Assurance emprunteur : la loi Hamon a 8 ans

Depuis le 26 juillet 2014, la loi Hamon assurance offre la possibilité de résilier son assurance de prêt immobilier à tout moment durant les douze premiers mois du crédit. Retour sur ce droit qui a changé la donne pour les emprunteurs et qui va très bientôt être supplanté par la loi Lemoine.

Changement d'assurance durant la première année

La loi relative à la consommation du 17 mars 2014, dite loi Hamon, promulguée le 26 juillet 2014, vise à rééquilibrer les pouvoirs entre consommateurs et professionnels et met en place divers dispositifs permettant de renforcer la protection et les droits des usagers, comme la procédure d'action de groupe, la résiliation en cours d'année après une période initiale d'un an des contrats d'assurance multirisques habitation, responsabilité civile et automobile, également le changement d'assurance emprunteur immobilier durant la première année du crédit.

Avant cette loi, tout emprunteur pouvait souscrire le contrat de son choix selon le principe de délégation d'assurance instauré par la loi Lagarde de juillet 2010, mais rares étaient les emprunteurs à faire valoir ce droit par peur de voir la banque entraver leur demande de financement. Même si les établissements de crédit avaient interdiction depuis la loi Lagarde d'appliquer des frais de délégation et de modifier les conditions du prêt dans le cadre de la délégation d'assurance, les pratiques abusives des banques, comme le manquement au devoir d'information envers le consommateur, et l'absence de sanctions à leur égard déniaient de facto le droit au libre choix de l’assurance, tout en empêchant la libéralisation du marché de l'assurance de prêt immobilier.

La loi Hamon tente de rectifier le tir en donnant l'opportunité de dénoncer le contrat d'assurance du prêteur à tout moment durant les premiers douze mois, au plus tard quinze jours avant la date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt, et de le substituer par une offre alternative à niveau de garanties au moins équivalent. Une fois informée de la demande de résiliation par courrier recommandé (accompagné du nouveau contrat), la banque dispose d'un délai de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse par écrit, tout refus devant être motivé.

Les autres avantages de la loi Hamon

Outre la possibilité de changer de contrat dans les douze premiers mois, le volet "assurance emprunteur" de la loi Hamon a institué deux autres mesures :

le droit à une information spécifique quant au coût de l’assurance emprunteur, exprimé en taux comme celui du prêt : le coût de l'assurance est indiqué par le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, pourcentage qui doit figurer dans la fiche d’information personnalisée remise à l’occasion de l'offre d’assurance de prêt immobilier.
aucuns frais supplémentaires pour la substitution d’assurance : la banque a interdiction de facturer des frais lors du changement d'assurance, ni même de modifier les conditions de l'offre de prêt, en rehaussant le taux d'intérêt par exemple.

L'information du TAEA est essentielle pour le consommateur. Ce taux est plus élevé que le taux nominal d'assurance, car il recouvre un taux actuariel, recalculé en pourcentage du capital restant dû. Le TAEA peut ainsi être ajouté au taux d'intérêt pour obtenir le véritable coût du crédit immobilier (hors garantie et frais de courtage). Rappelons que le coût de l'assurance est le deuxième après les intérêts et représente en moyenne environ 40% du coût global d'un crédit immobilier. Il est le facteur clef d'optimisation du prêt, car les assurances déléguées permettent d'économiser jusqu'à 50 points de base d'un crédit (0,50%).

En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur indépendant comme Magnolia.fr, l'emprunteur peut sélectionner et souscrire l'assurance de prêt de son choix sous réserve que celle-ci présente a minima des garanties d'un niveau de protection équivalent à celui du contrat bancaire. La comparaison permet de mettre en lumière les écarts tarifaires entre les contrats et de constater qu'à garanties équivalentes, les offres déléguées proposées par les assureurs alternatifs sont entre deux et quatre fois moins chères que celles des bancassureurs.

