Nouveau DPE : ce qui change à partir du 1er juillet 2021

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) entre en application dans une nouvelle version à compter du 1er juillet 2021. Obligatoire sur toutes les annonces de vente et de location des logements, il devient plus lisible et plus fiable, mais également opposable, et doit permettre de mieux identifier les passoires thermiques pour empêcher leur vente ou leur location.

Le DPE : un outil en mal de fiabilisation

Le nouveau DPE devait entrer en vigueur le 1er janvier 2021, mais la crise sanitaire a repoussé son application au 1er juillet prochain. La réforme est de taille, car le DPE nécessitait un gros effort de fiabilisation qui, depuis sa création en 2006, lui fait défaut. Initialement, le DPE a trois objectifs :

renseigner le gouvernement sur la qualité du parc résidentiel grâce aux données des diagnostiqueurs immobiliers ;
permettre au futur acquéreur ou locataire d'évaluer le coût du chauffage en comparant le DPE de plusieurs logements ;
inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique.

Pour comprendre ce qui pèche, il faut revenir sur la conception du DPE et les méthodes de calcul. Le DPE attribue deux notes, chacune sous la forme d'une lettre allant de A (la meilleure) à G (la moins bonne). La première note correspond à la consommation annuelle d'énergie (chauffage et eau chaude sanitaire), divisée par la surface. La seconde note indique la quantité annuelle de CO2 produite par m2, toujours pour le chauffage et la production d'eau chaude, divisée par la surface. Un logement chauffé à l'électricité aura une meilleure note climatique qu'un autre chauffé au fioul, mais seule la première note énergétique sera retenue pour déterminer la classe du logement, de A (logement très performant) à G (logement énergivore ou passoire thermique).

Pour les logements construits avant 1948 et les appartements équipés d'un système de chauffage collectif, le diagnostiqueur utilise la méthode sur factures : le propriétaire fournit au professionnel les factures d'énergie (électricité, gaz) des trois dernières années, ou plus pragmatiquement, celles qu'il a pensé à archiver. Lorsque le chauffage est collectif, le diagnostiqueur doit effectuer un long calcul de répartition des charges. Quand les factures font défaut, le logement concerné hérite d'un DPE vierge ou sans étiquette, qui ne donne donc aucune information sur la performance énergétique ; ou alors, le diagnostiqueur fixe arbitrairement une note pour contenter l'agent immobilier et le propriétaire, afin de donner toutes ses chances à la transaction !

Pour les logements construits après 1948, on applique la méthode conventionnelle dite 3CL qui s'appuie sur une analyse des caractéristiques du bâti sans prendre en compte l'usage du logement : la note correspond alors à une occupation et un comportement standard moyen.

"Le DPE, du grand n'importe quoi !", l'impression est largement répandue chez les clients, acheteurs et locataires, comme chez les professionnels. Il suffit de reprendre les diverses enquêtes de l'association UFC-Que Choisir pour se rendre compte du "caractère folklorique" du DPE. D'un diagnostiqueur à l'autre, l'évaluation peut sauter trois classes énergétiques pour un même logement ! Avec des écarts de 300% sur les estimations de factures annuelles. L'association et l'ensemble des acteurs de l'immobilier réclamaient depuis des années de nouvelles mesures techniques pour fiabiliser le DPE. C'est chose faite avec cette réforme qui entrera en vigueur le 1er juillet prochain (décret n°202-1609 du 17 décembre 2020).

Une valeur verte encore discutable

La nouvelle version du DPE supprime la méthode de calcul sur factures. Le futur DPE s'appuiera sur une méthode unifiée pour tous les logements, prenant en compte cinq postes de consommation annuelle d'un logement :

le chauffage,
le refroidissement,
la production d'eau chaude sanitaire,
l'éclairage,
la ventilation du bien.

Les diagnostiqueurs devront intégrer les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l'isolation et le type de fenêtres.

Le deuxième changement concerne l'étiquette du logement qui sera déterminée en fonction de deux seuils, jusqu'à présent appréciée sur la seule base des besoins en énergie :

la consommation d'énergie primaire,
les émissions de gaz à effet de serre (GES).

À la fois énergétique et climatique, la classe sera dès lors attribuée sur la base de la pire de ces deux notes. Et c'est là que le bât blesse. Mécaniquement, de nombreux logements vont changer de classe énergétique. Par cette nouvelle approche, 600 000 logements chauffés à l'électricité quitteront les classes F et G (passoires énergétiques) pour passer en E sans avoir diminué leurs consommations de chauffage. L'effet est inverse pour quelque 800 000 habitations chauffées au fioul ou au gaz qui vont descendre en classe F ou G sans que leur consommation énergétique ait augmenté.

