Immobilier : les prix reculent à Paris et dans les grandes villes

Un an après le début de la crise sanitaire, le site Meilleursagents dresse le bilan du marché immobilier. Si le secteur a bien résisté, faisant de l'année 2020 un des millésimes les plus performants, les prix dans les grandes métropoles et dans la capitale commencent à baisser depuis un semestre, touchés par une lente érosion de la demande. Pas de retournement du marché en vue pour autant, les taux d'intérêt sont toujours très faibles et le niveau record de l'épargne dope l'apport personnel.

2020 : année immobilière hors normes

Dans son dernier baromètre national des prix de l'immobilier, Meilleursagents, leader de l'estimation immobilière en ligne, constate, comme tous les professionnels de l'immobilier, que le marché a très bien résisté à la crise sanitaire et économique. Sur un an, plus d'un million de ventes ont été conclues, un niveau particulièrement élevé compte tenu des entraves (deux confinements, restrictions de déplacement, de visite et de signature de l'acte authentique). Après une année 2019 euphorique, 2020 s'entamait sur le même rythme, avant la mise à l'arrêt en mars et avril (-75% de promesses de vente). Au fort rebond technique à l’issue du premier confinement a succédé la reprise brutale et inattendue du marché : +370% de promesses de vente signées lors de la deuxième quinzaine de mai. À la mi-juillet, le marché enregistrait +15% de transactions par rapport aux projections annuelles.

Le second confinement n'a pas engendré les mêmes effets : le marché a été plus sage, sans effet rebond, mais grâce aux outils numériques développés par les agences immobilières, la plupart des projets ont pu être menés à leur terme.

Côté prix, la hausse s'est poursuivie, tout en restant relativement modérée (+2% en moyenne sur un an), avec des pics à 4,90% pour Brest, 5,10% à Nantes, 5,30% pour Rennes, ou 6,20% pour Strasbourg. Mais depuis septembre 2020, la tendance s'essouffle nettement dans certaines grandes agglomérations, dont Paris.

Une demande à la peine

Le chiffre étonne car Paris nous avait habitués au fil des mois ces dernières années à pousser le curseur toujours plus loin. Sur un an, les prix des logements dans la capitale ont baissé de 1,8%, et de 1,50% sur les trois derniers mois. Même les Notaires du Grand Paris, pourtant abonnés à la plus grande modération en matière de pronostics, situent le prix moyen du mètre carré parisien à environ 1 700€ en février 2021 (sur la base des avant-contrats), après avoir culminé à 10 900€ en novembre 2020, soit un repli de 1,7% en trois mois.

Le phénomène de baisse des prix touche bien d'autres grandes villes de l'hexagone. En Petite et Grande Couronne, les valeurs sont quasiment stables, avec respectivement -0,1% et -0,4% entre novembre 2020 et février 2021 (Notaires de France). Ailleurs en France, les métropoles qui affichaient jadis des hausses frôlant ou excédant les 10% annuels ont mis un coup de frein, comme Lyon où les prix ne progressent plus ou Bordeaux où ils reculent de 0,30%. Quatre exceptions : Lille, Nantes, Rennes et Strasbourg où les prix continuent de progresser.

Selon Meilleursagents, l'indicateur de tension immobilière est largement inférieur à ce qu'il était en mars 2020, signe que la demande s'émousse et que la tension immobilière est moins forte. À Paris, le nombre d'acquéreurs excède désormais de 8% le nombre de vendeurs : en mars 2020, le taux était de 23%. Même constat à Rennes (5% contre 27%), Lille (19% contre 33%), Strasbourg (17% contre 30%), Lyon (6% contre 15%), Nantes (12% contre 25%) ou encore Bordeaux, Montpellier, Toulouse, Marseille et Nice.

