Transfert de prêt immobilier : comment profiter de la portabilité de votre crédit ?

Voulez-vous lancer un nouveau projet sans perdre les points forts de votre crédit en cours ? Le transfert de votre prêt immobilier vous offre cette chance, même si le marché monétaire évolue. Comment procéder pour en profiter ? Quels critères faut-il remplir ? Magnolia.fr vous répond.

En quoi consiste le transfert de prêt immobilier ?

Le transfert de prêt immobilier, également appelé portabilité, vous permet de déplacer les conditions d’un crédit que vous avez déjà contracté sur une nouvelle acquisition. Grâce à ce dispositif, vous conservez toutes les caractéristiques initiales, comme le taux, la durée ainsi que, dans certains cas, le montant des échéances.

En pratique, la démarche n’est pas si différente d’une demande de prêt classique. Mais elle permet d’éviter les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Cependant, toutes les banques ne proposent pas cette solution. En particulier, lorsque le niveau des taux est bas, peu d’acteurs acceptent ce mécanisme. Toutefois, ces derniers peuvent faire une exception et valider votre demande si vous optez pour d’autres services proposés au sein du même groupe ou si vous êtes un client fidèle.

Comment vérifier si vous pouvez transférer votre prêt immobilier ?

Pour profiter du transfert de votre crédit, vous devez respecter les conditions suivantes :

• Présence d’une clause de transférabilité dans le contrat de prêt initial : Relisez votre contrat de prêt initial. La possibilité de transfert doit y être mentionnée. Si cette clause manque, demandez à votre conseiller bancaire ou à un courtier en crédit immobilier s’il est possible de l’ajouter, même après la souscription.
• Même type de bien pour le nouveau projet : Le prêt initial doit avoir servi à financer un bien du même type que celui que vous souhaitez acheter. Par exemple, un crédit utilisé pour une résidence principale ne peut pas être transféré pour financer un investissement locatif.
• Prix du nouveau bien supérieur ou égal au capital restant dû : Le prix du nouveau bien doit au moins couvrir le capital restant dû du prêt initial. Si ce montant est plus élevé, prévoyez un apport personnel ou demandez en complément un nouveau prêt immobilier dans le même établissement. Mais ce dernier devra avoir les taux actuels et non les mêmes que ceux du prêt initial.
• Paiement régulier des mensualités sur le prêt initial : Vous devez avoir remboursé chaque mensualité du prêt initial sans retard ni incident. Un simple défaut de paiement peut rendre le transfert difficile.
• Garantie et assurance sur le nouveau prêt : Le nouveau prêt doit bénéficier d’une garantie. Si le prêt initial était garanti par une hypothèque, vous devrez régler les frais de mainlevée, car cette sûreté ne se transfère pas. Vous pouvez néanmoins garder l’assurance emprunteur du premier prêt ou choisir une offre plus adaptée au nouveau financement.
• Délai à respecter entre la vente et le nouvel achat : Vous devez acheter le nouveau bien dans un délai de 6 mois après la vente de l’ancien. Mais parfois, la banque impose que les 2 signatures chez le notaire aient lieu le même jour.

Si vous avez un prêt à taux zéro (PTZ) sur le bien initial, vous pouvez le transférer sur le nouveau bien, à condition qu’il respecte les critères d’éligibilité. Renseignez-vous auprès de votre courtier ou de votre conseiller bancaire pour valider la démarche.

Comment réussir le transfert de votre prêt immobilier ?

Le transfert de crédit prend souvent plusieurs semaines selon les démarches à accomplir et la validation des nouvelles garanties. Il vaut mieux anticiper chaque étape pour ne pas perdre le bénéfice de vos anciennes conditions. Pour cela, 

1. Vérifiez la possibilité de transférer votre crédit : Vous devez d’abord relire votre offre de crédit pour repérer la clause qui autorise le transfert vers un nouveau bien immobilier. Cette disposition est indispensable, car l’absence de cette mention rend toute démarche impossible. Toutefois, la présence de cette clause ne vous garantit pas un accord automatique. L’établissement financier se réserve toujours le droit d’analyser votre dossier avant de donner son feu vert.
2. Prévenez votre conseiller bancaire dès que votre projet se dessine : Dès que vous projetez de transférer votre prêt actuel, contactez immédiatement votre conseiller bancaire. Cette étape vous permet de recevoir sans attendre la liste des documents à fournir, le calendrier à respecter, ainsi que les exigences propres à l’établissement.
3. Préparez un dossier complet pour votre nouvelle acquisition : Pour donner toutes les chances à votre demande, rassemblez dès le départ un dossier détaillé. Celui-ci doit comprendre le compromis de vente de votre ancien logement, les éléments sur le nouveau bien (adresse, surface, prix d’achat), votre apport personnel, les relevés de comptes récents, les bulletins de salaire et les avis d’imposition. Ajoutez aussi le tableau d’amortissement de votre crédit en cours. L’ensemble de ces documents sert à démontrer la viabilité du projet.
4. Attendez la décision de l’établissement : Après cette étape, votre conseiller vous communique la réponse. Si le transfert est validé, vous conservez l’ensemble des conditions de votre prêt initial. Mais parfois, l’établissement demande un apport supplémentaire si le prix du nouveau bien dépasse le capital restant. Il peut aussi refuser le transfert si la banque juge votre stabilité financière peu rassurante.
5. Organisez la vente et l’achat sans rupture de financement : Pour éviter toute interruption de financement, assurez une parfaite coordination entre le notaire, l’agent immobilier et votre conseiller bancaire. Grâce à cette organisation, les fonds issus de la vente doivent être rapidement mobilisés pour financer l’achat du nouveau bien, ce qui garantit le transfert du crédit sans délai.
6. Réaffectez le capital restant dû sur votre nouvelle propriété : Après la vente, l’établissement procède à la réaffectation du capital restant à rembourser. Votre conseiller met à jour l’ensemble des garanties et adapte l’assurance emprunteur en fonction du nouveau bien. Vous recevez un nouvel échéancier, qui précise la durée restante, le montant de chaque mensualité et les dates de prélèvement.
7. Anticipez les frais liés à la démarche : Le transfert du crédit entraîne plusieurs frais. Vous devez prévoir des frais de gestion liés à cette opération. Selon la nature de la garantie, vous aurez à régler les frais d’une nouvelle hypothèque, ou les coûts du transfert de la caution bancaire. Des frais de dossier s’ajoutent, ainsi que les émoluments du notaire pour l’acquisition du nouveau bien. Les montants varient en fonction de l’établissement, mais cette portabilité est souvent plus économique que la souscription d’un nouvel emprunt.

