Remboursement du crédit immobilier : les points essentiels à connaître

Souscrire un crédit immobilier engage l’emprunteur sur plusieurs années, voire plusieurs décennies. Comprendre comment se déroule le remboursement du prêt est donc essentiel pour bien anticiper ses charges mensuelles, éviter les mauvaises surprises et faire face aux imprévus.

Remboursement de crédit immobilier : que comprend chaque mensualité ?

Les mensualités d’un crédit immobilier représentent le remboursement progressif du capital emprunté et de ses coûts associés. Elles comprennent généralement :

• Le remboursement du capital : c’est la somme que vous restituez chaque mois à la banque pour rembourser le montant emprunté. Elle augmente au fil du temps dans un prêt classique.
• Les intérêts : ils correspondent à la rémunération de la banque. Calculés sur le capital restant dû, ils sont plus élevés au début du prêt et diminuent progressivement.
• L’assurance emprunteur : obligatoire dans la plupart des cas, elle couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Son montant peut rester fixe ou évoluer selon les modalités du contrat.
• Les frais annexes éventuels : ils peuvent inclure des frais de dossier, de garantie (hypothèque, caution...), ou encore des frais liés à une modulation du prêt.

À savoir :

• La répartition entre capital et intérêts varie selon la nature du prêt.
• Un tableau d’amortissement remis par la banque vous permet de visualiser la répartition de chaque mensualité sur toute la durée du crédit.
• Selon votre contrat, certaines mensualités peuvent être modulées ou différées.

Comment se passe le remboursement d’un crédit immobilier ?

Le remboursement d’un crédit immobilier repose, dans la majorité des cas, sur le versement de mensualités pendant une durée définie au moment de la souscription.

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers, chacun avec ses propres modalités de remboursement. On peut citer le prêt amortissable, le prêt in fine ou encore le prêt modulable, sachant que le mode de remboursement choisi a un impact direct sur le coût total du crédit, la souplesse de gestion et l’adaptation à la situation financière de l’emprunteur.

Le remboursement amortissable

C’est la solution la plus courante. Vous remboursez chaque mois une mensualité composée d’intérêts et d’une part de capital. Au début du prêt, les intérêts sont majoritaires ; la part du capital augmente ensuite progressivement. Cette formule permet une réduction continue du capital restant dû et une meilleure visibilité sur la durée du crédit.

Le remboursement in fine

Dans le cas du prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du crédit. Le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du prêt. Ce mode de remboursement est souvent utilisé dans un cadre d’investissement, notamment locatif, lorsque l’emprunteur dispose d’une épargne ou d’un placement destiné à rembourser le capital à l’échéance.

Le remboursement modulable

Certains prêts offrent une souplesse dans le remboursement. Vous pouvez, selon les clauses du contrat, ajuster vos mensualités à la hausse ou à la baisse, voire les reporter temporairement. Cette flexibilité peut être utile en cas de changement de situation financière (hausse ou baisse de revenus, congé, imprévus…).

Quel type de remboursement choisir pour son crédit immobilier ?

Le type de remboursement de votre crédit immobilier dépend de plusieurs facteurs : vos objectifs patrimoniaux, votre capacité de remboursement, votre situation professionnelle et familiale, ainsi que votre tolérance au risque. 

Voici les principales options :

Avant de faire votre choix, prenez le temps de comparer les différentes offres et n’hésitez pas à demander conseil à votre banquier ou à un courtier. Un accompagnement personnalisé vous aidera à opter pour la formule la plus adaptée à votre profil.

Qu’est-ce qu’un remboursement différé de crédit immobilier ?

Le remboursement différé est une option qui vous permet de reporter le remboursement du capital emprunté à une date ultérieure. Pendant cette période de différé, vous bénéficiez d’un allègement temporaire de vos mensualités. Ce mécanisme est particulièrement utilisé dans le cadre de projets en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), de travaux ou encore d’investissement locatif.

Il existe deux types de différé :

• Différé partiel : vous payez uniquement les intérêts pendant la période de différé. Le remboursement du capital commence à la fin de cette période.
• Différé total : vous ne remboursez ni les intérêts ni le capital pendant le différé. Seule la prime d’assurance emprunteur reste à régler chaque mois.

Peut-on rembourser un crédit immobilier par anticipation ?

Oui. Le remboursement anticipé consiste à rembourser une partie ou la totalité du capital restant dû avant la fin du prêt. Cela peut survenir dans différentes situations :

• une rentrée d’argent exceptionnelle (prime, héritage, vente d’un autre bien…) ;
• la revente du bien financé par le prêt ;
• un rachat de crédit par une autre banque.

Cette opération peut permettre de réduire considérablement le coût total du prêt, mais elle entraîne souvent des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Toutefois, le montant des IRA est encadré par la loi ; la pénalité ne peut dépasser :

• 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation ;
• ou 3 % du capital restant dû, selon le montant le plus faible.

Ces conditions doivent être précisées dans le contrat de prêt.

À quel moment commence-t-on à rembourser le crédit immobilier ?