L'envie d'acquérir un logement plus grand, mieux adapté aux contraintes du moment (télétravail, accès extérieur) laisse place à l'attentisme. La crise sanitaire est loin d'être jugulée, phagocytant acheteurs comme vendeurs. Bon nombre de projets immobiliers sont reportés sine die en attendant que la situation s'améliore sur le front économique. Les acheteurs qui se lancent ont la main. Les négociations, qui n'avaient plus cours six mois auparavant, atteignent désormais 5% à 6% des prix affichés, surtout sur les biens anciens construits dans les années 1950/1970, dotés d’un DPE peu performant, qui nécessitent une rénovation énergétique.

Tableau de l'évolution sur 1 an

	Prix au mètre carré au 1er mars 2021	Évolution des prix entre mars 2020 et sept. 2020	Évolution des prix entre septembre 2020 et mars 2021
Paris	10 318 €	+0,7 %	-2,5 %
Toulouse	3 456 €	+2,9 %	-2,2 %
Lyon	4 943 €	+1,9 %	-1,9 %
Bordeaux	4 615 €	+0,9 %	-1,1 %
Nice	4 447 €	+1,5 %	-0,8 %
Montpellier	3 129 €	+0,5 %	-0,6 %
Marseille	3 134 €	+2,1 %	-0,1 %
Lille	3 248 €	+1,4 %	+1 %
Nantes	3 724 €	+2,3 %	+2,8 %
Rennes	3 795 €	+2,2 %	+3,1 %
Strasbourg	3 201 €	+1,7 %	+4,5 %

Le tassement des prix ne semble pas inquiéter les agents immobiliers outre mesure. Une fois la crise évacuée, Paris, comme les grandes villes, retrouvera son attrait. Le manque de constructions neuves, le niveau toujours très bas des taux d'emprunt et une épargne sans précédent (plus de 200 milliards d'euros) plaident pour une stabilisation des prix, voire une reprise dans les prochaines années.

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Mutuelle santé : 5 questions à se poser sur le tiers payant

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Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. 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Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S) Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME) Patients en Affection de Longue Durée (ALD) Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle Victimes d’un attentat Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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Lunettes et appareils auditifs : vers une baisse des remboursements des mutuelles ?