Cas pratique : Faut-il transférer ou souscrire un nouveau prêt immobilier ?

Madame Girard a acheté un appartement à Dijon il y a 3 ans avec un prêt de 100 000 € à un taux avantageux de 1,30 %. Aujourd’hui, il lui reste 60 000 € à rembourser. Elle souhaite maintenant acheter une maison à Lyon d’une valeur de 220 000 € avec un taux d’intérêt de 3,10 €.

Elle hésite entre 2 possibilités :

Option 1 : Transférer son prêt immobilier

Son contrat autorise le transfert du capital restant dû. La banque accepte de reporter les 60 000 € sur la nouvelle maison, avec le taux d’origine maintenu à 1,30 %. Pour compléter son financement, Madame Girard souscrit un nouveau crédit de 160 000 € au taux du marché actuel de 3,10 %.

Grâce à ce montage :

• La part transférée continue de profiter d’un taux bas, ce qui réduit le coût total de l’emprunt.
• Seule la somme complémentaire subit le taux plus élevé.

Option 2 : Solder et souscrire un nouveau prêt

Madame Girard rembourse totalement son ancien prêt. Elle souscrit un nouveau crédit couvrant la totalité du montant nécessaire, soit 220 000 € à 3,10 %. Dans cette solution :

• Tout le capital emprunté s’aligne sur le taux du moment, plus élevé que le précédent.
• Elle doit également payer des frais de remboursement anticipé sur son ancien crédit.

En optant pour le transfert de son prêt, Madame Girard réalise des économies importantes sur les intérêts, car seule une partie de l’emprunt subit la hausse des taux. Au contraire, en soldant son ancien crédit, elle doit payer des intérêts plus élevés sur la totalité du montant et supporter des frais supplémentaires. Le transfert du prêt s’avère donc la solution la plus avantageuse pour Madame Girard.

Que faire si votre demande de transfert de prêt immobilier est refusée ?

Un refus peut résulter de l’absence de la clause de transférabilité, d’un dossier peu convaincant, ou d’une règle interne à l’établissement.

• Négociez directement avec votre conseiller bancaire : Si votre contrat ne prévoit aucune option de portabilité, demandez un rendez-vous avec votre conseiller. Argumentez pour obtenir l’ajout exceptionnel d’une clause de transférabilité. Par exemple, mettez en avant votre fidélité et la stabilité de vos comptes. 
• Renforcez votre dossier auprès de l’organisme de garantie : Lorsque le refus s’explique par un manque de garanties (caution ou hypothèque), améliorez votre profil. Apportez des justificatifs supplémentaires comme un apport personnel élevé ou un prêt complémentaire.
• Sollicitez un courtier : Vous pouvez aussi faire appel à un courtier. Ce spécialiste peut vous présenter d’autres pistes de financement et même négocier l’ajout d’une clause de transfert.
• Envisagez des solutions alternatives : Si aucune option de transfert n’est possible, plusieurs alternatives s’offrent à vous. Vous pouvez regrouper vos crédits en un seul avec un rachat de prêt immobilier, recourir à un prêt achat-revente, ou solder votre crédit actuel par anticipation.

FAQ — Transfert du prêt immobilier

Quelles banques acceptent le transfert de prêt immobilier ?

Seuls quelques établissements acceptent le transfert d’un prêt immobilier, mais ils ne communiquent pas toujours sur ce service. Approchez-vous de votre banquier ou passez par un courtier pour savoir si cette option existe dans votre contrat.

Vaut-il mieux transférer un prêt ou le rembourser par anticipation ?

Vous avez intérêt à transférer votre prêt si le taux de votre ancien crédit est plus bas que ceux proposés aujourd’hui. À l’inverse, si les taux actuels baissent, solder votre crédit pour en prendre un nouveau peut coûter moins cher. Dans tous les cas, faites une simulation pour comparer les deux solutions.

Qu’advient-il de la garantie lors du transfert de votre crédit immobilier ?

Si une caution protège votre crédit, vous pouvez généralement la reporter sur votre nouveau bien, à condition que l’organisme donne son accord. En cas d’hypothèque, vous ne pouvez pas la déplacer sur un autre bien. Vous devez d’abord la lever, ce qui implique des frais. Quant à l’assurance emprunteur, elle reste attachée à votre prêt transféré, sauf si vous ajoutez un crédit supplémentaire. Dans ce cas, une nouvelle assurance couvrira ce montant.