Prêt immobilier secundo-accédant : guide complet pour réussir votre second achat

Vous avez déjà été propriétaire de votre résidence principale et vous cherchez aujourd'hui à financer un second achat immobilier ? Alors vous êtes un secundo-accédant. Ce statut soulève des enjeux financiers complexes face auxquels, si vous n’êtes pas suffisamment préparé, vous courrez droit à la catastrophe.

Pour réussir votre projet immobilier en tant que secundo-accédant, il est essentiel de comprendre :

Les options de financement disponibles,
Les conditions de prêt relais,
Les stratégies adaptées pour minimiser les coûts.

Ce guide va vous aider à naviguer dans ce processus complexe et à prendre des décisions éclairées pour votre second achat immobilier.

Définition et présentation des enjeux du statut de secundo-accédant

Un secundo-accédant est une personne qui a déjà été propriétaire de sa résidence principale, quel que soit le mode d'acquisition (achat, donation, succession) et qui cherche à financer un second achat immobilier. Dans la pratique, cela signifie que vous n'aurez plus accès aux mêmes aides et avantages que ceux qui accèdent pour la première fois à la propriété.

Avoir une posture de secundo-acquéreur implique des enjeux spécifiques que vous devez absolument maîtriser. Il s’agit notamment de la gestion du patrimoine existant, des implications fiscales et des conditions de financement particulières. Il est également important de savoir que ce statut est déterminé par les organismes de financement et les institutions bancaires dans le but d’évaluer les droits et les options de financement disponibles.

La différence entre le primo-accédant et le secundo-accédant

La principale différence entre un primo-accédant et un secundo-accédant réside dans l'accès aux aides financières et aux avantages fiscaux. Les primo-accédants peuvent bénéficier de prêts immobiliers avantageux, comme le PTZ, des aides au financement et des avantages fiscaux spécifiques, contrairement aux secundo-accédants.

Bon à savoir : il existe des cas particuliers qui peuvent modifier votre statut de secundo-accédant. Ces cas spécifiques sont les suivants :

Le divorce : si vous avez été propriétaire avec votre conjoint et que vous vous séparez, votre statut peut varier en fonction de la situation.
La succession : si vous avez hérité d'une propriété, votre statut peut dépendre de la manière dont la propriété a été acquise.
L’achat à deux : si vous achetez avec un partenaire qui est primo-accédant, votre statut peut influencer les options de financement disponibles.

Critère	Primo-accédant	Secundo-accédant
Définition	Personne qui achète pour la première fois sa résidence principale.	Personne ayant déjà été propriétaire de sa résidence principale.
Aides financières	Éligible au PTZ (prêt à taux zéro), prêt Action Logement, TVA réduite…	Généralement non éligible aux aides spécifiques aux primo-accédants.
Avantages fiscaux	Avantages dans certains programmes neufs (TVA à 5,5 %, exonération temporaire de taxe foncière).	Accès limité à ces dispositifs.
Accès au crédit	Souvent accompagnés dans leur premier achat (banques, courtiers, garanties publiques).	Plus d’expérience, mais moins d’aides incitatives.
Cas particuliers pouvant modifier le statut	- Divorce (perte de statut de propriétaire) - Succession (héritage sans usage comme résidence principale) - Achat avec un primo-accédant (impact sur les aides possibles)	Peut redevenir primo-accédant dans certains cas spécifiques si les conditions sont réunies.

Les défis du second achat immobilier

Le second achat immobilier présente des défis de financement et de revente. Lorsque vous achetez un nouveau bien, vous devez gérer le budget, le timing et les responsabilités accrues. Vous devez également gérer les enjeux liés au financement, notamment la gestion d'un prêt relais ou d'un prêt immobilier supplémentaire, les implications fiscales et les conditions de prêt.

Sachez que la réussite d’un second achat repose sur l’anticipation du coût global et la gestion des risques. Vous devez prendre en compte les charges, les taxes et les coûts de double propriété, notamment si vous ne vendez pas immédiatement votre bien actuel. Une bonne planification financière vous aide à gérer ces coûts et à réussir votre projet immobilier.

Quelles solutions de financement pour un secundo-accédant ?

Les secundo-accédants ont accès à diverses solutions de financement pour leur projet immobilier. Ces options incluent :

Les prêts immobiliers classiques,
Les prêts relais,
Les prêts hypothécaires,
Les solutions de financement alternatives.

