Nouveau DPE : ce qui change à partir du 1er juillet 2021

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entre en application dans une nouvelle version à compter du 1er juillet 2021. Obligatoire sur toutes les annonces de vente et de location des logements, il devient plus lisible et plus fiable, mais également opposable, et doit permettre de mieux identifier les passoires thermiques pour empêcher leur vente ou leur location.

Le DPE : un outil en mal de fiabilisation

Le nouveau DPE devait entrer en vigueur le 1er janvier 2021, mais la crise sanitaire a repoussé son application au 1er juillet prochain. La réforme est de taille, car le DPE nécessitait un gros effort de fiabilisation qui, depuis sa création en 2006, lui fait défaut. Initialement, le DPE a trois objectifs :

renseigner le gouvernement sur la qualité du parc résidentiel grâce aux données des diagnostiqueurs immobiliers ;
permettre au futur acquéreur ou locataire d'évaluer le coût du chauffage en comparant le DPE de plusieurs logements ;
inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique.

Pour comprendre ce qui pèche, il faut revenir sur la conception du DPE et les méthodes de calcul. Le DPE attribue deux notes, chacune sous la forme d'une lettre allant de A (la meilleure) à G (la moins bonne). La première note correspond à la consommation annuelle d'énergie (chauffage et eau chaude sanitaire), divisée par la surface. La seconde note indique la quantité annuelle de CO2 produite par m2, toujours pour le chauffage et la production d'eau chaude, divisée par la surface. Un logement chauffé à l'électricité aura une meilleure note climatique qu'un autre chauffé au fioul, mais seule la première note énergétique sera retenue pour déterminer la classe du logement, de A (logement très performant) à G (logement énergivore ou passoire thermique).

Pour les logements construits avant 1948 et les appartements équipés d'un système de chauffage collectif, le diagnostiqueur utilise la méthode sur factures : le propriétaire fournit au professionnel les factures d'énergie (électricité, gaz) des trois dernières années, ou plus pragmatiquement, celles qu'il a pensé à archiver. Lorsque le chauffage est collectif, le diagnostiqueur doit effectuer un long calcul de répartition des charges. Quand les factures font défaut, le logement concerné hérite d'un DPE vierge ou sans étiquette, qui ne donne donc aucune information sur la performance énergétique ; ou alors, le diagnostiqueur fixe arbitrairement une note pour contenter l'agent immobilier et le propriétaire, afin de donner toutes ses chances à la transaction !

Pour les logements construits après 1948, on applique la méthode conventionnelle dite 3CL qui s'appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti sans prendre en compte l'usage du logement : la note correspond alors à une occupation et un comportement standard moyen.

"Le DPE, du grand n'importe quoi !", l'impression est largement répandue chez les clients, acheteurs et locataires, comme chez les professionnels. Il suffit de reprendre les diverses enquêtes de l'association UFC-Que Choisir pour se rendre compte du "caractère folklorique" du DPE. D'un diagnostiqueur à l'autre, l'évaluation peut sauter trois classes énergétiques pour un même logement ! Avec des écarts de 300% sur les estimations de factures annuelles. L'association et l'ensemble des acteurs de l'immobilier réclamaient depuis des années de nouvelles mesures techniques pour fiabiliser le DPE. C'est chose faite avec cette réforme qui entrera en vigueur le 1er juillet prochain (décret n°202-1609 du 17 décembre 2020).

Une valeur verte encore discutable

La nouvelle version du DPE supprime la méthode de calcul sur factures. Le futur DPE s'appuiera sur une méthode unifiée pour tous les logements, prenant en compte cinq postes de consommation annuelle d'un logement :

le chauffage,
le refroidissement,
la production d'eau chaude sanitaire,
l'éclairage,
la ventilation du bien.

Les diagnostiqueurs devront intégrer les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l'isolation et le type de fenêtres.

Le deuxième changement concerne l'étiquette du logement qui sera déterminée en fonction de deux seuils, jusqu'à présent appréciée sur la seule base des besoins en énergie :

la consommation d'énergie primaire,
les émissions de gaz à effet de serre (GES).

À la fois énergétique et climatique, la classe sera dès lors attribuée sur la base de la pire de ces deux notes. Et c'est là que le bât blesse. Mécaniquement, de nombreux logements vont changer de classe énergétique. Par cette nouvelle approche, 600 000 logements chauffés à l'électricité quitteront les classes F et G (passoires énergétiques) pour passer en E sans avoir diminué leurs consommations de chauffage. L'effet est inverse pour quelque 800 000 habitations chauffées au fioul ou au gaz qui vont descendre en classe F ou G sans que leur consommation énergétique ait augmenté.