Le remboursement d’un crédit immobilier ne débute pas au moment de la signature du contrat de prêt, mais dans le mois suivant le déblocage des fonds par la banque, généralement à la suite de la signature de l’acte de vente chez le notaire. La première échéance est fixée par la banque, souvent entre le 1er et le 10 du mois, mais vous pouvez en discuter avec votre conseiller pour choisir une date qui s’accorde mieux à vos revenus, comme celle de votre salaire.

Un délai minimum de 30 jours est généralement observé entre la signature de l’acte authentique et le premier prélèvement. Si ce délai n’est pas respecté en fonction de la date que vous avez choisie, la mensualité peut être décalée, ce qui entraîne alors le paiement d’intérêts intercalaires. Ces derniers correspondent aux intérêts calculés sur les fonds déjà débloqués, entre la date de mise à disposition des fonds et le début effectif du remboursement.

Exemple :

• Si vous signez le 10 janvier et choisissez une mensualité chaque 10 du mois, la première échéance aura lieu le 10 février : pas d’intérêts intercalaires à prévoir.
• Si vous optez pour un prélèvement le 5 du mois suivant, soit le 5 février, le délai entre la signature et cette date est insuffisant (moins de 30 jours). Le premier paiement est alors repoussé au 5 mars, et vous paierez des intérêts intercalaires pour la période du 10 janvier au 5 mars.

Que se passe-t-il en cas de retard de remboursement du prêt immobilier ou en cas d’impayés ?

En cas de retard ou d’impayé dans le remboursement de votre crédit immobilier, la banque va appliquer les pénalités de retard prévues dans le contrat. Si la situation se prolonge, elle peut aussi : 

• vous inscrire sur le FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), le registre tenu par la Banque de France. Cette inscription rend difficile, voire impossible, l’accès à de nouveaux crédits. C’est un signal d’alerte fort pour les autres établissements financiers ;
• exiger le remboursement immédiat du capital restant dû et engager une procédure judiciaire pour récupérer les sommes. Cela peut aller jusqu’à la saisie du bien immobilier si aucune solution amiable n’est trouvée. 

Toutefois, avant d’en arriver à ces mesures extrêmes, la banque propose généralement des solutions amiables, comme un réaménagement du prêt ou l’octroi de délais de paiement.

Peut-on modifier ses mensualités de remboursement ?

Oui, dans certains cas, il est possible de modifier le montant de ses mensualités de remboursement, notamment si votre prêt est dit "modulable". Cette option, généralement proposée dès la souscription du crédit, permet d’adapter le rythme de remboursement en fonction de l’évolution de votre situation personnelle ou professionnelle. 

Ainsi, vous pouvez soit augmenter vos mensualités pour rembourser plus rapidement, soit les diminuer temporairement pour alléger votre budget.

• Augmentation des mensualités : permet de réduire la durée totale du prêt et le coût des intérêts.
• Diminution des mensualités : allonge la durée du prêt et augmente le coût total, mais offre une plus grande souplesse en cas de baisse de revenus

Dans les cas où la clause de modularité n’existe pas, il reste possible de renégocier son prêt avec la banque ou d’envisager un rachat de crédit par un autre établissement pour obtenir de meilleures conditions. En revanche, cela peut entraîner des frais (IRA, frais de dossier, nouvelle garantie, etc.).

Quelles solutions en cas de difficulté de remboursement du crédit immobilier ?

En cas de difficultés financières dans le cadre du remboursement du crédit immobilier, plusieurs solutions peuvent être envisagées :

• Activation de l’assurance emprunteur : en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou de décès, l’assurance peut assumer totalement ou partiellement les mensualités.
• Renégociation ou rachat de crédit : permet d’obtenir de meilleures conditions de remboursement ou de regrouper plusieurs crédits en un seul.
• Modulation des échéances : comme mentionné précédemment, ajuster le montant des mensualités en fonction de votre capacité de remboursement.
• Demande de délai de grâce : vous pouvez solliciter auprès du tribunal judiciaire une suspension du remboursement de votre prêt pour une durée maximale de 2 ans, sans pénalités ni majorations. 

Il est crucial de réagir rapidement en cas de difficultés pour éviter l’aggravation de la situation.

Remboursement du crédit immobilier : que se passe-t-il en cas de décès de l’emprunteur ?

En règle générale, si la garantie « décès » a bien été incluse dans l’assurance emprunteur, l’assureur prend en charge de rembourser le solde du capital restant, en totalité ou partiellement, en fonction de la quotité assurée. Cette prise en charge permet ainsi d’éviter que les héritiers ou le co-emprunteur aient à supporter seuls la charge du prêt.

Cependant, certaines exclusions peuvent empêcher cette prise en charge :

• Le décès lié à une pathologie exclue dès la souscription, suite à l’analyse du questionnaire médical ;
• Les suites ou complications d’une maladie ou d’un accident survenus avant la souscription, et non déclarés à l’assureur ;
• Le suicide durant la première année de souscription, sauf si le prêt finance l’acquisition de la résidence principale. Dans ce cas, la loi prévoit une indemnisation pouvant aller jusqu’à 120 000 €, conformément au décret n° 2009-484 du 29 avril 2009.