Garantie, assurance, frais de dossier… quel est le vrai coût d’un prêt immobilier en février 2024 ?

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Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux intérêts. D’autres frais viennent s’ajouter, certains incompressibles, d’autres négociables. Tous additionnés, ils permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), l’indicateur du coût du financement bancaire. Voici en détails tous les frais à l’obtention d’un prêt à l’habitat.

Taux d’intérêt en février 2024

La bonne nouvelle de ce début 2024 est que les taux d’emprunt baissent. En fonction du profil de l’emprunteur, le taux brut du marché oscille entre 3,80% et 4,60% sur la durée de 20 ans (hors assurance de prêt et coût des sûretés). Les meilleurs dossiers peuvent obtenir un taux sous les 4%, soit le niveau de l’automne 2023.

La lente décrue des taux permet de resolvabiliser certains ménages exclus à la marge. Avec un taux à 4% en février, un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans coûte 90 871€ d’intérêts, contre 97 489€ avec un taux à 4,26% (taux moyen octroyé sur cette durée en décembre 2023 selon l’Observatoire Crédit Logement).

Frais de garantie

Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque exige une garantie solide. La plus connue est l'hypothèque, dont les frais représentent environ 1,50% du montant du crédit. L’hypothèque permet de garantir les biens immobiliers neufs (achat en VEFA ou construction), tandis que l’hypothèque légale spéciale (ex-privilège du prêteur de deniers) s’applique sur les biens déjà existants. L’hypothèque ne se négocie pas et nécessite l’intervention d’un notaire.

L’autre type de garantie est la caution, désormais plus largement utilisée que la première car plus avantageuse financièrement et facilement mise en place au sein de la banque. Son coût est globalement similaire à celui de l’hypothèque, mais en l’absence d’incident de paiement, une partie de la participation au fonds mutuelle de garantie (FMG) est reversée à l’emprunteur au terme du crédit.

Primes de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur constitue le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, autant dire son importance au-delà de son rôle protecteur indispensable pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme. Elle entre en jeu en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi).

Son coût dépend de plusieurs paramètres, au premier rang desquels l’âge, la profession et l’état de santé de l’emprunteur, et oscille entre 0,10% et 1% du montant emprunté.

Ce coût peut heureusement être maîtrisé en faisant jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. À garanties équivalentes, une offre alternative est jusqu’à 60% moins chère qu’un contrat groupe bancaire.

Frais de dossier

Systématiques, les frais de dossier rémunèrent la banque pour le travail d’analyse de la demande de prêt. Une étude de l’Observatoire des frais bancaires réalisée en 2023 montre que les frais de dossier oscillent entre 0,30% et 1,20% du montant emprunté, avec une moyenne à 1% et un forfait qui peut aller jusqu’à 2 500€. Ces frais sont négociables, surtout si vous faites appel à un courtier qui fera tout le montage du dossier en amont.

Commission du courtier

L’accompagnement d’un expert relève de votre libre arbitre, mais cet intermédiaire étant soumis à une obligation de moyens, vous optimisez vos chances de décrocher le financement de votre projet immobilier grâce à sa négociation auprès des banques. L’utilité du courtier en crédit immobilier ne se limite pas à obtenir le meilleur taux d’emprunt. Ce professionnel permet notamment de réduire les coûts négociables.

Les honoraires de courtage sont libres et s’établissent en moyenne entre 0,50% et 0,80% du montant emprunté, avec un plafond à 3 000€. Sachez que ces frais ne sont dus qu’au déblocage des fonds ; si, par malheur, vous n’obtenez pas d’offre de crédit, le courtier ne peut vous facturer de frais d’intermédiation. Il peut toutefois appliquer des frais de conseil. Lisez bien le mandat de courtage.

En général, aucune banque n’impose la présence d’un courtier pour octroyer le crédit, raison pour laquelle les frais de courtage ne font pas partie des frais intégrés dans le TAEG. Ils n’en grossissent pas moins la charge financière de l’emprunteur.

Frais annexes à un prêt immobilier

En fonction de la situation, s’ajoutent des frais supplémentaires :

les frais d’ouverture et de tenue de compte si le prêt est contracté dans une nouvelle banque ;
les parts sociales si le prêt est contracté auprès d’une banque mutualiste ;
les frais d’expertise du bien immobilier pour vérifier la solidité du projet.

Attention : les frais de mutation, improprement appelés frais de notaire, ne font pas partie des dépenses incluses dans le TAEG. Ils représentent entre 7% et 8% d’un achat dans l’ancien, et entre 2% et 3% dans le neuf. Indirectement, ils viennent grossir le coût du projet car ils sont obligatoirement dus et ne se négocient pas.

