Prêt immobilier et naissance : anticipez la baisse des revenus

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L'arrivée d'un enfant est synonyme de nombreux changements pour les parents. Si l'achat du logement est fait en prévision de l'agrandissement de la famille, il faudra penser à une éventuelle baisse de revenus lors du montage du crédit immobilier. L'heureux évènement peut également avoir une incidence sur l'assurance emprunteur.

Capacité d'emprunt et reste à vivre : deux variables qui évoluent avec l'arrivée d'un enfant

Que la grossesse soit en route ou programmée, il est judicieux d'en tenir compte dans le montage financier d'un prêt immobilier, car elle aura un impact sur votre capacité d'emprunt. Celle-ci correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos ressources et de vos charges. Elle est déterminée d'après votre capacité d'endettement, des caractéristiques du prêt (montant, durée, mensualités, apport personnel) et de votre âge à la souscription, éventuellement des aides publiques auxquelles vous avez droit.

Si la règle du taux d'endettement limité à 33% des revenus est devenue intangible depuis la mise en place des consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière, un reste à vivre décent demeure une élément fondamental, les banques continuent de le prendre en compte pour motiver leur décision d'octroyer ou non le financement. Le reste à vivre représente la somme qu'il vous reste en poche une fois que vous avez payé vos mensualités de crédit, soit les 67% après retranchement des 33% du taux d'effort.

Le reste à vivre ne repose sur aucune définition légale ni sur aucun minimum légal, mais il est une donnée essentielle pour les établissements de crédit qui se basent sur son évaluation pour déterminer votre capacité d'emprunt. Le crédit doit vous permettre de continuer à vivre décemment et de pouvoir faire face au financement de la vie quotidienne. Il est clair que le reste à vivre dépend des revenus. Une personne salariée au Smic devra restée bien en-deçà du seuil des 33% pour conserver un reste à vivre suffisant. Plus les revenus sont faibles, plus la banque jugera nécessaire de respecter un reste à vivre important.

Le reste à vivre du foyer se trouve modifié avec la naissance d'un enfant, alors que les revenus n'évoluent pas. À salaires équivalents, un couple sans enfant n'aura pas la même capacité d'emprunt qu'un couple avec un enfant à charge. Le reste à vivre varie d'une banque à l'autre en fonction de sa politique commerciale, mais aussi de la situation géographique. Informez votre banquier de votre projet d'agrandir la famille afin qu'il en tienne compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt, notamment si vous envisagez un congé parental, une décision qui aura un impact sur vos revenus. Généralement, les établissements financiers exigent un reste à vivre à hauteur de 2 000€ pour un couple, augmenté de 500€ par enfant au moment de la signature de l'offre de prêt.

Congé maternité : que prévoit la réglementation

Le congé maternité est une suspension du contrat de travail accordé aux femmes enceintes salariées de leur activité professionnelle durant la grossesse et après la naissance de leur(s) enfant(s). Le salaire de base de la future maman est alors maintenu sous la forme d'indemnités journalières sous réserve d'être assurée sociale depuis au moins 10 mois en tant que salariée et de remplir l'une des conditions suivantes :

  • avoir travaillé au moins 150 heures au cours des 3 mois précédant la grossesse ;
  • avoir travaillé au moins 600 heures au cours des 12 derniers mois précédant la grossesse ;
  • avoir perçu 1 015 fois le Smic horaire au cours de 6 mois précédant la grossesse (ou 2 030 fois le Smic au cours de 12 mois précédents).

Le montant de l'indemnité journalière est calculé sur les salaires des 3 mois qui précèdent le congé maternité ou les 12 mois précédents en cas d'activité non continue ou saisonnière, dans la limite du plafond mensuel de la Sécurité Sociale de l'année en cours, soit 3 428€/mois depuis le 1er janvier 2020.

Au 1er janvier 2020, le montant maximum de l'indemnité journalière maternité est de 89,03€ par jour avant déduction des 21% de charges sociales (CSG et CRDS). Les indemnités journalières maternité sont versées en moyenne tous les 14 jours par votre CPAM, dès le premier jour du congé maternité sans délai de carence et pour chaque jour de la semaine, y compris les samedis, dimanches et jours fériés. Des dispositions collectives peuvent prévoir une indemnisation plus généreuse que celle de la Sécu, pouvant aller jusqu'au maintien intégral du salaire.

