Différé d’amortissement : allégez vos mensualités de crédit immobilier

Vous venez de contracter un prêt immobilier et souhaitez alléger vos mensualités au début du remboursement ? Le différé d’amortissement peut être une alternative.

Qu’est-ce qu’un différé d’amortissement dans un prêt immobilier ?

Le différé d’amortissement est une période pendant laquelle l’emprunteur peut retarder le remboursement du capital emprunté dans le cadre d’un prêt immobilier. Durant cette période, seule une partie des mensualités sera exigée : l’emprunteur peut choisir de ne payer que les intérêts du prêt, voire uniquement l’assurance emprunteur, selon le type de différé pour lequel il opte.

Rappel sur le mécanisme de remboursement d’un prêt immobilier

Dans un crédit immobilier classique, une fois que le prêt est débloqué, l’emprunteur doit commencer à rembourser chaque mois une partie du capital, appelée « amortissement du prêt ». Un tableau d’amortissement figure généralement dans le contrat de prêt. 

La mensualité inclut :

• Le capital : c’est la somme empruntée, remboursée progressivement.
• Les intérêts : c’est la rémunération de la banque, calculés sur le capital restant dû.
• L’assurance emprunteur : si l’emprunteur a souscrit à l’assurance groupe de la banque.

Quels sont les 2 types de différé d’amortissement ?

Il existe deux types de différé d’amortissement : 

• le différé partiel et 
• le différé total.

Comment fonctionne un différé d’amortissement partiel ?

L'emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt et l’assurance éventuelle pendant la période de différé. Le capital reste intact, donc il n’y a pas d’amortissement à ce moment-là.

Prenons un exemple : vous empruntez 200 000 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,5 %.

Pendant le différé partiel de 12 mois :

• Vous ne payez que 250 € / mois d’intérêts et 14 € d’assurance.
• Total mensuel pendant le différé : 250 € + 14 € = 264 €

À partir du 13ᵉ mois (début du remboursement du capital) :

• Mensualité (capital + intérêts) : 1 008,67 €
• Avec assurance : 1 022,67 €

Qu’est-ce que le différé d’amortissement total ?

Avec un différé total, vous ne remboursez ni intérêts, ni capital pendant la période définie. Seule l’assurance reste à payer.

Mais attention : les intérêts non payés s’ajoutent au capital (on parle de capitalisation), ce qui augmente le coût total du crédit.

Exemple : Emprunt de 200 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 1,5 %.

Pendant le différé total de 12 mois : 

• Vous ne payez rien sauf l’assurance.
• Les intérêts dus pendant cette période (environ 250 €/mois x 12 = 3 000 €) sont ajoutés au capital.
• Vous repartez donc avec un nouveau capital de 203 000 € à rembourser sur 19 ans. 

Après le différé (à partir du 13ᵉ mois) :

• Vous remboursez 203 000 € sur les 228 mois restants (19 ans).
• Mensualité recalculée (hors assurance) = 1 024 € / mois
• Avec l’assurance à 14 € / mois : 1 038 € / mois

Récapitulatif : Différé partiel vs différé total

Dans quels cas négocier un différé d’amortissement ?

Le différé d’amortissement est généralement proposé au début du prêt, notamment lorsque l’emprunteur fait face à des dépenses importantes (comme un loyer pendant la construction d’un bien) ou à des revenus temporaires plus faibles. 

Le différé est souvent pertinent dans les cas suivants :

• Vous achetez en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : vous commencez à rembourser progressivement le crédit alors que vous continuez à payer un loyer. Un différé permet de limiter cette double charge.
• Vous réalisez un investissement locatif neuf : tant que le bien n’est pas livré, vous ne percevez aucun loyer. Le différé vous permet de patienter sans rembourser immédiatement le capital.
• Vous achetez un bien avec des travaux : en attendant la fin des travaux, vous n’y habitez pas encore ou ne pouvez pas le louer. Le différé évite là aussi un double effort financier.

Comme ce dispositif a un coût, il est donc à réserver aux profils qui ont besoin d’un peu de souplesse au démarrage, comme :

• les investisseurs souhaitant lisser leur trésorerie ;
• les ménages en attente d’un logement terminé ou habitable ;
• les emprunteurs bénéficiant d’un prêt relais (le différé leur laisse le temps de vendre leur ancien bien) ;
• ou ceux ayant droit au PTZ, qui propose une franchise de remboursement pouvant aller jusqu’à 15 ans.

Le différé d’amortissement augmente-t-il le coût total de votre crédit immobilier ?

Les modalités de remboursement ont un impact direct sur le coût total de l’emprunt. Le différé d’amortissement, qu’il soit partiel ou total, est une facilité offerte par la banque, mais elle entraîne des frais supplémentaires pour l’emprunteur.

• Différé partiel : le capital reste inchangé pendant le différé, ce qui augmente mécaniquement les intérêts dus.
• Différé total : les intérêts non réglés sont capitalisés (ajoutés au capital initial), générant eux-mêmes des intérêts. C’est le principe de l’amortissement négatif.

