Immobilier : les prix reculent à Paris et dans les grandes villes

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Un an après le début de la crise sanitaire, le site Meilleursagents dresse le bilan du marché immobilier. Si le secteur a bien résisté, faisant de l'année 2020 un des millésimes les plus performants, les prix dans les grandes métropoles et dans la capitale commencent à baisser depuis un semestre, touchés par une lente érosion de la demande. Pas de retournement du marché en vue pour autant, les taux d'intérêt sont toujours très faibles et le niveau record de l'épargne dope l'apport personnel. 

2020 : année immobilière hors normes

Dans son dernier baromètre national des prix de l'immobilier, Meilleursagents, leader de l'estimation immobilière en ligne, constate, comme tous les professionnels de l'immobilier, que le marché a très bien résisté à la crise sanitaire et économique. Sur un an, plus d'un million de ventes ont été conclues, un niveau particulièrement élevé compte tenu des entraves (deux confinements, restrictions de déplacement, de visite et de signature de l'acte authentique). Après une année 2019 euphorique, 2020 s'entamait sur le même rythme, avant la mise à l'arrêt en mars et avril (-75% de promesses de vente). Au fort rebond technique à l’issue du premier confinement a succédé la reprise brutale et inattendue du marché : +370% de promesses de vente signées lors de la deuxième quinzaine de mai. À la mi-juillet, le marché enregistrait +15% de transactions par rapport aux projections annuelles. 

Le second confinement n'a pas engendré les mêmes effets : le marché a été plus sage, sans effet rebond, mais grâce aux outils numériques développés par les agences immobilières, la plupart des projets ont pu être menés à leur terme. 

Côté prix, la hausse s'est poursuivie, tout en restant relativement modérée (+2% en moyenne sur un an), avec des pics à 4,90% pour Brest, 5,10% à Nantes, 5,30% pour Rennes, ou 6,20% pour Strasbourg. Mais depuis septembre 2020, la tendance s'essouffle nettement dans certaines grandes agglomérations, dont Paris. 

Une demande à la peine

Le chiffre étonne car Paris nous avait habitués au fil des mois ces dernières années à pousser le curseur toujours plus loin. Sur un an, les prix des logements dans la capitale ont baissé de 1,8%, et de 1,50% sur les trois derniers mois. Même les Notaires du Grand Paris, pourtant abonnés à la plus grande modération en matière de pronostics, situent le prix moyen du mètre carré parisien à environ 1 700€ en février 2021 (sur la base des avant-contrats), après avoir culminé à 10 900€ en novembre 2020, soit un repli de 1,7% en trois mois. 

Le phénomène de baisse des prix touche bien d'autres grandes villes de l'hexagone. En Petite et Grande Couronne, les valeurs sont quasiment stables, avec respectivement -0,1% et -0,4% entre novembre 2020 et février 2021 (Notaires de France). Ailleurs en France, les métropoles qui affichaient jadis des hausses frôlant ou excédant les 10% annuels ont mis un coup de frein, comme Lyon où les prix ne progressent plus ou Bordeaux où ils reculent de 0,30%. Quatre exceptions :  Lille, Nantes, Rennes et Strasbourg où les prix continuent de progresser.

Selon Meilleursagents, l'indicateur de tension immobilière est largement inférieur à ce qu'il était en mars 2020, signe que la demande s'émousse et que la tension immobilière est moins forte. À Paris, le nombre d'acquéreurs excède désormais de 8% le nombre de vendeurs : en mars 2020, le taux était de 23%. Même constat à Rennes (5% contre 27%), Lille (19% contre 33%), Strasbourg (17% contre 30%), Lyon (6% contre 15%), Nantes (12% contre 25%) ou encore Bordeaux, Montpellier, Toulouse, Marseille et Nice. 

L'envie d'acquérir un logement plus grand, mieux adapté aux contraintes du moment (télétravail, accès extérieur) laisse place à l'attentisme. La crise sanitaire est loin d'être jugulée, phagocytant acheteurs comme vendeurs. Bon nombre de projets immobiliers sont reportés sine die en attendant que la situation s'améliore sur le front économique. Les acheteurs qui se lancent ont la main. Les négociations, qui n'avaient plus cours six mois auparavant, atteignent désormais 5% à 6% des prix affichés, surtout sur les biens anciens construits dans les années 1950/1970, dotés d’un DPE peu performant, qui nécessitent une rénovation énergétique. 

Tableau de l'évolution sur 1 an 

  Prix au mètre carré au 1er mars 2021 Évolution des prix entre mars 2020 et sept. 2020 Évolution des prix entre septembre 2020 et mars 2021
Paris 10 318 € +0,7 % -2,5 %
Toulouse 3 456 € +2,9 % -2,2 %
Lyon 4 943 € +1,9 % -1,9 %
Bordeaux 4 615 € +0,9 % -1,1 %
Nice 4 447 € +1,5 % -0,8 %
Montpellier 3 129 € +0,5 % -0,6 %
Marseille 3 134 € +2,1 % -0,1 %
Lille 3 248 € +1,4 % +1 %
Nantes 3 724 € +2,3 % +2,8 %
Rennes 3 795 € +2,2 % +3,1 %
Strasbourg 3 201 € +1,7 % +4,5 %

Le tassement des prix ne semble pas inquiéter les agents immobiliers outre mesure. Une fois la crise évacuée, Paris, comme les grandes villes, retrouvera son attrait. Le manque de constructions neuves, le niveau toujours très bas des taux d'emprunt et une épargne sans précédent (plus de 200 milliards d'euros) plaident pour une stabilisation des prix, voire une reprise dans les prochaines années.

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