Place au changement à tout moment

Ce nouveau droit accordé aux emprunteurs n'a pas bouleversé le marché de l'assurance de prêt immobilier, mais a montré aux banques que le loup était dans la bergerie. Le législateur n'a eu de cesse ensuite de mieux réguler l'assurance emprunteur pour écorner le quasi-monopole bancaire sur ce produit que le consommateur est obligé de souscrire s'il souhaite décrocher le crédit qui lui permettra de financer son projet immobilier.

Après la loi Hamon, entre en vigueur le 1er janvier 2018 l'amendement Bourquin, réglementation qui étend le droit de résiliation au-delà de la première année. À chaque échéance, dans un délai de deux mois avant la date d'anniversaire, l'emprunteur peut résilier le contrat en cours pour le substituer par une assurance à garanties équivalentes.

Malgré cela, la libéralisation du marché de l'assurance emprunteur est restée un leurre, les banques détenant toujours plus de 85% des cotisations annuelles après une décennie de réglementations. C'était sans compter avec la pugnacité du législateur qui aura raison du lobby bancaire en adoptant en février dernier la loi Lemoine.

Plus de date à respecter pour résilier ! À partir du 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur pourra changer de contrat d'assurance à tout moment et sans frais. Les personnes déjà détentrices d'un crédit immobilier auront accès à ce droit fondamental le 1er septembre prochain. La résiliation dans le cadre de la loi Hamon ou de l'amendement Bourquin deviendra alors caduque pour s’appliquer via cet unique dispositif qui simplifie le principe de résiliation des assurances de prêt immobilier. Le texte donne par ailleurs obligation aux banques d'informer chaque année leurs clients de ce droit à résiliation.

Ajoutons que la loi Lemoine impose aux banques et aux assureurs d’informer du coût de l’assurance au bout de 8 ans, sachant que la durée moyenne de détention d’un crédit immobilier est entre 8 et 10 ans. Cette indication est essentielle pour comparer les contrats sur une base objective, les modes de calcul des primes étant différents d’une offre à l’autre. La banque a par ailleurs obligation de stipuler tous les motifs de refus, et ce de manière exhaustive, pas seulement d’indiquer que l’équivalence de garanties n’est pas respectée.. Cela permettra à l’emprunteur de savoir là où il a péché, et de présenter une nouvelle demande de résiliation/substitution.

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Taxe émeutes : +0,8% sur les contrats d'assurance dès janvier 2027

