Assurance emprunteur : assurer son prêt après une maladie

Cancer, affection de longue durée, diabète, surpoids, maladie cardio-vasculaire..., avoir ou avoir eu des problèmes de santé constitue un frein pour accéder au crédit immobilier en raison de l'assurance exigée par la banque pour sécuriser l'emprunt. En cas d'aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité), l'assurance garantit au prêteur le remboursement de la dette à la place de l'assuré. La convention Aeras a été mise en place pour faciliter la souscription à l'assurance aux personnes confrontées à un lourd passif médical. Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs est très spécifique et élargit régulièrement son champ d'action au gré des progrès de la médecine.

Le questionnaire de santé : un passage obligé

Les banques exigent la souscription à une assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier ou d'un crédit d'un montant important. Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance intervient en cas de défaillance de l'emprunteur dans les situations qui ne relèvent pas de l'autre garantie imposée (hypothèque ou caution) : si vous décédez avant le terme du crédit, ou que vous êtes victime d'une maladie ou d'un accident entraînant une incapacité ou une invalidité, l'assurance entre jeu pour prendre en charge les sommes dues.

L'assurance est non seulement une protection pour la banque et l'assuré, mais également pour les héritiers de ce dernier qui conservent la propriété du bien en cas de décès sans avoir à acquitter la dette.

Pour les emprunteurs en bonne santé, la souscription à cette couverture est une simple formalité. Le questionnaire de santé ne fait état d'aucun antécédent qui viendrait rehausser le niveau de risque. Généralement la démarche se fait en ligne et sans examen complémentaire. Il en est tout autre si vous êtes malade ou que vous avez souffert d'une pathologie considérée comme un risque aggravé par l'assureur.

Vous devez obligatoirement déclarer tout votre historique de santé, sans omettre aucun arrêt maladie, ni pathologie ancienne ou traitement en cours. Toute éventuelle dissimulation sera découverte lors de la mise en jeu de l'assurance par l'expertise médicale demandée qui révélera la fraude. Toute fausse déclaration entraîne la nullité du contrat, la banque pouvant alors réclamer immédiatement le remboursement du capital restant dû.

En revanche, le contrat d'assurance emprunteur est assorti de l'irrévocabilité des garanties : toute maladie ou accident survenant après la souscription, sans lien avec une éventuelle pathologie déclarée dans le questionnaire, sera couverte et donne lieu à indemnisation. Rappelons qu'un contrat d'assurance est un contrat aléatoire : il s'agit d'une convention réciproque dont les effets dépendent d'un événement incertain.

Quelles sont alors les garanties possibles pour une personne malade ou anciennement malade, puisque le risque pris par l’assureur et la banque est accru compte tenu de l'historique de santé déclaré ?

Surprime et exclusion de garanties

Si le questionnaire révèle un problème de santé, passé ou actuel, le médecin-conseil de l'assureur demandera des examens complémentaires que vous devrez effectuer dans le centre médical indiqué ou auprès de professionnels de votre choix, selon les conditions de souscription. Les résultats permettront à l'assureur d'évaluer le niveau de risque et d'accorder ou non le bénéfice des garanties.

L'assureur peut refuser toute garantie ou exclure seulement la pathologie concernée. En cas d'arrêt de travail en lien avec la maladie déclarée, vous ne serez pas couvert par la garantie incapacité (ITT), ni par la garantie invalidité (IPT et IPP) si malheureusement votre état est consolidé.

La garantie peut aussi être accordée sous réserve d'une surprime qui prend en compte les risques de santé. Ce surcoût est variable d'un assureur à l'autre, et selon la pathologie concernée. Il peut être rédhibitoire et empêcher la conclusion de l'offre de prêt, car il rehausse le taux d'endettement et peut faire outrepasser le TAEG au-delà du taux de l'usure applicable sur le type de crédit concerné. Pour mémoire, le TAEG est le taux annuel effectif global qui rend compte du coût total du prêt en intégrant toutes les dépenses et tous les frais exigés par la banque pour accorder le financement (intérêts d'emprunt, frais de dossier, frais de courtage, primes d'assurance, etc.).

En moyenne, l'assurance pèse 40% du coût global d'un crédit immobilier, beaucoup plus en cas de problèmes de santé déclarés. L'effet boomerang des taux d'intérêt au plancher est que les taux légaux baissent aussi. Les personnes avec des risques accrus se heurtent davantage au seuil de l'usure en raison du coût de leur assurance.

Faire jouer la concurrence

Le marché de l'assurance de prêt est très concurrentiel. A côté des banques qui vont inévitablement proposer leur produit maison, vous avez un large panel d'assureurs alternatifs qui mettent en place des contrats sur-mesure à tarifs plus compétitifs. Souvent, la délégation est la seule et unique option pour un emprunteur avec un risque aggravé, car les contrats bancaires s'adressent aux profils standard qui peuvent être couverts par des conditions s'appliquant au plus grand nombre.

Il n'est pas mystère que les banques rechignent toujours à accepter une assurance déléguée, car elles perdent leurs marges sur ce produit fort rémunérateur, mais en cas de maladie déclarée, vous aurez plus de facilité à obtenir un accord.

On l'a vu, le surcoût engendré par un niveau de risque accru implique de trouver l'assurance la moins chère pour obtenir le financement. Votre comparateur Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance adaptée à votre situation au meilleur prix. Notre outil sélectionne la ou les formules vous garantissant la couverture optimale la moins chère.

Sachez en outre que la banque ou l'assureur a obligation de vous orienter vers la convention Aeras si votre état de santé relève de ce dispositif destiné à faciliter l'accès au crédit aux personnes touchées par la maladie.

