Retour de l'inflation : quel impact sur votre crédit immobilier ?

En janvier 2022, le taux de l'inflation a atteint 2,9% sur un an et l'augmentation des prix à la consommation ne devrait pas s'arrêter là sur fond de tensions géopolitiques et d'envolée des cours du pétrole. Alors que les Français s'inquiètent de manière légitime pour leur pouvoir d'achat, ce retour sensible de l’inflation aura nécessairement un impact sur le niveau des salaires. Qu'en est-il de l'immobilier, en termes d'accès au crédit et de capacité d'emprunt ?

Inflation et pouvoir d'achat

En 2021, l'inflation a fait son grand retour, après un taux moyen annuel de l'évolution des prix contenu à 0,9% depuis 2015. En glissement annuel, l'inflation a atteint un niveau élevé de 2,8% et en janvier, elle pousse jusqu'à 2,9%. Sur la base du calcul harmonisé en zone euro, le taux français s'est établi à 3,2% entre décembre 2020 et décembre 2021, contre 5% de moyenne européenne. La France n'est donc pas le pays le plus mal loti, en comparaison avec la Belgique, les Pays-Bas et l'Espagne où l’inflation dépasse les 6%.

Selon les chiffres de l'Insee annoncés lors de son point de conjoncture mardi 8 février, la hausse des prix à la consommation en France devrait se poursuivre au cours de ce premier semestre, pour se hisser, en juin prochain, à 3% voire 3,5% en glissement annuel.

La faute aux prix de l'énergie, en totale surchauffe : +45% pour l'électricité, +42% pour le gaz et un baril de pétrole qui a atteint son plus haut niveau depuis 2014. Sans le bouclier tarifaire sur les prix du gaz et de l'électricité, l'inflation aurait frôlé les 4%. La flambée des prix des matières premières, la désorganisation des chaînes de production et la saturation du trafic maritime de marchandises ont également contribué à la hausse généralisée des prix.

Il en résulte une envolée des prix de production dans l'industrie et des prix agricoles, ce qui va pousser les entreprises à répercuter ces augmentations de coûts sur les consommateurs. En bout de chaîne, un risque de revendications salariales : la Banque de France anticipe d'ores et déjà une hausse annuelle des salaires de l'ordre de 3%.

La situation est crispante pour les ménages qui craignent pour leur pouvoir d'achat, première préoccupation des Français dans cette campagne présidentielle. D'autant que le contexte géopolitique avec la crise russo-ukrainienne ajoute à cette inquiétude.

La spirale inflationniste menace, mais la Banque Centrale Européenne se veut rassurante, estimant que le sursaut des prix est transitoire, et se refuse pour le moment à rehausser ses taux d'intérêt pour éviter de renchérir la dette publique des États.

Inflation et capacité d'emprunt

Malgré une remontée en ce début d'année 2022, les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont toujours à des niveaux historiquement bas. Tombés à leur point plancher durant l'automne dernier, les taux fixes se sont stabilisés en janvier et ont légèrement poussé le curseur vers le haut en février : toutes les enseignes bancaires ont remonté leurs barèmes entre 0,05% et 0,15% sur toutes les durées (entre 5 et 15 points de base), parfois jusqu’à 0,35%.

En parallèle du retour de l'inflation, l'emprunt de l'État français sur 10 ans a lui aussi pris l'ascenseur, passant de 0,20% début janvier 2022 à 0,718% hier. Face à la poussée de ce maître-étalon du loyer de l'argent pour les prêts immobiliers, les taux d'intérêt n'ont d'autre vocation que d'augmenter.

Pas d'affolement dans l'immédiat. L'Observatoire Crédit Logement pronostique une remontée modérée des taux d'emprunt en 2022, de l'ordre de 20 à 25 points de base, ce qui placerait les taux au niveau établi en 2019. Dans les prochaines semaines, le taux brut sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés) pourrait passer de 1,10% à 1,30%. Les dossiers premium continuent d'emprunter sous la barre de 1%.

Pour l'heure, les taux d'emprunt restent bien inférieurs à l'inflation. Il est donc possible de s'endetter à moindre coût si le dossier est solide (revenus confortables, apport personnel d'au moins 10%). Si le profil est moins vertueux, et on pense aux primo-accédants avec un budget contraint et un apport réduit, une remontée des taux, même minime, porte en elle le risque d'exclusion du crédit immobilier, dès lors que les limites imposées par le régulateur sont atteintes : 35% de taux d'endettement et durée de remboursement à 25 ans. De surcroît, impossible de tabler sur une baisse des prix des logements face à un déséquilibre persistant entre l'offre et la demande.

Ceux qui détiennent déjà un crédit à l'habitat n'ont rien à craindre de l'inflation, au contraire. Si leurs revenus progressent au rythme de la hausse des prix, leurs mensualités d'emprunt ne bougent pas. Par conséquent, le poids du crédit dans les revenus s'affaiblit.

