Assurance emprunteur : assurer son prêt après une maladie

Cancer, affection de longue durée, diabète, surpoids, maladie cardio-vasculaire..., avoir ou avoir eu des problèmes de santé constitue un frein pour accéder au crédit immobilier en raison de l'assurance exigée par la banque pour sécuriser l'emprunt. En cas d'aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité), l'assurance garantit au prêteur le remboursement de la dette à la place de l'assuré. La convention Aeras a été mise en place pour faciliter la souscription à l'assurance aux personnes confrontées à un lourd passif médical. Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs est très spécifique et élargit régulièrement son champ d'action au gré des progrès de la médecine.

Le questionnaire de santé : un passage obligé

Les banques exigent la souscription à une assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier ou d'un crédit d'un montant important. Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance intervient en cas de défaillance de l'emprunteur dans les situations qui ne relèvent pas de l'autre garantie imposée (hypothèque ou caution) : si vous décédez avant le terme du crédit, ou que vous êtes victime d'une maladie ou d'un accident entraînant une incapacité ou une invalidité, l'assurance entre jeu pour prendre en charge les sommes dues.

L'assurance est non seulement une protection pour la banque et l'assuré, mais également pour les héritiers de ce dernier qui conservent la propriété du bien en cas de décès sans avoir à acquitter la dette.

Pour les emprunteurs en bonne santé, la souscription à cette couverture est une simple formalité. Le questionnaire de santé ne fait état d'aucun antécédent qui viendrait rehausser le niveau de risque. Généralement la démarche se fait en ligne et sans examen complémentaire. Il en est tout autre si vous êtes malade ou que vous avez souffert d'une pathologie considérée comme un risque aggravé par l'assureur.

Vous devez obligatoirement déclarer tout votre historique de santé, sans omettre aucun arrêt maladie, ni pathologie ancienne ou traitement en cours. Toute éventuelle dissimulation sera découverte lors de la mise en jeu de l'assurance par l'expertise médicale demandée qui révélera la fraude. Toute fausse déclaration entraîne la nullité du contrat, la banque pouvant alors réclamer immédiatement le remboursement du capital restant dû.

En revanche, le contrat d'assurance emprunteur est assorti de l'irrévocabilité des garanties : toute maladie ou accident survenant après la souscription, sans lien avec une éventuelle pathologie déclarée dans le questionnaire, sera couverte et donne lieu à indemnisation. Rappelons qu'un contrat d'assurance est un contrat aléatoire : il s'agit d'une convention réciproque dont les effets dépendent d'un événement incertain.

Quelles sont alors les garanties possibles pour une personne malade ou anciennement malade, puisque le risque pris par l’assureur et la banque est accru compte tenu de l'historique de santé déclaré ?

Surprime et exclusion de garanties

Si le questionnaire révèle un problème de santé, passé ou actuel, le médecin-conseil de l'assureur demandera des examens complémentaires que vous devrez effectuer dans le centre médical indiqué ou auprès de professionnels de votre choix, selon les conditions de souscription. Les résultats permettront à l'assureur d'évaluer le niveau de risque et d'accorder ou non le bénéfice des garanties.

L'assureur peut refuser toute garantie ou exclure seulement la pathologie concernée. En cas d'arrêt de travail en lien avec la maladie déclarée, vous ne serez pas couvert par la garantie incapacité (ITT), ni par la garantie invalidité (IPT et IPP) si malheureusement votre état est consolidé.

La garantie peut aussi être accordée sous réserve d'une surprime qui prend en compte les risques de santé. Ce surcoût est variable d'un assureur à l'autre, et selon la pathologie concernée. Il peut être rédhibitoire et empêcher la conclusion de l'offre de prêt, car il rehausse le taux d'endettement et peut faire outrepasser le TAEG au-delà du taux de l'usure applicable sur le type de crédit concerné. Pour mémoire, le TAEG est le taux annuel effectif global qui rend compte du coût total du prêt en intégrant toutes les dépenses et tous les frais exigés par la banque pour accorder le financement (intérêts d'emprunt, frais de dossier, frais de courtage, primes d'assurance, etc.).

En moyenne, l'assurance pèse 40% du coût global d'un crédit immobilier, beaucoup plus en cas de problèmes de santé déclarés. L'effet boomerang des taux d'intérêt au plancher est que les taux légaux baissent aussi. Les personnes avec des risques accrus se heurtent davantage au seuil de l'usure en raison du coût de leur assurance.