Quels sont les coûts associés à un différé d’amortissement ?

Le différé d’amortissement est un service bancaire et n’est pas gratuit. Il faut tenir compte de plusieurs éléments :

• Les intérêts intercalaires : ils sont dus pendant la période où le remboursement est suspendu. En cas de différé total, ils peuvent être payés en une seule fois ou lissés sur la durée du prêt.
• Une durée de prêt plus longue, donc plus d’intérêts à rembourser.
• Un surcoût sur l’assurance emprunteur, car celle-ci est calculée sur le capital restant dû.
• D’autres frais bancaires peuvent aussi grimper : frais de garantie, frais de dossier, etc.

Un différé peut donc alourdir le coût total du crédit de plusieurs milliers d’euros.

Comparatif des mensualités avec et sans différé d’amortissement

Voici un tableau comparatif avec et sans différé, basé sur un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 1,5 %, avec un différé total de 12 mois :

Comment obtenir un prêt avec différé d’amortissement ?

Le différé d’amortissement n’est pas systématiquement proposé par les banques et dépend de plusieurs critères : le profil de l’emprunteur, la nature du projet immobilier et la politique de l’établissement prêteur. Pour obtenir un prêt immobilier avec différé, vous devez :

• Le demander dès la constitution du dossier ; 
• Justifier son utilité (VEFA, travaux, transition logement…) ; 
• Négocier avec la banque les modalités précises (durée, type, taux applicable, modalités de reprise des remboursements) ; 
• Comparer plusieurs offres en passant par un courtier en crédit.

Certaines banques sont plus flexibles que d’autres, et les conditions (durée maximale, taux appliqué pendant le différé, frais éventuels) peuvent varier fortement.

Quelle est la durée maximale d’un différé d’amortissement ?

La durée maximale d’un différé d’amortissement dépend principalement de la politique de la banque et de la nature du projet. En général, les établissements proposent des différés allant de 6 mois à 24 mois, voire jusqu’à 36 mois pour certains cas spécifiques (notamment VEFA ou construction). Cette durée est strictement encadrée par l’offre de prêt. 

Conseil : vérifiez bien les conditions inscrites dans l’offre de prêt, car elles varient fortement d’un établissement à un autre.

Comment savoir si un différé d’amortissement est avantageux dans votre situation ?

Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise option : le différé d’amortissement peut être une solution intéressante si vous avez des dépenses importantes au début de votre projet (travaux, loyer, relogement, etc.). Il vous permet de décaler le remboursement du capital, voire des intérêts, pour soulager votre budget temporairement.

Les avantages du différé d’amortissement

• Allège les premières mensualités, utiles en cas de double loyer ou de baisse temporaire de revenus.
• Permet d’épargner ou de stabiliser ses finances avant le début du remboursement.
• Adapté aux projets immobiliers longs à concrétiser, comme une VEFA ou un bien avec travaux.

Les inconvénients à anticiper

• Coût total du crédit plus élevé, notamment si les intérêts non payés sont ajoutés au capital (différé total).
• Frais d’assurance maintenus pendant le différé, parfois calculés sur le capital initial.
• Possibles frais annexes liés au différé négocié avec la banque.

Conseil : faites un bilan de votre situation personnelle et comparez les simulations avec et sans différé avec votre banquier ou avec un courtier.

FAQ sur le différé d’amortissement

L’équipe de magnolia.fr répond à vos questions.

Quelle différence entre différé d’amortissement et report d’échéance ?

Le différé d’amortissement et le report d’échéance sont deux mécanismes qui permettent de suspendre temporairement le remboursement d’un prêt, mais ils ne s’appliquent pas dans les mêmes contextes ni de la même manière. 

Le différé d’amortissement est prévu dès la signature du contrat de prêt. Il s’applique généralement en début de crédit, notamment pour des projets en VEFA ou avec travaux. Il peut être partiel ou total, et s’étale sur une durée prédéfinie.

Le report d’échéance, en revanche, est une solution ponctuelle et exceptionnelle, souvent déclenchée à la demande de l’emprunteur en cours de prêt. Il permet de suspendre une ou plusieurs mensualités, en cas de difficultés financières passagères, comme une perte d’emploi ou un imprévu budgétaire. 

Quelle différence entre différé et période d’anticipation ?

Alors que le différé permet de reporter le début du remboursement après la mise en place du crédit, la période d’anticipation désigne une situation où les remboursements commencent avant la livraison effective du bien immobilier. Cela se produit souvent en VEFA, lorsque les premiers appels de fonds interviennent dès la signature, bien avant que l’emprunteur ne puisse occuper ou louer le bien. En période d’anticipation, les premières mensualités sont plus faibles, car elles ne concernent que la part débloquée du prêt, mais elles existent bel et bien. De même, la période d’anticipation n’est pas toujours négociable, contrairement au différé. Elle dépend de la date de déblocage des fonds et de l’échéancier prévu par le promoteur ou le vendeur.