Top 10 des villes à l'investissement autofinancé


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Vous êtes propriétaire bailleur ou souhaitez investir dans l'immobilier locatif ? Vous hésitez entre vendre votre bien ou le mettre en location ? En matière d'immobilier locatif, l'emplacement est LE critère clef d'un investissement réussi. En fonction de la demande locative, des prix de l'immobilier et des taxes locales, l'opération est plus ou moins intéressante. Grâce à MeilleursAgents, vous pouvez savoir dans quelle ville l'achat d'un studio de 20m2 peut être autofinancé sur 20 ans par les revenus des loyers. 

Connaître la valeur locative d'un logement

Comment connaître le niveau des loyers du logement que vous détenez ou que vous comptez acquérir en vue de le louer ? Meilleurs Agents, plateforme de référence de l'estimation des prix immobiliers en France, vous permet de répondre à toutes ces questions en quelques clics, grâce à son nouvel outil d'évaluation des loyers

Via ce service numérique gratuit, vous pouvez savoir en temps réel quelle est la valeur locative de votre bien, quels que soient sa nature (appartement ou maison) et l'endroit où il se situe en France métropolitaine. 

Il vous suffit d'indiquer l'adresse du logement dans le formulaire et de compléter l'information par une dizaine de caractéristiques (superficie, nombre de pièces, étage, année de construction, état, exposition, présence d'un balcon, d'une terrasse, d'un jardin, d'une cave, d'un garage ou encore d'une place de stationnement) pour avoir une estimation du prix et de la valeur locative de ce bien. Cette estimation, que vous pouvez retrouver à tout moment dans votre compte personnel, est mise à jour tous les mois. 

À l'instar de son outil d'estimation du prix de vente, Meilleurs Agents procède à l'estimation du loyer d'un logement vide (non meublé) en comparant les références locatives des biens à caractéristiques et localisation identiques. Le logiciel se base sur les annonces de locations mises en ligne par les professionnels de l'immobilier sur le site. 

Cet outil d'estimation immobilière est aussi très utile pour les locataires qui souhaitent connaître la valeur foncière et locative d'une maison ou d'un appartement qu'ils occupent ou qu'ils convoitent, pour savoir s'ils ont plutôt intérêt à louer ou à acheter. 

Les 10 villes où il est possible d'autofinancer un logement

La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique qu'un logement permet de dégager quand il est loué. Dite cadastrale, en référence au cadastre, cette donnée est l'une des bases servant à calculer les différents impôts locaux comme la taxe d'habitation ou la taxe foncière. Elle est aussi essentielle à connaître pour l'investisseur, car elle lui donne une idée du revenu qu'il peut tirer de la location de son bien. 

Pour accompagner le lancement de son outil numérique d'estimation des loyers, Meilleurs Agents révèle les résultats d'une enquête exclusive sur les villes où l'investissement dans un studio de 20m2 acquis à crédit peut être autofinancé sur 20 ans, avec un apport inférieur à 15 000€. 

Ce service permet de trouver des biens qui peuvent générer des revenus locatifs suffisants pour couvrir les frais liés à l'achat et les charges courantes, à savoir les frais d'agence et d'acquisition, les charges de copropriété, les frais d'entretien, les mensualités du prêt immobilier (assurance emprunteur incluse) et l'impôt sur le revenu calculé avec l'hypothèse d'un régime micro-foncier et d'un taux d'imposition à 30%. L’algorithme de Meilleurs Agents tient compte également des risques de vacance locative et de dépréciation du bien. 

Sur cette base, la plateforme a analysé les 200 plus grandes villes de France. Résultat : 72 permettent d'accéder à un autofinancement, mais seules 10 communes sortent du lot en raison de leurs performances. 

Voici le tableau des 10 villes où investir dans un studio de 20m2 en autofinancement : 

Ville Loyer Apport personnel nécessaire
Limoges
277€
3016€
Pau 295€ 8259€
Poitiers 294€ 11364€
Brest 286€
11507€
Clermont-Ferrand 311€ 13219€
Besançon 315€ 13396€
Nancy 341€ 13410€
Nîmes 313€ 13899€
Saint-Martin-d'Hères 346€ 14018€
Arras 320€ 14415€

Source Meilleurs Agents 

On remarque que ces 10 finalistes sont toutes des villes moyennes. Compte tenu du faible coût de l'immobilier (1 393€/m2), Limoges se détache très nettement avec un apport d'à peine plus de 3 000€ pour que les revenus locatifs d'un studio de 20m2 puissent compenser tous les frais d'acquisition et de gestion. À Arras, il faut mettre cinq fois plus sur la table pour autofinancer son bien grâce aux loyers. Troisième sur le podium, Poitiers a été classée en 2020 par le magazine Étudiant comme la ville la plus attractive pour étudier. Un studio de 20m2 y coûte environ 42 000€, frais d’agence et de notaire inclus ; avec un apport de 11 364€, soit tout de même 27% du montant de l’acquisition, le logement s’autofinance sur 20 ans grâce aux loyers. 

Les destinations à éviter dans l’objectif d’un autofinancement avec un investissement de ce type et un apport personnel inférieur à 15 000€ sont Nice, Cannes, Les Sables d'Olonne, Anglet ou encore Antibes, communes où le budget nécessaire et les taxes foncières sont bien plus élevés. 

Les données de Meilleurs Agents sont fiables. Les prix de location n’étant jamais négociés, contrairement à la vente, et par ailleurs encadrés par la réglementation à la relocation, la marge d’erreur n’est que de 8%. 

40% des Français sont locataires, proportion qui grimpe à 60% ou 70% dans les grandes agglomérations comme Paris. Le potentiel d’investissement locatif est énorme. Grâce à l’outil d’estimation de loyers de Meilleurs Agents, l’investisseur est guidé dans sa prise de décision.

Publié par Astrid Cousin le

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