Faire jouer la concurrence

Le marché de l'assurance de prêt est très concurrentiel. A côté des banques qui vont inévitablement proposer leur produit maison, vous avez un large panel d'assureurs alternatifs qui mettent en place des contrats sur-mesure à tarifs plus compétitifs. Souvent, la délégation est la seule et unique option pour un emprunteur avec un risque aggravé, car les contrats bancaires s'adressent aux profils standard qui peuvent être couverts par des conditions s'appliquant au plus grand nombre.

Il n'est pas mystère que les banques rechignent toujours à accepter une assurance déléguée, car elles perdent leurs marges sur ce produit fort rémunérateur, mais en cas de maladie déclarée, vous aurez plus de facilité à obtenir un accord.

On l'a vu, le surcoût engendré par un niveau de risque accru implique de trouver l'assurance la moins chère pour obtenir le financement. Votre comparateur Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance adaptée à votre situation au meilleur prix. Notre outil sélectionne la ou les formules vous garantissant la couverture optimale la moins chère.

Sachez en outre que la banque ou l'assureur a obligation de vous orienter vers la convention Aeras si votre état de santé relève de ce dispositif destiné à faciliter l'accès au crédit aux personnes touchées par la maladie.

La convention Aeras : l'ultime recours

Mise en place il y a plus d'une dizaine d'années, la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) permet aux personnes qui ne peuvent être assurées à des condition standard parce qu'elles sont malades ou qu'elles l'ont été, d'accéder au crédit bancaire.

Révisée à plusieurs reprises, cette convention prévoit trois niveaux d'examen d'une demande d'assurance :

Une proposition d'assurance est faite lorsque l'analyse du questionnaire de santé ne fait état d'aucun problème particulier.
Refusé une première fois en raison d'un risque de santé, le dossier est examiné une deuxième fois.
Un deuxième refus engendre l'examen du dossier par un pool des risques très aggravés.

En cas de refus définitif, la banque peut proposer la mise en place d'une garantie alternative, comme le nantissement d'une assurance vie ou une hypothèque sur un autre bien, mais ces solutions ne sont pas accessibles à tous les emprunteurs.

L'avancée majeure de la convention Aeras est d'avoir instauré deux dispositifs :

le droit à l'oubli pour les personnes guéries d'un cancer depuis au moins 10 ans (5 ans pour les cancers pédiatriques diagnostiqués avant 21 ans) : elles n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de souscription à l'assurance.
la grille de référence qui liste les pathologies, à déclarer, qui font l'objet d'une décision adaptée ou d'une tarification spécifique : en fonction de la maladie, soit aucune surprime ni exclusion ne sont appliquées, soit l'assurance est proposée avec un taux de surprime plafonné, avec des limitations de garantie éventuelles.

En date de mars 2021, la dernière évolution de la convention concerne les personnes porteuses du VIH et celles diagnostiquées d’une leucémie lymphoïde chronique sans qu’un traitement se soit montré nécessaire.

Pour les emprunteurs aux revenus modestes acquéreurs de leur résidence principale, la surprime ne peut représenter plus de 1,4 point dans le TAEG et une partie de cette surprime est prise en charge par l'assurance ou la banque. Elle est intégralement prise en charge si vous cumulez ces trois conditions :

vous êtes éligible au dispositif
vous avez moins de 35 ans
vous bénéficiez du PTZ.

Le mini-guide édité par la convention Aeras peut être téléchargé ici.

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Accès à la mutuelle senior : débat au Sénat sur les difficultés des retraités