Le prêt relais : une solution pour acheter avant de vendre

Le prêt relais est une solution de financement qui permet d'acheter un nouveau bien immobilier sans attendre la vente de l'ancien. Ce type de prêt est particulièrement utile pour les personnes qui souhaitent acquérir un nouveau logement avant de vendre leur propriété actuelle.

Son fonctionnement est simple, il vous suffit d’avancer une partie du prix de vente présumé de l'ancien bien, lors de l’achat, et cette avance vous est ensuite remboursée lors de la vente effective. Il s'agit d'un prêt à court terme (6 à 24 mois) avec des taux d'intérêt plus élevés que les prêts immobiliers classiques.

Le principal avantage ici est que vous pouvez acheter un nouveau bien sans obligatoirement attendre la vente de l'ancien, ce qui est particulièrement utile dans un marché immobilier compétitif où les opportunités peuvent être limitées.

Cependant, ce type de prêt est caractérisé par un taux d'intérêt et des frais de dossier très élevés, ce qui peut augmenter le coût total du prêt. De plus, si la vente de l'ancien bien est retardée ou ne se réalise pas comme prévu, vous pouvez être confronté à des difficultés de remboursement.

Le prêt relais rachat : une option pour gérer deux biens

Le prêt relais rachat est une solution de financement qui combine un prêt relais et un crédit classique pour simplifier la gestion de deux biens immobiliers. Il permet de regrouper les deux financements en une seule opération pour acheter un nouveau bien tout en attendant la vente de l'ancien. Ce type de prêt est particulièrement adapté aux situations où la vente de l'ancien bien est plus longue que prévu ou incertaine.

Grâce à sa flexibilité financière, vous pouvez aisément gérer les deux biens pendant la période de transition. Cette opération est particulièrement utile pour les emprunteurs qui ont des contraintes de temps ou qui sont confrontés à des difficultés pour vendre leur propriété actuelle.

Est-il possible d’acheter sans vendre ? Si oui, quelles sont les alternatives à considérer ?

Acheter un nouveau bien immobilier sans vendre l'ancien est possible, à condition d'avoir une bonne capacité d'emprunt. Dans ce genre d'opérations, vous avez trois possibilités.

La première consiste à financer l'achat via un prêt classique, en utilisant votre capacité d'emprunt pour couvrir le coût du nouveau bien,
La deuxième alternative est de louer tout simplement l'ancien bien, ce qui peut générer des revenus locatifs et servir de levier pour obtenir un prêt immobilier plus important,
Une autre alternative consiste à mobiliser une épargne ou un apport conséquent pour financer l'achat du nouveau bien.

Attention ! Il est essentiel de bien évaluer vos capacités financières et de choisir la solution la mieux adaptée à votre situation pour réussir votre projet immobilier sans vendre votre ancien bien.

Quelles sont les conditions bancaires et les critères d'acceptation d’un secundo-accédant ?

Les banques évaluent les demandes de prêt immobilier des secundo-accédants en tenant compte de plusieurs critères, notamment

Leur capacité d'emprunt,
Leur historique de crédit,
Leur revenu et leur patrimoine.

En matière d’octroi de fonds ou de financement, les conditions bancaires varient en fonction de votre situation financière et de votre profil d’investisseur. Lorsque vous demandez un prêt immobilier en tant que secundo-accédant, les banques regardent attentivement votre apport personnel qui peut provenir de la revente de votre ancien bien.

Sachez qu’un apport conséquent est essentiel pour démontrer votre capacité à gérer vos finances et à rembourser le prêt. Les banques évaluent également votre capacité d'endettement en tenant compte de vos revenus, de vos charges et de votre historique de crédit. Elles passent aussi en revue votre stabilité professionnelle parce qu’un emploi stable et un revenu régulier jouent en votre faveur.

L'importance de votre historique bancaire, des simulations et des pré-accords

Avant de soumettre votre demande de prêt, il est recommandé de faire des simulations et d'obtenir des pré-accords. Ces préalables vous permettent de connaître les conditions de prêt et les taux d'intérêt proposés par les banques. Les simulations et les pré-accords vous donnent également un aperçu de votre capacité d'emprunt et des mensualités que vous devrez payer.

Votre historique bancaire représente l’expérience que vous avez en matière d’emprunts et de remboursements auprès des banques. Un historique bancaire positif vous donne une marge de négociation plus importante. Les banques peuvent être plus flexibles sur les tarifs et les conditions de couverture si vous avez un profil de risque faible.

