionnel (moins de 5 cigarettes par semaine).
Les vapoteurs ne sont pas toujours épargnés : si l’e-cigarette contient de la nicotine, elle est assimilée à du tabac.
Mentir sur son statut de fumeur est considéré comme une fausse déclaration en assurance emprunteur et peut entraîner la nullité du contrat en cas de sinistre.

Fumer nuit à votre projet immobilier

En résumé, fumer coûte cher – non seulement pour votre santé, mais aussi pour vos projets de vie. Arrêter de fumer, c’est :

Économiser jusqu’à 9 000 € par an pour un couple,
Augmenter votre capacité d’emprunt de plus de 55 000 €,
Réduire votre prime d’assurance de plusieurs milliers d’euros,
Rendre votre dossier bancaire plus attractif.

En plus d’améliorer votre qualité de vie, renoncer à la cigarette vous rapproche concrètement de votre rêve immobilier. Et dans un marché exigeant, chaque euro compte !

Peut-on trouver des assurances sans surprime fumeur ?

Chez Magnolia.fr, vous pouvez obtenir un contrat d’assurance de prêt sans distinction fumeur et non-fumeur, ou du moins, un contrat d’assurance de prêt pour fumeur avec des conditions nettement plus avantageuses que les offres proposées par les banques. L’exemple cité plus haut illustre la compétitivité des offres déléguées par rapport aux contrats de groupe des prêteurs.

Conclusion : le tabac, un frein invisible à la propriété

Pour beaucoup de ménages, chaque dépense doit être optimisée pour concrétiser un achat immobilier. Le tabac, souvent perçu comme une habitude personnelle, est en réalité un obstacle structurel au financement d’un logement. En arrêtant de fumer, on améliore à la fois son capital santé et son capital financier. Un choix gagnant sur tous les fronts.

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MaPrimeRénov’ : les travaux monogestes maintenus malgré la suspension

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Mutuelle santé : les 3 motifs de litiges les plus courants entre assurés et assureurs

