Top 10 des villes à l'investissement autofinancé

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Vous êtes propriétaire bailleur ou souhaitez investir dans l'immobilier locatif ? Vous hésitez entre vendre votre bien ou le mettre en location ? En matière d'immobilier locatif, l'emplacement est LE critère clef d'un investissement réussi. En fonction de la demande locative, des prix de l'immobilier et des taxes locales, l'opération est plus ou moins intéressante. Grâce à MeilleursAgents, vous pouvez savoir dans quelle ville l'achat d'un studio de 20m2 peut être autofinancé sur 20 ans par les revenus des loyers. 

Connaître la valeur locative d'un logement

Comment connaître le niveau des loyers du logement que vous détenez ou que vous comptez acquérir en vue de le louer ? Meilleurs Agents, plateforme de référence de l'estimation des prix immobiliers en France, vous permet de répondre à toutes ces questions en quelques clics, grâce à son nouvel outil d'évaluation des loyers

Via ce service numérique gratuit, vous pouvez savoir en temps réel quelle est la valeur locative de votre bien, quels que soient sa nature (appartement ou maison) et l'endroit où il se situe en France métropolitaine. 

Il vous suffit d'indiquer l'adresse du logement dans le formulaire et de compléter l'information par une dizaine de caractéristiques (superficie, nombre de pièces, étage, année de construction, état, exposition, présence d'un balcon, d'une terrasse, d'un jardin, d'une cave, d'un garage ou encore d'une place de stationnement) pour avoir une estimation du prix et de la valeur locative de ce bien. Cette estimation, que vous pouvez retrouver à tout moment dans votre compte personnel, est mise à jour tous les mois. 

À l'instar de son outil d'estimation du prix de vente, Meilleurs Agents procède à l'estimation du loyer d'un logement vide (non meublé) en comparant les références locatives des biens à caractéristiques et localisation identiques. Le logiciel se base sur les annonces de locations mises en ligne par les professionnels de l'immobilier sur le site. 

Cet outil d'estimation immobilière est aussi très utile pour les locataires qui souhaitent connaître la valeur foncière et locative d'une maison ou d'un appartement qu'ils occupent ou qu'ils convoitent, pour savoir s'ils ont plutôt intérêt à louer ou à acheter. 

Les 10 villes où il est possible d'autofinancer un logement

La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique qu'un logement permet de dégager quand il est loué. Dite cadastrale, en référence au cadastre, cette donnée est l'une des bases servant à calculer les différents impôts locaux comme la taxe d'habitation ou la taxe foncière. Elle est aussi essentielle à connaître pour l'investisseur, car elle lui donne une idée du revenu qu'il peut tirer de la location de son bien. 

Pour accompagner le lancement de son outil numérique d'estimation des loyers, Meilleurs Agents révèle les résultats d'une enquête exclusive sur les villes où l'investissement dans un studio de 20m2 acquis à crédit peut être autofinancé sur 20 ans, avec un apport inférieur à 15 000€. 

Ce service permet de trouver des biens qui peuvent générer des revenus locatifs suffisants pour couvrir les frais liés à l'achat et les charges courantes, à savoir les frais d'agence et d'acquisition, les charges de copropriété, les frais d'entretien, les mensualités du prêt immobilier (assurance emprunteur incluse) et l'impôt sur le revenu calculé avec l'hypothèse d'un régime micro-foncier et d'un taux d'imposition à 30%. L’algorithme de Meilleurs Agents tient compte également des risques de vacance locative et de dépréciation du bien. 

Sur cette base, la plateforme a analysé les 200 plus grandes villes de France. Résultat : 72 permettent d'accéder à un autofinancement, mais seules 10 communes sortent du lot en raison de leurs performances. 

Voici le tableau des 10 villes où investir dans un studio de 20m2 en autofinancement : 

Ville Loyer Apport personnel nécessaire
Limoges
277€
3016€
Pau 295€ 8259€
Poitiers 294€ 11364€
Brest 286€
11507€
Clermont-Ferrand 311€ 13219€
Besançon 315€ 13396€
Nancy 341€ 13410€
Nîmes 313€ 13899€
Saint-Martin-d'Hères 346€ 14018€
Arras 320€ 14415€

Source Meilleurs Agents 

On remarque que ces 10 finalistes sont toutes des villes moyennes. Compte tenu du faible coût de l'immobilier (1 393€/m2), Limoges se détache très nettement avec un apport d'à peine plus de 3 000€ pour que les revenus locatifs d'un studio de 20m2 puissent compenser tous les frais d'acquisition et de gestion. À Arras, il faut mettre cinq fois plus sur la table pour autofinancer son bien grâce aux loyers. Troisième sur le podium, Poitiers a été classée en 2020 par le magazine Étudiant comme la ville la plus attractive pour étudier. Un studio de 20m2 y coûte environ 42 000€, frais d’agence et de notaire inclus ; avec un apport de 11 364€, soit tout de même 27% du montant de l’acquisition, le logement s’autofinance sur 20 ans grâce aux loyers. 

Les destinations à éviter dans l’objectif d’un autofinancement avec un investissement de ce type et un apport personnel inférieur à 15 000€ sont Nice, Cannes, Les Sables d'Olonne, Anglet ou encore Antibes, communes où le budget nécessaire et les taxes foncières sont bien plus élevés. 

Les données de Meilleurs Agents sont fiables. Les prix de location n’étant jamais négociés, contrairement à la vente, et par ailleurs encadrés par la réglementation à la relocation, la marge d’erreur n’est que de 8%. 

40% des Français sont locataires, proportion qui grimpe à 60% ou 70% dans les grandes agglomérations comme Paris. Le potentiel d’investissement locatif est énorme. Grâce à l’outil d’estimation de loyers de Meilleurs Agents, l’investisseur est guidé dans sa prise de décision.

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Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. 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Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022.   Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. 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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

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L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.