Prêt immobilier : qui peut déduire les intérêts d’emprunt en 2025 ?

déduire-intérêts-emprunt-immobilier-2025

Déduire les intérêts d’un crédit immobilier de ses impôts est une idée séduisante pour de nombreux Français. En 2025, alors que les taux d’emprunt ont connu une hausse ces dernières années, beaucoup d’emprunteurs cherchent à optimiser leur fiscalité. Mais est-il réellement possible de déduire les intérêts d’emprunt immobilier de ses revenus ? Quelles sont les conditions à remplir ? Est-ce valable pour la résidence principale, un logement locatif ou encore un investissement Pinel ?

Est-ce possible de déduire les intérêts d’emprunt pour une résidence principale en 2025 ?

La réponse est simple : non.

Depuis 2011, la déduction des intérêts d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale a été supprimée pour les nouveaux prêts immobiliers. Ce dispositif, instauré sous le quinquennat de Nicolas Sarkozy, permettait de déduire 40 % des intérêts la première année, puis 20 % les 4 années suivantes, dans une limite de 3 750 € pour une personne seule et 7 500 € pour un couple.

Aujourd’hui, cette niche fiscale n’existe plus. En 2025 :

Aucun particulier ne peut déduire les intérêts de son crédit immobilier pour l’achat de sa résidence principale.
Cette mesure est définitivement close pour les nouveaux prêts contractés après le 1er janvier 2011.

Certaines aides, comme le prêt à taux zéro (PTZ), qui ne comporte donc aucuns intérêts bancaires, ou les aides des collectivités locales, peuvent partiellement compenser l'absence de déduction fiscale, mais ne permettent pas de déduction d’intérêts d’emprunt.

A fortiori, l’achat à crédit d’une résidence secondaire ne permet pas de déduire les intérêts du prêt immobilier.

Déduction des intérêts d’emprunt pour un investissement locatif

Si la résidence principale ne permet plus de bénéficier de déductions fiscales liées aux intérêts d’emprunt, ce n’est pas le cas de l’investissement locatif. En 2025, la fiscalité des revenus fonciers continue d’offrir une optimisation fiscale puissante.

Le principe : déduction des charges des revenus fonciers

Lorsque vous louez un bien immobilier et que vous déclarez vos revenus au régime réel (voir plus bas), vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Cela inclut :

Les intérêts d’emprunt et frais annexes (frais de dossier, assurance, frais de garantie)
Les travaux d’entretien, réparation, amélioration
Les charges de copropriété
Les frais de gestion locative
La taxe foncière et les taxes annexes (ordures ménagères)
Les assurances (loyers impayés et propriétaire non-occupant)

Avantage : Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous pouvez créer un déficit foncier, déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (durant 6 ans sur l’ensemble des revenus ou 10 ans sur les seuls revenus fonciers), si vous optez pour le régime réel d’imposition des revenus locatifs.

Immobilier locatif : quels dispositifs fiscaux permettent de déduire les intérêts d’emprunt en 2025 ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier pour un investissement locatif, la déductibilité des intérêts d’emprunt répond à des règles précises.

1. Location nue ou non meublée au régime réel

C’est le régime de référence pour les investisseurs immobiliers. Pour y accéder, il faut :

Avoir des revenus fonciers supérieurs à 15 000 €
Ou opter volontairement pour ce régime, même en dessous de ce seuil

Dans ce cadre, les intérêts d’emprunt sont déductibles intégralement, chaque année, des revenus locatifs perçus.

Si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 €, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier, mais vous pouvez opter pour le régime réel comme indiqué plus haut. Le micro-foncier bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 30% sur le revenu foncier, ce régime ne permet aucune déduction spécifique des charges liées au bien loué, contrairement au régime réel.

2. Location meublée : un traitement fiscal différent

La location meublée, qu’elle soit de longue durée, ou de tourisme classé ou non classé, est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux options existent :

Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % qui prend en compte les intérêts d’emprunt
Régime réel : amortissement du bien + déduction des charges réelles, y compris les intérêts d’emprunt

Important : la loi de finances 2025 modifie le régime fiscal des investisseurs en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). L’amortissement du bien (hors terrain) et des meubles est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente du logement. L’impôt dû augmente de facto.