Face à une situation financière tendue, les complémentaires santé envisagent de réduire leur prise en charge des équipements optiques et auditifs. Cette décision pourrait remettre en question les acquis de la réforme du 100% Santé et impacter directement le budget des Français. Une pression financière croissante sur les mutuelles Les complémentaires santé traversent une période difficile. Confrontées à une augmentation constante des dépenses de santé et à l'impact de la réforme du 100% Santé, elles tirent la sonnette d'alarme. Selon la Mutualité Française, qui regroupe 233 mutuelles représentant près de 35 millions d'assurés, la situation est devenue intenable. Les mutuelles enregistrent un déficit technique depuis plusieurs années suite aux divers désengagements de l’Assurance Maladie et à la mise en place du dispositif 100% Santé. Elles versent davantage de prestations aux adhérents qu’elles ne perçoivent de cotisations. Vers une remise en question des acquis du 100% Santé Mise en place progressivement entre 2019 et 2021, la réforme du 100% Santé ou reste à charge zéro vise à permettre aux Français d'accéder à des soins et équipements sans débourser un centime dans 3 domaines : l'optique : lunettes de vue (montures et verres toutes corrections) ; les lentilles ne sont pas concernées. le dentaire : prothèses dentaires (couronnes, bridges, dentiers) l'audiologie. Les contrats de mutuelle responsable sont obligés d’appliquer cette réforme conformément à leur cahier des charges réglementaire. Les offres d’entrée de gamme se limitent à la prise en charge du panier 100% Santé. Pour bénéficier d’une couverture élargie des dépenses sur ces 3 postes onéreux, il faut tabler sur les contrats avec des garanties renforcées. La réforme du 100% Santé a considérablement amélioré l'accès aux soins, particulièrement pour les appareils auditifs qui peuvent coûter jusqu’à 1 500€ par oreille. Un marché opportuniste en optique et audiologie En effet, selon les chiffres de l'Assurance Maladie, le nombre de personnes appareillées a presque doublé depuis la mise en place de la réforme, passant de 447 000 en 2019 à 790 000 en 2022. Cette augmentation significative reflète un besoin réel mais génère également des coûts supplémentaires pour les mutuelles. Elle témoigne également de l'émergence d'audioprothésites qui ont vu dans le dispositif un moyen de s'enrichir facilement. Éric Chenut, le président de la Mutualité Française, fustige par ailleurs l’impressionnante densité du marché de l’optique, soit 13 000 magasins en France, autant qu’aux USA, pour une population 5 fois moindre. Cela illustre l'existence d’un véritable business juteux en partie généré par les défaillances du système de santé, qui prospère sur le dos des mutuelles santé. Quels sont les ajustements envisagés pour préserver l'équilibre financier des mutuelles ? Pour faire face à ces difficultés financières, la Mutualité Française propose plusieurs pistes d'action : Révision du panier 100% Santé Les mutuelles souhaitent revoir le périmètre des prestations intégralement prises en charge, en ciblant notamment les lunettes et les appareils auditifs. La monture de lunettes serait prise en charge à 30€ au lieu de 100€ aujourd’hui. Adaptation de la fréquence de renouvellement Actuellement, les lunettes peuvent être renouvelées tous les 2 ans avec un remboursement intégral. Les mutuelles envisagent un renouvellement tous les 3 ans pour réduire leurs dépenses. Même solution pour les prothèses auditives qui seraient prises en charge au rythme d’une fois tous les 5 ans au lieu de 4 actuellement. Modification des plafonds de prise en charge Pour les équipements hors panier 100% Santé, les complémentaires santé prévoient de diminuer les plafonds de remboursement. Ces mesures sont présentées comme nécessaires pour préserver l'équilibre économique du système. Elles permettraient de réduire les primes de l’ordre de 20% à 25% pour un contrat qui présenterait toutefois une couverture minimale. À l’inverse, si rien n'est fait, les cotisations des adhérents pourraient augmenter de manière significative en 2026. Rappelons que la hausse des tarifs de mutuelle santé en 2025 s’établit en moyenne autour de 7%, après les 10% appliqués en 2024. Un impact direct pour les assurés Si ces propositions sont mises en œuvre, les conséquences pour les Français seront significatives. Les assurés devront potentiellement : Patienter plus longtemps avant de pouvoir renouveler leurs équipements avec une prise en charge complète Assumer un reste à charge plus important pour les équipements hors panier 100% Santé Faire face à des hausses de cotisations si les économies réalisées ne suffisent pas à rétablir l'équilibre financier des mutuelles Cette situation pourrait particulièrement affecter les personnes aux revenus modestes qui, sans une prise en charge adéquate, pourraient être contraintes de renoncer à certains soins ou équipements. Bon à savoir : si vos revenus sont modestes ou très modestes, vous êtes peut-être éligible à la Complémentaires Santé Solidaire (CSS ou C2S). Ce dispositif vous donne accès à une mutuelle gratuite ou moyennant une participation forfaitaire minime. Ce type de contrat applique le cahier des charges des mutuelles dites responsables. Vers un nouvel équilibre entre accessibilité et soutenabilité du système de santé Le débat autour des remboursements des lunettes et appareils auditifs illustre la difficulté à concilier 2 impératifs : garantir l'accès aux soins pour tous assurer la viabilité économique du système de protection sociale. La recherche d'un nouvel équilibre s'impose comme une nécessité. Elle impliquera probablement des compromis de la part de tous les acteurs concernés : pouvoirs publics, complémentaires santé, professionnels de santé et patients. Quelles que soient les décisions prises, elles devront tenir compte de la réalité sociale du pays et de l'importance cruciale de l'accès aux soins pour la santé publique. Les discussions qui s'engagent aujourd'hui détermineront pour une large part le visage de notre système de protection sociale dans les années à venir. En attendant, les Français concernés par le renouvellement prochain de leurs lunettes ou appareils auditifs pourraient avoir intérêt à ne pas trop tarder pour bénéficier des conditions actuelles de remboursement, avant que les éventuelles restrictions n'entrent en vigueur.

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