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Les principaux objectifs sont les suivants : Financer l’indemnisation des dommages matériels importants liés aux émeutes et aux violences urbaines ; Mutualiser les risques entre les assurés, grâce à une contribution prélevée sur plusieurs catégories de contrats ; Protéger les assureurs contre les conséquences financières d’événements particulièrement coûteux ; Soutenir les collectivités locales, qui peuvent également subir des dégradations importantes lors de ces épisodes de violence. Quels contrats d’assurance seront concernés par la taxe émeutes ? La contribution de 0,8 % va concerner les contrats d’assurance dommages couvrant les biens des particuliers et des professionnels. 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La nouvelle contribution va mécaniquement se répercuter sur les cotisations d’assurance dès 2027. Son incidence financière dépendra notamment de la manière dont les assureurs vont intégrer ce prélèvement dans leurs tarifs. Si vous payez une prime annuelle de 500 € pour votre assurance, celle-ci peut théoriquement grimper à 504 €. Mais une hausse de 0,8 % de la prime ne signifie pas nécessairement une augmentation de 0,8 % de la facture totale. Le montant effectivement payé dépendra des modalités définitives du prélèvement et de son éventuelle répercussion commerciale par l’assureur. Les assurances auto et habitation vont subir une hausse de tarifs en 2027, indépendamment de cette taxe additionnelle. Il sera donc difficile d’attribuer une augmentation globale de cotisation à la seule taxe émeutes. Un fonds de mutualisation doté de 400 millions d’euros par an La contribution doit alimenter un fonds national destiné à prendre en charge les conséquences financières des émeutes les plus coûteuses. Les recettes attendues sont estimées à environ 400 millions d’euros par an. Le fonctionnement envisagé repose sur plusieurs principes : Les assureurs continuent d'indemniser les sinistres conformément aux garanties applicables. Le fonds intervient dans le cadre défini par les textes pour mutualiser les conséquences des épisodes de violences urbaines les plus importants. L’État apporte une garantie financière plafonnée à 4 milliards d’euros, afin de renforcer la capacité du dispositif à faire face à des dommages exceptionnels. Pour déclencher l'utilisation du fonds d'indemnisation lié à la taxe émeutes prévue dès 2027, les dégâts doivent atteindre l'un des seuils suivants : 700 000 euros de sinistres assurés au total ; 300 000 euros de dégâts sur des bâtiments publics ; ou au moins trente sinistres individuels supérieurs à 10 000 euros chacun. Attention : les dégâts causés par les émeutes des 17 et 24 octobre 2026 ne pourront pas être pris en charge par la nouvelle taxe émeutes de 0,8 % car ce dispositif n'est pas rétroactif. Quand la taxe émeutes doit-t-elle entrer en vigueur ? L'entrée en vigueur de la contribution est prévue au 1er janvier 2027. Toutefois, à la fin du mois d'octobre 2026, les modalités réglementaires doivent encore être finalisées. Le dispositif (intégré dans le cadre du budget 2026) attend encore la validation définitive des textes réglementaires et du Conseil d'État avant sa publication au Journal officiel. Deux projets de décrets et deux projets d'arrêtés ont été soumis mi-octobre au Comité consultatif de la législation et de la réglementation financières (CCLRF). Leur examen doit notamment permettre de préciser les conditions pratiques de sa mise en œuvre. Les assurés devront donc surveiller les informations communiquées par leur compagnie d'assurance à l'approche de 2027 pour connaître les conséquences concrètes sur leurs contrats.

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Exclusions de garantie en assurance emprunteur : une nouvelle décision de justice