3. Déduction et dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, Malraux…)

Certains régimes de défiscalisation immobilière, comme le Pinel (supprimé depuis le 1er janvier 2025), permettent une réduction d’impôt directe en raison de l’investissement, mais aussi la déduction des intérêts du prêt immobilier ayant financé le bien. Il en est de même pour les dispositifs Denormandie et Malraux.

Comme indiqué plus haut, pour un bien loué nu, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs si vous faites le choix du régime réel.

Situation de l’emprunteur	Déduction possible des intérêts d’emprunt
Résidence principale	Non, dispositif supprimé en 2011
Location nue	Oui, si déclaration au réel
Location meublée longue durée/Meublé de tourisme	Oui, si déclaration au réel
Défiscalisation type Pinel	Oui, si déclaration au réel
Résidence principale avec PTZ	Non, mais aide sans intérêts d’emprunt
Résidence secondaire	Non

Quelles alternatives pour alléger le coût d’un crédit immobilier en 2025 ?

Même si la déduction fiscale des intérêts d’emprunt n’est pas possible dans le cas d’un achat de résidence principale, d’autres leviers financiers permettent de réduire la facture :

Renégocier son taux

Les taux sont en légère baisse en 2025 après les hausses de 2023-2024. Il peut être judicieux de renégocier son crédit si le taux obtenu est d’au moins 70 à 100 points de base supérieur aux conditions actuelles.

Si vous avez emprunté sur 20 ans à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), vous pouvez obtenir un taux plus performant entre 3% et 3,50%.

Déléguer l’assurance emprunteur

La délégation d’assurance permet de passer par un assureur externe à la banque. En moyenne, cela permet d’économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée du crédit.

Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez aussi changer d’assurance de prêt à tout moment et sans frais, dès le lendemain de la signature de l’offre bancaire. Là encore, le gain potentiel se chiffre en centaines voire milliers d’euros sur la durée restante de remboursement.

Utiliser un prêt aidé

Le PTZ, les prêts d’Action Logement ou encore les aides locales à l’accession peuvent améliorer le plan de financement sans intérêts d’emprunt classiques.

Conclusion : un avantage fiscal réservé aux investisseurs

En 2025, seuls les investissements locatifs permettent encore de déduire les intérêts d’emprunt, à condition d’opter pour un régime fiscal adapté. Pour l’achat d’une résidence principale, cette possibilité appartient au passé, ce qui oblige les ménages à chercher d’autres leviers d’optimisation. Bien informé, l’emprunteur peut tout de même améliorer la rentabilité de son opération grâce à une gestion avisée de son financement et de sa fiscalité.

Dernières publications

changement-assurance-de-prêt-3-points-comparer

Assurance de prêt : les 3 points à comparer pour réussir le changement de contrat

