Nouveau DPE : ce qui change à partir du 1er juillet 2021

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Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entre en application dans une nouvelle version à compter du 1er juillet 2021. Obligatoire sur toutes les annonces de vente et de location des logements, il devient plus lisible et plus fiable, mais également opposable, et doit permettre de mieux identifier les passoires thermiques pour empêcher leur vente ou leur location.

Le DPE : un outil en mal de fiabilisation

Le nouveau DPE devait entrer en vigueur le 1er janvier 2021, mais la crise sanitaire a repoussé son application au 1er juillet prochain. La réforme est de taille, car le DPE nécessitait un gros effort de fiabilisation qui, depuis sa création en 2006, lui fait défaut. Initialement, le DPE a trois objectifs :

  1. renseigner le gouvernement sur la qualité du parc résidentiel grâce aux données des diagnostiqueurs immobiliers ;
  2. permettre au futur acquéreur ou locataire d'évaluer le coût du chauffage en comparant le DPE de plusieurs logements ;
  3. inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique.

Pour comprendre ce qui pèche, il faut revenir sur la conception du DPE et les méthodes de calcul. Le DPE attribue deux notes, chacune sous la forme d'une lettre allant de A (la meilleure) à G (la moins bonne). La première note correspond à la consommation annuelle d'énergie (chauffage et eau chaude sanitaire), divisée par la surface. La seconde note indique la quantité annuelle de CO2 produite par m2, toujours pour le chauffage et la production d'eau chaude, divisée par la surface. Un logement chauffé à l'électricité aura une meilleure note climatique qu'un autre chauffé au fioul, mais seule la première note énergétique sera retenue pour déterminer la classe du logement, de A (logement très performant) à G (logement énergivore ou passoire thermique).

Pour les logements construits avant 1948 et les appartements équipés d'un système de chauffage collectif, le diagnostiqueur utilise la méthode sur factures : le propriétaire fournit au professionnel les factures d'énergie (électricité, gaz) des trois dernières années, ou plus pragmatiquement, celles qu'il a pensé à archiver. Lorsque le chauffage est collectif, le diagnostiqueur doit effectuer un long calcul de répartition des charges. Quand les factures font défaut, le logement concerné hérite d'un DPE vierge ou sans étiquette, qui ne donne donc aucune information sur la performance énergétique ; ou alors, le diagnostiqueur fixe arbitrairement une note pour contenter l'agent immobilier et le propriétaire, afin de donner toutes ses chances à la transaction ! 

Pour les logements construits après 1948, on applique la méthode conventionnelle dite 3CL qui s'appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti sans prendre en compte l'usage du logement : la note correspond alors à une occupation et un comportement standard moyen.

"Le DPE, du grand n'importe quoi !", l'impression est largement répandue chez les clients, acheteurs et locataires, comme chez les professionnels. Il suffit de reprendre les diverses enquêtes de l'association UFC-Que Choisir pour se rendre compte du "caractère folklorique" du DPE. D'un diagnostiqueur à l'autre, l'évaluation peut sauter trois classes énergétiques pour un même logement ! Avec des écarts de 300% sur les estimations de factures annuelles. L'association et l'ensemble des acteurs de l'immobilier réclamaient depuis des années de nouvelles mesures techniques pour fiabiliser le DPE. C'est chose faite avec cette réforme qui entrera en vigueur le 1er juillet prochain (décret n°202-1609 du 17 décembre 2020).

Une valeur verte encore discutable

La nouvelle version du DPE supprime la méthode de calcul sur factures. Le futur DPE s'appuiera sur une méthode unifiée pour tous les logements, prenant en compte cinq postes de consommation annuelle d'un logement :

  1. le chauffage,
  2. le refroidissement,
  3. la production d'eau chaude sanitaire,
  4. l'éclairage,
  5. la ventilation du bien.

Les diagnostiqueurs devront intégrer les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l'isolation et le type de fenêtres.

Le deuxième changement concerne l'étiquette du logement qui sera déterminée en fonction de deux seuils, jusqu'à présent appréciée sur la seule base des besoins en énergie :

  1. la consommation d'énergie primaire,
  2. les émissions de gaz à effet de serre (GES).

À la fois énergétique et climatique, la classe sera dès lors attribuée sur la base de la pire de ces deux notes. Et c'est là que le bât blesse. Mécaniquement, de nombreux logements vont changer de classe énergétique. Par cette nouvelle approche, 600 000 logements chauffés à l'électricité quitteront les classes F et G (passoires énergétiques) pour passer en E sans avoir diminué leurs consommations de chauffage. L'effet est inverse pour quelque 800 000 habitations chauffées au fioul ou au gaz qui vont descendre en classe F ou G sans que leur consommation énergétique ait augmenté.