La mutuelle santé est un pilier essentiel pour couvrir les frais de santé non pris en charge par la Sécurité sociale. Pourtant, malgré leur utilité, les contrats de complémentaire santé peuvent générer des tensions entre assurés et assureurs. Mauvaise compréhension du contrat, refus de remboursement ou résiliation abusive… Les litiges sont en hausse et soulignent l’importance d’être bien informé avant de souscrire. Zoom sur les 3 motifs de litiges les plus fréquents depuis des années et comment les éviter. 1. Refus de remboursement : le flou des garanties santé Pourquoi les remboursements sont-ils parfois refusés ? En assurance de personne, les assurances santé complémentaire sont la première source de litiges entre clients et prestataires. Le refus de remboursement reste le principal sujet de mécontentement chez les assurés. Un tiers des litiges proviennent de prestations non remboursées ou partiellement prises en charge. La cause majeure : une mauvaise compréhension des garanties de la mutuelle au moment de la souscription. Beaucoup d’assurés pensent être couverts pour certaines dépenses (implants dentaires, ostéopathie, dépassements d’honoraires…), alors que celles-ci sont exclues du contrat ou plafonnées. Les soins les plus concernés : Soins dentaires hors nomenclature (implants, parodontologie) Médecine douce (ostéopathie, acupuncture, ect.) Lunettes et lentilles de contact onéreuses Chirurgies avec dépassements d’honoraires élevés Comment éviter le refus de prise en charge ? Lire attentivement les conditions générales et particulières de son contrat Utiliser les simulateurs de remboursement fournis par l’assureur Vérifier les plafonds de remboursement Demander un devis préalable et un accord écrit pour les actes coûteux Privilégier les mutuelles affichant une transparence totale sur les garanties 2. Résiliation ou non-renouvellement du contrat : l’incompréhension des droits Résiliation abusive : un motif de litige en forte hausse Depuis la loi de résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, les assurés peuvent changer de mutuelle à tout moment après un an de contrat. Cependant, certains assureurs résilient eux-mêmes les contrats, souvent sans explication claire, invoquant des "raisons techniques" ou une "fréquence de remboursement excessive". Cette pratique, parfois perçue comme discriminatoire, touche surtout les personnes âgées ou celles avec des pathologies lourdes. Cas fréquents de litige : Résiliation sans préavis réel Refus de renouvellement pour "consommation excessive" Changement des conditions tarifaires après résiliation Que faire en cas de résiliation contestée ? Demander une justification écrite à l’assureur Contacter un médiateur de l’assurance (obligatoire avant toute action en justice) Préserver une copie de tous les échanges écrits Comparer les offres avec une mutuelle sans questionnaire de santé Points clés à vérifier dans le contrat : Clause de résiliation Durée d'engagement Motifs légitimes de résiliation par l’assureur Mutuelle responsable : ce type de contrat (95% des offres de complémentaire santé) est obligatoirement souscrit sans sélection médicale. 3. Délais de remboursement trop longs : une frustration récurrente Le problème des délais non respectés En théorie, une fois les documents reçus, une mutuelle santé effectue les remboursements dans des délais de 3 à 15 jours, voire moins pour les contrats les plus réactifs. Pourtant, les retards de remboursement demeurent un sujet de litige majeur. Ils sont souvent dus à : Une transmission dématérialisée défaillante entre la CPAM et la mutuelle (problème avec le système de télétransmission Noémie) Des demandes de justificatifs supplémentaires Une gestion externalisée vers des plateformes peu réactives Les assurés attendent parfois plusieurs semaines, voire des mois, pour obtenir leur remboursement, notamment pour les soins spécialisés généralement coûteux. Bon à savoir : Selon la Fédération Française de l’Assurance, 80% des remboursements de frais de santé de l’année 2022 étaient effectués en moins de 48 heures grâce aux outils numériques que sont la carte Vitale et le système de tiers payant. Ce que dit la loi L’assureur est tenu de respecter un délai raisonnable qui ne peut excéder 2 mois après la réception des pièces justificatives. Cependant, le Code de la Mutualité et de Code de la Sécurité sociale obligent les mutuelles à effectuer les remboursements dans un délai de 15 jours à compter de la réception des décomptes de l’Assurance Maladie, lorsqu’elles pratiquent le tiers payant. En cas de non-respect, l’assuré peut réclamer des indemnités de retard ou un geste commercial. La loi prévoit que les indemnités non versées produisent de plein droit intérêt au double du taux légal durant 2 mois, puis, à l’expiration de ce même délai, au triple du taux légal. Comment limiter les retards ? Privilégier les mutuelles avec liaison Noémie automatique Vérifier la présence d’un espace client avec suivi en temps réel Conserver tous les justificatifs médicaux et factures Relancer régulièrement via les canaux de contact officiels. Comment se défendre en cas de litige avec sa mutuelle ? Face à un désaccord, plusieurs solutions s’offrent à l’assuré : Réclamation écrite au service client Lettre recommandée avec accusé de réception en cas d'absence de réponse Saisine du médiateur de l’assurance (service gratuit et indépendant) Saisine du tribunal de proximité en dernier recours (pour les litiges supérieurs à 5 000 €) Bon à savoir : La médiation aboutit à une solution amiable dans plus de 65 % des cas, sans avoir à passer par la justice. Vous pouvez vérifier quels organismes adhèrent à la Médiation de l’assurance en consultant son site. Bien choisir sa mutuelle pour éviter les litiges : 5 conseils pratiques Pour éviter un éventuel litige avec votre mutuelle, soyez vigilant avant même la souscription : Lisez attentivement les exclusions de garantie Posez toutes ses questions avant de signer Comparez les niveaux de remboursement et les délais Conservez tous les échanges avec l’assureur Vérifiez les avis clients sur des plateformes fiables Conclusion : mieux s’informer pour mieux se protéger La relation entre un assuré et sa mutuelle repose sur la transparence, la compréhension du contrat et la communication. De nombreux litiges pourraient être évités si les assurés prenaient le temps de s’informer sur leurs droits, les conditions de remboursement et les clauses de résiliation. Pour garantir votre tranquillité, comparez régulièrement les offres, posez des questions avant de signer, et n’hésitez pas à faire valoir vos droits en cas de litige.