Les seniors sont les premières victimes de l’augmentation des tarifs de mutuelle santé. Ils paient leur contrat individuel au prix fort, et pour certains, la charge financière est trop lourde pour s’offrir une couverture adéquate. Plusieurs associations et représentants des retraités ont été récemment auditionnés par le Sénat afin d’alerter l'État sur la situation des seniors modestes, dont certains ne sont pas éligibles à la Complémentaire Santé Solidaire. En attendant des décisions concrètes, la seule option est de mettre les mutuelles en concurrence et de comparer les offres. Prix des mutuelles senior : jusqu’à +30% en 2024 Les tarifs de la mutuelle santé ont enregistré une hausse historique jusqu’à 30% en 2024. Selon l’association UFC-Que Choisir, en première ligne pour la défense des consommateurs, les augmentations de tarifs sur les complémentaires santé sont comprises entre +10% et +30%, les seniors étant ceux qui paient le plus lourd tribut. Une mutuelle senior coûtant au bas mot 100€ par mois par assuré, une progression de 30% équivaut pour un couple de retraités à débourser 60€ de plus par mois, soit 720€ pour l’année. La pression financière de la complémentaire santé n’est pas un fait récent. Chaque année, les tarifs augmentent à cause de la progression endémique des dépenses de santé (environ +3% par an), mais aussi d’autres facteurs qui viennent pénaliser l’équilibre économique des organismes complémentaires et les obligent à compenser en rehaussant les cotisations : transfert de charge, à l’image des frais dentaires qui sont désormais remboursés par la Sécurité Sociale au taux de 60% contre 70% avant octobre 2023 déploiement du dispositif 100% Santé qui supprime les restes à charge sur les frais dentaires (prothèses), optiques (lunettes de vue, verres et montures) et auditifs après intervention de la Sécu et des mutuelles responsables mise en œuvre de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé qui rend les contrats plus volatiles. Il faut ajouter le contexte inflationniste en 2022 et 2023 qui a renchéri tous les coûts, ainsi que l’augmentation liée à l’âge qui pénalise les assurés seniors (entre +2% et +3% chaque année) et les frais de gestion qui atteignent en moyenne 20% du montant d'une cotisation. Le Sénat s’inquiète pour les retraités modestes La Chambre haute du Parlement prend à cœur cette situation. Une mission d’information sénatoriale à l’initiative des sénateurs RDPI (Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants) s'intéresse à l’impact de la hausse des tarifs de mutuelle santé en 2024 sur le pouvoir d’achat des Français. La crainte est un affaiblissement du niveau de couverture complémentaire des assurés à revenus modestes et d’un renoncement aux soins. Contrairement aux salariés couverts par la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée au moins à 50% par l’employeur, les seniors doivent assumer seuls le financement de leur complémentaire santé, de même que les étudiants et les personnes au chômage (hors dispositif loi Evin sur la portabilité des droits à la mutuelle santé). Dans la foulée de l’UFC-Que Choisir, plusieurs représentants d’organismes de complémentaire santé et associations de retraités ont été auditionnés par le Sénat courant mars et avril pour mettre à plat la situation vécue par les seniors et s’interroger sur le système global de prise en charge. Les difficultés des retraités dans l’accès une mutuelle seraient notamment dus à la généralisation de la complémentaire santé qui a rendu obligatoire la couverture complémentaire pour tous les salariés du secteur privé depuis janvier 2016. Le risque est désormais mutualisé entre les seuls retraités selon la Fédération nationale de la Mutualité Française, qui dénonce par ailleurs la promesse non tenue de l’État d’une répartition des aides fiscales entre les actifs bénéficiaires des contrats collectifs et les autres. Les organismes engrangent peu ou pas de bénéfices sur les contrats collectifs, contrairement aux contrats individuels des seniors où ils peuvent se rattraper. Une situation inadmissible où le déficit du collectif serait compensé grâce aux marges sur l’individuel. Dominique Libault, le président du Haut Conseil au financement de la protection sociale, plaide pour « un équilibre sur les deux parties » via de « nouveaux éléments de solidarité ». Taux de recours à la CSS insuffisant Les assurés les plus modestes peuvent bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), un dispositif unique qui remplace la CMU-C et l’ACS depuis fin 2019. Il permet d’accéder à une mutuelle à titre gratuit ou moyennant une participation forfaitaire minime selon l'âge et les revenus. À partir de 70 ans, les assurés éligibles à la CSS paient au maximum 30€ par mois. Selon les derniers chiffres de l’Assurance maladie, plus de 7,3 millions de personnes profitent de la CSS, mais 3 millions d’assurés qui y ont droit ne la réclament pas. Près d’une personne sur deux ignore qu’elle est éligible à la CSS. Si les plafonds de revenus pour en bénéficier ont été relevés le 1er avril dernier, l’effet de seuil exclut les personnes dont les revenus excèdent ces plafonds à la marge. Pour certains seniors, l’effort financier pour se doter d’une mutuelle santé peut dépasser 10% du revenu disponible. Les seniors dépourvus d’aide de l’État n’ont qu’une solution pour minimiser la dépense et maîtriser leurs restes à charge : comparer les mutuelles santé et sélectionner l’offre la plus compétitive en adéquation avec leur budget et leurs besoins. En quelques clics, il est possible d'obtenir un ou plusieurs devis gratuits de mutuelle senior et d’économiser jusqu’à 300€ par an sur le contrat actuel, à garanties équivalentes.

