Garantie, assurance, frais de dossier… quel est le vrai coût d’un prêt immobilier en février 2024 ?

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Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux intérêts. D’autres frais viennent s’ajouter, certains incompressibles, d’autres négociables. Tous additionnés, ils permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l’indicateur du coût du financement bancaire. Voici en détails tous les frais à l’obtention d’un prêt à l’habitat.

Taux d’intérêt en février 2024

La bonne nouvelle de ce début 2024 est que les taux d’emprunt baissent. En fonction du profil de l’emprunteur, le taux brut du marché oscille entre 3,80% et 4,60% sur la durée de 20 ans (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Les meilleurs dossiers peuvent obtenir un taux sous les 4%, soit le niveau de l’automne 2023.

La lente décrue des taux permet de resolvabiliser certains ménages exclus à la marge. Avec un taux à 4% en février, un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans coûte 90 871€ d’intérêts, contre 97 489€ avec un taux à 4,26% (taux moyen octroyé sur cette durée en décembre 2023 selon l’Observatoire Crédit Logement).

Frais de garantie

Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque exige une garantie solide. La plus connue est l'hypothèque, dont les frais représentent environ 1,50% du montant du crédit. L’hypothèque permet de garantir les biens immobiliers neufs (achat en VEFA ou construction), tandis que l’hypothèque légale spéciale (ex-privilège du prêteur de deniers) s’applique sur les biens déjà existants. L’hypothèque ne se négocie pas et nécessite l’intervention d’un notaire.

L’autre type de garantie est la caution, désormais plus largement utilisée que la première car plus avantageuse financièrement et facilement mise en place au sein de la banque. Son coût est globalement similaire à celui de l’hypothèque, mais en l’absence d’incident de paiement, une partie de la participation au fonds mutuelle de garantie (FMG) est reversée à l’emprunteur au terme du crédit.

Primes de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur constitue le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, autant dire son importance au-delà de son rôle protecteur indispensable pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme. Elle entre en jeu en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi).

Son coût dépend de plusieurs paramètres, au premier rang desquels l’âge, la profession et l’état de santé de l’emprunteur, et oscille entre 0,10% et 1% du montant emprunté.

Ce coût peut heureusement être maîtrisé en faisant jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. À garanties équivalentes, une offre alternative est jusqu’à 60% moins chère qu’un contrat groupe bancaire.

Frais de dossier

Systématiques, les frais de dossier rémunèrent la banque pour le travail d’analyse de la demande de prêt. Une étude de l’Observatoire des frais bancaires réalisée en 2023 montre que les frais de dossier oscillent entre 0,30% et 1,20% du montant emprunté, avec une moyenne à 1% et un forfait qui peut aller jusqu’à 2 500€. Ces frais sont négociables, surtout si vous faites appel à un courtier qui fera tout le montage du dossier en amont.

Commission du courtier

L’accompagnement d’un expert relève de votre libre arbitre, mais cet intermédiaire étant soumis à une obligation de moyens, vous optimisez vos chances de décrocher le financement de votre projet immobilier grâce à sa négociation auprès des banques. L’utilité du courtier en crédit immobilier ne se limite pas à obtenir le meilleur taux d’emprunt. Ce professionnel permet notamment de réduire les coûts négociables.

Les honoraires de courtage sont libres et s’établissent en moyenne entre 0,50% et 0,80% du montant emprunté, avec un plafond à 3 000€. Sachez que ces frais ne sont dus qu’au déblocage des fonds ; si, par malheur, vous n’obtenez pas d’offre de crédit, le courtier ne peut vous facturer de frais d’intermédiation. Il peut toutefois appliquer des frais de conseil. Lisez bien le mandat de courtage.

En général, aucune banque n’impose la présence d’un courtier pour octroyer le crédit, raison pour laquelle les frais de courtage ne font pas partie des frais intégrés dans le TAEG. Ils n’en grossissent pas moins la charge financière de l’emprunteur.

Frais annexes à un prêt immobilier

En fonction de la situation, s’ajoutent des frais supplémentaires :

les frais d’ouverture et de tenue de compte si le prêt est contracté dans une nouvelle banque ;
les parts sociales si le prêt est contracté auprès d’une banque mutualiste ;
les frais d’expertise du bien immobilier pour vérifier la solidité du projet.

Attention : les frais de mutation, improprement appelés frais de notaire, ne font pas partie des dépenses incluses dans le TAEG. Ils représentent entre 7% et 8% d’un achat dans l’ancien, et entre 2% et 3% dans le neuf. Indirectement, ils viennent grossir le coût du projet car ils sont obligatoirement dus et ne se négocient pas.