Un refus d’indemnisation en assurance emprunteur peut fragiliser la situation financière d’un propriétaire déjà confronté à un arrêt de travail ou à une invalidité. Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation a rendu une décision qui modifie les possibilités de contestation de certaines exclusions de garantie. Désormais, une clause imprécise ne suffit plus à remettre automatiquement en cause toutes les exclusions qui y figurent. Les emprunteurs conservent néanmoins des moyens d’action pour défendre leurs droits. Exclusions de garantie : ce que change la décision de justice Les clauses d'exclusion des contrats d’assurance définissent les circonstances dans lesquelles l’assureur peut refuser sa prise en charge, même si l’assuré est victime d’un sinistre. Jusqu’à récemment, la jurisprudence permettait de contester une exclusion claire en invoquant l’imprécision d’une autre exclusion intégrée à la même clause. Cette approche pouvait conduire à écarter l’ensemble de la clause contractuelle. Dans un arrêt du 17 septembre 2026 (Cass. 2e civ., n° 25-12.441), la Cour de cassation a abandonné cette interprétation. L’affaire concernait un refus d’indemnisation d’une assurance professionnelle dans le cadre de la fermeture administrative d’un restaurant durant la crise sanitaire du Covid-19. L’assureur invoquait l’exclusion des pertes dans un contexte épidémique. L’assuré s’appuyait sur l’imprécision de la clause qui devait, selon lui, la rendre inapplicable. La justice considère désormais que chaque exclusion doit être examinée séparément. Une formulation imprécise ne rend donc plus automatiquement inapplicables les autres exclusions de la même clause lorsqu’elles sont suffisamment claires. Cette décision réduit les possibilités de contestation fondées sur une irrégularité concernant une exclusion distincte de celle invoquée par l’assureur. Elle vise à préserver l’équilibre économique des contrats. Elle ne signifie toutefois pas que toutes les exclusions sont valables. Une exclusion de garantie doit toujours être précise La nouvelle jurisprudence concerne tous les contrats d’assurance, notamment l’assurance emprunteur. Les contrats emprunteurs prévoient des garanties en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’invalidité ou d’incapacité temporaire de travail (ITT). Toutefois, leur application dépend des conditions du contrat et des éventuelles exclusions de garanties d’assurance emprunteur. L’article L. 113-1 du Code des assurances impose que les exclusions de garantie soient formelles et limitées. En pratique, leur rédaction doit permettre à l’assuré d’identifier précisément les situations dans lesquelles il ne sera pas couvert. Une clause générale, ambiguë ou trop vague peut donc toujours être contestée si elle ne permet pas de délimiter clairement le champ de l’exclusion opposée. En assurance emprunteur, cette exigence est particulièrement importante pour les garanties liées à l’incapacité de travail et à l’invalidité. Certaines clauses peuvent notamment concerner les affections psychiques ou les pathologies du dos. Dans un arrêt du 2 avril 2009 (Cass. 2e civ., n° 08-12.587), la Cour de cassation avait ainsi examiné une exclusion visant les « troubles psychiques ». La formulation avait été jugée insuffisamment précise pour déterminer les situations réellement exclues de la couverture. Cette jurisprudence illustre un principe qui reste applicable : un assureur ne peut pas s’appuyer sur une exclusion imprécise pour justifier automatiquement un refus d’indemnisation. En revanche, depuis le revirement de septembre 2026, chaque exclusion doit être appréhendée séparément. Si la pathologie dont souffre l’assuré est clairement mentionnée dans la clause d'exclusion, peu importe qu’un autre motif de la même clause soit ambigu. L’assureur est dans son bon droit de refuser l’indemnisation. Quels recours en cas de refus d’indemnisation en assurance emprunteur ? En cas de refus d’indemnisation d’un sinistre en assurance de prêt, l’emprunteur dispose de plusieurs recours : 1. Vérifier le contrat Relisez les conditions générales et particulières pour vérifier : la présence de l’exclusion invoquée ; la précision de sa formulation ; son application réelle aux circonstances du sinistre ; le respect des conditions de prise en charge. 2. Contester le refus par écrit Adressez une réclamation à l’assureur, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception. Expliquez pourquoi le refus vous semble injustifié et joignez les justificatifs utiles. Vous pouvez également demander des précisions sur les motifs de la décision. 3. Saisir le médiateur de l’assurance Si la réclamation échoue, vous pouvez solliciter le médiateur compétent en assurance emprunteur, sous réserve de respecter les conditions de saisine. Cette démarche est gratuite et vise à trouver une solution amiable. 4. Engager une action en justice En dernier recours, vous pouvez saisir la juridiction compétente. Le juge examinera le contrat, l’exclusion invoquée et les circonstances du sinistre. Depuis la récente décision de justice, il est essentiel de contester précisément la clause appliquée par l’assureur. Un avocat peut vous aider à évaluer vos chances de succès et à respecter les délais légaux.

Crédit immobilier : peut-on emprunter au-delà de 25 ans ?