Quels sont les inconvénients du prêt immobilier secundo-accédant ?

Si le principal avantage est un taux d'intérêt compétitif et des conditions de prêt favorables grâce à l'expérience acquise, vous devez remplir quelques conditions pour en profiter.

Conditions à remplir	Caractéristiques
Être d’abord propriétaire	Cette posture vous ouvre plus de portes lorsqu'il s'agit de demander un prêt immobilier pour un deuxième achat. En effet, les banques considèrent souvent les secundo-accédants comme des emprunteurs plus fiables, ayant déjà une expérience dans la gestion d'un crédit immobilier.
Disposer d’un apport plus solide	Les secundo-accédants ont souvent un apport plus solide que les primo-accédants, grâce à la revente de leur précédent bien ou à l'accumulation d'épargne. Cela leur permet de bénéficier de conditions de prêt plus avantageuses et de réduire le montant de leurs mensualités.
Avoir une meilleure connaissance du marché	Les secundo-accédants ont également une meilleure connaissance du marché immobilier, ce qui leur permet de prendre des décisions plus éclairées lors de leur deuxième achat. Ils ont déjà une expérience dans la recherche d'un bien, la négociation des prix et la gestion des formalités administratives

Les inconvénients à ne pas sous-estimer

Lorsque vous devenez secundo-accédant, vous perdez certains avantages réservés aux primo-accédants, principalement l'accès au prêt à taux zéro (PTZ). Ce prêt sans intérêt est généralement réservé aux acheteurs qui acquièrent leur première résidence principale. Les secundo-accédants doivent également gérer une charge mentale et logistique plus forte que les primo-accédants. En effet, ils doivent coordonner la vente de leur bien actuel avec l'achat d'un nouveau, ce qui peut être stressant et prendre beaucoup de temps.

Quels sont les aides et les dispositifs pour les secundo-accédants ?

Bien que les secundo-accédants ne bénéficient pas des mêmes avantages que les primo, certaines aides et dispositifs peuvent néanmoins leur être accessibles, comme :

Les prêts conventionnés,
Les prêts bancaires spécifiques,
Les dispositifs de défiscalisation.

Bon à savoir ! Certaines aides sont ouvertes à tous, que vous soyez primo ou secundo-accédant. Les subventions régionales, par exemple, peuvent aider à financer l'achat d'un bien immobilier dans certaines zones. La TVA réduite peut également s'appliquer à certains types de biens, comme les logements anciens réhabilités.

Zones ANRU et leurs programmes d'accession maîtrisée

Les zones ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et les programmes d'accession maîtrisée offrent également des opportunités pour les secundo-accédants. En effet, ces programmes visent à promouvoir la rénovation urbaine et l'accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes.

Les aides financières et les avantages fiscaux qui s’y dégagent peuvent être substantiels, mais il est essentiel de vérifier les conditions d'éligibilité et les critères spécifiques pour chaque programme.

Peut-on redevenir primo-accédant ?

Oui, après une période sans résidence principale, certaines aides peuvent redevenir accessibles. Si vous avez vendu votre résidence principale et que vous n'en possédez plus aucune, vous pourriez redevenir éligible à certaines aides réservées aux primo-accédants comme le prêt à taux zéro (PTZ), à condition de remplir les conditions d'éligibilité.

Solutions de financement pour les secundo-accédants - Récapitualtif

Solution de financement	Avantages	Limites / Conditions	Idéal si…
Crédit immobilier classique	Large choix d’offres Taux compétitifs selon le profil	Apport souvent exigé (10 à 20 %) Moins d’aides publiques	Vous avez une situation stable et un bon dossier bancaire
Prêt relais	Permet d’acheter un nouveau bien avant de vendre l’ancien	Durée courte (12 à 24 mois) Risque si la vente tarde	Vous revendez un bien pour financer le suivant
Prêt amortissable avec apport issu de la revente	Allège la somme à emprunter Réduit la durée ou les mensualités	Dépend de la valeur nette récupérée à la revente	Vous avez du capital à réinvestir après une vente
Rachat de crédit avec nouveau financement	Regroupe crédits + finance nouvel achat Simplifie la gestion	Allongement de la durée totale Frais de rachat à anticiper	Vous avez plusieurs prêts en cours et un nouveau projet
Crédit in fine	Mensualités faibles pendant la durée Intéressant pour investisseur locatif	Capital remboursé à la fin Réservé à des profils très solides	Vous financez un investissement locatif
Nue-propriété ou démembrement	Investissement patrimonial Prix d’achat réduit	Pas d’usage immédiat du bien Montage plus complexe juridiquement	Vous préparez un achat long terme ou une transmission

Bien que les secundo-accédants n’aient pas accès au PTZ, certaines régions ou collectivités locales proposent des aides à la mobilité résidentielle ou à la rénovation : à vérifier auprès de l’ADIL ou de la mairie.