Le nouveau DPE pénalise ainsi les logements gros émetteurs de GES, ce qui semble vertueux pour avantager le chauffage au bois, mais contre productif s'agissant de l'électricité, l'énergie de chauffage la plus onéreuse. Le double seuil ne modifiera pas le nombre de passoires énergétiques qui restera à 4,8 millions de logements. Le ministère du Logement estime qu'environ 40% des habitations changeront de classe, mais que cette évolution sera limitée à une classe au plus. Étant donné le frein d'une mauvaise classe (de E à G) sur une vente ou une location, son impact sur le prix final et la rapidité de la transaction, les propriétaires rétrogradés risquent de remettre aux calendes grecques un projet de mise en vente ou en location.

Le nouveau DPE gagne également en lisibilité et en transparence grâce à une synthèse des informations les plus importantes et à l'estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement.

Dernière modification et non des moindres, le DPE n'est plus seulement informatif, il devient juridiquement opposable, comme les diagnostics amiante, plomb, termites ou mérule : s'il a subi un préjudice réel en cas de DPE erroné, un acheteur ou un locataire pourra se retourner contre le vendeur ou le propriétaire, qui lui-même pourra poursuivre le diagnostiqueur. Le juge pourra exiger la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

DPE : vers la fin des passoires thermiques

Depuis que l'étiquette énergie s'impose aux annonces de vente et de location de logements, le DPE est la pièce maîtresse du marché immobilier, sans qu'on puisse réellement s'y fier. Avec la nouvelle version, plus lisible et plus fiable, le gouvernement veut éradiquer les passoires thermiques à l'horizon 2028, faisant du DPE et de l'aide à la rénovation énergétique (MaPrimRénov') ses principaux outils pour lutter contre les logements énergivores.

Pour y voir plus clair, voici le calendrier des mesures qui doivent permettre d'agir sur l'habitat :

depuis le 1er janvier 2021 : les propriétaires bailleurs dont la consommation énergétique du logement est égale ou supérieure à 331 kWh/m2/an (classes F et G) ne peuvent plus augmenter leur loyer lors de la remise en location du bien.

au 1er juillet 2021 : le nouveau DPE entre en application pour tous les logements mis en vente ou en location. Les DPE réalisés selon l'ancienne méthode restent valables jusqu'à fin 2024, sauf si leur validité expire entre temps.

au 1er janvier 2022 : en application de la loi Énergie-Climat de 2019, un audit énergétique du bien sera nécessaire pour vendre une passoire thermique. Cet audit comprendra des propositions de travaux, une estimation des coûts et une estimation du gain d'énergie.

au 1er janvier 2023 : il sera interdit de louer des logements dont la consommation d'énergie finale excédera 450 kWh/m2/an (décret Décence).

en 2024 : le DPE pourrait être obligatoire pour tous les bâtiments d'habitation collective (projet de loi Climat et Résilience). Les syndics devront adopter un plan pluriannuel de travaux dédiés à la rénovation énergétique et provisionner les dépenses dans le fonds de travaux de la copropriété.

au 1er janvier 2025 : les DPE ancienne méthode ne pourront plus être utilisés. Il sera interdit de louer des logements classés G.

au 1er janvier 2028 : il sera interdit de louer des logements classés F et G.