Emprunter sur 30 ans plutôt que sur 25 ans : cette possibilité revient au cœur des débats sur le crédit immobilier en France. Alors que les prix des logements et les taux d’intérêt pèsent sur le pouvoir d’achat immobilier, de nombreux ménages cherchent à réduire leurs mensualités pour concrétiser leur projet. Au troisième trimestre 2026, près d’un nouveau crédit immobilier sur deux atteignait déjà la durée maximale habituelle de 25 ans. Face à cette tendance, les banques demandent un assouplissement des règles d’octroi. Mais peut-on réellement emprunter au-delà de 25 ans aujourd’hui ? Quelles sont les exceptions prévues et les conséquences d’un allongement de la durée du prêt ? Crédit immobilier : quelle est la durée maximale d’emprunt autorisée ? En France, la durée d’un crédit immobilier est encadrée par les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Depuis 2022, les banques doivent respecter des critères d’octroi destinés à limiter le risque de surendettement des ménages emprunteurs. La durée maximale d’un prêt immobilier est fixée à 25 ans, avec une possibilité d’aller jusqu’à 27 ans dans deux situations précises : L’achat d’un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), lorsque la construction nécessite un délai avant l’entrée dans les lieux ; L’acquisition d’un logement ancien avec des travaux éligibles, répondant aux conditions réglementaires relatives à leur nature et à leur montant (au moins 10 % de l’opération). Le HCSF impose également un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. Autrement dit, les mensualités de crédit et les charges d’emprunt prises en compte ne doivent pas représenter plus de 35 % des revenus nets de l’emprunteur, avant impôt. Ces 2 critères relatifs à la durée d’emprunt et au taux d’endettement sont contraignants pour les établissements prêteurs, même si une marge de flexibilité leur permet d’y déroger pour une partie de leur production trimestrielle de crédits. Elle est réservée en grande majorité à la primo-accession et à l’achat de la résidence principale. Attention : cette dérogation ne permet pas d’obtenir librement un crédit amortissable sur 27 ans, encore moins sur 30 ans. Elle répond à des situations particulières dans lesquelles l’utilisation du bien est différée. Pourquoi les banques souhaitent-elles allonger la durée des crédits immobiliers ? La possibilité d’emprunter au-delà de la norme, jusqu’à 30 ans, revient dans les discussions du secteur bancaire. Plusieurs facteurs expliquent cet intérêt pour des prêts plus longs. Des mensualités devenues difficiles à supporter La hausse des prix immobiliers dans de nombreuses villes, combinée au coût du crédit, limite la capacité d’achat des ménages. Pour un même revenu, un emprunteur peut désormais avoir plus de difficultés à financer un logement qu’il y a quelques années. Allonger la durée de remboursement permettrait de répartir le capital emprunté sur davantage de mensualités. Le montant à payer chaque mois diminue, ce qui peut faciliter l’accès au crédit pour certains profils. Cette solution intéresse particulièrement les primo-accédants et les jeunes actifs, dont les revenus sont parfois appelés à progresser au cours de leur carrière, mais qui disposent encore d’un apport personnel limité. Près d’un crédit immobilier sur deux atteint 25 ans Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA relayées en octobre 2026, 49,8 % des nouveaux prêts immobiliers souscrits au troisième trimestre 2026 atteignaient ou dépassaient 25 ans, soit une progression de 3,3 points sur un an. La tendance est encore plus marquée chez les emprunteurs de moins de 35 ans : 55 % d’entre eux ont souscrit un crédit sur au moins 25 ans. Ces chiffres illustrent le recours croissant aux durées longues pour préserver la capacité d’emprunt des ménages. Dans ce contexte, la Fédération bancaire française défend un assouplissement du cadre réglementaire. L’objectif serait notamment de donner davantage de latitude aux établissements de crédit pour accompagner les candidats à l’achat, sans accroître leur risque. Un vœu qui est resté lettre morte, pour le moment. Le 15 septembre dernier, le HCSF a entériné les normes d’octroi : les limites de la durée d'emprunt et du taux d’endettement restent en place au moins jusqu’à la fin 2026. Quels sont les avantages d’un crédit immobilier sur 30 ans ? Un crédit immobilier sur 30 ans permettrait de réduire les mensualités et de faciliter l’accès à la propriété, notamment