Le nouveau DPE pénalise ainsi les logements gros émetteurs de GES, ce qui semble vertueux pour avantager le chauffage au bois, mais contre productif s'agissant de l'électricité, l'énergie de chauffage la plus onéreuse. Le double seuil ne modifiera pas le nombre de passoires énergétiques qui restera à 4,8 millions de logements. Le ministère du Logement estime qu'environ 40% des habitations changeront de classe, mais que cette évolution sera limitée à une classe au plus. Étant donné le frein d'une mauvaise classe (de E à G) sur une vente ou une location, son impact sur le prix final et la rapidité de la transaction, les propriétaires rétrogradés risquent de remettre aux calendes grecques un projet de mise en vente ou en location.

Le nouveau DPE gagne également en lisibilité et en transparence grâce à une synthèse des informations les plus importantes et à l'estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement.

Dernière modification et non des moindres, le DPE n'est plus seulement informatif, il devient juridiquement opposable, comme les diagnostics amiante, plomb, termites ou mérule : s'il a subi un préjudice réel en cas de DPE erroné, un acheteur ou un locataire pourra se retourner contre le vendeur ou le propriétaire, qui lui-même pourra poursuivre le diagnostiqueur. Le juge pourra exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

DPE : vers la fin des passoires thermiques

Depuis que l'étiquette énergie s'impose aux annonces de vente et de location de logements, le DPE est la pièce maîtresse du marché immobilier, sans qu'on puisse réellement s'y fier. Avec la nouvelle version, plus lisible et plus fiable, le gouvernement veut éradiquer les passoires thermiques à l'horizon 2028, faisant du DPE et de l'aide à la rénovation énergétique (MaPrimRénov') ses principaux outils pour lutter contre les logements énergivores.

Pour y voir plus clair, voici le calendrier des mesures qui doivent permettre d'agir sur l'habitat :

depuis le 1er janvier 2021 : les propriétaires bailleurs dont la consommation énergétique du logement est égale ou supérieure à 331 kWh/m2/an (classes F et G) ne peuvent plus augmenter leur loyer lors de la remise en location du bien.

au 1er juillet 2021 : le nouveau DPE entre en application pour tous les logements mis en vente ou en location. Les DPE réalisés selon l'ancienne méthode restent valables jusqu'à fin 2024, sauf si leur validité expire entre temps.

au 1er janvier 2022 : en application de la loi Énergie-Climat de 2019, un audit énergétique du bien sera nécessaire pour vendre une passoire thermique. Cet audit comprendra des propositions de travaux, une estimation des coûts et une estimation du gain d'énergie.

au 1er janvier 2023 : il sera interdit de louer des logements dont la consommation d'énergie finale excédera 450 kWh/m2/an (décret Décence).

en 2024 : le DPE pourrait être obligatoire pour tous les bâtiments d'habitation collective (projet de loi Climat et Résilience). Les syndics devront adopter un plan pluriannuel de travaux dédiés à la rénovation énergétique et provisionner les dépenses dans le fonds de travaux de la copropriété.

au 1er janvier 2025 : les DPE ancienne méthode ne pourront plus être utilisés. Il sera interdit de louer des logements classés G.

au 1er janvier 2028 : il sera interdit de louer des logements classés F et G.

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Assurance emprunteur : 7 stratégies pour économiser sur votre crédit immobilier en 2025

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Négociez avec votre banque Même si vous choisissez une assurance externe, il est possible de négocier avec votre banque pour obtenir de meilleures conditions de prêt. Présentez-lui les offres concurrentes que vous avez obtenues et mettez en avant les garanties équivalentes ou supérieures de votre contrat. Une bonne préparation et une argumentation solide peuvent vous aider à convaincre votre conseiller bancaire d'accepter votre choix d'assurance. En suivant ces conseils, vous pourrez optimiser votre assurance emprunteur, réaliser des économies et sécuriser votre crédit immobilier. N'oubliez pas que chaque situation est unique, et qu'il est important de bien analyser vos besoins et les offres disponibles pour faire le meilleur choix.

Mutuelle santé : 5 questions à se poser sur le tiers payant

Le tiers payant permet d’accéder aux soins sans avancer d’argent. Mais qui peut en bénéficier ? Est-ce automatique ? Quels soins sont concernés ? Et surtout, votre mutuelle est-elle tenue de l’appliquer ? Voici les 5 questions clés pour tout comprendre sur ce dispositif essentiel. Les mutuelles sont-elles obligées d’appliquer le tiers payant ? Depuis janvier 2022, les complémentaires santé sont tenues de proposer le tiers payant sur les soins relevant de la réforme 100 % Santé (optique, dentaire et audiologie). Cette obligation vise à faciliter l’accès aux soins sans reste à charge pour les assurés. En dehors de ce périmètre, les mutuelles ne sont pas légalement contraintes d'appliquer le tiers payant. Toutefois, dans les faits, la majorité des contrats le prévoient, au moins partiellement. Cela dépend des accords passés entre les professionnels de santé, les réseaux de soins partenaires et les complémentaires. Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie dans les laboratoires d’analyses dans les centres de santé dans les hôpitaux publics chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…) la chirurgie esthétique, non remboursée les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S) Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME) Patients en Affection de Longue Durée (ALD) Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle Victimes d’un attentat Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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