Coût total d’un prêt immobilier de 200 000€ en février 2024

Si l’on reprend notre postulat d’un prêt de 200 000€ sur 20 ans souscrit auprès de la banque dans laquelle vous détenez un compte, voici le coût total du financement bancaire en utilisant l’hypothèse la plus basse :

Intérêts à 4% : 90 871€
Caution bancaire : 3 000€
Frais de dossier : 600€
Total primes d’assurance (taux d’un contrat alternatif à 0,10%) : 4 000€
Frais de courtage à 0,50% : 1 000€

Total : 99 471€

Il faut ajouter 16 800€ de frais de notaire si le bien est ancien, ou 6 400€ si le bien est neuf. Le projet coûte 116 271€ dans le premier cas et 105 871€ dans le second.

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Ostéopathie : fin du remboursement par les mutuelles en 2026

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Déremboursement de l’ostéopathie : un risque de report massif vers la médecine conventionnée Si l’ostéopathie n’était plus remboursée en 2026, les patients pourraient modifier profondément leurs habitudes de soins. À la place d’une consultation ostéopathique, qui coûte en moyenne entre 50 et 80 €, les Français pourraient se tourner davantage vers : leur médecin généraliste les kinésithérapeutes, dont les soins sont remboursés par l’Assurance maladie les traitements médicamenteux, notamment antalgiques et anti-inflammatoires. Selon le député Guillaume Lepers (LR), cette situation pourrait provoquer une amplification du recours aux médicaments, parfois déjà surconsommés en France. Il alerte également sur une conséquence indirecte : la hausse des arrêts de travail, qui pèse à son tour sur la Sécurité sociale et les entreprises. Alors que l’objectif initial est de réduire la dépense des complémentaires, la mesure pourrait transférer une partie des coûts vers d’autres acteurs du système de santé. Des professionnels de santé préoccupés Les ostéopathes redoutent un choc brutal pour leur activité. Beaucoup rappellent que leurs consultations permettent souvent d’éviter des traitements médicamenteux plus lourds ou des passages répétés chez le médecin. Sans remboursement, nombre de patients renonceraient à ces soins préventifs, pourtant plébiscités pour soulager les douleurs musculo-squelettiques. Pour les professionnels, la disparition du remboursement risque également de : diminuer la fréquentation des cabinets réduire l’accès à des soins non médicamenteux accroître les inégalités entre patients selon leur pouvoir d’achat. Plusieurs associations professionnelles demandent au gouvernement d’évaluer l’impact économique et sanitaire global avant toute décision. 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Plusieurs syndicats et experts soulignent que ce revirement pourrait générer d’importantes difficultés juridiques et financières. Un enjeu budgétaire pour les mutuelles, mais aussi pour les assurés Les mutuelles affichent 2 préoccupations majeures : La hausse continue des remboursements des médecines douces, qui contribue à l’inflation des cotisations. La nécessité de maintenir des garanties cohérentes avec les exigences de l’État, notamment dans la fonction publique. Si l’ostéopathie était déremboursée, les mutuelles pourraient réduire une partie de leurs dépenses… mais pas forcément le coût des cotisations pour autant. En effet, les mutuelles doivent déjà absorber : la hausse des dépenses hospitalières les transferts de charges de la Sécurité Sociale (exemple avec la réforme du 100% Santé ou zéro reste à charge en dentaire, optique et audiologie) l’évolution démographique des assurés. 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PRESSE // Le Groupe Magnolia poursuit son développement en complémentaire santé