Le code du travail prévoit un congé maternité d'une durée de (addition du congé prénatal et du congé postnatal) :

  • 16 semaines pour une 1ère ou 2ème naissance ;
  • 26 semaines pour une 3ème naissance ;
  • 34 semaines pour la naissance de jumeaux ;
  • 46 semaines pour la naissances simultanée de plus de deux enfants.

Compte tenu du plafonnement des indemnités journalières de maternité, vos revenus vont diminuer sur la période concernée si votre salaire excède les seuils de la Sécu. Il est important de prendre en considération cette donnée lors de votre demande de crédit immobilier pour éviter une contraction momentanée du reste à vivre et un déséquilibre de votre budget. Si le père fait valoir son droit au congé paternité, la recommandation vaut également. La durée du congé paternité est de 11 jours calendaires consécutifs et l'indemnité journalière est subordonnée à des conditions identiques à celles citées plus haut, pour des plafonds et des montants similaires.

Congé maternité et assurance de prêt immobilier

Le congé légal de maternité n'est jamais garanti par les assurances emprunteur lesquelles ne couvrent que les arrêts de travail pour maladie ou accident. Le congé maternité étant un événement certain, il ne peut être assimilé à une pathologie. En revanche, les cas de grossesse pathologique qui nécessitent un arrêt de travail prématuré sont pris en charge au même titre qu'une incapacité de travail pour raison de santé. Attention : certains contrats appliquent la couverture seulement en cas d'hospitalisation. Si vous devez rester alitée plusieurs semaines avant la naissance de votre enfant, les garanties incapacité pour arrêt de travail risquent de ne pas s’appliquer.

L'assurance intervient pour rembourser à la banque les mensualités du prêt jusqu'à la date du congé légal de maternité. Si les garanties sont indemnitaires, la prise en charge par l'assurance entrera en jeu uniquement en cas de perte de salaire, au contraire des garanties forfaitaires, plus protectrices, car elles ne prennent pas en compte les indemnités journalières du congé maternité.

Dernières publications

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Pouvoir d’achat 2024 : vaut-il mieux renégocier le taux du crédit ou l’assurance emprunteur ?