Le nouveau DPE pénalise ainsi les logements gros émetteurs de GES, ce qui semble vertueux pour avantager le chauffage au bois, mais contre productif s'agissant de l'électricité, l'énergie de chauffage la plus onéreuse. Le double seuil ne modifiera pas le nombre de passoires énergétiques qui restera à 4,8 millions de logements. Le ministère du Logement estime qu'environ 40% des habitations changeront de classe, mais que cette évolution sera limitée à une classe au plus. Étant donné le frein d'une mauvaise classe (de E à G) sur une vente ou une location, son impact sur le prix final et la rapidité de la transaction, les propriétaires rétrogradés risquent de remettre aux calendes grecques un projet de mise en vente ou en location.

Le nouveau DPE gagne également en lisibilité et en transparence grâce à une synthèse des informations les plus importantes et à l'estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement.

Dernière modification et non des moindres, le DPE n'est plus seulement informatif, il devient juridiquement opposable, comme les diagnostics amiante, plomb, termites ou mérule : s'il a subi un préjudice réel en cas de DPE erroné, un acheteur ou un locataire pourra se retourner contre le vendeur ou le propriétaire, qui lui-même pourra poursuivre le diagnostiqueur. Le juge pourra exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

DPE : vers la fin des passoires thermiques

Depuis que l'étiquette énergie s'impose aux annonces de vente et de location de logements, le DPE est la pièce maîtresse du marché immobilier, sans qu'on puisse réellement s'y fier. Avec la nouvelle version, plus lisible et plus fiable, le gouvernement veut éradiquer les passoires thermiques à l'horizon 2028, faisant du DPE et de l'aide à la rénovation énergétique (MaPrimRénov') ses principaux outils pour lutter contre les logements énergivores.

Pour y voir plus clair, voici le calendrier des mesures qui doivent permettre d'agir sur l'habitat :

  • depuis le 1er janvier 2021 : les propriétaires bailleurs dont la consommation énergétique du logement est égale ou supérieure à 331 kWh/m2/an (classes F et G) ne peuvent plus augmenter leur loyer lors de la remise en location du bien.
  • au 1er juillet 2021 : le nouveau DPE entre en application pour tous les logements mis en vente ou en location. Les DPE réalisés selon l'ancienne méthode restent valables jusqu'à fin 2024, sauf si leur validité expire entre temps.
  • au 1er janvier 2022 : en application de la loi Énergie-Climat de 2019, un audit énergétique du bien sera nécessaire pour vendre une passoire thermique. Cet audit comprendra des propositions de travaux, une estimation des coûts et une estimation du gain d'énergie.
  • au 1er janvier 2023 : il sera interdit de louer des logements dont la consommation d'énergie finale excédera 450 kWh/m2/an (décret Décence).
  • en 2024 : le DPE pourrait être obligatoire pour tous les bâtiments d'habitation collective (projet de loi Climat et Résilience). Les syndics devront adopter un plan pluriannuel de travaux dédiés à la rénovation énergétique et provisionner les dépenses dans le fonds de travaux de la copropriété.
  • au 1er janvier 2025 : les DPE ancienne méthode ne pourront plus être utilisés. Il sera interdit de louer des logements classés G.
  • au 1er janvier 2028 : il sera interdit de louer des logements classés F et G.

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Argent : qui peut bénéficier d’un rachat de crédit en 2022 ?