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le Jeudi 20 novembre 2025 Le Groupe Magnolia, premier acteur du courtage en assurance de prêt, accélère le développement de son activité en complémentaire santé via sa marque Magnolia Santé. Le groupe dévoile aujourd’hui Protectio, sa première offre de complémentaire santé conçue en partenariat avec l’assureur Prévoir, spécialement pensée pour répondre aux besoins des retraités. Une nouvelle étape dans la diversification du Groupe Magnolia Depuis plus de 20 ans, Magnolia s’est imposé comme un acteur de référence dans le courtage d’assurance de prêt grâce à une approche centrée sur l’accompagnement, la transparence et les solutions sur mesure. Avec Magnolia Santé, le groupe poursuit cette ambition : élargir l’accès à des solutions de santé adaptées et proposer, en plus de son activité de distribution, ses propres contrats conçus pour répondre finement aux attentes de ses clients. Protectio : une couverture complète et ajustée pour les retraités Fruit d’un travail conjoint entre Magnolia et Prévoir, Protectio se distingue par des garanties renforcées et modulables, permettant aux retraités de choisir une protection adaptée à leur état de santé et à leur budget : Un produit responsable décliné en 4 niveaux de garanties Une prise en charge de la chambre particulière dès le niveau 1 Une offre renforcée sur l’hospitalisation, les soins courants et les médecines douces Des bonus de fidélité dès la 1re année sur l’hospitalisation et les soins courants Des tarifs compétitifs pour les seniors et une réduction de 10 % pour les couples L’objectif de Protectio : permettre aux retraités de sélectionner les options réellement utiles, de maîtriser leur budget et de payer le juste prix, sans surprotection ni reste à charge excessif. Un lancement dans un contexte de forte inflation des coûts de santé L’arrivée de Protectio répond à un enjeu majeur : la hausse continue des dépenses de santé pour les ménages, en particulier les seniors. Les tarifs des mutuelles ont augmenté de 6 % en 2025, et une nouvelle hausse pouvant atteindre 10 % est attendue en 2026. Le budget santé des seniors représente en moyenne 15 % de leurs revenus (DREES). Le coût moyen d’une mutuelle santé s’élève à environ 120 € par mois pour les jeunes retraités et 170 € pour les 75 ans et plus. Le reste à charge annuel moyen approche les 300 € par assuré. Dans ce contexte, Magnolia réaffirme sa conviction : des offres ajustables, claires et transparentes sont indispensables pour permettre aux retraités de faire face aux augmentations successives sans renoncer à des soins essentiels. Encourager la mise en concurrence et la vigilance Magnolia rappelle qu’il est possible de changer de mutuelle santé chaque année à la date d’échéance du contrat, un droit essentiel pour permettre aux assurés de comparer régulièrement les offres du marché.Dans un secteur en pleine évolution, cette flexibilité est l’un des moyens les plus efficaces pour maîtriser durablement ses dépenses de santé en choisissant des contrats plus adaptés et compétitifs. Le Groupe Magnolia poursuit ainsi le combat qu’il mène depuis plus de 20 ans dans l’assurance de prêt : proposer une large gamme d’offres, créer ses propres solutions et garantir le meilleur rapport qualité/prix dans une logique de transparence totale.

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Crédit immobilier : quels taux prévus fin 2025 et début 2026 ?