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Voici l’évolution des prix sur un an dans les 10 plus grandes villes de France : Villes Prix mètre carré Évolution sur un an Paris 9 299 € -0,3 % Nice 5 149 € -0,2 % Marseille 3 645 € +0,4 % Lyon 4 577 € -0,3 % Bordeaux 4 421 € +0,6 % Toulouse 3 417 € -0,3 % Strasbourg 3 666 € -0,3 % Rennes 3 903 € -0,4 % Lille 3 529 € +0,4 % Montpellier 3 423 € +0,4 % Sur la base des avant-contrats signés chez les notaires, les prix des logements pourraient perdre -2,6% en 2024. En termes de volume, le nombre de transactions devraient accuser un recul significatif, avec un peu plus de 700 000 opérations, soit le point le plus bas depuis 2015. En 2021 et 2022, les ventes avaient dépassaient le million. Conditions d'emprunt en décembre 2024 La hausse des taux des 2 dernières années est en grande partie comptable de la méforme du secteur immobilier. Mais l’activité s’est quelque peu redressée en juillet dernier, consécutivement à la baisse des taux de crédit entamée en début d’année. Aujourd’hui, on s’endette sous les 3,50% sur toutes les durées. Retrouvez toutes les infos pour emprunter en décembre 2024. La mauvaise nouvelle, c’est la chute du gouvernement Barnier le 4 décembre dernier qui inscrit le crédit immobilier dans une zone de turbulence. Les marchés financiers réagissent peu à cette censure, les taux d’emprunt obligataires restent stables et la Banque Centrale Européenne doit de nouveau baisser son principal taux directeur de 0,25 point courant décembre. Il est toutefois légitime de craindre une stagnation voire une remontée des taux de crédit immobilier très prochainement. Combien de mètres carrés en plus en changeant d’assurance en décembre 2024 ? L’assurance emprunteur représente en moyenne 30% du coût de votre crédit immobilier, bien plus si vous présentez des risques accrus (âge, santé, profession, fumeur, pratique d’un sport dangereux). Faites jouer votre droit au libre choix du contrat grâce à la loi Lagarde et comparez les offres. Vous payez une assurance déléguée jusqu’à 4 fois moins cher que le contrat proposé par la banque prêteuse. Vous économisez ainsi des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Pour un crédit de 250 000€, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. L'économie potentielle à Paris est minime étant donné la cherté de l’immobilier. Ailleurs, où le coût du mètre carré est entre 2 et 8 fois moins cher, la délégation d’assurance de prêt vous permet de financer des mètres carrés supplémentaires : Profil 1 : entre 2,17m2 (Nice) et 8,74m2 (Saint-Étienne) Profil 2 : entre 2,40m2 (Paris) et 17,48m2 (Saint-Étienne) Profil 3 : entre 4,47m2 (Paris) et 32,47m2 (Saint-Étienne) Pour rappel, la taille moyenne d'une salle de bain est d'environ 8 ou 9m2, et celle d'un studio entre 15 et 21m2. Vive la loi Lemoine ! La loi Lemoine a fêté ses 2 ans en septembre 2024. Cette avancée législative manque malheureusement de visibilité. Et pourtant, elle permet un gain notable de pouvoir d’achat pour la plupart des ménages emprunteurs, en leur donnant la possibilité de changer d’assurance à tout moment, sans attendre la date d’échéance. Elle contient également une avancée majeure : l’assurance de prêt sans questionnaire de santé si la part assurée est inférieure ou égale à 200 000€ pour un terme avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Pour optimiser votre assurance emprunteur, faites-vous accompagner par un courtier spécialisé. Grâce à son expertise et son intermédiation auprès des établissements de crédit, il vous permet de sélectionner une assurance de prêt compétitive, en adéquation avec votre situation et les exigences de la banque en matière de couverture minimale.

Crédit immobilier : les taux d’intérêts vont-ils baisser en 2025 ?

