Enfin un plan pour les 3 millions de logements vacants !

Plus de 3 millions de logements privés seraient inoccupés en France dont 200 000 vides depuis plus de deux ans. Le phénomène a pris de l'ampleur depuis 2006, et semble indécent alors qu'un grand nombre de Français peinent à se loger décemment. Le 10 février dernier, Julien Denormandie, ministre du Logement et de la Ville, a annoncé le lancement d'un plan national de lutte contre les logements vacants. Un projet a minima qui ne satisfait pas les collectivités locales déjà investies dans cette mission.

La vacance locative, un fléau français

Comment réintroduire sur le marché locatif des logements laissés vacants par leurs propriétaires ? L'ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse s'était déjà attelée à la tâche, avec la loi "Louer abordable" ou "Cosse ancien" qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'un abattement sur les loyers pouvant atteindre 85% s'ils respectent des plafonds de loyers et de ressources des locataires. L'objectif est de remettre sur le marché des logements privés accessibles à loyers abordables. En parallèle, la ministre avait soutenu courant 2016 la création du Réseau National des Collectivités mobilisées contre le Logement Vacant (RNCLV), fruit d'une collaboration entre l'Eurométropole de Strasbourg, l'Anah (Agence nationale de l'habitat) et une trentaine de grandes agglomérations comme Lyon, Grenoble, Lille ou encore Metz. Le dispositif Cosse aura connu un succès mitigé et sera finalement substitué en janvier 2017 par le Denormandie du nom du ministre actuel. Cette nouvelle loi de défiscalisation immobilière vise à favoriser la réhabilitation de l’ancien dégradé, en particulier en centre-ville. Elle reprend des conditions du Pinel ancien.

Les chiffres des logements vacants montrent en effet que le problème s'est amplifié : selon les statistiques de l'Insee, le taux de vacance était estimé à 8,4% en 2018, soit plus de 3 millions de logements inoccupés et une augmentation de 40% depuis 2008 ! Selon le dernier rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, 4 millions de personnes sont aujourd'hui mal logées ou privées de domicile, tandis que 12 millions souffrent de la crise du logement. Au total, un cinquième de la population est fragilisé par rapport au logement. Des chiffres accablants qui requièrent des solutions concrètes de la part des pouvoirs publics. Une des pistes consiste à résoudre le problème des logements vacants.

Des solutions encore floues... qui déçoivent les collectivités

200 000 logements du parc privé sont inhabités dans les zones dites tendues. L'urgence est de les remettre sur le marché, tout en soutenant la construction neuve. Voilà le nouveau projet du ministère de la Cohésion des territoires et du ministère du Logement. Dans un communiqué commun, leurs ministres respectifs, Jacqueline Gourault et Julien Denormandie, ont présenté lundi 10 février leur plan national de mobilisation des logements et locaux vacants. Ce plan d'action, qui manque pour l'heure de précision, repose sur 2 principes :

Identifier : utiliser des données jusqu'alors inexploitées pour cartographier la vacance et en comprendre les causes ;
Inciter : le mystère reste entier ! Utiliser les dispositifs existants (la garantie Visale ou l'assurance contre les loyers impayés, les aides à la rénovation) ou en créer d'autres ?

Si les démarches d'incitation viennent à échouer, les ministres ne s'interdisent pas réquisitionner les logements, en premier lieu auprès des propriétaires institutionnels, banques et assureurs par exemple qui sont nombreux à détenir des bureaux ou des biens d'habitation. Un discours de réquisition est plus difficile à tenir auprès des particuliers, car il est de nature à remettre en cause le droit de propriété, un droit inscrit dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 dont la valeur a été consacrée par une décision du Conseil Constitutionnel du 16 janvier 1982. Selon la loi, un propriétaire a le droit d’user (usus), de percevoir les fruits (fructus) et de disposer de la chose possédée (abusus), ce qui lui offre a priori une jouissance illimitée. Il a donc la liberté de laisser vacant un bien immobilier qui lui appartient. Le droit de propriété est imprescriptible : l’absence d’usage du bien immobilier ne fait pas perdre au propriétaire son droit.

Les ministres ont prévu d'informer prochainement par courrier les quelque 18 000 propriétaires de logements vacants des solutions possibles. La plateforme de référence, facilhabitat.gouv.fr, mise en place par l'Anah, est d'ores et déjà accessible. Elle a été conçue pour les aider à remettre leur(s) bien(s) sur le marché locatif, leur apportant les informations nécessaires sur la mise en location, la réalisation de travaux et leur parcours de bailleur.

