Assurance emprunteur : assurer son prêt après une maladie

Cancer, affection de longue durée, diabète, surpoids, maladie cardio-vasculaire..., avoir ou avoir eu des problèmes de santé constitue un frein pour accéder au crédit immobilier en raison de l'assurance exigée par la banque pour sécuriser l'emprunt. En cas d'aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité), l'assurance garantit au prêteur le remboursement de la dette à la place de l'assuré. La convention Aeras a été mise en place pour faciliter la souscription à l'assurance aux personnes confrontées à un lourd passif médical. Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs est très spécifique et élargit régulièrement son champ d'action au gré des progrès de la médecine.

Le questionnaire de santé : un passage obligé

Les banques exigent la souscription à une assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier ou d'un crédit d'un montant important. Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance intervient en cas de défaillance de l'emprunteur dans les situations qui ne relèvent pas de l'autre garantie imposée (hypothèque ou caution) : si vous décédez avant le terme du crédit, ou que vous êtes victime d'une maladie ou d'un accident entraînant une incapacité ou une invalidité, l'assurance entre jeu pour prendre en charge les sommes dues.

L'assurance est non seulement une protection pour la banque et l'assuré, mais également pour les héritiers de ce dernier qui conservent la propriété du bien en cas de décès sans avoir à acquitter la dette.

Pour les emprunteurs en bonne santé, la souscription à cette couverture est une simple formalité. Le questionnaire de santé ne fait état d'aucun antécédent qui viendrait rehausser le niveau de risque. Généralement la démarche se fait en ligne et sans examen complémentaire. Il en est tout autre si vous êtes malade ou que vous avez souffert d'une pathologie considérée comme un risque aggravé par l'assureur.

Vous devez obligatoirement déclarer tout votre historique de santé, sans omettre aucun arrêt maladie, ni pathologie ancienne ou traitement en cours. Toute éventuelle dissimulation sera découverte lors de la mise en jeu de l'assurance par l'expertise médicale demandée qui révélera la fraude. Toute fausse déclaration entraîne la nullité du contrat, la banque pouvant alors réclamer immédiatement le remboursement du capital restant dû.

En revanche, le contrat d'assurance emprunteur est assorti de l'irrévocabilité des garanties : toute maladie ou accident survenant après la souscription, sans lien avec une éventuelle pathologie déclarée dans le questionnaire, sera couverte et donne lieu à indemnisation. Rappelons qu'un contrat d'assurance est un contrat aléatoire : il s'agit d'une convention réciproque dont les effets dépendent d'un événement incertain.

Quelles sont alors les garanties possibles pour une personne malade ou anciennement malade, puisque le risque pris par l’assureur et la banque est accru compte tenu de l'historique de santé déclaré ?

Surprime et exclusion de garanties

Si le questionnaire révèle un problème de santé, passé ou actuel, le médecin-conseil de l'assureur demandera des examens complémentaires que vous devrez effectuer dans le centre médical indiqué ou auprès de professionnels de votre choix, selon les conditions de souscription. Les résultats permettront à l'assureur d'évaluer le niveau de risque et d'accorder ou non le bénéfice des garanties.

L'assureur peut refuser toute garantie ou exclure seulement la pathologie concernée. En cas d'arrêt de travail en lien avec la maladie déclarée, vous ne serez pas couvert par la garantie incapacité (ITT), ni par la garantie invalidité (IPT et IPP) si malheureusement votre état est consolidé.

La garantie peut aussi être accordée sous réserve d'une surprime qui prend en compte les risques de santé. Ce surcoût est variable d'un assureur à l'autre, et selon la pathologie concernée. Il peut être rédhibitoire et empêcher la conclusion de l'offre de prêt, car il rehausse le taux d'endettement et peut faire outrepasser le TAEG au-delà du taux de l'usure applicable sur le type de crédit concerné. Pour mémoire, le TAEG est le taux annuel effectif global qui rend compte du coût total du prêt en intégrant toutes les dépenses et tous les frais exigés par la banque pour accorder le financement (intérêts d'emprunt, frais de dossier, frais de courtage, primes d'assurance, etc.).

En moyenne, l'assurance pèse 40% du coût global d'un crédit immobilier, beaucoup plus en cas de problèmes de santé déclarés. L'effet boomerang des taux d'intérêt au plancher est que les taux légaux baissent aussi. Les personnes avec des risques accrus se heurtent davantage au seuil de l'usure en raison du coût de leur assurance.