pour les jeunes primo-accédants. Réduire les mensualités et faciliter l’achat Allonger la durée d’un emprunt permet de soulager la trésorerie immédiate, d’augmenter le reste à vivre et de faciliter le respect du taux d'endettement maximal autorisé par les banques. Baisse des mensualités : Répartir la dette sur un plus grand nombre de mois diminue l'effort financier mensuel. Augmentation de l’enveloppe : Avec une mensualité plus faible, il est possible d’augmenter sa capacité d’emprunt pour financer un meilleur bien ou des travaux. Préservation de l’épargne : Moins d’argent versé chaque mois permet de garder une épargne de précaution en cas de coup dur. Optimisation de la trésorerie : Le reste à vivre plus élevé améliore le confort financier quotidien et la capacité à réaliser d'autres projets. Effet de levier (investissement) : Pour un investissement locatif, cela permet d'optimiser le cash-flow et de faire financer une plus grande partie du bien par les loyers Quels sont les risques d’un emprunt immobilier sur 30 ans ? Si une durée plus longue réduit les mensualités, elle augmente le coût total du crédit et prolonge l’endettement. Un coût total plus élevé Un prêt sur 30 ans génère davantage d’intérêts qu’un crédit sur 25 ans, du simple fait de la durée, mais aussi du taux nominal, d'autant plus élevé que l’amortissement se prolonge. Le coût de l’assurance emprunteur court également plus longtemps, augmentant la facture finale. Pour comparer les offres, il est donc essentiel d’examiner : les mensualités, assurance comprise ; le taux annuel effectif global (TAEG) ; le coût total des intérêts et de l’assurance ; le montant total à rembourser. Un engagement financier plus long Un emprunt sur 30 ans expose également l’emprunteur aux aléas de la vie pendant une période prolongée : baisse de revenus, séparation ou changement de situation professionnelle. Les remboursements peuvent aussi se poursuivre à l’approche de la retraite. Enfin, une durée plus longue ne garantit pas l’obtention du crédit : la banque continue d’évaluer la solvabilité du candidat, son apport personnel et sa capacité à rembourser. Crédit immobilier sur 25 ans ou 30 ans : quel impact sur le coût total ? Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 € à un taux fixe, hors assurance emprunteur et frais annexes (hypothèque ou caution). Critères Crédit sur 25 ans Crédit sur 30 ans Capital emprunté 200 000 € 200 000 € Taux nominal 4,10 % 4,31 % Mensualité hors assurance et autres frais 1 057 € 991 € Coût total des intérêts 117 033 € 156 730 € Emprunter sur 30 ans permet de réduire la mensualité de 66 € par mois, mais entraîne un surcoût d’intérêts de 39 697 €. Cet exemple illustre le principal arbitrage entre une mensualité plus accessible et un coût global plus élevé. Quelles solutions pour emprunter sans dépasser 25 ans ? En attendant une éventuelle évolution des règles, des solutions existent pour préserver sa capacité d’emprunt sans dépasser la durée maximale autorisée. Optimiser son assurance emprunteur L’assurance de prêt immobilier représente une part du coût global du financement, en moyenne entre 20 % et 40 %. Comparer les assurances de prêt individuelles avec le contrat proposé par la banque peut permettre de réduire les cotisations jusqu’à 60 %, sous réserve de respecter les exigences d’équivalence des garanties. Les économies réalisées peuvent améliorer le budget disponible et faciliter l’équilibre du plan de financement. Mobiliser les aides à l’accession Les primo-accédants peuvent étudier leur éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ), sous réserve de respecter les conditions applicables à leur projet et à leur situation. Ce financement complémentaire peut réduire le montant du prêt principal nécessaire. Il est également utile de vérifier si des aides locales ou d’autres dispositifs d’accession sont disponibles. Ajuster le projet immobilier Enfin, plusieurs solutions peuvent être envisagées : augmenter l’apport personnel lorsque cela reste compatible avec la conservation d’une épargne de précaution ; rechercher un logement moins coûteux ou élargir la zone géographique ; comparer les propositions de plusieurs banques ; étudier la possibilité d’un achat avec un co-emprunteur, lorsque la situation s’y prête. L’objectif est de construire un financement soutenable, sans se concentrer uniquement sur le montant maximal qu’une banque pourrait accorder.

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