Pour le RNCLV, le compte n'y est pas. Les collectivités mobilisées contre le logement vacant estiment décevant ce plan sur lequel elles ont travaillé depuis un an avec le ministère du Logement. Élu de Strasbourg en charge de l’habitat et président du RNCLV, Syamak Agha Babaei explique que le réseau a contribué à la budgétisation et à l'élaboration d'un plan qui reposait sur un appel à manifestation d'intérêt de collectivités volontaires, avec la création de postes de chefs de projet "logements vacants" cofinancés pour moitié par l'Anah et les collectivités. S'agissant des réquisitions, le scepticisme est de mise, puisque les services de l'État font généralement en sorte de les éviter. Il faudra attendre les résultats des élections municipales et la prise en main des nouveaux élus pour connaître les détails de ce plan national destiné à lutter contre les logements vacants du parc privé.

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nomination alexandre lamour DGA groupe Magnolia

Nomination : le Groupe Magnolia annonce l'arrivée de Alexandre Lamour au poste de D.G.A en charge de l'acquisition et du développement new business

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Baisse ou stabilité ? Comment vont évoluer les taux de prêt immobilier en 2025 ?

En ce début 2025, les taux de crédit immobilier ont continué leur lente décrue entamée il y a déjà un an. La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne rend l’emprunt plus accessible à la faveur d’une inflation désormais stabilisée autour de 2%. La concurrence interbancaire est vive et certains ménages peuvent s’endetter sous les 3%. Est-ce que le phénomène va durer alors que la dette française s’envole en raison d’un marché obligataire moins confiant quant aux perspectives budgétaires du pays ? Taux de crédit immobilier toujours orientés à la baisse en janvier 2025 Fin 2023, les taux d’emprunt immobilier étaient au-delà de 4% sur les durées supérieures ou égales à 15 ans. En décembre 2023, on s’endettait en moyenne autour de 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la maturité classique de 20 ans. Un an plus tard, les taux ont perdu environ 100 points de base et s’affichent désormais en moyenne : autour de 3% sur 15 ans entre 3,15% et 3,30% sur 20 ans entre 3,30% et 3,45% sur 25 ans Les moyennes ne sont que des indicateurs. La négociation se fait entre 4 yeux sur la base d’un dossier dûment complété. Pour chaque demande de prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur et les autres paramètres financiers (niveau de revenus, reste à vivre, épargne de précaution, apport personnel), et propose un taux d’intérêts plus ou moins compétitif. Les meilleurs dossiers peuvent actuellement emprunter sous les 3% sur 20 ans, soit le niveau observé en mars 2023. Les profils qui empruntent à un taux inférieur à 3% Pour obtenir un taux légèrement inférieur à 3%, il faut présenter 3 arguments solides : Un apport personnel d’au moins 15% du montant de l’opération Des revenus annuels supérieurs à 50 000€ pour une personne seule et à 80 000€ pour un couple Une épargne de précaution équivalente à 6 mensualités d’emprunt. Les banques sélectionnent en priorité les profils sans risques, dotés d’un potentiel d’épargne. Elles peuvent leur proposer à l’avenir des produits de placement financier (assurance vie, Plan Epargne Retraite), plus rémunérateurs que le crédit immobilier qui reste, pour elles, un simple produit d’appel. Des prêts immobiliers à taux bonifiés pour la primo-accession Parlons des primo-accédants, qui représentent plus de la moitié du marché du crédit immobilier. Ceux-là sont a priori éligibles au PTZ s’ils achètent leur