Faire jouer la concurrence

Le marché de l'assurance de prêt est très concurrentiel. A côté des banques qui vont inévitablement proposer leur produit maison, vous avez un large panel d'assureurs alternatifs qui mettent en place des contrats sur-mesure à tarifs plus compétitifs. Souvent, la délégation est la seule et unique option pour un emprunteur avec un risque aggravé, car les contrats bancaires s'adressent aux profils standard qui peuvent être couverts par des conditions s'appliquant au plus grand nombre.

Il n'est pas mystère que les banques rechignent toujours à accepter une assurance déléguée, car elles perdent leurs marges sur ce produit fort rémunérateur, mais en cas de maladie déclarée, vous aurez plus de facilité à obtenir un accord.

On l'a vu, le surcoût engendré par un niveau de risque accru implique de trouver l'assurance la moins chère pour obtenir le financement. Votre comparateur Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance adaptée à votre situation au meilleur prix. Notre outil sélectionne la ou les formules vous garantissant la couverture optimale la moins chère.

Sachez en outre que la banque ou l'assureur a obligation de vous orienter vers la convention Aeras si votre état de santé relève de ce dispositif destiné à faciliter l'accès au crédit aux personnes touchées par la maladie.

La convention Aeras : l'ultime recours

Mise en place il y a plus d'une dizaine d'années, la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) permet aux personnes qui ne peuvent être assurées à des condition standard parce qu'elles sont malades ou qu'elles l'ont été, d'accéder au crédit bancaire.

Révisée à plusieurs reprises, cette convention prévoit trois niveaux d'examen d'une demande d'assurance :

Une proposition d'assurance est faite lorsque l'analyse du questionnaire de santé ne fait état d'aucun problème particulier.
Refusé une première fois en raison d'un risque de santé, le dossier est examiné une deuxième fois.
Un deuxième refus engendre l'examen du dossier par un pool des risques très aggravés.

En cas de refus définitif, la banque peut proposer la mise en place d'une garantie alternative, comme le nantissement d'une assurance vie ou une hypothèque sur un autre bien, mais ces solutions ne sont pas accessibles à tous les emprunteurs.

L'avancée majeure de la convention Aeras est d'avoir instauré deux dispositifs :

le droit à l'oubli pour les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 10 ans (5 ans pour les cancers pédiatriques diagnostiqués avant 21 ans) : elles n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de souscription à l'assurance.
la grille de référence qui liste les pathologies, à déclarer, qui font l'objet d'une décision adaptée ou d'une tarification spécifique : en fonction de la maladie, soit aucune surprime ni exclusion ne sont appliquées, soit l'assurance est proposée avec un taux de surprime plafonné, avec des limitations de garantie éventuelles.

En date de mars 2021, la dernière évolution de la convention concerne les personnes porteuses du VIH et celles diagnostiquées d’une leucémie lymphoïde chronique sans qu’un traitement se soit montré nécessaire.

Pour les emprunteurs aux revenus modestes acquéreurs de leur résidence principale, la surprime ne peut représenter plus de 1,4 point dans le TAEG et une partie de cette surprime est prise en charge par l'assurance ou la banque. Elle est intégralement prise en charge si vous cumulez ces trois conditions :

vous êtes éligible au dispositif
vous avez moins de 35 ans
vous bénéficiez du PTZ.

Le mini-guide édité par la convention Aeras peut être téléchargé ici.