La bonne nouvelle dans ce tableau pour le moins incertain ? La possibilité de changer d'assurance prêt immobilier à tout moment. La loi Lemoine doit être validée dans les prochains jours par le Parlement. À compter du 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur pourra résilier son contrat d'assurance quand il le souhaite, sans frais ni pénalité. Ce droit sera accordé aux contrats en cours à compter du 1er septembre 2022. Avec cette disposition historique qui permettra de redistribuer 500 millions d'euros la première année, le législateur préserve le pouvoir d'achat des ménages emprunteurs, tout en libéralisant le marché de l’assurance de prêt, aujourd’hui détenu à 88% par les banques.

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Crédit immobilier : embellie du marché au premier trimestre 2024

Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêts sont en baisse et la production de crédits immobiliers repart. Cette récente embellie fait suite à une année sinistrée, et devrait se poursuivre à la faveur de conditions d’emprunt encore plus favorables au fil des semaines. Magnolia.fr fait le point sur les tendances du marché du crédit immobilier. Taux sous 4% Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,99% au cours du premier trimestre 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 4,18% pour le dernier trimestre de l’année 2023. Il s’agit de la première baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis le troisième trimestre 2021. Les taux n’ont cessé d’augmenter depuis lors, passant de 1,04% à 4,21%, soit le plafond atteint en novembre et décembre 2023. Le pire est donc derrière nous. Aujourd’hui sur la durée classique de 20 ans, il est possible de s’endetter en moyenne autour de 3,80% et même sur 25 ans, qui est la maturité plafond selon la réglementation, en mars 2024, les crédits ont été accordés en moyenne à 3,91%, sans excéder 4,22%. Ces prêts de longue durée sont généralement octroyés aux ménages modestes comme les jeunes primo-accédants : les trois quarts de ces profils bénéficient de taux sous la barre des 4%. Depuis le début de l’année, les taux ont cédé en moyenne 10 points de base par mois, un mouvement baissier aussi spectaculaire que l’a été la remontée de taux depuis le deuxième trimestre 2022. Sur la durée la plus longue, 25 ans, le taux a perdu 44 points depuis décembre dernier. Stabilisation des conditions d’emprunt depuis fin 2023 Après un effondrement au second semestre 2023, le marché du crédit immobilier entame un nouveau cycle. On observe une sortie de crise qui s’amorce doucement et la baisse des taux en est le principal moteur. Normalement, un repli de taux est observé au printemps, premier temps fort de l’année pour le secteur immobilier. Le mouvement est précoce en 2024, les banques ayant à cœur de redynamiser le marché du crédit à l’habitat dès lors que la profitabilité sur les nouveaux prêts est rétablie. Premier arbitre du marché, la Banque Centrale Européenne (BCE) : face au reflux de l'inflation, elle a décidé de stopper la hausse de ses taux directeurs depuis octobre dernier, offrant davantage de stabilité aux banques et aux emprunteurs. Seconds arbitres, les banques : en renouant avec les marges, elles se montrent plus concurrentielles. Le crédit immobilier est redevenu un produit d’appel, raison pour laquelle les emprunteurs peuvent de nouveau négocier pour obtenir les meilleures conditions de financement. Reprise spectaculaire du marché du crédit immobilier en 2024 Toujours selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a bondi de +51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. La progression est comparable en nombre de prêts octroyés, avec +46,2%. Le point de bascule a été franchi en février-mars. La fin de l’année 2023 portait les signes d’un rebond futur grâce aux décisions de la BCE de maintenir ses taux au fil des mois et à la volonté des banques commerciales de relancer un marché qui a chuté de 40% en 2023. Les acheteurs reviennent et avec eux les emprunteurs. Les agences immobilières constatent deux foix plus de visites dans leurs locaux qu'il y a un an. Cependant, si le rebond est encourageant, la reprise va être lente. L’accès au crédit immobilier reste soumis aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux). Malgré l’appel des courtiers et l’examen au Parlement fin avril d’une proposition de réforme du HCSF, la fin de la règle des 35% d’endettement risque de devenir l’Arlésienne du crédit immobilier. La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau, est farouchement opposée à toute réforme de la norme. Pourtant, nul besoin d’insister sur l’importance du reste à vivre, un indicateur de la capacité d’emprunt d’un ménage au moins aussi pertinent que le taux d’endettement. Heureusement, les pronostics sont bons. L’Observatoire anticipe des taux aux alentours de 3,25% à la fin de l’année sous l’influence, notamment, d’une probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain. En décembre 2023, avec une mensualité de 1 000€, vous pouviez emprunter 158 065€ sur 20 ans (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, avec la même mensualité sur la même durée, vous empruntez 167 928€ (taux nominal à 3,80%). Bientôt, avec un taux à 3,25%, le montant grimpera à 176 306€. Votre pouvoir d’achat immobilier aura entre-temps progressé de 11,5%. On est loin de périodes euphoriques de 2021 où pour 1 000€ d'endettement mensuel, il était possible d'emprunter 217 441€ sur 20 ans au taux de 1% (hors garantie et assurance emprunteur).