Alors que le marché immobilier français traverse une période complexe depuis 2022, la question de l'évolution des taux d'intérêts en 2025 est cruciale pour les futurs acquéreurs. Entre signaux positifs et incertitudes persistantes, analysons les perspectives d'évolution des taux immobiliers pour 2025. La situation actuelle des taux immobiliers : où en sommes-nous ? Baisse significative des taux en 2024 La période 2022-2023 a été marquée par une crise immobilière, en grande partie générée par une hausse significative des taux d'intérêts immobiliers, atteignant des niveaux records depuis plus de 10 ans. Cette augmentation brutale, dans le sillage de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne pour lutter contre l'inflation, a considérablement impacté le pouvoir d'achat immobilier des Français. Entre décembre 2021 et fin 2023, les taux d’intérêts moyens sur 20 ans sont passés de 1% à 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Début 2024, en raison de la baisse de l’inflation en zone euro vers son objectif de 2%, les taux sur toutes les durées ont entamé leur décrue, perdant graduellement des points au fil des mois. Voici une projection des taux moyens à fin 2024 (écart entre taux excellent et taux bon) : Prêt sur 15 ans : entre 2,90% et 3,50% Prêt sur 20 ans : entre 3,00% et 3,55% Prêt sur 25 ans : entre 3,10% et 3,60% L'impact sur le marché immobilier Le niveau élevé des taux a entraîné : Une baisse significative du nombre de transactions Un allongement des délais de vente Une correction des prix partout en France : les prix ont baissé en moyenne de 4% en 2023 et devraient accuser une moindre correction de -1,3% en 2024 (indice des prix immobiliers de septembre 2024 par SeLoger et MeilleursAgents) Il faut ajouter que l'augmentation des refus de prêts bancaires est aussi due aux contraintes imposées par les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : double limitation du taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans Malgré la baisse des taux en 2024, le volume des ventes va rester en net retrait, autour de 750 000 transactions dans l’ancien selon les dernières projections de notaires, soit un recul de 11% par rapport à 2023 et de 22% par rapport à 2022. Quels facteurs influenceront les taux en 2025 ? 1. La politique monétaire de la BCE L'élément central qui déterminera l'évolution des taux en 2025 reste la politique monétaire de la BCE. Plusieurs indicateurs laissent présager un possible assouplissement : Une inflation stabilisée : la norme européenne est de 2% Des signaux de ralentissement économique Une pression croissante pour soutenir l'activité économique 2. Le contexte économique global D'autres facteurs économiques joueront un rôle déterminant : L'évolution du PIB européen Les tensions géopolitiques internationales Le prix des matières premières La santé du secteur bancaire Quels sont les scénarios possibles pour 2025 ? Scénario optimiste : une baisse progressive des taux Dans ce scénario, nous pourrions observer : Une nouvelle baisse des taux directeurs de la BCE au premier trimestre 2025 Une répercussion progressive sur les taux immobiliers Des taux qui pourraient redescendre autour de : 2,70% sur 15 ans 3,00% sur 20 ans 3,30% sur 25 ans Scénario modéré : une stabilisation des taux Ce scénario envisage : Un maintien des taux actuels sur le premier semestre Une légère détente au second semestre Des baisses limitées à 0,3-0,5 points sur l'année Scénario pessimiste : des taux toujours sous tension Dans ce cas, nous pourrions faire face à : une inflation qui repart à la hausse : elle est passée de 1,7% à 2% sur un an entre septembre et octobre 2024, signe de tensions sur les matières premières un maintien des taux directeurs élevés la détérioration du "spread" entre le Bund allemand et l'OAT français peu ou pas d'amélioration des conditions de crédit Les conseils pour les futurs acquéreurs Timing et stratégie d'achat Ne pas attendre une baisse hypothétique des taux Privilégier un bon apport personnel : au moins 15% ou 20% du montant de l’opération Comparer les offres de plusieurs établissements Passer par un courtier en crédit immobilier Optimiser son dossier de prêt Pour maximiser ses chances d'obtenir un crédit avantageux : Maintenir un taux d'endettement inférieur à 35% Constituer une épargne de précaution : au moins 6 mois de mensualités de crédit Stabiliser sa situation professionnelle Assainir ses comptes : pas de découvert bancaire au moins sur les 3 derniers mois Limiter voire éviter les crédits à la consommation Déléguer l’assurance emprunteur : les offres alternatives sont jusqu’à 4 fois moins chères que les assurances bancaires. Impact sur le marché immobilier en 2025 Les prix de l'immobilier L'évolution des taux aura des répercussions directes sur : Le volume des transactions Les prix dans les grandes métropoles L'accessibilité à la propriété Le dynamisme du marché de la construction neuve Bon à savoir : le Pinel disparaît en 2025 ; l’investissement locatif dans le neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif fiscal. Les opportunités à saisir Malgré le contexte, des opportunités existent : Négociation plus favorable pour les acheteurs Développement de nouvelles solutions de financement : extension du PTZ pour dans toute la France et à la maison individuelle Marchés secondaires plus accessibles Investissements dans la rénovation énergétique Quelles perspectives pour l'immobilier 2025 ? Les indicateurs actuels suggèrent une probable détente des taux d'intérêts immobiliers en 2025, mais celle-ci devrait rester modérée en raison du contexte géopolitique toujours très tendu. Les acquéreurs devront s'adapter à un nouveau contexte de marché, où la préparation du projet et la qualité du dossier seront déterminantes. La baisse des taux, si elle se confirme, pourrait participer à une reprise progressive du marché immobilier, sans toutefois retrouver les conditions exceptionnellement favorables observées avant 2022. Pour les futurs acquéreurs, l'année 2025 pourrait offrir une fenêtre d'opportunité, à condition d'avoir préparé leur projet et optimisé leur capacité d'emprunt. La clé résidera dans l'équilibre entre patience et réactivité face aux évolutions du marché. Dernière info à intégrer pour les futurs acheteurs immobiliers : les frais de notaire augmentent de 0,5 point en 2025, sauf pour la primo-accession et l'acquisition dans le neuf. Cette mesure, ainsi que celle qui étend le PTZ, sont remises en cause suite à la censure du gouvernement Barnier le 4 décembre dernier. Une loi spéciale est prête et reconduit les règles budgétaires de l'année 2024 sur l'année suivante.

Prêt immobilier : est-ce le bon moment pour renégocier en décembre 2024 ?