Dernières publications

Courtier en assurance de prêt immobilier : indispensable en 2023

Lors d’une demande de prêt immobilier, vous pouvez avoir besoin de faire appel à des experts qui jouent les intermédiaires entre vous et les établissements financiers pour vous permettre d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt. Parmi ces professionnels, le courtier en assurance emprunteur œuvre pour réduire le coût global de votre prêt. Son accompagnement est essentiel pour faire des économies et bénéficier d’une protection adaptée à votre situation. Qu’est-ce qu’un courtier en assurance emprunteur ? Le courtier en assurance de prêt immobilier est un intermédiaire entre vous et l’organisme assureur, qui peut être la banque auprès de laquelle vous contractez le crédit ou un prestataire externe. Rappelons que vous pouvez choisir librement l’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier conformément à la loi Lagarde de septembre 2010. Vous pouvez en effet refuser la proposition de la banque, et lui préférer une offre individuelle à garanties au moins équivalentes. Le courtier agréé en assurance de prêt immobilier est un professionnel enregistré au registre de l’Orias, un organisme de contrôle des intermédiaires en assurance, banque et finance. Pour être autorisé à exercer, un courtier doit en effet être obligatoirement immatriculé à ce registre et son numéro à 8 chiffres doit figurer sur tous ses documents commerciaux et contractuels (papier et en ligne). Quel intérêt de passer par un courtier en assurance de prêt ? L’assurance emprunteur est une couverture exigée par la banque pour sécuriser les sommes prêtées en cas de défaillance de l’assuré. Dans des situations bien précises (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi), elle rembourse à la banque le capital restant dû ou les mensualités, à hauteur de la garantie activée et de la quotité d’assurance de prêt définie lors de la souscription (dans le cadre d’un emprunt en couple). Faire des économies Ce produit contraint pour l’emprunteur coûte en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier et derrière cette moyenne, une infinité de situations particulières qui méritent toutes une réponse assurantielle appropriée que ne peuvent leur fournir les assurances proposées par les banques compte tenu du principe de mutualisation. Le rôle du courtier en assurance de prêt immobilier est de vous accompagner pour trouver la formule d’assurance qui correspond à votre profil et à votre problématique. Vous avez la possibilité de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier en ligne, puis de solliciter les services personnalisés d’un spécialiste qui vous aidera à sélectionner le contrat le plus pertinent au prix le plus avantageux. Les offres émanant des banques sont jusqu’à trois fois plus chères que la concurrence. Le courtier vous aide à trouver l’assurance la plus compétitive qui répond à vos attentes et à celles de la banque. Respecter l’équivalence de garanties L’assurance de prêt immobilier est un produit complexe qui renferme des subtilités difficiles à appréhender pour un emprunteur non averti. Pour que la banque accepte que vous soyez couvert par une offre qui n’est pas la sienne, le contrat concurrent doit obligatoirement respecter l’équivalence de niveau de garanties, une notion abrupte qui nécessite l’expertise d’un professionnel. La banque doit vous délivrer une fiche standardisée d’information qui vous permet de connaître les garanties exigées pour l’octroi du prêt. Il vous suffit de transmettre ce document au courtier pour engager la recherche d’une assurance de circonstance. Obtenir son crédit immobilier Cela ne vous aura pas échappé que les taux d’intérêts ont fortement augmenté depuis janvier 2022. Ils ont quadruplé en dix-huit mois et atteignent désormais la barre des 4% (hors assurance de prêt et autres frais de garantie). Quand le taux nominal n’est pas performant pour cause de revenus faibles et/ou d’apport personnel et d’épargne de précaution insuffisants, il reste peu d’espace entre le taux d’intérêts et le taux d’usure pour intégrer tous les frais annexes. Le rôle du courtier va être de minimiser le poids de l’assurance dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) pour rester sous le taux d’usure en 2023. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en octobre 2023. Quand utiliser les services d’un courtier en assurance emprunteur ? Au moment de la signature de l’offre de crédit immobilier Le courtier en assurance de prêt intervient en amont d’une demande de financement. Dès que vous avez la FSI, vous engagez la recherche d’une assurance adaptée au meilleur prix avec l’aide de ce spécialiste. En comparant les offres, vous saurez si la proposition d’assurance de votre banque est concurrentielle. Vous avez déjà signé l’offre de prêt Vous avez la possibilité de solliciter les services d’un courtier en assurance emprunteur une fois le prêt signé. La loi Lemoine vous autorise en effet à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois imposée. Vous avez ainsi une nouvelle occasion de trouver une meilleure couverture, tant en termes de tarif que de garanties. Les milliers d’emprunteurs qui ont fait confiance à Magnolia.fr ont pu économiser 20 000€ ou plus en changeant d’assurance en cours de prêt. Dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages, les emprunteurs ont l’opportunité de réduire leur charge mensuelle de plusieurs dizaines d’euros, qui totalisent des milliers d’euros sur la durée restante de leur crédit immobilier.

Prêt immobilier à taux bonifié : pas avant 2025 !