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Prêt immobilier : protégez vos finances grâce à l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier constitue une protection pour la banque et l’emprunteur si jamais ce dernier n’est plus en capacité de rembourser sa dette à cause d’un accident de la vie. Cette couverture peut peser lourd dans le coût global du crédit. Heureusement, le contrat peut être librement choisi, mais aussi être changé en cours de prêt afin d’en diminuer la charge financière. Le rôle de l’assurance emprunteur Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur. La finalité de ce contrat est de prendre en charge le paiement de tout ou d’une partie des mensualités au cas où vous êtes dans l’une des situations suivantes : décès perte totale et irréversible d’autonomie incapacité temporaire de travail invalidité permanente totale ou partielle plus rarement perte d’emploi. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à un contrat d’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention du financement bancaire. La couverture exigée pour l’octroi du prêt est la prérogative de la banque : cette dernière détermine les garanties minimales qui vont couvrir les sommes en jeu jusqu’à leur terme et vous les communique via la fiche standardisée d’information. Ce document contient également le coût de l’assurance exprimé en taux annuel effectif assurance (TAEA) et en euros sur plusieurs périodes (mois, année, durée totale), et vous permet de comparer les offres grâce aux outils en ligne. La comparaison sous-tend que vous êtes libre de choisir le contrat qui vous convient le mieux. Depuis la loi Lagarde en septembre 2010, vous bénéficiez du principe de délégation d’assurance qui vous autorise à souscrire un contrat alternatif concurrent du contrat groupe bancaire. L’établissement financier ne peut plus lier le crédit à la souscription de son assurance maison et doit accepter toute assurance externe à garanties au moins équivalentes. Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux intérêts. Ceux-ci rémunèrent la banque pour le service rendu, mais ils sont accompagnés de frais annexes qui conditionnent l’obtention du financement : les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) les primes d’assurance emprunteur les frais éventuels d’expertise du bien immobilier Les frais d’ouverture et de tenue de compte si le crédit est souscrit dans une nouvelle banque les parts sociales d’une banque mutualiste le cas échéant. Tous ces frais additionnés permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui va exprimer le coût final du prêt immobilier par un pourcentage sur le capital emprunté. L’assurance emprunteur demeure trop souvent le coût caché d’un crédit immobilier, or elle représente la deuxième dépense après les intérêts, soit en moyenne entre 20% et 40% du coût global. En fonction du profil de l’emprunteur (âge, état de santé, profession, fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport dangereux), le poids de l’assurance peut être plus lourd et dépasser 1% du capital initial. Négocier l’assurance pour réduire le coût global du crédit immo Indissociable du crédit, l’assurance emprunteur offre une sécurité indispensable, mais elle peut coûter cher. Comme indiqué plus haut, vous avez l’opportunité de mettre les offres en concurrence pour mieux maîtriser cette dépense. À garanties équivalentes, une assurance bancaire peut être jusqu’à trois fois plus chère qu’un contrat individuel. L’assurance est le seul levier d’économies significatives dans un crédit immobilier. Gagner 10 points sur l’assurance équivaut à négocier 20 points à la baisse sur le taux d’intérêts. La négociation est toujours une démarche délicate en présence d’un professionnel qui maîtrise toutes les subtilités de ce produit complexe. La banque va s’employer à défendre son contrat, quitte à dénigrer la concurrence pour conserver ses marges au détriment de l'intérêt financier de l’emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour bien appréhender l’étendue des garanties et trouver le contrat compétitif qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Préserver son budget en changeant d’assurance emprunteur En négociant l’assurance lors de votre demande de prêt, vous pouvez économiser jusqu’à 60% sur les cotisations. La délégation reste un exercice difficile compte tenu de la réticence des banques à accepter un contrat externe, la plupart des emprunteurs étant par ailleurs seulement focalisés sur l’obtention du financement. La loi Lemoine vous offre une deuxième chance. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier, à tout moment et sans pénalité. Vous pouvez ainsi faire valoir votre droit au libre choix du contrat, même si vous êtes déjà engagé auprès de la banque. Dès lors que vous respectez l’équivalence de niveau de garanties, votre banque ne peut vous refuser la substitution d’assurance. L’acceptation s’appréhende uniquement sur cette notion. Le prêteur dispose de 10 jours ouvrés pour faire connaître sa décision et éditer gratuitement l’avenant au contrat de prêt. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique. L’intérêt du changement d’assurance en loi Lemoine est double : Vous économisez potentiellement des centaines voire des milliers d’euros sur la durée résiduelle de remboursement. Vous pouvez renforcer votre protection grâce aux garanties sur-mesure du contrat alternatif. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2024 pour constater que changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt est générateur de grosses économies.