Vous avez contracté un crédit immobilier en 2023 quand les taux étaient au plus haut et vous vous demandez s’il n’est pas temps de le renégocier pour réduire vos mensualités. Les taux sont effectivement en baisse depuis le début de l’année. Ce repli est-il suffisant pour valider l’intérêt de revoir les conditions d’emprunt ? Taux du crédit immobilier en baisse depuis janvier 2024 Aux alentours de 4,50% en décembre 2023, les taux d’intérêts sont depuis descendus très nettement, perdant des points au fil des mois. Aujourd’hui, on s’endette à 3,50% en moyenne sur 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), soit le niveau de juin 2023. Les taux sont loin des records établis entre le dernier trimestre 2016 et mai 2022 où les ménages, quelle que soit la durée de remboursement, pouvaient emprunter à moins de 1,50%. La lente décrue des derniers mois peut toutefois justifier de revoir les conditions d’un crédit immobilier contracté durant le second semestre 2023. Peu d’emprunteurs peuvent en profiter, car ils étaient peu nombreux à contracter un prêt immobilier à cette période compte tenu de la frilosité des banques et de la rigidité des règles du Haut Conseil de Stabilité Financière en place depuis janvier 2021. Conditions pour renégocier votre crédit immobilier en décembre 2024 Les normes d’octroi du crédit à l’habitat sont toujours les mêmes, à savoir : Taux d’endettement plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse Durée de remboursement limitée à 25 ans (dérogation jusqu’à 27 ans dans le neuf et l’ancien avec travaux de rénovation). Le contexte a cependant changé. La baisse des taux d’intérêts rend aujourd’hui le financement bancaire plus accessible et autorise ceux qui ont emprunté courant 2023 à envisager de renégocier leur crédit. Il faut 3 conditions pour que la renégociation soit pertinente : Un écart de 0,7 à 1 point entre le taux initial et le nouveau taux Être dans le premier tiers de remboursement Un capital restant dû d’au moins 70 000€. Si vous cumulez ces 3 règles, vous pouvez convaincre votre banquier de faire un effort pour abaisser le taux. S’il refuse car il perd une partie de sa marge, allez voir la concurrence pour demander le rachat de votre crédit immobilier. Quels sont les avantages à faire racheter mon prêt immobilier ? Plutôt que d'aller frapper à toutes les portes, passez par un courtier spécialisé. Cet expert du crédit a une vision globale des établissements bancaires prêts à proposer des conditions avantageuses à tel ou tel profil. L’accompagnement d’un courtier présente de précieux atouts : Gain de temps Étude de faisabilité Négociation entre experts du crédit Garantie d’obtenir l’offre la plus adaptée à votre situation. Le courtier est tenu à une obligation de moyens et non de résultat. Si votre demande de rachat de crédit immobilier échoue, vous n’avez rien à débourser pour rémunérer le service rendu. Quels sont les frais d’un rachat de prêt immobilier ? Le rachat est envisageable uniquement s’il couvre a minima les frais inhérents à l’opération : Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées par la réglementation à 6 mois d’intérêts du capital déjà remboursé, dans la limite de 3% du capital restant dû Frais de dossier : autour de 1%, souvent plafonnés ; se négocient Frais de garantie : environ 2% du capital emprunté si hypothèque, environ 0,8% dans le cas d’une caution (avec possibilité de récupérer une partie des versements au fonds de garantie en fin de prêt) Frais de courtage : entre 1% et 5% du montant du nouveau prêt ; dus uniquement en cas d’acceptation de l’organisme qui rachète le crédit. Lors de la conclusion du contrat du prêt faisant l’objet de la demande de rachat, vous êtes gagnant si vous avez négocié la réduction voire la suppression des IRA. Assurance emprunteur : élément central d’une renégociation de crédit immobilier Qui dit rachat de prêt immobilier, dit nouvelle assurance emprunteur. L’assurance qui garantit le prêt racheté est automatiquement résiliée lors de la clôture de ce prêt. Le nouveau crédit doit dès lors être couvert par une formule adaptée aux nouvelles conditions. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par l’organisme prêteur. Vous disposez du libre choix du contrat, et pouvez opter pour une offre alternative bien souvent moins chère. Les contrats individuels sont jusqu’à 4 fois moins onéreux que les contrats groupe des banques. Il vous suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. En spécifiant qu’il s’agit d’une renégociation de crédit, l’outil vous donne accès à une simulation comparative des meilleurs contrats du marché. Avec le rachat de votre crédit immobilier, vous êtes doublement gagnant : vous payez moins d’intérêts (ou vous réduisez la durée de remboursement), et vous négociez au mieux le coût de l’assurance. Au final, vous optimisez le coût global de votre emprunt.

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