Mutuelle santé : prise en charge à 100% des fauteuils roulants avant fin 2024

D’ici fin 2024, les fauteuils roulants seront intégralement remboursés par l’Assurance maladie. La base de remboursement va être rehaussée et le reste à charge éventuel complété par les mutuelles santé. Magnolia.fr vous en dit plus sur la prise en charge de ces équipements qui sont le prolongement de la personne handicapée moteur. Remboursement intégral des fauteuils roulants par la Sécu et les mutuelles Il y a tout juste un an, le ministère de la Santé annonçait des changements en vue pour la réforme 100% Santé à partir de janvier 2024. Depuis janvier 2021, le dispositif permet d’être intégralement remboursé des lunettes de vue, des prothèses dentaires et des aides auditives après intervention de la Sécurité Sociale et des organismes de complémentaire santé. Selon une promesse faite par le président Macron en avril 2023, deux nouveaux équipements devaient être ajoutés dans cette prise en charge optimale : les prothèses capillaires et les fauteuils roulants. La promesse sera bientôt tenue pour les fauteuils roulants. Qu’ils soient manuels ou électriques, ils seront bien pris en charge à 100% par l’Assurance maladie et les mutuelles santé avant la fin 2024, comme l’ont annoncé les ministres chargés de la Santé et du Handicap jeudi 11 avril dernier. Des négociations entre la direction de la Sécurité sociale, les organismes de complémentaire santé, les fabricants et les distributeurs de fauteuils roulants sont en cours pour « trouver la meilleure approche », afin que « chacun puisse avoir accès à un fauteuil qui répond à ses besoins », selon les termes de Fadila Khattabi, ministre déléguée chargée des personnes âgées et des personnes handicapées. Quant au remboursement intégral des perruques pour les personnes traitées par chimiothérapie, un travail sur les caractéristiques et la qualité des prothèses capillaires doit encore être réalisé pour que la mesure se déploie. Prise en charge des fauteuils roulants : un enjeu de justice sociale L’annonce du remboursement intégral des fauteuils roulants est un soulagement pour les personnes handicapées. Les usagers et les associations craignaient un recul du gouvernement pour des raisons budgétaires dans une période où l’État, asphyxié par la dette, cherche au moins 20 milliards d’euros d’économies en plus pour 2025. Un million de personnes en France ont besoin d’être équipées d’un fauteuil roulant, un chiffre voué à progresser en raison du vieillissement de la population. Reste à charge élevé sur les fauteuils roulants Un fauteuil roulant coûte entre 150€ et 10 000€ pour un modèle manuel, et jusqu’à 50 000€ pour un modèle électrique. Il faut ajouter les options et accessoires pour davantage de confort et d’autonomie (appui-tête, support dorsal, gouttière, tablette, verticalisateur), ainsi que l’entretien du matériel et le remplacement éventuel des pièces. L’Assurance maladie prévoit un remboursement partiel de la dépense sous réserve que le fauteuil fasse l’objet d’une prescription par un médecin (généraliste ou spécialiste) : entre 394,60€ pour un fauteuil non pliant, non réversible et à dossier non inclinable, et 603,65€ pour un siège pliant, à dossier inclinable ou à dossier non inclinable à articulation médiane entre 2 702,81€ pour un modèle électrique sans option et 3 938,01€ pour un fauteuil à assise adaptée avec repose-jambes, appuie-tête, dossier et inclinaison réglables par vérin pneumatique entre 1 559,84€ et 5 187€ pour un fauteuil verticalisateur. La liste des fauteuils roulants éligibles à une prise en charge est consultable sur le site du ministère de la Santé. Le modèle doit par ailleurs être certifié par le CERAH (Centre d’Études et de Recherche sur l’Appareillage des personnes Handicapées). La personne handicapée peut bénéficier d’un complément de prise en charge par le département via la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Il n’empêche, le système actuel occasionne de lourds restes à charge. Le projet de réforme prévoyait de rehausser la base de remboursement à 2 600€ pour un fauteuil manuel et à 18 000€ pour un modèle électrique, un niveau jugé insuffisant par les associations et certains élus. Les négociations entre les différents acteurs visent à trouver un accord sur les prix limites de vente par catégorie de fauteuil, qui puisse garantir une marge suffisante à la filière et rentrer dans l’enveloppe budgétaire de l’État. Mutuelle et prise en charge complémentaire d’un fauteuil roulant Les tarifs opposables des fauteuils roulants sont souvent loin de la dépense engagée par l’assuré. D’autant que la personne handicapée doit généralement s’acquitter d’autres frais élevés pour soulager son quotidien : appareillage médical, lit médicalisé, matériel de transfert, chaise de douche, rampe de seuil, auxiliaire de vie, etc. Certains contrats de complémentaire santé permettent de limiter le reste à charge. La prestation dépend du niveau de garantie, qui peut aller jusqu’à 500% de la BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale), parfois renforcée par un forfait additionnel qui atteint les 2 000€. Si vous estimez que votre mutuelle ne couvre pas suffisamment vos frais liés à l’achat et à l’entretien de votre fauteuil roulant, changez-en. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année de souscription, sans pénalité financière ni motif à fournir. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé et accéder aux offres les plus compétitives du marché, en adéquation avec vos besoins de santé et votre budget.

Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

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