résidence principale. Dans l’attente d’un prochain décret qui validera l’extension du PTZ à toute la France et à la maison individuelle, conformément aux annonces de la ministre du Logement et du Premier Ministre, certaines banques continuent de proposer des taux bonifiés, quand d’autres s’y mettent. Les établissements de crédit tentent de pallier l’absence de budget 2025. Sans texte législatif, les bonnes intentions en faveur de l’accession à la propriété sont lettres mortes. Les banques ne peuvent se couper du marché de la primo-accession et accordent à cette clientèle des taux bonifiés généralement compris entre 0% et 2% (hors assurance emprunteur) pour un montant qui n’excède pas 30 000€, mais qui complète avantageusement un PTZ. Pour mémoire, le PTZ est toujours souscrit en complément d’un crédit classique et peut financer entre 20% et 50% du montant de l’opération. Le marasme politique actuel est préjudiciable au marché immobilier. La réforme du PTZ 2024 avait été mise en place par décret en avril. Il faudra sans doute à nouveau faire preuve de patience pour la version 2025. Les taux vont-ils continuer de baisser en 2025 ? La baisse des taux depuis 13 mois permet un tant soit peu au marché immobilier de redémarrer après 2 ans de crise qui a empêché les Français d’acheter et provoqué la faillite de plus de 17 000 entreprises dans le domaine de l’immobilier et du bâtiment. Politique monétaire accommodante, mais… Ce mouvement baissier des taux est en partie imputable aux décisions de la BCE (Banque Centrale Européenne) qui a plusieurs fois diminué ses taux directeurs depuis juillet 2024 compte tenu du repli graduel de l’inflation. Les banques empruntent auprès de l’institution à des taux plus performants, ce qui, par capillarité, favorise leur politique commerciale en faveur des particuliers emprunteurs. Il n’aura pourtant échappé à personne que le chaos politique dans lequel est englué la France nuit à son image sur les marchés obligataires. Or, l’OAT 10 ans, emprunt de l’État français sur 10 ans, frôle actuellement les 3,5%, une première depuis la crise de la zone euro en 2011. Cet indicateur était sous les 2,90% début décembre, avant la nomination de Français Bayrou comme Premier Ministre. L’envolée de la dette française Même si les taux obligataires des autres États européens sont eux aussi orientés à la hausse, en réaction aux futures mesures protectionnistes de Donald Trump, le regain de tension sur le « spread», l’écart entre les taux français et allemand, témoigne d’un risque spécifique attribué à la France nettement plus élevé : le spread était inférieur à 50 points en juin 2024, avant la dissolution surprise de l’Assemblée nationale, contre 86 points actuellement. Les experts tablent sur une grande volatilité dans les mois à venir et sont pessimistes quant à la capacité de la France à réduire son déficit en 2025. À l’exception de la Roumanie, notre pays affiche la pire performance des 27 pays de l’UE, avec un déficit public à 6,1% du produit intérieur brut (PIB), très loin des 3% prônés par Bruxelles. Prévisions 2025 pour le crédit immobilier Dans ce contexte défavorable, marqué la défiance des investisseurs, il est probable que les taux de crédit immobilier arrêtent de baisser et se stabilisent autour de 3% au cours du premier semestre. 3%, cela reste un taux performant, à mille lieux des 5% qui prévalaient entre 2000 et 2010. Les banques vont continuer de se montrer agressives pour attirer le chaland et faire oublier les années noires 2023/2024. Leurs objectifs commerciaux sont ambitieux, il faut donc profiter de cette fenêtre pour concrétiser un projet immobilier dans les meilleures conditions.