Changer d'assurance de prêt immobilier est aujourd'hui une démarche accessible à tous les emprunteurs. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine, il est possible de remplacer son contrat à tout moment, sans attendre la date anniversaire du prêt. Cette liberté permet souvent de réaliser plusieurs milliers d'euros d'économies tout en bénéficiant de garanties adaptées à son profil. Toutefois, le prix ne doit jamais être le seul critère de sélection. Pour que la banque accepte la délégation d'assurance, le nouveau contrat doit répondre à des exigences précises. Avant de signer, il est donc indispensable d'examiner plusieurs éléments afin d'éviter un refus et de sécuriser son financement. Voici les 3 points essentiels à comparer avant de changer d'assurance emprunteur. 1 - Respecter l'équivalence de niveau de garanties Le premier critère est aussi le plus important. Pour accepter une délégation d'assurance de prêt immobilier, la banque vérifie que le nouveau contrat présente un niveau de protection au moins équivalent à celui de son contrat collectif. En effet, un contrat moins cher ne sera pas accepté s'il couvre moins bien les risques exigés par l'établissement prêteur. La fiche standardisée d'information : un document indispensable Lors de l'émission de l'offre de prêt, la banque remet obligatoirement à l'emprunteur une fiche standardisée d'information (FSI). Ce document facilite la comparaison entre plusieurs contrats d'assurance. Il précise notamment : les garanties d’assurance de prêt exigées par la banque les niveaux de couverture attendus le coût de l'assurance proposée les critères retenus pour apprécier l'équivalence des garanties. Cette fiche constitue la référence à utiliser lorsque vous recherchez une nouvelle assurance de prêt. Des critères définis par le CCSF Pour évaluer les contrats, les banques s'appuient sur une grille élaborée par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF). Elles doivent mentionner dans la FSI 11 critères concernant les 5 grandes garanties de l’assurance emprunteur : la garantie décès la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) l'incapacité temporaire de travail (ITT) l'invalidité permanente totale (IPT) l'invalidité permanente partielle (IPP). Lorsque la garantie perte d'emploi est demandée, 4 critères complémentaires peuvent également être retenus. Parmi les éléments fréquemment examinés figurent : la limite d'âge de couverture la quotité assurée les délais de franchise les exclusions médicales les conditions d'indemnisation les modalités de prise en charge des Maladies Non Objectivables (MNO), à savoir les affections dorsales ou psychiques, avec ou sans condition d’hospitalisation. Pourquoi ce point est-il déterminant ? Même si 2 contrats affichent des garanties portant le même nom, leur contenu peut être très différent. Par exemple : Un contrat peut appliquer un délai de franchise de 60 jours avant d’indemniser un arrêt de travail. Un autre peut prévoir une franchise de 180 jours. Certains couvrent les troubles psychologiques sans hospitalisation. D'autres imposent plusieurs jours d'hospitalisation avant toute prise en charge des MNO. Une comparaison attentive des garanties est donc indispensable avant de privilégier le tarif. 2 - Comparer plusieurs devis Une fois l'équivalence des garanties vérifiée, il est temps d'étudier le prix des contrats disponibles sur le marché. Les comparateurs : une première étape Les comparateurs d'assurance emprunteur permettent d'obtenir rapidement une vision globale des offres disponibles. En quelques minutes, ils donnent une estimation des tarifs pratiqués selon : votre âge le montant du prêt sa durée votre profession le statut fumeur ou non-fumeur. Cette première sélection est utile pour identifier les assureurs les plus compétitifs. Cependant, les montants affichés restent purement indicatifs. Un devis personnalisé reste indispensable Le tarif définitif dépend toujours de nombreux paramètres individuels. Les assureurs prennent notamment en compte : l'état de santé les antécédents médicaux les activités sportives pratiquées la profession exercée les déplacements professionnels le capital restant à assurer. C'est pourquoi il est essentiel de demander plusieurs devis personnalisés avant de prendre une décision. Quels éléments comparer ? Au-delà du montant de la cotisation, il convient d'examiner : les garanties incluses les exclusions les délais de franchise les délais de carence les plafonds d'indemnisation les conditions de résiliation les modalités d'indemnisation (remboursement forfaitaire ou indemnitaire). Comparer uniquement le prix peut conduire à choisir un contrat moins protecteur. À garanties identiques, plusieurs assureurs peuvent pourtant afficher des écarts tarifaires très importants. Pour certains profils, notamment les jeunes emprunteurs ou les non-fumeurs, les économies réalisées grâce à une délégation d'assurance peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros sur toute la durée du crédit immobilier. Comparer les TAEA Le troisième indicateur à examiner est le TAEA ou taux annuel effectif de l'assurance. Il constitue l'un des meilleurs outils pour comparer objectivement plusieurs contrats. Qu'est-ce que le TAEA ? Le TAEA représente le coût annuel de l'assurance exprimé en pourcentage du capital assuré. Contrairement à une simple cotisation mensuelle, il permet de comparer des offres présentant des modes de calcul différents. Toutes les compagnies doivent afficher cet indicateur de manière claire afin de faciliter le choix des emprunteurs. Que permet de mesurer le TAEA ? Le TAEA s'accompagne généralement de plusieurs informations utiles : le coût mensuel de l'assurance le coût total sur toute la durée du crédit le montant global des cotisations les garanties comprises dans le contrat. Grâce à ces données, il devient plus facile d'évaluer le véritable coût d'une assurance de prêt. Attention au meilleur rapport qualité-prix Le contrat présentant le TAEA le plus faible n'est pas systématiquement le meilleur. Il faut toujours vérifier que : les garanties sont équivalentes ; les exclusions ne sont pas trop nombreuses ; les franchises restent raisonnables ; les conditions d'indemnisation correspondent à votre situation professionnelle. L'objectif est de trouver le meilleur équilibre entre coût et niveau de protection. Que faire en cas de refus de la banque ? Même lorsque le changement d'assurance est autorisé par la réglementation, la banque a le droit de refuser la substitution d’assurance de prêt si elle estime que les garanties ne sont pas équivalentes. Dans ce cas, elle ne peut pas se contenter d'un simple refus verbal. Dans un délai légal de 10 jours ouvrés, elle est tenue de fournir une réponse écrite précisant : les critères non respectés les garanties jugées insuffisantes les éléments manquants dans le nouveau contrat. Cette motivation permet à l'emprunteur recalé de corriger son dossier ou de solliciter un autre assureur. En revanche, un refus fondé sur des considérations commerciales ou destiné à décourager la délégation d'assurance est contraire à la réglementation. Les autorités de contrôle sanctionnent régulièrement les établissements qui freinent abusivement les demandes de substitution. Changer d'assurance emprunteur peut considérablement réduire le coût d'un crédit immobilier, mais cette opération ne s'improvise pas. Avant de signer un nouveau contrat, 3 vérifications sont indispensables : s'assurer que les garanties sont équivalentes à celles exigées par la banque ; demander plusieurs devis personnalisés afin de comparer les offres dans des conditions identiques ; analyser le TAEA pour mesurer le coût réel de chaque contrat. En respectant ces 3 étapes, vous maximisez vos chances d'obtenir rapidement l'accord de votre banque tout en réalisant des économies significatives sur le coût total de votre emprunt.

