Déduire les intérêts d’un crédit immobilier de ses impôts est une idée séduisante pour de nombreux Français. En 2025, alors que les taux d’emprunt ont connu une hausse ces dernières années, beaucoup d’emprunteurs cherchent à optimiser leur fiscalité. Mais est-il réellement possible de déduire les intérêts d’emprunt immobilier de ses revenus ? Quelles sont les conditions à remplir ? Est-ce valable pour la résidence principale, un logement locatif ou encore un investissement Pinel ?
Est-ce possible de déduire les intérêts d’emprunt pour une résidence principale en 2025 ?
La réponse est simple : non.
Depuis 2011, la déduction des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale a été supprimée pour les nouveaux prêts immobiliers. Ce dispositif, instauré sous le quinquennat de Nicolas Sarkozy, permettait de déduire 40 % des intérêts la première année, puis 20 % les 4 années suivantes, dans une limite de 3 750 € pour une personne seule et 7 500 € pour un couple.
Aujourd’hui, cette niche fiscale n’existe plus. En 2025 :
- Aucun particulier ne peut déduire les intérêts de son crédit immobilier pour l’achat de sa résidence principale.
- Cette mesure est définitivement close pour les nouveaux prêts contractés après le 1er janvier 2011.
Certaines aides, comme le prêt à taux zéro (PTZ), qui ne comporte donc aucuns intérêts bancaires, ou les aides des collectivités locales, peuvent partiellement compenser l'absence de déduction fiscale, mais ne permettent pas de déduction d’intérêts d’emprunt.
A fortiori, l’achat à crédit d’une résidence secondaire ne permet pas de déduire les intérêts du prêt immobilier.
Déduction des intérêts d’emprunt pour un investissement locatif
Si la résidence principale ne permet plus de bénéficier de déductions fiscales liées aux intérêts d’emprunt, ce n’est pas le cas de l’investissement locatif. En 2025, la fiscalité des revenus fonciers continue d’offrir une optimisation fiscale puissante.
Le principe : déduction des charges des revenus fonciers
Lorsque vous louez un bien immobilier et que vous déclarez vos revenus au régime réel (voir plus bas), vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Cela inclut :
- Les intérêts d’emprunt et frais annexes (frais de dossier, assurance, frais de garantie)
- Les travaux d’entretien, réparation, amélioration
- Les charges de copropriété
- Les frais de gestion locative
- La taxe foncière et les taxes annexes (ordures ménagères)
- Les assurances (loyers impayés et propriétaire non-occupant)
Avantage : Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous pouvez créer un déficit foncier, déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (durant 6 ans sur l’ensemble des revenus ou 10 ans sur les seuls revenus fonciers), si vous optez pour le régime réel d’imposition des revenus locatifs.
Immobilier locatif : quels dispositifs fiscaux permettent de déduire les intérêts d’emprunt en 2025 ?
Dans le cadre d’un prêt immobilier pour un investissement locatif, la déductibilité des intérêts d’emprunt répond à des règles précises.
1. Location nue ou non meublée au régime réel
C’est le régime de référence pour les investisseurs immobiliers. Pour y accéder, il faut :
- Avoir des revenus fonciers supérieurs à 15 000 €
- Ou opter volontairement pour ce régime, même en dessous de ce seuil
Dans ce cadre, les intérêts d’emprunt sont déductibles intégralement, chaque année, des revenus locatifs perçus.
Si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier, mais vous pouvez opter pour le régime réel comme indiqué plus haut. Le micro-foncier bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 30% sur le revenu foncier, ce régime ne permet aucune déduction spécifique des charges liées au bien loué, contrairement au régime réel.
2. Location meublée : un traitement fiscal différent
La location meublée, qu’elle soit de longue durée, ou de tourisme classé ou non classé, est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux options existent :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % qui prend en compte les intérêts d’emprunt
- Régime réel : amortissement du bien + déduction des charges réelles, y compris les intérêts d’emprunt
Important : la loi de finances 2025 modifie le régime fiscal des investisseurs en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). L’amortissement du bien (hors terrain) et des meubles est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente du logement. L’impôt dû augmente de facto.
3. Déduction et dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Malraux…)
Certains régimes de défiscalisation immobilière, comme le Pinel (supprimé depuis le 1er janvier 2025), permettent une réduction d’impôt directe en raison de l’investissement, mais aussi la déduction des intérêts du prêt immobilier ayant financé le bien. Il en est de même pour les dispositifs Denormandie et Malraux.
Comme indiqué plus haut, pour un bien loué nu, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs si vous faites le choix du régime réel.
Situation de l’emprunteur |
Déduction possible des intérêts d’emprunt |
Résidence principale |
Non, dispositif supprimé en 2011 |
Location nue |
Oui, si déclaration au réel |
Location meublée longue durée/Meublé de tourisme |
Oui, si déclaration au réel |
Défiscalisation type Pinel |
Oui, si déclaration au réel |
Résidence principale avec PTZ |
Non, mais aide sans intérêts d’emprunt |
Résidence secondaire |
Non |
Quelles alternatives pour alléger le coût d’un crédit immobilier en 2025 ?
Même si la déduction fiscale des intérêts d’emprunt n’est pas possible dans le cas d’un achat de résidence principale, d’autres leviers financiers permettent de réduire la facture :
Renégocier son taux
Les taux sont en légère baisse en 2025 après les hausses de 2023-2024. Il peut être judicieux de renégocier son crédit si le taux obtenu est d’au moins 70 à 100 points de base supérieur aux conditions actuelles.
Si vous avez emprunté sur 20 ans à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), vous pouvez obtenir un taux plus performant entre 3% et 3,50%.
Déléguer l’assurance emprunteur
La délégation d’assurance permet de passer par un assureur externe à la banque. En moyenne, cela permet d’économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit.
Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez aussi changer d’assurance de prêt à tout moment et sans frais, dès le lendemain de la signature de l’offre bancaire. Là encore, le gain potentiel se chiffre en centaines voire milliers d’euros sur la durée restante de remboursement.
Utiliser un prêt aidé
Le PTZ, les prêts d’Action Logement ou encore les aides locales à l’accession peuvent améliorer le plan de financement sans intérêts d’emprunt classiques.
Conclusion : un avantage fiscal réservé aux investisseurs
En 2025, seuls les investissements locatifs permettent encore de déduire les intérêts d’emprunt, à condition d’opter pour un régime fiscal adapté. Pour l’achat d’une résidence principale, cette possibilité appartient au passé, ce qui oblige les ménages à chercher d’autres leviers d’optimisation. Bien informé, l’emprunteur peut tout de même améliorer la rentabilité de son opération grâce à une gestion avisée de son financement et de sa fiscalité.