L’achat en couple et l’impact du statut mixte primo/secundo

Lorsqu'un couple achète un bien immobilier, le statut mixte primo/secundo peut impacter les conditions de prêt et les aides accessibles. Dans ce cas de figure, les banques et les organismes de financement prennent en compte les profils des deux emprunteurs pour déterminer les conditions de prêt.

Supposons, par exemple, que vous achetez un bien immobilier en couple et que votre partenaire est déjà secundo-accédant : votre statut en tant que couple est déterminé par celui de votre partenaire, autrement dit secundo-accédant. Cela signifie que votre couple ne pourra pas bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ), même si vous êtes primo-accédants.

Pour contourner cette limitation, les couples peuvent envisager différentes stratégies :

Forme d’achat	Description	Avantages	Inconvénients / Points à vérifier
Achat en nom propre	Un seul membre du couple est officiellement propriétaire.	- Possibilité d'emprunter seul avec de bonnes conditions. - Simplicité juridique.	- L’autre partenaire n’a aucun droit sur le bien. - Moins protecteur en cas de séparation ou de décès.
Indivision	Chaque membre du couple est propriétaire d’une part du bien, à parts égales ou non.	- Facile à mettre en place. - Chacun détient une quote-part du bien.	- Moins souple en cas de revente ou désaccord. - Nécessite un bon contrat d’indivision.
SCI (Société Civile Immobilière)	Création d’une société pour détenir et gérer le bien immobilier.	- Transmission facilitée. - Optimisation fiscale possible (sous conditions).	- Frais de création et de gestion. - Complexité juridique et fiscale

Que vous optiez pour une solution ou une autre, vous devez surtout consulter un notaire pour déterminer la stratégie la mieux adaptée à la situation du couple.

Fiscalité et impôts : ce que les secundo-accédants doivent anticiper

Pourquoi anticiper les implications fiscales et les impôts associés lors de votre achat est une bonne stratégie ? La réponse est simple : cette anticipation vous aide à optimiser votre investissement et à minimiser vos coûts. La taxe foncière, l'impôt sur les plus-values immobilières et les frais de notaire sont autant de facteurs à prendre en compte.

Vente de la résidence principale

Bonne nouvelle ! La vente de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur les plus-values immobilières. Cette exonération est automatique si vous avez occupé le bien pendant au moins deux ans, sans condition de réinvestissement. Cependant, il est essentiel de vérifier les conditions d'exonération pour vous assurer que vous êtes éligible.

Si vous vendez votre résidence principale et prévoyez d'acheter un nouveau bien, il n'y a pas de délai de réinvestissement spécifique pour bénéficier de l'exonération. Cependant, si vous réalisez une plus-value importante, vous devez prendre en compte les autres impôts et taxes associés à la vente, comme les frais de notaire et les taxes de publicité foncière.

Pensez à consulter un professionnel pour évaluer les implications fiscales de votre vente et vous assurer que vous êtes en conformité avec les réglementations en vigueur.

Vente d’un bien locatif ou secondaire

Lors de la vente d'un bien locatif ou secondaire, sachez que la fiscalité s'applique, notamment l'impôt sur les plus-values immobilières ainsi que les prélèvements sociaux tels que la CSG et la CRDS. Le barème d'imposition dépend de la durée de détention du bien : plus la durée de détention est longue, moins l'imposition est élevée.

Pour calculer la plus-value imposable, vous devez prendre en compte le prix d'acquisition et les travaux réalisés, ainsi que le prix de vente. Des exonérations sont possibles, notamment si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans ou si vous vendez un bien loué en meublé sous certaines conditions.

Quelles sont les tendances du marché immobilier pour les secundo-accédants ?

Le marché immobilier évolue constamment, et vous devez vous adapter aux nouvelles tendances. On observe une demande accrue pour les biens situés dans des zones attractives, une hausse des prix dans certaines régions et une évolution des critères de financement.