La convention Aeras : l'ultime recours

Mise en place il y a plus d'une dizaine d'années, la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) permet aux personnes qui ne peuvent être assurées à des condition standard parce qu'elles sont malades ou qu'elles l'ont été, d'accéder au crédit bancaire.

Révisée à plusieurs reprises, cette convention prévoit trois niveaux d'examen d'une demande d'assurance :

Une proposition d'assurance est faite lorsque l'analyse du questionnaire de santé ne fait état d'aucun problème particulier.
Refusé une première fois en raison d'un risque de santé, le dossier est examiné une deuxième fois.
Un deuxième refus engendre l'examen du dossier par un pool des risques très aggravés.

En cas de refus définitif, la banque peut proposer la mise en place d'une garantie alternative, comme le nantissement d'une assurance vie ou une hypothèque sur un autre bien, mais ces solutions ne sont pas accessibles à tous les emprunteurs.

L'avancée majeure de la convention Aeras est d'avoir instauré deux dispositifs :

le droit à l'oubli pour les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 10 ans (5 ans pour les cancers pédiatriques diagnostiqués avant 21 ans) : elles n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de souscription à l'assurance.
la grille de référence qui liste les pathologies, à déclarer, qui font l'objet d'une décision adaptée ou d'une tarification spécifique : en fonction de la maladie, soit aucune surprime ni exclusion ne sont appliquées, soit l'assurance est proposée avec un taux de surprime plafonné, avec des limitations de garantie éventuelles.

En date de mars 2021, la dernière évolution de la convention concerne les personnes porteuses du VIH et celles diagnostiquées d’une leucémie lymphoïde chronique sans qu’un traitement se soit montré nécessaire.

Pour les emprunteurs aux revenus modestes acquéreurs de leur résidence principale, la surprime ne peut représenter plus de 1,4 point dans le TAEG et une partie de cette surprime est prise en charge par l'assurance ou la banque. Elle est intégralement prise en charge si vous cumulez ces trois conditions :

vous êtes éligible au dispositif
vous avez moins de 35 ans
vous bénéficiez du PTZ.

Le mini-guide édité par la convention Aeras peut être téléchargé ici.

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Projet de loi pouvoir d'achat 2022 : simplifier la résiliation des assurances

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Il s'agit d'une situation inédite qui réclame des mesures d'urgence pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Le 6 juillet prochain, le gouvernement va présenter en conseil des ministres un projet de loi qu'il compte faire adopter avant la fin de ce mois, voire début août au plus tard pour que les effets soient rapidement tangibles. Les discussions dans l'hémicycle vont débuter autour du 18 juillet, mais déjà le sujet brûlant des prix des carburants agite les supputations. La remise de 18 centimes d'euro à la pompe, qui devait prendre fin au 1er juillet, a finalement été prolongée jusqu'à la rentrée de septembre, voire jusqu'à la fin de l'année, comme l'a laissé entendre le ministre de l'Économie Bruno Le Maire au journal Les Échos. Est également envisagée une aide complémentaire pour les plus modestes qui sont obligés de prendre leur véhicule pour se rendre au travail. Sont prévues d'autres mesures visant à soutenir le budget des Français, parmi lesquelles : la revalorisation anticipée des prestations sociales de 4% la mise en place d'un bouclier logement en limitant la hausse des loyers à 3,5% le chèque alimentaire d'urgence de 100€ pour neuf millions de foyers et de 50€ par enfant. Le volet assurances n'est pas oublié parmi les dépenses contraintes des Français. Après avoir été reçus la semaine dernière par Bercy pour les inviter à la modération tarifaire sur les primes d'assurance dommages et mutuelle santé, les assureurs pourraient être confrontés à une nouvelle réglementation visant à faciliter la résiliation des contrats d'assurance. Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. En changeant de contrat, on peut réduire la facture jusqu'à 40%. Et parmi les dépenses auxquelles les ménages ne peuvent échapper, les assurances auto, habitation et santé grèvent leur budget avec des augmentations très nettes en une décennie : +16%, +33% et +39% respectivement entre 2010 et 2021 ! Résiliation en assurance : que dit la loi ? Cette mesure de simplification des procédures de résiliation en assurance viendrait renforcer la réglementation existante. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Hamon en janvier 2015, il est possible de dénoncer son assurance habitation, auto/moto ou affinitaires à tout moment et sans frais à l'issue de la première année d'engagement. Cette faculté de résiliation infra-annuelle a été étendue aux contrats d'assurance santé complémentaire en décembre 2020. Avant cela, en juillet 2015, ce fut au tour des contrats d'assurance emprunteur d'accéder à la résiliation à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022. Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022. Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. Seules sont concernées les assurances dommages (auto et habitation) et mutuelle santé. Les échanges avec les assureurs doivent se poursuivre à la mi-juillet.

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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

La hausse brutale des taux d'intérêt en matière d'emprunt immobilier oblige à s'interroger sur la pertinence d'une opération de renégociation ou rachat de crédit. Or le taux n'est pas le seul élément qui peut être révisé. En changeant d'assurance emprunteur dès maintenant, vous pouvez réaliser de juteuses économies. Magnolia.fr vous explique la démarche à suivre. Les règles du rachat de prêt immobilier Si vous détenez un prêt immobilier, il semble légitime de questionner régulièrement la performance du contrat et de savoir s'il n'existe pas des leviers pour faire baisser le coût global de l'emprunt. La réglementation du crédit immobilier vous autorise à renégocier les termes du contrat avec la banque prêteuse, également à faire jouer la concurrence en obtenant le rachat du crédit par un autre établissement. L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué. Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.

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