Groupe Magnolia sur M6 partenaire de France-Maroc | Coupe du Monde 2026

Diffusé sur M6 le 9 juillet 2026, à l'occasion du quart de finale France - Maroc. Le 9 juillet 2026, l'équipe de France affrontait le Maroc en quart de finale de la Coupe du Monde 2026, un match diffusé en clair sur M6 et suivi par plusieurs millions de téléspectateurs. Groupe Magnolia a saisi cette occasion unique pour s'associer à cette soirée exceptionnelle et gagner en visibilité auprès du grand public. Un partenariat autour d'un moment fort du sport français À l'occasion de cette rencontre très attendue, Groupe Magnolia a conçu un spot TV diffusé pendant la soirée de match. Une manière pour le groupe, présent sur le marché de l'assurance emprunteur et de la gestion de patrimoine à travers ses quatre entités (Magnolia.fr, Simulassur, Cheval Blanc Patrimoine et Weendeal), de renforcer sa notoriété auprès d'un public élargi. Ce partenariat s'inscrit dans une stratégie plus large de développement de la visibilité de marque, avec l'ambition de faire connaître les solutions du groupe au-delà de ses canaux digitaux habituels. Revoir le spot TV À propos de Groupe Magnolia Groupe Magnolia réunit quatre entités spécialisées dans l'assurance et la gestion de patrimoine : Magnolia.fr, comparateur d'assurance emprunteur pour les particuliers ; Simulassur, plateforme B2B dédiée aux courtiers partenaires ; Cheval Blanc Patrimoine, dédiée à la gestion de patrimoine haut de gamme ; et Weendeal.