Après le refus radical du Haut Conseil de Stabilité Financière d’assouplir les règles d’octroi du crédit immobilier, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire a annoncé dans la foulée vouloir mettre en place un prêt à taux bonifié. Que sait-on de cette future facilité ? Qui y aura droit ? Quand pourra-t-on en profiter ? Règles d’octroi du HCSF : rien ne bouge ! Les difficultés d’accès au crédit immobilier ont une grave incidence sur le marché de l’accession à la propriété et de l’investissement. Les ménages les plus modestes ne sont pas les seuls à être affectés par le renchérissement du loyer de l’argent qui plombe leur capacité d’emprunt. Même si le taux d’usure mensualisé depuis février 2023 permet de retarder l’effet ciseau, les emprunteurs sont soumis aux normes qui encadrent le crédit immobilier et dont l’application à l’aveugle en raison de leur caractère juridiquement imposable est facteur d’exclusion de profils pourtant parfaitement solvables. En place depuis près de trois ans, ces règles du HCSF limitent la durée de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf) et le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier comprise. Un ménage disposant de revenus confortables ne peut s’endetter au-delà de la norme, même à la marge, quand bien même son reste à vivre serait plus que décent. Les banques bénéficient toutefois d’une marge de flexibilité qui leur permet de déroger aux règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination essentiellement de l’achat de la résidence principale et de la primo-accession. Un léger assouplissement des conditions d’octroi pour les investisseurs a été accordé en juin dernier, une mesure cosmétique qui ne fait pas bouger les lignes. D’aucuns escomptaient un taux d’endettement maximum bientôt assoupli comme l’avait laissé entendre Bercy ces dernières semaines. Veto de la Banque de France qui refuse de rehausser le taux d’effort sous prétexte que les banques n’utilisent pas l’intégralité de leur marge de flexibilité. Et pour cause, ce dispositif est très complexe à mettre en pratique pour les établissements de crédit. Prêt à taux bonifié : quesaco ? C’est dans ce contexte de crise du crédit qui s'est transformée en grave crise immobilière que le ministre de l’Économie Bruno Le Maire annonçait fin septembre travailler sur la création d’un prêt à taux bonifié, un dispositif qui permet d’emprunter à un taux fixé en dessous de celui proposé par le marché. À défaut d’assouplissement des conditions d’octroi, l’accès au crédit immobilier pourrait à l’avenir être facilité pour davantage de ménages. Contrairement au PTZ réservé aux seuls primo-accédants de leur résidence principale, le prêt à taux bonifié pourrait être élargi à d’autres cibles sur la base des revenus fiscaux. Le taux n’est pas encore défini, certains parlent de 2% (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés). Le prêt à taux bonifié n’est pas un dispositif nouveau. Bruno Le Maire n’a pas caché qu’il pourrait s’inspirer du modèle du prêt conventionné proposé par le Crédit Foncier dans les années 70, où le taux était fixé à l’avance, la différence avec le taux du marché étant absorbée par l’État. Quand sera proposé le prêt à taux bonifié ? Inutile de s’emballer. Entre l’annonce et l’application, le prêt bonifié ne verra pas le jour avant plusieurs mois. La démarche est complexe, les banques doivent être consultées par le ministère du Logement qui devra faire une proposition de texte, présentée et validée ensuite au Parlement. Rien ne pourra être finalisé avant 2025, une échéance beaucoup trop longue pour les professionnels du secteur qui s’inquiètent de la progression constante des taux d’intérêts. Parallèlement à l’annonce d’un prêt à taux bonifié, Bruno Le Maire a indiqué vouloir réviser les conditions de ressources pour accéder au PTZ, toujours au même plafond depuis 2016. Elles devraient être prochainement rehaussées pour profiter à davantage de ménages. Certains professionnels s’interrogent sur la coexistence du PTZ et du futur prêt bonifié, estimant qu’avec ce nouveau dispositif le gouvernement prépare la disparition du PTZ, beaucoup trop coûteux pour les finances publiques.

Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en octobre 2023

Le crédit immobilier se renchérit au fil des mois compte tenu du contexte monétaire en zone euro qui reste tendu par l’inflation élevée. Les taux d’usure augmentent en octobre dans le sillage des taux d’emprunt constamment orientés à la hausse. Malgré la pression des professionnels de l’immobilier, la Banque de France refuse d’assouplir les conditions d’octroi et laisse inchangé le taux d’endettement maximum. Plus que jamais la délégation d’assurance emprunteur constitue le levier permettant de baisser le coût d’un crédit à l’habitat. Crédit immobilier toujours plus cher Octobre poursuit la tendance observée depuis plus de dix-huit mois. Les taux d’intérêts continuent leur inexorable progression entamée début 2022 dans un contexte géopolitique toujours marqué par la guerre en Ukraine qui maintient l’inflation à des niveaux très élevés. Malgré un léger mieux en septembre avec un indice des prix à la consommation en zone euro à 4,3% contre 5,2% le mois précédent, les valeurs sont loin de l’objectif des 2% souhaité par la Banque Centrale Européenne. Pour contenir cette inflation, la BCE continue sa politique de resserrement monétaire. Le 20 septembre dernier, elle a de nouveau relevé ses taux directeurs, actant ainsi la dixième hausse depuis juillet 2022. Le taux de refinancement atteint désormais 4,50%, contre 0% jusqu’à fin juillet 2022. Il s’agit du plus haut niveau jamais atteint depuis le lancement de la monnaie unique. Le taux de refinancement est celui auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution, et par voie de conséquence, détermine aussi le taux auquel ces mêmes établissements vont prêter aux ménages. Taux à plus de 4% En ce début octobre, il semble difficile d’emprunter en-dessous de 4% (hors assurance de prêt immobilier et autres frais de garantie) quelle que soit la durée. Le taux moyen sur 20 ans tous profils confondus se situe à 4,15%, soit une progression de plus de 15 points par rapport au mois précédent. Sur 25 ans, les valeurs excèdent 4,25% et peuvent même atteindre 5% pour les dossiers les moins bien dotés. Pour bénéficier des meilleures conditions, il faut afficher des revenus confortables (au moins 80k€ par an), un apport personnel au moins équivalent à 20% du montant de l’opération et une épargne de précaution post-crédit représentant a minima 6 mensualités du crédit. Nouvelle progression du taux d’usure Les taux d’emprunt augmentant, les taux d’usure suivent le même mouvement. Pour les prêts de 20 ans et plus, le taux maximum autorisé est proche de 6% en octobre 2023, à 5,80% exactement. Rappelons que le taux d’usure est mensualisé depuis février 2023, et ce, pour une durée provisoire jusqu’en janvier 2024. La décision de la Banque de France de réviser le taux légal à un rythme mensuel plutôt que trimestriel s’explique par la forte tension opérée par la remontée constante des taux d’intérêts. Avec un taux d’usure modifié plus régulièrement, les banques peuvent ajuster leurs barèmes davantage en conséquence de la rapide évolution monétaire. Voici, dans le détail, les taux d’usure applicables selon les durées : Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,31% Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 5,55% Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,80% Prêt à taux variable : 5,40% Prêt relais : 5,79% Le taux d’usure exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Cet indicateur contient obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, les intérêts, mais aussi tous les autres frais annexes inévitables (frais de dossier, garantie, assurance de prêt, etc.). D’après les courtiers en crédit, il faut en général une marge d’au moins 60 points entre le taux nominal et le taux d’usure pour financer la demande de prêt. Pour les dossiers à risques (senior, problème de santé, profession), le coût important de l’assurance emprunteur nécessite une marge bien supérieure. Outre son calcul qui s’est révélé inadapté, le taux d’usure est le même qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans, ce qui discrimine les candidats obligés d’allonger la durée de remboursement pour minimiser leur endettement mensuel. Règles du HCSF inchangées Si la BdF a mis de l’eau dans son vin en décidant la mensualisation de l’usure, elle met en revanche son veto à une quelconque réforme des règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). D’aucuns espéraient un taux d’endettement bientôt assoupli, qui permettrait aux ménages solvables de s’endetter au-delà de limite des 35% (assurance de prêt incluse) sans mettre en péril leur reste à vivre. L’autre limite concerne la durée de remboursement, plafonnée à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf). Le ministre de l’Économie Bruno Le Maire avait pourtant laissé entendre qu’il étudiait l’hypothèse d’un assouplissement des règles d’emprunt pour débloquer le secteur immobilier en pleine crise. C’était sans compter avec l’obstination aveugle du HCSF, organisme dont le président n’est autre que… Bruno Le Maire. Le levier de la délégation d’assurance Le crédit immobilier est peu rémunérateur pour les banques en raison des contraintes monétaires mais elles se rattrapent sur l’assurance emprunteur, produit générateur de très grosses marges. La manne financière de l’assurance de prêt est estimée autour de 8 milliards d’euros annuels, dont plus de 85% comptabilisés au bilan des banques. Avec des marges allant jusqu’à 70%, les banques sont bien peu compétitives face aux assureurs externes qui proposent des contrats jusqu’à trois fois moins chers. Ça tombe bien, puisque tout emprunteur peut faire valoir la loi Lagarde. Le libre choix de l’assurance emprunteur est un droit fondamental qui, via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, permet d’accéder aux meilleures offres du marché et de les mettre en concurrence pour sélectionner la formule la mieux adaptée au prix le plus bas. En souscrivant une assurance de prêt individuelle, vous n’êtes pas à l’abri d’une bonne surprise : des économies qui se chiffrent en milliers d’euros sur la durée de votre crédit. Et qui dit assurance moins chère, dit aussi TAEG plus faible. Et c’est, parfois, la seule option pour rester sous l’usure et obtenir le financement d’un projet central dans la vie d’un ménage : devenir propriétaire de son logement.

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