Coût total d’un prêt immobilier de 200 000€ en février 2024

Si l’on reprend notre postulat d’un prêt de 200 000€ sur 20 ans souscrit auprès de la banque dans laquelle vous détenez un compte, voici le coût total du financement bancaire en utilisant l’hypothèse la plus basse :

Intérêts à 4% : 90 871€
Caution bancaire : 3 000€
Frais de dossier : 600€
Total primes d’assurance (taux d’un contrat alternatif à 0,10%) : 4 000€
Frais de courtage à 0,50% : 1 000€

Total : 99 471€

Il faut ajouter 16 800€ de frais de notaire si le bien est ancien, ou 6 400€ si le bien est neuf. Le projet coûte 116 271€ dans le premier cas et 105 871€ dans le second.

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PRESSE / CIC Est, Caisse d’Épargne Île-de-France, BRED Banque Populaire et Crédit Agricole IDF écopent d'une amende pour non-respect de la réglementation sur l’assurance emprunteur

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Assurance emprunteur : 3 autres banques sanctionnées par la DGCCRF

Deux semaines après une première amende infligée au CIC Est, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) poursuit sa série de sanctions. Cette fois, 3 grandes enseignes bancaires, la Banque Populaire, la Caisse d’Épargne et le Crédit Agricole, sont épinglées pour non-respect du délai légal de traitement des demandes de substitution d’assurance emprunteur. Cette nouvelle salve illustre la vigilance accrue des autorités face aux pratiques bancaires jugées contraires à la loi Lemoine. Trois nouvelles sanctions dans le viseur de la DGCCRF La DGCCRF continue de faire appliquer la réglementation sur la substitution de l’assurance emprunteur. Après avoir sanctionné, début octobre, une première banque pour non respect de la loi Lemoine (CIC Est), elle vient de mettre à l’amende 3 autres établissements pour des manquements similaires, à savoir des pratiques dilatoires lors d’une demande de changement de contrat. Les banques concernées sont : La Bred Banque Populaire, sanctionnée à hauteur de 298 000 € La Caisse d’Épargne Île-de-France, avec une amende de 80 000 € Le Crédit Agricole Paris Île-de-France, frappé d’une amende de 323 518 €. Bon à savoir : le groupe Crédit Agricole est le plus gros distributeur de crédits immobiliers en France avec plus de 33% de parts de marché, ce qui lui confère une position dominante pour imposer ses contrats d'assurance emprunteur. Ces décisions font suite à plusieurs enquêtes menées entre 2022 et 2024, qui ont mis en évidence des retards significatifs dans le traitement des demandes de changement d’assurance emprunteur. Les établissements concernés ont, à de nombreuses reprises, dépassé le délai de 10 jours ouvrés prévu par la réglementation pour répondre aux emprunteurs et pour transmettre l’avenant au contrat de prêt. Des retards répétés dans le traitement des substitutions en assurance de prêt Selon la DGCCRF, ces 3 banques n’ont pas respecté leurs obligations légales définies par l’article L.313-31 du Code de la consommation. Ce texte impose aux établissements prêteurs de : Répondre à toute demande de substitution d’assurance dans un délai maximum de 10 jours ouvrés ; En cas d’acceptation, transmettre l’avenant au contrat de prêt dans le même délai, et ce, gratuitement. Dans un nombre jugé « significatif » de dossiers, les banques sanctionnées n’ont pas respecté cette procédure. Le résultat est préjudiciable aux emprunteurs qui souhaitent changer d’assurance de prêt immobilier pour obtenir de meilleures garanties ou réduire le coût de leur crédit immobilier : ils se retrouvent bloqués, parfois