Mutuelle santé senior : pourquoi il faut comparer au moins 3 offres

Choisir une mutuelle santé senior est une démarche essentielle pour préserver son budget santé à la retraite. Avec l'âge, les besoins évoluent : consultations plus fréquentes, dépassements d'honoraires, soins dentaires, équipements optiques, audioprothèses ou encore hospitalisation. Pourtant, de nombreux retraités renouvellent leur contrat sans vérifier si une offre plus adaptée ou moins chère existe. Comparer au moins 3 mutuelles santé senior permet d'identifier le meilleur rapport entre garanties, cotisations et services. À prestations équivalentes, les écarts de prix peuvent atteindre plusieurs centaines d'euros par an. Pourquoi les tarifs des mutuelles seniors varient autant ? Deux contrats de mutuelle santé senior affichant une cotisation similaire ne proposent pas forcément les mêmes remboursements. À l'inverse, deux contrats offrant des garanties proches peuvent présenter des écarts tarifaires importants. Les principaux critères qui influencent le prix sont : l'âge de l'assuré le département de résidence le niveau des garanties choisi les dépassements d'honoraires pratiqués localement les services inclus (assistance, téléconsultation, prévention, etc.) la politique tarifaire de chaque assureur. Un senior qui ne compare pas les offres risque donc de payer plus cher pour une couverture parfois moins performante. Les besoins de santé évoluent après 60 ans Une mutuelle adaptée à un actif n'est pas forcément suffisante à la retraite. Les dépenses médicales augmentent progressivement. Hospitalisation : une garantie prioritaire Le poste hospitalisation représente souvent la première source de dépenses importantes. Une bonne mutuelle senior doit prévoir : la prise en charge des dépassements d'honoraires le remboursement intégral du forfait journalier une bonne couverture de la chambre particulière les frais d'accompagnant lorsque cela est prévu. Une différence de quelques dizaines d'euros de cotisation peut permettre d'obtenir plusieurs centaines d'euros de remboursement supplémentaires en cas d'hospitalisation. Optique, dentaire et audition Même avec la réforme 100 % Santé ou reste à charge zéro, de nombreux assurés choisissent des équipements hors panier réglementé. Comparer les contrats permet d'évaluer : le plafond annuel en optique les remboursements des implants dentaires et de la chirurgie réfractive de l’œil les prothèses hors reste à charge zéro en dentaire les aides auditives haut de gamme. Pourquoi comparer au moins 3 devis de mutuelle senior ? Un seul devis ne permet pas de connaître les prix du marché. Comparer 3 contrats minimum permet : d'identifier le tarif moyen de repérer les garanties réellement utiles d'éviter les garanties inutiles qui augmentent la cotisation de négocier plus facilement avec son assureur actuel de mesurer les différences de services. Cette méthode offre une vision beaucoup plus objective. Les critères à comparer ne se limitent pas au prix Le montant de la cotisation ne doit jamais être le seul élément de décision. Vérifier les remboursements Il faut analyser : les consultations de spécialistes les dépassements d'honoraires les actes de radiologie les analyses médicales les frais d'hospitalisation les médecines douces les cures thermales si elles sont importantes pour vous. Examiner les plafonds de remboursement Certaines mutuelles affichent des pourcentages élevés mais limitent les remboursements avec des plafonds annuels. Par exemple : 600 € par an pour l'optique 1 500 € pour le dentaire 300 € pour les médecines alternatives Comparer ces plafonds évite les mauvaises surprises. Regarder les délais de carence Certains contrats imposent un délai avant de rembourser certaines prestations. C’est notamment le cas pour l’hospitalisation (hors urgence), les prothèses dentaires et les audioprothèses. Si un soin est prévu rapidement, mieux vaut choisir une mutuelle santé sans délai de carence. Les services inclus peuvent faire la différence Les mutuelles santé ne proposent plus seulement des remboursements des dépenses médicales. Elles incluent souvent : la téléconsultation médicale une assistance