Qui sont les Secundo-Accédants aujourd'hui ?

Les secundo-accédants représentent une population stratégique dans le marché immobilier actuel. Ce sont souvent des ménages qui ont déjà acquis une résidence principale et cherchent à améliorer leur situation immobilière. Dans le contexte actuel, ce sont généralement des personnes appartenant aux catégories socioprofessionnelles supérieures (CSP+), âgées de 40 à 55 ans.

Ces ménages ont généralement un niveau de revenus élevé et des besoins spécifiques en termes de logement. Ils sont généralement à la recherche de plus d'espace, surtout pour les familles qui ont grandi ou pour les personnes qui travaillent à domicile. Les secundo-accédants cherchent souvent à améliorer leur qualité de vie et à trouver un logement qui corresponde à leurs nouveaux besoins et aspirations.

Profil / Situation	Statut	Commentaires
Personne ayant déjà été propriétaire de sa résidence principale	Secundo-accédant	Même si le bien a été vendu, le statut reste généralement secundo.
Personne ayant hérité d’un bien immobilier	Secundo (en principe)	Sauf si le bien n’a jamais été occupé comme résidence principale.
Divorcé ayant été copropriétaire avec son ex-conjoint	Secundo ou cas particulier	Peut redevenir primo-accédant selon les circonstances (voir avec le notaire ou la banque).
Personne ayant déjà bénéficié d’un PTZ	Secundo-accédant	On ne peut bénéficier du PTZ qu'une fois, sauf exceptions.
Personne ayant uniquement été locataire ou hébergée	Primo-accédant	Si elle n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans.
Personne ayant acheté un bien locatif uniquement	Primo-accédant souvent)	Si elle n’a jamais habité le bien acheté, elle peut rester primo-accédant.
Achat à deux avec un primo-accédant	Mixte / à étudier au cas par cas	La banque peut adapter les aides selon le profil le plus défavorable.

Bon à savoir ! L’éligibilité aux dispositifs primo-accédants dépend souvent de la résidence principale, et non du simple fait de posséder un bien. Si un bien a été détenu sans y habiter, il est possible d’être considéré primo-accédant fiscalement, sous conditions.

Ce que disent les experts du crédit et du courtage

Les experts du crédit et du courtage soulignent que les banques proposent désormais des taux différenciés pour les secundo-accédants, prenant en compte leur profil et leurs besoins spécifiques. Les produits relais, le rachat de crédit et l'assurance modulée sont autant d'options proposées par les banques pour aider les secundo-accédants à gérer leur dette et à optimiser leur achat immobilier.

Quelles sont les erreurs courantes des secundo-accédants ? (et comment les éviter)

Malgré leur expérience immobilière, les secundo-accédants peuvent néanmoins commettre des erreurs coûteuses.

Surestimer la valeur de revente

Les secundo-accédants doivent prendre en compte les fluctuations du marché immobilier et les coûts associés à la vente, tels que les frais d'agence et les taxes. Il est crucial de faire une estimation réaliste de la valeur du bien pour éviter les mauvaises surprises.

Mal anticiper les frais intermédiaires

Les frais intermédiaires, tels que les frais de notaire, les taxes de publicité foncière et les frais de déménagement, peuvent être facilement sous-estimés. De plus, la pression d'un double logement peut être importante, notamment si le bien actuel ne se vend pas rapidement.

Les bons réflexes des secundo-accédants

Pour sécuriser leur parcours, les secundo-accédants doivent adopter quelques règles simples mais efficaces. En étant préparés et en anticipant les différents scénarios, ils peuvent minimiser les risques et maximiser les chances de réussite.

Préparer un plan A, B et C

La préparation d'un plan A, B et C est essentielle pour sécuriser vos placements en tant que secundo-accédants. En effet, cela signifie que vous anticipez les différents scénarios possibles, notamment en cas de revente difficile ou de retard dans l'achat du nouveau bien. En ayant des plans alternatifs, vous pouvez réagir rapidement et efficacement en cas de problème.

Travailler avec un courtier et simuler les scénarios

Travailler avec un courtier vous aide à trouver les meilleures conditions de prêt et à optimiser votre stratégie financière. En travaillant avec un professionnel et en simulant les différents scénarios, vous prenez des décisions éclairées pour sécuriser votre parcours. Cela vous permet également de naviguer avec confiance dans le marché immobilier.