pendant plusieurs semaines. Une pratique abusive des banques connue et dénoncée depuis longtemps Pour les acteurs du marché, ces sanctions ne constituent pas une surprise. Depuis des années, les assureurs alternatifs dénoncent les pratiques dilatoires de certaines banques qui freinent volontairement les démarches de substitution. Malgré l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, censée faciliter la concurrence et offrir plus de liberté aux consommateurs, des retards persistants sont fréquemment observés. Dans son Observatoire de l’assurance emprunteur 2024, l’Apcade (Association pour la promotion de la concurrence en assurance emprunteur) précise qu’une demande de substitution sur deux dépasse le délai légal de 10 jours, et que dans un tiers des cas les emprunteurs attendent plus de 20 jours pour obtenir une réponse de leur banque. Les comportements se sont certes améliorés depuis la loi Lemoine, mais certaines banques continuent de jouer la montre. Elles invoquent des raisons techniques ou administratives pour retarder la substitution, ce qui décourage les emprunteurs de faire jouer la concurrence. N’oublions pas que les bancassureurs captent au moins 85% des cotisations d’assurance de prêt, soit une manne entre 6 et 8 milliards d’euros par an. La DGCCRF, de son côté, semble déterminée à mettre fin à ces abus. Il lui aura quand même fallu 3 ans pour sévir. Ces retards freinent également la dynamique concurrentielle voulue par le législateur, en décourageant les emprunteurs de changer d’assurance. Rappel : ce que prévoit la loi Lemoine Promulguée le 28 février 2022, la loi Lemoine a bouleversé le marché de l’assurance emprunteur. Elle permet désormais à tout assuré de résilier son contrat d’assurance de prêt à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette mesure vise à instaurer une réelle concurrence entre les établissements bancaires et les assureurs indépendants, qui peuvent être jusqu’à 4 fois moins chers. Outre la possibilité de résilier librement, la loi impose : Un délai maximal de 10 jours ouvrés pour que la banque traite la demande et formalise l’avenant ; L’obligation pour les établissements de motiver tout refus de substitution ; Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 € en cas de manquement. L’objectif est clair : fluidifier le marché et permettre aux emprunteurs de faire jouer la concurrence pour réduire le coût global de leur crédit. Les économies peuvent aller au-delà de 15 000 € sur la durée restante du prêt. La loi Lemoine a par ailleurs instauré 2 autres mesures fortes qui semblent pour l'heure respectées : suppression du questionnaire médical pour tout prêt immobilier de 200 000 € maximum et soldé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur amélioration du droit à l’oubli dont le délai après un cancer est passé de 10 à 5 ans, et inclusion de l’hépatite C dans le dispositif. Des sanctions appelées à se multiplier Les récentes amendes prononcées par la DGCCRF marquent une étape importante. Elles rappellent que la loi Lemoine n’est pas une simple recommandation, mais une obligation juridique assortie de sanctions Les professionnels du secteur anticipent d’ailleurs d’autres décisions similaires dans les mois à venir. La DGCCRF, ayant mené une série d’enquêtes sur la période 2022–2024, pourrait encore publier de nouveaux résultats. Ces actions coercitives s’inscrivent dans une volonté gouvernementale de rétablir l’équilibre entre banques et consommateurs, en assurant une réelle transparence et en garantissant le respect du droit à la substitution d’assurance.

