Tout ce que vous avez besoin de savoir sur le rachat de crédits

Le regroupement ou rachat de crédits est intéressant pour les ménages dont le budget est déséquilibré par divers remboursements en cours. Focus sur le fonctionnement de cette opération financière qui permet de réduire immédiatement le taux d’endettement et sur les inconvénients qu'elle peut comporter.

Recours accru au rachat de crédits en 2020

La crise économique qui sévit depuis le début de l'épidémie de Covid-19 a fragilisé bon nombre de ménages, en particulier ceux qui ont des crédits à rembourser. Si le surendettement n'a pas augmenté en 2020 grâce aux aides massives mises en place par l'État et par l'encadrement rigoureux des emprunts immobiliers, certains ont éprouvé la nécessité de réduire leur taux d'endettement pour améliorer leur reste à vivre.

Les opérations de rachat de crédits qui permettent d'assainir un budget déséquilibré ont augmenté de 20% en 2020 par rapport à 2019 sur la base des demandes gérées par le courtier Meilleurtaux.com. Pour de nombreux ménages ayant plusieurs crédits en cours, la baisse des revenus liée au chômage partiel les a obligés à trouver une solution immédiate pour éviter le malendettement, voire le surendettement. En regroupant leurs prêts, ils ont pu diminuer leurs charges mensuelles et avoir des fins de mois plus sereines.

Mise en place d'un rachat de crédits

Le rachat de crédits, appelé aussi regroupement ou restructuration de crédits, consiste à regrouper les mensualités de vos divers prêts en un seul crédit et donc une mensualité unique. Un organisme spécialisé rachète vos dettes, les solde auprès de vos différents créanciers et devient votre seul interlocuteur et créancier.

Les prêts qui étaient adaptés à votre situation financière au moment où ils ont été contractés sont devenus une charge insurmontable suite à un aléa de la vie, mais l'engagement vis-à-vis de vos prêteurs doit être honoré. Sans arriver à cette extrémité, il peut être difficile de suivre le calendrier de toutes les mensualités et d'avoir une vision claire de son budget. Le rachat de crédits est une opération complexe qui va permettre de simplifier les comptes d'un foyer endetté.

L'opération est possible à partir de 2 prêts en cours et peut regrouper tout type de crédit, un ou plusieurs prêts immobiliers comme les divers crédits à la consommation (prêt affecté, prêt personnel, crédit renouvelable, prêt travaux, crédit auto), mais également toute autre dette (découverts bancaires, loyers en retard, factures impayées, dettes familiales).

Si au moins 60% des dettes regroupées sont liées à un ou plusieurs crédits immobiliers, le nouvel emprunt mis en place sera un prêt immobilier et tombe sous la réglementation de ce type de financement. Il y aura alors une nouvelle prise d'hypothèque sur le ou les biens immobiliers pour garantir le rachat.

Pour bénéficier du meilleur taux, il est conseillé de faire plusieurs simulations en ligne et de se faire accompagner par un courtier pour retrouver rapidement l'organisme adapté à la situation. L'expert va étudier la faisabilité de votre demande et vous conseiller au mieux sur les offres de prêt proposées. L'objectif est de trouver le bon arbitrage entre mensualités réduites et coût final minimisé.

Diminuer son endettement mensuel

La finalité d'un rachat de crédits est d'alléger le montant alloué au remboursement des dettes en cours et vous permettre d'améliorer immédiatement votre reste à vivre. Un ménage qui voit rouge tous les mois va pouvoir éviter le surendettement en rétablissant l'équilibre de son budget.

Insistons sur cette idée largement répandue qui voudrait que le rachat de crédits soit destiné aux personnes surendettées. Non, le surendettement ne donne pas accès à cette opération financière. Quand on est en situation de surendettement, caractérisée par l'impossibilité manifeste de faire face à ses dettes non professionnelles, il est trop tard pour regrouper ses crédits. Seule une commission de surendettement de la Banque de France peut apporter une solution adaptée (rééchelonnements, reports, effacement partiel ou partiel des dettes).

Le taux d'endettement est au cœur de l'opération. On estime que le remboursement des prêts en cours ne doit pas excéder un tiers de vos revenus. Quand les crédits se sont accumulés, en particulier les prêts à la consommation de petits moments pour lesquels la solvabilité n'est pas toujours vérifiée, le taux d'endettement outrepasse le seuil admis, ce qui met en péril votre situation financière. Le rachat va ramener la mensualité unique au tiers de vos revenus. Si vous disposez de revenus élevés, le taux d'effort peut être supérieur à 33%. La variable aléatoire est dans tous les cas de figure le reste à vivre qui représente la somme dont vous disposez pour les dépenses du quotidien une fois vos dettes acquittées. La nouvelle mensualité sera alors ajustée en fonction de ce paramètre.