Senior : comment changer de mutuelle santé après 65 ans ?

Vous êtes retraité et vous souhaitez changer votre mutuelle actuelle, mal adaptée à vos besoins et/ou trop chère ? Le changement de mutuelle santé après 65 ans est une démarche importante qui nécessite une attention particulière. Voici un guide détaillé pour vous accompagner dans cette transition, en tenant compte des spécificités liées à l'âge et des nouvelles dispositions en vigueur. Quelles sont les conditions de résiliation de votre mutuelle actuelle ? La loi Hamon et le principe de résiliation infra-annuelle ont considérablement simplifié les démarches de résiliation des complémentaires santé. Vous pouvez désormais résilier votre contrat à tout moment après la première année d'engagement, sans avoir à justifier votre décision. Cette flexibilité permet à tous les assurés, et notamment aux seniors, de changer de mutuelle dès qu'ils trouvent une offre plus avantageuse. La procédure de résiliation est simple : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à votre mutuelle actuelle. Votre nouvelle mutuelle senior peut également s'occuper des formalités de résiliation. La résiliation prend effet un mois après la réception de la demande. Vous n'avez pas besoin d'attendre la date anniversaire de votre contrat. Quels sont les points essentiels avant de changer de mutuelle ? Avant d'entamer les démarches de changement, plusieurs éléments méritent votre attention : L'analyse de vos besoins médicaux actuels Après 65 ans, les besoins en matière de santé évoluent. Évaluez précisément vos besoins en considérant : vos pathologies chroniques éventuelles la fréquence de vos consultations médicales vos besoins en optique, dentaire et audiologie vos traitements médicaux réguliers vos hospitalisations prévisibles Le budget à consacrer Déterminez un budget mensuel réaliste en tenant compte : de vos revenus de retraite de vos dépenses de santé habituelles de votre capacité d'épargne des éventuelles aides (Complémentaire Santé Solidaire, aides locales) auxquelles vous pourriez avoir droit Les garanties indispensables à privilégier Pour une couverture optimale après 65 ans, certaines garanties sont particulièrement importantes : Hospitalisation : Prise en charge de la chambre particulière Couverture des dépassements d'honoraires Forfait journalier hospitalier sans limitation de durée Frais d'accompagnant Soins courants : Remboursement optimal des consultations de spécialistes Couverture des dépassements d'honoraires Prise en charge des actes de prévention Analyses et examens de laboratoire Optique et dentaire : Forfaits généreux pour les lunettes et lentilles Couverture importante des prothèses dentaires Prise en charge des implants dentaires Appareillage : Remboursement conséquent des prothèses auditives Prise en charge du petit et grand appareillage Forfaits pour le matériel médical Quels sont les critères de choix de votre nouvelle mutuelle ? Pour sélectionner votre nouvelle mutuelle, considérez les aspects suivants : La solidité financière : Optez pour un organisme reconnu et financièrement stable. Les grands groupes mutualistes offrent généralement plus de garanties de pérennité. Le réseau de soins : Vérifiez si la mutuelle dispose d'un réseau de professionnels de santé partenaires, permettant de bénéficier de tarifs négociés et de tiers payant. Les services complémentaires : assistance à domicile, téléassistance, programme de prévention, téléconsultation médicale, suivi en ligne des remboursements Le délai de carence : Certaines mutuelles imposent des délais de carence pour les nouveaux adhérents, notamment sur la garantie hospitalisation. Négociez leur suppression, particulièrement si vous êtes déjà couvert. Important : la mutuelle dite responsable respecte un cahier des charges réglementé avec un panier minimum de soins et de prestations. Elle applique le dispositif 100% Santé ou zéro reste à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives, le tiers payant et rembourse intégralement le forfait journalier hospitalier quel que soit le nombre de jours. Les formalités d'adhésion à une mutuelle Pour adhérer à votre nouvelle mutuelle, préparez les documents suivants : Pièce d'identité Relevé d'identité bancaire Attestation de droits de l'Assurance Maladie Certificat de radiation de votre ancienne mutuelle Les étapes du changement 1 - Souscription à la nouvelle mutuelle senior : Remplissez le bulletin d'adhésion Fournissez les documents demandés Signez le contrat Mettez en place le prélèvement automatique 2 - Transition entre les 2 mutuelles : Évitez toute période sans couverture Conservez les justificatifs de résiliation Informez vos professionnels de santé habituels Mettez à jour votre carte Vitale 3 - Suivi post-changement : Vérifiez la bonne prise en compte de vos premiers remboursements Conservez une copie de tous les documents échangés Notez les coordonnées du service client de votre nouvelle mutuelle Optimisation des coûts et avantages Suivez ces recommandations pour optimiser votre nouvelle couverture : Les dispositifs d'aide Vérifiez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) Renseignez-vous sur les aides locales (CCAS, département) Explorez les possibilités de réduction (souscription en couple senior, paiement annuel, parrainage) Points de vigilance Voici quelques éléments à surveiller particulièrement : Les exclusions de garanties : Lisez attentivement les conditions générales pour identifier les exclusions éventuelles. Les plafonds de remboursement : Vérifiez les limites annuelles de remboursement, particulièrement pour les postes coûteux (optique, dentaire). La territorialité : Si vous voyagez régulièrement, assurez-vous de la couverture à l'étranger. Ce qu’il faut retenir Le changement de mutuelle après 65 ans doit être une décision réfléchie, basée sur une analyse approfondie de vos besoins et des offres disponibles. N'hésitez pas à : Comparer plusieurs devis Solliciter des courtiers spécialisés Prendre le temps de lire les conditions générales Demander des précisions sur les points obscurs Un changement de mutuelle bien préparé vous permettra d'optimiser votre couverture santé tout en maîtrisant votre budget. La clé du succès réside dans une évaluation précise de vos besoins et une comparaison minutieuse des offres disponibles. Cette démarche, bien que nécessitant du temps et de l'attention, peut vous permettre de réaliser des économies significatives pouvant aller jusqu’à 300€ par an, tout en bénéficiant d'une protection adaptée à votre situation. N'oubliez pas que vous pouvez toujours être accompagné par des professionnels pour vous guider dans ce changement important.

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