Un crédit après l’autre et voilà votre budget mensuel déséquilibré, avec des passages dans le rouge qui mettent en péril la stabilité financière de votre foyer. Avoir plusieurs emprunts à rembourser peut être une source de stress, même si votre reste à vivre reste décent. La solution pour préserver votre pouvoir d’achat : le rachat de crédit, ou plutôt crédits, car l’opération consiste à regrouper différents prêts, peu importe leur nature. Quelles sont les conditions pour accéder au rachat de crédits en 2022 ? Définition du rachat de crédits Appelé également regroupement ou restructuration de crédits, le rachat de crédits est une opération bancaire qui permet de rassembler en une seule ligne tout ou partie des emprunts en cours. Ce dispositif proposé par des organismes spécialisés ou même votre propre banque peut concerner tous les types de crédits : prêt à la consommation (prêt personnel, prêt affecté, crédit renouvelable) crédit travaux prêt auto prêt immobilier. 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La contrepartie de cet allègement immédiat est un surcoût par rapport à l’addition de tous les coûts des prêts regroupés. Rachat de crédits et assurance emprunteur L’organisme va racheter vos différents prêts et les solder auprès de vos créanciers. Il devient alors votre seul et unique créancier. Si les crédits soldés sont couverts par une assurance emprunteur, ce qui est le cas des prêts immobiliers, le contrat est résilié automatiquement. Il convient alors de souscrire une nouvelle assurance emprunteur pour sécuriser le rachat, qui se matérialise en un nouveau prêt. Profitez de la réglementation en matière d’assurance de prêt pour choisir l’offre la plus compétitive. Conformément à la loi Lagarde assurance emprunteur, vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par le prêteur, vous avez l'opportunité de lui préférer une formule externe moins chère et plus protectrice. 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Ces différents frais sont inclus dans le rachat. Conditions 2022 du rachat de crédit Il ne vous a sans doute pas échappé que les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont nettement augmenté au cours de cette année. Depuis février 2022 et le déclenchement de la guerre en Ukraine, les taux d’emprunt se sont envolés pour atteindre leur niveau le plus haut depuis 7 ans. Le taux débiteur moyen sur 20 ans est passé de 1% fin 2021 à 2,50% actuellement. Si vous remboursez un emprunt immobilier assorti d’un taux inférieur à celui du marché, laissez cette ligne de crédit inchangée, ne l’intégrez pas dans votre rachat de crédits. Le taux appliqué à l’opération de rachat en présence d’un encours immobilier au moins équivalent à 60% du montant regroupé sera proche de ceux pratiqués pour les emprunts immobiliers. À terme, vous alourdissez considérablement votre dette. Réservez l’opération aux prêts conso à laquelle sera appliquée les taux d’intérêts en vigueur sur ce type de crédits, sur une durée qui peut aller jusqu’à 8 ans. Si votre rachat de crédits relève de la réglementation du crédit immobilier, le taux d’usure applicable au quatrième trimestre 2022 est de 3,05% pour une durée de remboursement de 20 ans et plus. Pour un rachat de prêts à la consommation d’un montant supérieur à 6 000€, le taux d’usure en vigueur est de 5,33%. Pour mémoire, le taux d’usure renvoie au Taux Effectif Global (TEG du prêt conso) ou Taux Annuel Effectif Global (TAEG du crédit immobilier) que l’organisme de crédit ne doit pas dépasser lors de l’octroi du financement. Ce taux doit contenir tous les frais relatifs au crédit, pas seulement les intérêts.

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Cumul emploi-retraite : quelle mutuelle choisir en 2023 ?

Certains retraités continuent d’exercer une activité professionnelle, souvent par nécessité financière pour combler une baisse de pouvoir d’achat ou aider les proches, quelques fois par passion ou simplement pour rompre avec l’isolement. Se pose alors la question de la couverture santé. Quelle mutuelle est adaptée à cette situation qui concerne quelque 400 000 seniors ?  Cumul emploi-retraite et mutuelle collective En tant qu’ex-salarié d’une entreprise du secteur privé, vous avez le droit de conserver la mutuelle collective souscrite par votre employeur. Pour mémoire, la loi a rendu la mutuelle obligatoire au sein du secteur privé depuis janvier 2016. L’entreprise doit proposer à tous ses salariés une complémentaire santé qu’elle finance au moins à 50%. La portabilité des droits vous autorise à garder le bénéfice des garanties de la mutuelle entreprise une fois parti à la retraite, mais vous devez en assumer l’intégralité des cotisations. Le contrat de mutuelle devient alors un contrat individuel, sur demande de votre part auprès de l’organisme assureur dans les 6 mois qui suivent votre départ à la retraite. La cotisation est désormais à votre charge, elle est identique à celle appliquée aux salariés actifs la première année (part salariale + part patronale), mais elle va augmenter au fil des ans. La réglementation y met toutefois des limites : jusqu’à +25% la deuxième année jusqu’à +50% la troisième année tarifs libres au-delà de la 3ème année. À ces conditions tarifaires peu avantageuses s’ajoute le problème de l’éventuelle inadéquation des garanties avec vos besoins. Les garanties souscrites au titre de la mutuelle collective sont maintenues, sans que vous puissiez en changer un iota. Si vos besoins de santé ont évolué, la mutuelle se révèle inadaptée. Autre inconvénient, vos ayants droit ne sont plus couverts, sauf accord de l’organisme assureur. Cumul emploi-retraite : la protection d’une mutuelle senior Conserver sa mutuelle à la retraite ou dans une configuration cumul emploi-retraite n’est donc pas la meilleure option, ni d’un point de vue financier ni sur le champ de la protection. Les organismes de complémentaire santé ont mis en place des contrats dédiés qui répondent aux besoins spécifiques des seniors. Le recours aux actes et produits de santé devient plus fréquent au-delà de 55 ans, et va s’intensifier progressivement. Sans une mutuelle senior, vous vous exposez à des restes à charge importants, notamment en hospitalisation et en médecine de ville (consultations, pharmacie, imagerie médicale, analyses biologiques). La mutuelle retraite prend en compte la problématique santé des seniors en proposant des renforts sur les garanties indispensables. Grâce à la réforme 100%, vos dépenses d’optique, d’audiologie et de prothèses dentaires sont remboursées intégralement après intervention d’Ameli et de la mutuelle. Cumul emploi-retraite et loi Madelin Le cas des travailleurs indépendants est différent. En tant que TNS (Travailleur Non Salarié), vous étiez assujetti au cadre fiscal de la mutuelle loi Madelin qui vous permettait de déduire les cotisations d’une mutuelle indépendant de vos bénéfices imposables. Si vous continuez à exercer votre activité professionnelle et que vous êtes à jour dans vos cotisations aux régimes obligatoires maladie et vieillesse, vous conservez tous les avantages de la mutuelle Madelin. Trouver la bonne mutuelle senior Quel que soit le cas de figure, mettez les offres en concurrence avec un comparateur mutuelle santé senior. L’exercice permet d’économiser plus de 200€ par an à garanties similaires. Avec un comparateur en ligne, vous accédez à plusieurs devis mutuelle santé, un document qui contient tous les renseignements relatifs au contrat de santé complémentaire, qu’il s’agisse des garanties, du niveau de remboursement, de leurs modalités ou du tarif. Prêtez attention aux prestations annexes, comme les médecines douces, la prévention santé, l’affiliation à un réseau de soins et les services d’assistance en cas de coup dur (par exemple aide à domicile en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile prolongée). Vérifiez également les délais de remboursement. La plupart des organismes proposent des mutuelles senior à souscrire en couple, assorties d’une réduction de la cotisation de 10% à 20%. Une solution économique si vos besoins de santé sont peu ou prou similaires. En moyenne, le coût d’une mutuelle senior dépasse les 1 000€ par an et peut grimper à plus de 2 000€ pour une protection haut de gamme.  Les tarifs mutuelle senior en 2023 vont inévitablement augmenter, comme ils le font chaque année. Avec un comparateur mutuelle santé, vous avez accès aux offres les plus compétitives.