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Crédit immobilier : embellie du marché au premier trimestre 2024

Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêts sont en baisse et la production de crédits immobiliers repart. Cette récente embellie fait suite à une année sinistrée, et devrait se poursuivre à la faveur de conditions d’emprunt encore plus favorables au fil des semaines. Magnolia.fr fait le point sur les tendances du marché du crédit immobilier. Taux sous 4% Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,99% au cours du premier trimestre 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 4,18% pour le dernier trimestre de l’année 2023. Il s’agit de la première baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis le troisième trimestre 2021. Les taux n’ont cessé d’augmenter depuis lors, passant de 1,04% à 4,21%, soit le plafond atteint en novembre et décembre 2023. Le pire est donc derrière nous. Aujourd’hui sur la durée classique de 20 ans, il est possible de s’endetter en moyenne autour de 3,80% et même sur 25 ans, qui est la maturité plafond selon la réglementation, en mars 2024, les crédits ont été accordés en moyenne à 3,91%, sans excéder 4,22%. Ces prêts de longue durée sont généralement octroyés aux ménages modestes comme les jeunes primo-accédants : les trois quarts de ces profils bénéficient de taux sous la barre des 4%. Depuis le début de l’année, les taux ont cédé en moyenne 10 points de base par mois, un mouvement baissier aussi spectaculaire que l’a été la remontée de taux depuis le deuxième trimestre 2022. Sur la durée la plus longue, 25 ans, le taux a perdu 44 points depuis décembre dernier. Stabilisation des conditions d’emprunt depuis fin 2023 Après un effondrement au second semestre 2023, le marché du crédit immobilier entame un nouveau cycle. On observe une sortie de crise qui s’amorce doucement et la baisse des taux en est le principal moteur. Normalement, un repli de taux est observé au printemps, premier temps fort de l’année pour le secteur immobilier. Le mouvement est précoce en 2024, les banques ayant à cœur de redynamiser le marché du crédit à l’habitat dès lors que la profitabilité sur les nouveaux prêts est rétablie. Premier arbitre du marché, la Banque Centrale Européenne (BCE) : face au reflux de l'inflation, elle a décidé de stopper la hausse de ses taux directeurs depuis octobre dernier, offrant davantage de stabilité aux banques et aux emprunteurs. Seconds arbitres, les banques : en renouant avec les marges, elles se montrent plus concurrentielles. Le crédit immobilier est redevenu un produit d’appel, raison pour laquelle les emprunteurs peuvent de nouveau négocier pour obtenir les meilleures conditions de financement. Reprise spectaculaire du marché du crédit immobilier en 2024 Toujours selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a bondi de +51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. La progression est comparable en nombre de prêts octroyés, avec +46,2%. Le point de bascule a été franchi en février-mars. La fin de l’année 2023 portait les signes d’un rebond futur grâce aux décisions de la BCE de maintenir ses taux au fil des mois et à la volonté des banques commerciales de relancer un marché qui a chuté de 40% en 2023. Les acheteurs reviennent et avec eux les emprunteurs. Les agences immobilières constatent deux foix plus de visites dans leurs locaux qu'il y a un an. Cependant, si le rebond est encourageant, la reprise va être lente. L’accès au crédit immobilier reste soumis aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux). Malgré l’appel des courtiers et l’examen au Parlement fin avril d’une proposition de réforme du HCSF, la fin de la règle des 35% d’endettement risque de devenir l’Arlésienne du crédit immobilier. La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau, est farouchement opposée à toute réforme de la norme. Pourtant, nul besoin d’insister sur l’importance du reste à vivre, un indicateur de la capacité d’emprunt d’un ménage au moins aussi pertinent que le taux d’endettement. Heureusement, les pronostics sont bons. L’Observatoire anticipe des taux aux alentours de 3,25% à la fin de l’année sous l’influence, notamment, d’une probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain. En décembre 2023, avec une mensualité de 1 000€, vous pouviez emprunter 158 065€ sur 20 ans (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, avec la même mensualité sur la même durée, vous empruntez 167 928€ (taux nominal à 3,80%). Bientôt, avec un taux à 3,25%, le montant grimpera à 176 306€. Votre pouvoir d’achat immobilier aura entre-temps progressé de 11,5%. On est loin de périodes euphoriques de 2021 où pour 1 000€ d'endettement mensuel, il était possible d'emprunter 217 441€ sur 20 ans au taux de 1% (hors garantie et assurance emprunteur).

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