Immobilier 2025 : investir avec le Logement Locatif Intermédiaire, alternative au Pinel

La fin du dispositif Pinel, intervenue en décembre 2024, marque un tournant pour les investisseurs immobiliers en France. Pilier de l’investissement locatif pendant une décennie, ce dispositif fiscal a laissé un vide que de nombreux épargnants cherchent à combler. Si aucun successeur officiel ne lui a été désigné, un mécanisme déjà en place attire l’attention : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce dispositif largement méconnu pourrait bien incarner la relève du Pinel, en conciliant incitation fiscale, sécurisation de l’investissement et accès à un marché locatif dynamique. Qu’est-ce qu’un Logement Locatif Intermédiaire ? Le Logement Locatif Intermédiaire, ou LLI, a été créé par l’État en 2014 pour développer une offre de logements abordables dans les zones où la tension locative est particulièrement forte : les zones dites A bis, A et B1. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, compagnies d’assurances, foncières), ce dispositif a été élargi en 2024 aux particuliers, dans un objectif de dynamisation de la production de logements et d’élargissement de l’offre locative à destination des classes moyennes. Ce type de logement est destiné à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour louer dans le parc privé classique. En contrepartie de la mise en location de logements à des loyers modérés et sous conditions de ressources, les investisseurs bénéficient d’incitations fiscales attractives et d’avantages financiers concrets. Les grandes caractéristiques du LLI Plafonds de loyers fixés selon la zone géographique, inférieurs au marché libre Conditions de ressources pour les locataires, comparables à celles du dispositif Pinel Durée de mise en location obligatoire : 15 ans minimum, avec usage exclusif en résidence principale Réduction de la TVA sur l’achat immobilier : 10 % au lieu de 20 % Crédit d’impôt sur la taxe foncière, possible pendant 20 ans Bien situé uniquement dans les zones tendues, garantissant une forte demande locative. Le LLI est donc une réponse ciblée aux besoins actuels du marché immobilier, tout en offrant des perspectives de rendement intéressantes pour les investisseurs prudents et soucieux de réduire leur pression fiscale. Qui peut acheter du LLI ? L’un des changements majeurs intervenus récemment concerne l’ouverture du LLI aux particuliers. Toutefois, cette accessibilité n’est pas sans contraintes. Achat via une structure juridique spécifique Contrairement au Pinel, qui permettait d’acheter un bien immobilier directement en nom propre, le LLI impose un achat via une personne morale, en l’occurrence une SCI (Société Civile Immobilière). Cette structure peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), selon les objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur. Pourquoi une SCI ? Ce cadre juridique de l’achat immobilier en SCI permet de professionnaliser la gestion de l’investissement et de sécuriser les engagements de location longue durée. La SCI souscrit le prêt immobilier (obligatoirement couvert par une assurance emprunteur souscrite par chaque co-emprunteur), acquiert le bien et perçoit les loyers. L’investisseur, en tant qu’associé, en tire les revenus. Bon à savoir : de nombreux promoteurs immobiliers ont développé des offres clé-en-main pour simplifier l’accès au LLI. Ils proposent notamment de prendre en charge la création de la SCI, voire de gérer la relation bancaire et notariale. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut LLI ? Pour bénéficier des avantages du dispositif, plusieurs critères stricts doivent être remplis : Le logement doit être neuf et situé dans une zone éligible (A bis, A, B1). La mise en location est obligatoire pendant au moins 15 ans, à titre de résidence principale pour le locataire. Les loyers et les ressources des locataires sont plafonnés, avec des barèmes révisés chaque année. La SCI doit être expressément dédiée à l’exploitation locative du bien sous le régime LLI. Le non-respect d’une de ces conditions entraîne la perte des avantages fiscaux, en particulier du crédit d’impôt sur la taxe foncière. Ces obligations peuvent sembler contraignantes au premier abord, mais elles offrent un cadre sécurisé et stable, idéal pour les profils d’investisseurs recherchant des rendements modérés, réguliers et peu exposés à la vacance locative. Pourquoi le LLI est une alternative sérieuse au Pinel Alors que le dispositif Pinel offrait une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du prix d’achat, il n’était pas exempt de critiques : impact budgétaire élevé pour l’État, zones parfois mal ciblées, ou encore rendement locatif insuffisant dans certains cas. Le LLI, sans être un clone du Pinel, en reprend certains fondements tout en les adaptant aux nouvelles réalités du marché : Critères Dispositif Pinel Dispositif LLI Type de bien neuf neuf Zone éligible A, Abis, B1 et parfois B2 A, Abis et B1 Durée minimale de location 6,9 ou 12 ans 15 ans Avantage fiscal Réduction d’impôt jusqu’au 21% du prix d’achat dans la limite de 300 000 € Crédit d’impôt sur la taxe foncière Plafond de loyers oui oui Plafond de ressources du locataire oui oui Achat possible en nom propre oui Non, uniquement via SCI TVA réduite Oui en zones ANRU et quartiers QPV (5,5%) Oui (10%) Quels sont les bénéfices du LLI pour l’investisseur ? Un prix d’achat inférieur au marché grâce à la TVA réduite. Un crédit d’impôt sur la taxe foncière, ce qui est stratégique dans un contexte d’envolée de cet impôt local. Une demande locative soutenue, dans des zones où le besoin de logements pour les classes moyennes est fort. Une visibilité sur le long terme, avec des conditions contractuelles claires et stables pendant 15 ans. Ainsi, le LLI permet de construire un patrimoine immobilier de manière sécurisée, en bénéficiant de leviers fiscaux efficaces, bien que différents de ceux du Pinel. Un cadre fiscal et patrimonial à optimiser L’obligation de passer par une SCI peut sembler complexe, mais elle peut aussi être un levier d’optimisation fiscale. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), les investisseurs peuvent : Amortir le bien immobilier Déduire les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances (emprunteur, habitation, risques locatifs) Répartir les parts sociales entre plusieurs membres d’une même famille. La SCI permet aussi de faciliter la transmission du patrimoine, tout en conservant le contrôle de la gestion. Dans un contexte d’incertitude économique, ces avantages prennent une dimension stratégique. Faut-il investir en LLI en 2025 ? En 2025, les investisseurs immobiliers sont confrontés à plusieurs défis : pression fiscale accrue, raréfaction des dispositifs de défiscalisation. Dans ce contexte, le LLI apparaît comme une alternative crédible, surtout pour les profils recherchant : Une fiscalité douce mais durable Un investissement dans le neuf, avec frais de notaire réduits Une sécurisation du revenu locatif Un projet compatible avec des valeurs sociales, en favorisant le logement des classes moyennes En résumé, le LLI s’adresse aussi bien aux investisseurs avertis qu’aux néophytes désireux de structurer leur patrimoine autour de placements résilients et utiles. Conclusion Alors que le Pinel appartient désormais au passé, le Logement Locatif Intermédiaire s’impose comme une solution de repli sérieuse, voire supérieure sur certains aspects. Certes, son accès nécessite quelques démarches supplémentaires, notamment la création d’une SCI, mais les avantages – fiscaux, financiers et sociaux – en font un outil à fort potentiel pour investir intelligemment dans l’immobilier neuf en 2025. À l’heure de la recherche de rendement sécurisé et d’impact positif, le LLI coche toutes les cases d’un investissement immobilier nouvelle génération.

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