Nouvelle taxe sur les complémentaires santé en 2026 : les assurés, premières victimes

Les relations entre le gouvernement et les organismes complémentaires santé continuent de se tendre. Après plusieurs années de hausses importantes des cotisations, l’État a décidé de sévir. Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2026 prévoit en effet la création d’une taxe exceptionnelle de 2,05 % sur les cotisations des mutuelles et assureurs santé. Le gouvernement justifie cette mesure par le déséquilibre croissant entre les efforts de la Sécurité sociale et les marges, supposées, des complémentaires. En bout de chaîne, ce sont les assurés qui vont payer. Une nouvelle taxe pour sanctionner les excès des mutuelles Révélé par Contexte, média européen indépendant consacré à la politique, le texte officialise une mesure que la ministre de la Santé, Catherine Vautrin, avait déjà évoquée au début de l’année. Elle reprochait alors aux complémentaires santé d’avoir exagéré les augmentations de cotisations pour 2025. Le gouvernement avait promis de prendre des mesures correctives si les tarifs ne reflétaient pas la réalité des coûts de santé. C’est désormais chose faite. Le PLFSS 2026 prévoit que tous les organismes complémentaires (mutuelles, institutions de prévoyance et assureurs privés) seront soumis à une taxe exceptionnelle de 2,05 % sur les montants des cotisations versées par leurs adhérents. Cette contribution viendra s’ajouter à la taxe de solidarité additionnelle (TSA), déjà très lourde : 13,27 % pour les contrats responsables (95% des offres, régis par un cahier des charges) 20,27 % pour les contrats non responsables, c’est-à-dire ceux qui ne respectent pas le cadre de garanties fixé par les pouvoirs publics. À partir de 2026, la fiscalité des complémentaires va donc encore s’alourdir, ce qui pourrait avoir un effet de ricochet sur les cotisations payées par les assurés. Le gouvernement justifie la mesure par un déséquilibre croissant Pour justifier cette décision, le gouvernement met en avant une évolution structurelle du système de santé. Dans l’avant-projet de loi, il rappelle que la part de la Sécurité sociale (AMO) dans la prise en charge des dépenses de santé a considérablement augmenté ces 10 dernières années, en raison du vieillissement de la population et du nombre croissant de patients atteints d’affections de longue durée (ALD). Ainsi, le taux moyen de prise en charge des soins par l’Assurance maladie obligatoire est passé de 76 % en 2012 à 79,6 % en 2022. En parallèle, la part supportée par les complémentaires santé n’a pas augmenté dans les mêmes proportions, alors même qu’elles justifient régulièrement les hausses de cotisations par un alourdissement supposé de leurs charges. Le gouvernement estime donc que les organismes complémentaires ont profité d’une situation favorable, en augmentant leurs tarifs sans réelle contrepartie pour les assurés, alors que la Sécurité sociale supporte de plus en plus de dépenses. Pourtant, le dernier rapport de la Drees (Direction de la Recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques) sur les comptes de la santé indique une orientation différente : la part de la Sécurité Sociale dans le remboursement des dépenses médicales est passée de 79,9% en 2023 à 79,4% en 2024 ; celle des complémentaires progresse de 0,3 point, passant de 12,5% en 2023 à 12,8% en 2024. Des hausses de cotisations jugées excessives L’exécutif reproche aux mutuelles d’avoir appliqué des augmentations de cotisations trop importantes, notamment en 2025, alors que certaines justifications avancées ne se sont jamais concrétisées. Selon l’exposé des motifs du texte, la hausse des cotisations de mutuelle santé pour 2025 s’élève à environ 6 % en moyenne, une progression calculée « par anticipation » d’une hausse du ticket modérateur (part laissée à la charge du patient) sur les consultations et les médicaments que le gouvernement n’a finalement pas mise en œuvre. Pour l’État, les assureurs ont anticipé une réforme qui n’a jamais vu le jour, sans pour autant revoir leurs tarifs à la baisse. Le phénomène est récurrent. Les augmentations se sont enchaînées depuis plusieurs années : +3,1 % en 2021 +2,9 % en 2022 +6 % en 2023 +8% en 2024 En 5 ans, les tarifs des complémentaires santé ont progressé de 27%, soit deux fois l’inflation cumulée sur la période (+13,3%). Pour les pouvoirs publics, cette tendance traduit une dérive tarifaire injustifiée. L’État souhaite donc rétablir un certain équilibre entre les efforts de la collectivité et les marges dégagées par les organismes complémentaires. Les mutuelles dénoncent une décision injuste Cette nouvelle taxe ne va pas manquer de raviver les tensions entre le ministère de la Santé et les acteurs du secteur. Depuis plusieurs mois, les échanges entre les deux camps sont particulièrement tendus. Les mutuelles, de leur côté, contestent la version gouvernementale et affirment que les hausses de cotisations sont liées à plusieurs facteurs objectifs. Elles mettent en avant notamment : Les transferts de charges décidés par l’État, notamment sur les soins dentaires depuis 2023, qui ont entraîné une augmentation de leurs dépenses L’élargissement du périmètre du contrat de mutuelle responsable, qui impose de nouvelles obligations de remboursement La mise en œuvre du dispositif 100 % Santé ou zéro reste à charge, qui a renforcé la couverture des soins en optique, dentaire et audiologie, augmentant mécaniquement les remboursements qu’elles doivent assumer. Selon elles, ces évolutions réglementaires expliquent en grande partie la hausse des primes, et non une recherche de profit. Certaines estiment même que la taxe de 2,05 % pourrait aggraver la situation en les incitant à répercuter la charge fiscale sur les assurés. Effet boomerang pour les assurés Si l’objectif affiché du gouvernement est de protéger les assurés face à l’envolée des cotisations, la mise en place d’une nouvelle taxe pourrait produire l’effet inverse. En effet, les mutuelles pourraient décider d’intégrer cette contribution supplémentaire dans leurs tarifs, entraînant une nouvelle hausse des primes à partir de 2026. Certaines voix, y compris au sein du secteur public, redoutent déjà une spirale inflationniste : plus les pouvoirs publics taxent les organismes complémentaires, plus ces derniers ajustent leurs tarifs, pénalisant in fine les ménages. D’autres, au contraire, estiment que la taxe enverra un signal fort de régulation, incitant les mutuelles à plus de transparence dans la fixation de leurs cotisations et à une meilleure gestion de leurs marges. La seule parade à l’envolée des tarifs dont disposent les assurés est la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé. Depuis décembre 2020, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment après une année de souscription. Cela vous donne l’opportunité de trouver une formule moins chère et mieux adaptée en utilisant un comparateur de mutuelle santé. Vous avez accès aux offres les plus compétitives du moment en adéquation avec vos besoins médicaux. À garanties équivalentes, vous pouvez économiser jusqu’à 300 € par an.

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