à domicile après hospitalisation une aide-ménagère un deuxième avis médical un réseau de soins permettant de réduire le reste à charge des programmes de prévention. Ces services peuvent représenter une véritable valeur ajoutée. Tableau comparatif des principaux critères d’une mutuelle senior Critère Offre A Offre B Offre C Cotisation mensuelle Faible (80 €/an) Moyenne (100 €/an) Élevée (120 €/an) Hospitalisation 100 % BRSS* (minimale) 200 % BRSS (bonne) 300 % BRSS ou plus (excellente) Dentaire soins courants + 100 % Santé (minimale) soins courants + 100 % Santé + forfait annuel soins courants + 100 % Santé + forfait annuel + implants Optique 100 % Santé (minimale) 100 % Santé + forfait annuel 100 % Santé + forfait annuel + chirurgie réfractive Audiologie 100 % Santé (minimale) 100 % Santé + forfait 500 € par œil 100 % Santé + forfait 1 000 € par œil Médecines douces Forfait faible (100 €/an) Forfait intermédiaire (300 €/an) Forfait élevé (500 €/an) Assistance Basique Intermédiaire Complète Téléconsultation Oui Oui Oui Délai de carence 6 mois 3 mois Aucun *BRSS : Base de Remboursement de l’Assurance Maladie Ce tableau montre qu'un contrat plus cher peut offrir des garanties beaucoup plus intéressantes selon les besoins de l'assuré. Les erreurs les plus fréquentes lors de la comparaison des mutuelles seniors De nombreux seniors se concentrent uniquement sur le montant de la cotisation. Voici les erreurs à éviter : comparer des garanties qui ne sont pas équivalentes oublier les plafonds de remboursement négliger les exclusions ignorer les délais de carence ne pas tenir compte des augmentations tarifaires futures choisir une couverture trop importante par rapport à ses besoins. Une analyse globale est toujours préférable. Comment réaliser une comparaison efficace des mutuelles santé senior ? Avant de demander des devis, il est conseillé de faire le point sur ses dépenses de santé des 2 dernières années. Listez vos besoins Posez-vous les bonnes questions : consultez-vous souvent des spécialistes ? portez-vous des lunettes ? avez-vous des soins dentaires prévus ? êtes-vous équipé d'appareils auditifs ? souhaitez-vous être hospitalisé en chambre individuelle ? Cette étape permet de sélectionner uniquement les garanties utiles. Comparez les garanties ligne par ligne Une comparaison efficace consiste à examiner : les bases de remboursement les forfaits annuels les plafonds les exclusions les services annexes. Ne vous contentez jamais du tableau des garanties présenté en première page. Vérifiez le coût global Une mutuelle moins chère aujourd'hui peut devenir plus coûteuse après plusieurs revalorisations annuelles. Il est donc utile de s'intéresser : aux conditions d'évolution des cotisations aux éventuelles réductions de mutuelle santé pour couple senior aux avantages fidélité aux services inclus sans supplément. Changer de mutuelle est devenu beaucoup plus simple Depuis la résiliation infra-annuelle des complémentaires santé, il est possible de dénoncer son contrat après un an d'ancienneté, sans frais ni pénalités. Cette mesure facilite la mise en concurrence des assureurs et encourage les assurés à rechercher une couverture plus adaptée à leurs besoins. Un changement de contrat peut permettre de bénéficier de meilleurs remboursements ou de réduire le montant de la cotisation, tout en conservant un niveau de protection équivalent. Il reste néanmoins essentiel de vérifier que le nouveau contrat prend effet sans interruption afin d'éviter toute période sans couverture. Comparer régulièrement permet de réaliser des économies Les besoins médicaux évoluent au fil des années, tout comme les offres des assureurs. Une mutuelle choisie il y a 5 ou 10 ans n'est plus forcément la plus compétitive aujourd'hui. Il est recommandé de comparer les contrats tous les 2 ou 3 ans, notamment en cas : d'augmentation importante des cotisations de départ à la retraite de changement de situation familiale d'apparition de nouveaux besoins médicaux de baisse des remboursements constatée sur certains postes. Cette veille régulière permet d'optimiser son budget santé tout en conservant un niveau de protection adapté.

Je compare