Le rachat de crédits va permettre de réduire de 30% à 60% le montant global de vos mensualités.

Nouveau crédit, nouvelle assurance emprunteur

Si les crédits intégrés dans le rachat sont garantis par une assurance emprunteur, ce qui est nécessairement le cas en présence d'un crédit immobilier, l'opération engendre la mise en place d'une nouvelle assurance qui va couvrir l'ensemble des dettes regroupées. L'organisme prêteur va proposer son contrat, mais vous êtes libre de choisir une autre assurance dès lors qu'elle présente un niveau de garanties au moins équivalent.

Un courtier indépendant comme Magnolia.fr vous accompagne dans la recherche d'une assurance adaptée à votre rachat de crédits au meilleur prix. En déléguant l’assurance, vous disposez d’un levier important pour faire baisser le coût de l’opération. À couverture équivalente, un contrat alternatif coûte entre deux et quatre fois moins cher que l’offre du prêteur.

Le coût d'un rachat de crédits

La réduction immédiate de la mensualité se fait au prix d'un allongement de la durée du crédit. C'est la contrepartie pour retrouver un niveau d'endettement mensuel supportable. La dette est étalée sur une durée plus longue, sauf si les taux du moment sont plus intéressants que les taux initiaux. Un scénario possible si le rachat contient un crédit immobilier contracté il y a plusieurs années à un taux d'intérêt bien supérieur aux taux actuels.

A contrario, l'allongement de la durée de remboursement va majorer le coût total du crédit. Le meilleur taux de votre rachat de crédits sera celui qui vous permettra d'assumer vos dettes en toute sérénité, avec une mensualité adaptée à votre budget mensuel et à un coût raisonnable.

Dans ce coût, il faudra intégrer le cas échéant les indemnités de remboursement anticipé du crédit immobilier (6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû) et les frais de mainlevée d'hypothèque. Les crédits à la consommation donnent lieu à des pénalités de remboursement anticipé uniquement si le contrat le prévoit explicitement et pour un montant restant dû supérieur à 10 000€. L'indemnité ne peut alors dépasser 1% du montant du remboursement anticipé lorsqu'il intervient plus d'un an avant la fin du contrat, ou 0,5% si le terme est dans moins d'un an.

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La personne handicapée peut bénéficier d’un complément de prise en charge par le département via la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Il n’empêche, le système actuel occasionne de lourds restes à charge. Le projet de réforme prévoyait de rehausser la base de remboursement à 2 600€ pour un fauteuil manuel et à 18 000€ pour un modèle électrique, un niveau jugé insuffisant par les associations et certains élus. Les négociations entre les différents acteurs visent à trouver un accord sur les prix limites de vente par catégorie de fauteuil, qui puisse garantir une marge suffisante à la filière et rentrer dans l’enveloppe budgétaire de l’État. Mutuelle et prise en charge complémentaire d’un fauteuil roulant Les tarifs opposables des fauteuils roulants sont souvent loin de la dépense engagée par l’assuré. D’autant que la personne handicapée doit généralement s’acquitter d’autres frais élevés pour soulager son quotidien : appareillage médical, lit médicalisé, matériel de transfert, chaise de douche, rampe de seuil, auxiliaire de vie, etc. Certains contrats de complémentaire santé permettent de limiter le reste à charge. La prestation dépend du niveau de garantie, qui peut aller jusqu’à 500% de la BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale), parfois renforcée par un forfait additionnel qui atteint les 2 000€. Si vous estimez que votre mutuelle ne couvre pas suffisamment vos frais liés à l’achat et à l’entretien de votre fauteuil roulant, changez-en. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année de souscription, sans pénalité financière ni motif à fournir. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé et accéder aux offres les plus compétitives du marché, en adéquation avec vos besoins de santé et votre budget.

Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

Crédit immobilier : la Corse offre jusqu’à 31 000€ aux primo-accédants

Dans un contexte de crise de l’immobilier et du logement, certaines régions se montrent particulièrement généreuses. C’est le cas de la Corse qui propose une aide plus que substantielle à la primo-accession : jusqu’à 31 000€ ! Derrière ce beau coup de pouce, la volonté de lutter contre les difficultés d’accès au logement, mais aussi de combattre les phénomènes de spéculation et de dépossession, tout en revitalisant les petites communes de l’intérieur de l’île. Voyons le périmètre de ce dispositif baptisé « Una casa per tutti, una casa per ognunu », soit « une maison pour tous, une maison pour chacun ». Dispositif de soutien pour la primo-accession en Corse Vous êtes déjà installé en Corse, que vous soyez corse d’origine ou pas, et vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? La région peut vous aider à financer votre projet immobilier sous réserve de remplir les conditions suivantes : Vous résidez en Corse depuis au moins 3 ans et votre foyer comprend au moins deux personnes (sauf dérogation dans les communes de moins de 3 000 habitants où l’aide peut être attribuée à une personne vivant seule). Vous avez le statut de primo-accédant. Le logement convoité se situe dans les lotissements communaux ou communes d'Ajaccio et de Bastia dans le périmètre du dispositif Action Cœur de Ville et Quartier Prioritaire de la Ville (QPV), ou partout ailleurs en Corse pour l’acquisition de biens construits avant 1960 en centre ancien ou hameaux de villes ou villages. Le coût du projet va de 150 000€ minimum à 280 000€ maximum (jusqu’à 350 000€ à Ajaccio et Bastia). Le projet est financé au moins à 80% par un crédit immobilier. Vous vous engagez à occuper le bien pendant au moins 10 ans (clause anti-spéculative). Sous conditions de ressources, vous pouvez bénéficier d’un taux de subvention de 10%, soit une aide financière comprise entre 15 000€ et 28 000€. Si la commune compte moins de 350 habitants, une prime de 3 000€ vient compléter cet apport gracieux, qui grimpe donc à 31 000€. Les dépenses subventionnables concernent le coût d’acquisition et des travaux liés à la création d’une résidence principale. Il peut donc s’agir d’un bien neuf déjà construit ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) comme d'un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Sont exclues toutes les opérations immobilières pour lesquelles un prêt bancaire a déjà été débloqué. Immobilier en Corse : entre spéculation et difficultés d’accession à la propriété Ce dispositif d’aide à la primo-accession n’est pas nouveau. La Collectivité Territoriale de Corse l’a mis en place en 2011 pour accompagner les primo-accédants dans l’achat de leur résidence principale. Pour éviter tout effet d’aubaine et de spéculation, le bénéficiaire de la subvention s’engage à occuper le logement pendant une durée minimale de 10 ans et à avertir la CTC en cas de revente dans cette période. Dans ce cas, l’aide doit être remboursée au prorata des années où le bien a été occupé par le bénéficiaire de l’aide. La Corse est marquée par une forte décorrélation entre le niveau des prix des logements et celui des revenus. Cette aide a été adoptée par la région pour lutter contre ce décalage, en particulier dans les centres-villes de Bastia et d’Ajaccio, mais aussi dans les villages et hameaux qui représentent deux tiers des communes de Corse. Voici quelques chiffres qui illustrent le particularisme du marché immobilier corse et rendent compte de la nécessité d’un plan d’action : Entre 2006 et 2019, le coût du logement a augmenté de +68%, contre +36% dans l’hexagone. Sur ce même intervalle, le coût du foncier a progressé quatre fois plus vite : +138% en Corse, contre +64% dans l’hexagone. Un Corse sur cinq vit sous le seuil de pauvreté. L’offre de logement social locatif est de 10%, contre une moyenne française de 17%. Ajoutons que les inégalités territoriales sont très importantes entre le littoral et l’intérieur de l’île, et que les résidences secondaires représentent en moyenne plus de 28% du parc de logements (moyenne nationale de 10%). Des zones entières du territoire corse sont frappées par une forte exclusion de l’accès au foncier et au logement. La crainte de la CTC est que le phénomène s’étende à l’ensemble de l’île. La subvention destinée aux primo-accédants est une première réponse apportée pour renforcer et garantir l’accès au logement et au foncier au plus grand nombre sur tout le territoire corse, dans les zones où sévit la spéculation comme dans celles qui sont désertifiées, dans un contexte de hausse excessive des prix immobiliers et de taux de pauvreté plus élevé qu’ailleurs. D’autres régions de France ont mis en place des aides locales favorisant l’accession. Cliquez sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour savoir si votre collectivité accorde un coup de pouce financier aux ménages souhaitant devenir propriétaires de leur logement.

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