Le marché du crédit immobilier aborde la fin de l’année 2025 dans un climat finalement plus serein que prévu. Alors que certains anticipaient une remontée rapide du coût de l’emprunt dès l’automne, les taux semblent se stabiliser malgré un contexte politique tendu en France. Les emprunteurs bénéficient même de conditions plus clémentes qu’au cours des mois précédents, et les banques se montrent globalement disposées à soutenir les projets d’achat. Quel est le niveau réel des taux immobiliers ? Quelles perspectives pour 2026 ? Voici une analyse détaillée pour mieux comprendre les tendances du moment. Des taux immobiliers stabilisés autour de 3,14 % en 2025 D’après les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen accordé en octobre 2025 s’établit à 3,14 %, toutes durées de prêt confondues (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Certains profils très solides parviennent même à négocier des conditions plus avantageuses avec des décotes substantielles qui améliorent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel du coût final d’un crédit immo : autour de 3,10 % sur 25 ans et environ 2,99 % sur 20 ans, selon les observations communiquées par plusieurs courtiers. Les taux moyens constatés en octobre sont les suivants : 15 ans : 3,04 % 20 ans : 3,17 % 25 ans : 3,22 % Ces niveaux, légèrement en retrait par rapport aux prévisions pessimistes de la rentrée, témoignent d’une accalmie sur le marché du crédit. Début septembre, les scénarios les plus prudents envisageaient un retour à 3,5 %, voire 4 %, à l’horizon de janvier 2026, en raison du contexte politique national et d’un environnement économique incertain. Finalement, la situation s’est détendue grâce à une amélioration des indicateurs financiers. Un contexte monétaire plus favorable Le rôle clé de l’OAT 10 ans dans la détente des taux L’une des principales explications de ce repli concerne l’évolution du rendement de l’OAT (Obligation Assimilable du Trésor) à 10 ans. Entre le début et la fin octobre, ce taux de référence a reculé de 3,60 % à 3,34 %, ce qui influence mécaniquement le coût de financement des banques et, par ricochet, les taux proposés aux particuliers. Les OAT 10 ans constituent la base de financement à long terme de l’État. Plus leur rendement est élevé, plus le pays est considéré comme risqué, ce qui pousse les marchés à exiger une rémunération plus importante. Quand l’OAT baisse, cela allège le coût de la dette publique et facilite également un assouplissement des taux bancaires. Les taux directeurs de la BCE restent inchangés Autre facteur favorable : La Banque Centrale Européenne (BCE) a de son côté maintenu ses taux directeurs, compte tenu de la maîtrise de l’inflation, désormais proche de son objectif de 2%. Toutefois, comme l'indice de prix à la consommation dépasse légèrement la cible des 2 %, une baisse rapide des taux directeurs n’est pas envisagée. La BCE doit en effet arbitrer entre maîtrise de l’inflation et soutien à l’économie, dans un contexte mondial marqué par des tensions géopolitiques et des conflits commerciaux. Cette pause prolongée dans la politique monétaire contribue à stabiliser l’environnement du crédit et laisse aux ménages un cadre plus prévisible pour construire leurs projets d’achat Des conditions d’emprunt attractives, surtout pour les primo-accédants Selon plusieurs experts, la fin d’année 2025 est particulièrement propice aux projets d’achat. La capacité d’achat des ménages est aujourd’hui l'une des meilleures des 25 dernières années. La combinaison de taux stabilisés et d’un marché immobilier encore en transition crée un contexte idéal pour les acquéreurs motivés. Conscientes du rôle essentiel des primo-accédants dans la dynamique du marché, les banques multiplient les offres ciblées à leur intention. Leur objectif est de séduire les jeunes acheteurs de moins de 35 ans grâce à des taux légèrement bonifiés, des facilités de financement ou des prêts complémentaires avantageux. Avec la chute du nombre de transactions en 2023 et 2024, les établissements bancaires cherchent à relancer la production de crédits, notamment auprès de cette clientèle stratégique qui représente plus de 50% de l’activité. Le prêt immobilier est un produit d’appel essentiel pour les établissements bancaires qui peuvent ainsi proposer sur le long terme d’autres produits assurantiels et financiers (assurance habitation, plan épargne retraite, placements). Par ailleurs, la durée moyenne d’emprunt continue d’augmenter, atteignant 250 mois (soit plus de 20 ans) au troisième trimestre 2025. Les banques s’en servent pour lisser les mensualités et maintenir un taux d’endettement acceptable (au plus 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise), malgré un niveau des prix immobiliers toujours élevés dans certaines zones. Fin 2025 : une fenêtre d’opportunités pour les emprunteurs Au regard de ces éléments, la fin de l’année 2025 apparaît comme une période privilégiée pour concrétiser un achat immobilier. Les taux ne devraient pas dépasser 3,25 %, même pour les dossiers standard, ce qui reste très raisonnable par rapport aux anticipations du début d’année. Selon Crédit Logement/CSA, cette évolution devrait même permettre de boucler 2025 avec un taux moyen annualisé de 3,14 %, soit une baisse notable de 0,53 point par rapport à 2024. Si cette dynamique reste fragile et dépend fortement des décisions de la BCE et de la conjoncture économique mondiale, elle permet aux acquéreurs de souffler après plusieurs années de hausse continue des taux. Perspectives 2026 : légère remontée des taux ou maintien de la stabilité ? Prévoir l’évolution des taux immobiliers sur l’année 2026 reste délicat, mais les grandes tendances se dessinent. Plusieurs facteurs laissent penser qu’une légère remontée pourrait intervenir au cours du premier semestre : une pression persistante sur les marchés obligataires des tensions géopolitiques persistantes un budget 2026 encore incertain une politique du logement jugée insuffisante pour fluidifier le marché. Les projections prudentes anticipent des taux compris entre 3,30 % et 3,40 % pour un prêt sur 20 ans en 2026. Ce niveau reste néanmoins inférieur à celui observé dans les années précédentes et n’a rien d’alarmant à l’échelle historique. Fin 2023, le taux moyen sur 20 ans s’affichait à 4,50 %. La reprise du marché immobilier, certes timide, semble désormais amorcée. L’activité devrait progressivement retrouver un équilibre en 2026. Les ménages vont intégrer l’idée que les taux ne retomberont pas au niveau exceptionnel des années 2020-2021. Est par ailleurs vivement attendu le statut de bailleur privé, inscrit dans la loi de finances 2026. Vivement attendu pour redynamiser le secteur du locatif, le dispositif prévoit notamment un amortissement des investissements immobiliers privés neufs et anciens.

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