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Presse // Bilan de la Loi Lemoine (étude magnolia.fr) Les foyers français se sont rués sur cette mesure Pouvoir d’Achat à peine 3 mois après son lancement

Mesure forte en faveur du pouvoir d’achat, la loi Lemoine lancée le 1er septembre a tout juste 3 mois. En autorisant le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, elle offre la possibilité à tous les emprunteurs d’accéder à des offres beaucoup moins chères et elle vise à dynamiter un marché qui jusqu’à aujourd’hui était détenu à 85% par les banques. L’engouement est vif ! L’insurtech Magnolia.fr a étudié les 80 000 demandes de changement enregistrées sur son site entre le 1er septembre et le 28 novembre 2022. Voici le premier bilan de cette mise en œuvre réussie de la loi Lemoine. Succès immédiat d’une loi en faveur du pouvoir d’achat : un dispositif qui démarre sur les chapeaux de roues ! Magnolia.fr enregistre +300% de demandes de changement d’assurance depuis le 1er septembre 2022. L’activité de l’Assurance de Prêt est bouleversée : chez magnolia.fr, elle est désormais portée à 80% par les changements de contrats, contre seulement 20% par des nouveaux prêts. Les emprunteurs n’attendent pas ! Ils effectuent leur demande de changement dès les premiers mois du prêt :  la durée restante de leur crédit est en moyenne de 18 ans (durée moyenne d’un crédit immobilier en France : 19 ans). Un engouement fulgurant pour une mesure qui touche principalement les foyers de + 40 ans Ce sont les ménages français très touchés par l’inflation qui sont  en quête d’économies dans une période où leur pouvoir d’achat est pressuré de tous côtés. En effet, les couples représentent 2/3 des demandes de changement (alors qu’ils ne sont que 50% pour une demande de délégation pour un nouveau crédit); Les + de 45 ans est la tranche d’âge la plus représentée (41%). Cela conforte l’esprit de la loi visant à redistribuer du pouvoir d’achat aux familles et ce malgré l’opposition ferme des banques opposées à ce dispositif prétendant pratiquer des tarifs déjà très attractifs sur cette cible. Dans un contexte de hausse du coût de la vie, nous observons que même les cadres sont très nombreux à bénéficier de cette mesure puisqu’ils représentent 33% des demandes sur magnolia.fr. Des économies considérables à la clé La loi Lemoine joue donc parfaitement son rôle : celui de redistribuer du pouvoir d’achat très facilement et immédiatement aux Français. La preuve par les actes : l’économie moyenne est de 10 000€ par emprunteur sur la durée résiduelle du prêt, soit entre 100 et 200 euros par mois pour un foyer , simplement en substituant l’assurance de prêt bancaire par une offre beaucoup moins chère et tout aussi protectrice.   Exemple avec le profil type Magnolia.fr (couple, 43 ans, cadres, capital restant dû 216 667 euros, durée restante 18 ans)