Les deux mon général, serait-on tenté de répondre ! Dans un contexte de légère baisse des taux d’intérêts qui favorise peu à peu la reprise du marché, nombreux sont les emprunteurs à envisager de renégocier les conditions de leur crédit immobilier. Pas sûr que le timing soit le bon. En revanche, il est une dépense qu’il est toujours possible de diminuer : l’assurance de prêt. Pas besoin d’attendre plus longtemps pour réduire la voilure et faire de grosses économies sur son crédit immobilier. Un marché immobilier qui redémarre doucement La hausse des taux qui a prévalu durant ces dix-huit derniers mois est arrivée à son terme en ce début d’année 2024. Le plancher avait été atteint à l’automne 2021 avec un taux exceptionnel autour de 1% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la durée de 20 ans. Avec la dérive inflationniste engendrée par la guerre en Ukraine, les taux n’ont cessé de grimper pour afficher 4,50% en décembre dernier.  Changement de braquet avec des taux orientés à la baisse depuis janvier. Actuellement, le taux du marché sur 20 ans oscille entre 3,70% et 4,05% pour les bons dossiers.  La capacité d’emprunt s’améliore doucement et la balle est dans le camp des banques pour relancer la production de crédits immobiliers. Les établissements sont volontaristes après quasiment deux ans de disette où le crédit n’était plus rémunérateur en raison des conditions monétaires. Pas d’angélisme pour autant. Les règles d’octroi pèsent toujours sur les emprunteurs. Les banques ne pourront pas vraiment lâcher du lest en 2024 compte tenu des normes strictes qui leur sont juridiquement imposées depuis janvier 2022 : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement est limitée à 25 ans, voire 27 ans dans le neuf (VEFA) et dans l’ancien avec travaux de rénovation. Ces contraintes réglementaires sont un véritable frein à l’accès au crédit immobilier, n’en déplaise au régulateur, Banque de France en tête, qui refuse de les amender pour fluidifier le marché sans pour autant risquer un endettement excessif des ménages. Trop tôt pour renégocier le taux d’un crédit immobilier Dans ce contexte de taux en baisse, certains emprunteurs se demandent s’ils ne pourraient pas déjà renégocier leur prêt immobilier. Avant d’envisager l’opération, il faut étudier sa faisabilité : Le prêt doit se trouver son premier tiers de remboursement. L’écart entre le taux initial et le nouveau taux doit se situer entre 70 et 100 points de base (0,70% à 1%). Le capital restant dû est au minimum de 70 000€. Pour les montants élevés et très élevés, la renégociation s’avère pertinente même si le delta entre les deux taux est inférieur à 70 points de base. Pour les sommes plus modestes, les frais liés à l’opération ne sont pas compensés. Si la banque accepte de réviser le taux à la baisse, l’emprunteur s’acquitte uniquement des frais d’avenant au contrat. En revanche, en cas de rachat de crédit immobilier par un établissement concurrent, seront facturées des pénalités de remboursement anticipé à la banque initiale (6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû), auxquelles viennent s'ajouter les autres frais (frais de dossier, frais de nouvelle garantie). Il est donc conseillé de patienter que les taux continuent de fléchir pour envisager de renégocier son crédit dans de meilleures conditions. D’ici la fin de l’année, quand les taux se situeront autour de 3,50%, davantage d’emprunteurs pourront se lancer, directement auprès de leur banque ou en faisant jouer la concurrence. Changer d’assurance emprunteur pour retrouver du pouvoir d’achat Pas la peine d’attendre des jours plus favorables pour réaliser d’importantes économies sur son crédit immobilier. La loi Lemoine permet à tout emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais. Si, comme l’immense majorité des emprunteurs, vous êtes couvert par l’assurance de votre banque, remettez le contrat en question, car vous payez sans doute le prix fort. Les assurances groupe bancaires sont jusqu’à trois fois plus chères que les offres alternatives, à garanties équivalentes. Chez Magnolia.fr, les milliers d’emprunteurs que nous avons accompagnés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine pour tous (septembre 2022) ont pu économiser en moyenne 20 000€ sur la durée restante de leur crédit immobilier. Réduire le taux d’assurance de 10 points de base équivaut à diminuer le taux nominal de 20 points. Jetez un œil à notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 : en changeant d’assurance dans le mois qui suit l’offre de prêt, un ménage qui emprunte 200 000€ sur 20 ans peut obtenir un gain de 21 600€, soit une économie de 90€ par mois et de 1 080€ par an. Plus le capital restant dû et la durée de remboursement sont élevés, plus important sera le gain potentiel. Important : si vous faites racheter votre crédit immobilier par une autre banque, sachez que vous devrez changer obligatoirement d’assurance emprunteur, puisque vous négociez un nouvel emprunt. Vous cumulez ainsi deux sources d’économies, sous réserve de souscrire une assurance déléguée, et non pas celle du prêteur.

Immobilier ancien : la baisse des prix accélère en 2024

La crise qui touche l’immobilier a un impact sur le niveau des prix des logements. La hausse des taux d’intérêts sur dix-huit mois, doublée de la rigidité des conditions d’accès au crédit, s’est accompagnée d’un recul de la demande, qui entraîne dans son sillage une baisse des prix. Désormais, tout le territoire est concerné par cette correction et au dernier trimestre 2023, elle s’est accélérée comme l’indiquent les chiffres de l’Insee. Le récent repli des taux améliore légèrement le pouvoir d’achat immobilier dans un contexte où les valeurs continuent de se déprécier. Baisse des prix immobiliers plus marquée fin 2023 Selon l’indice Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont de nouveau diminué au 4ème trimestre 2023 et de manière plus nette qu’aux trimestres précédents. La correction est estimée à -1,8%, après -1,1% au 3ème trimestre et -0,8% au 2ème trimestre. Sur l’année 2023, les prix ont reflué de près de 4%. Dans le détail, la baisse est plus marquée pour les appartements (-4,1%) que pour les maisons (-3,8%). Et derrière des moyennes, se cachent toujours des disparités régionales et locales. Île-de-France : prix en baisse pour le 5ème  trimestre consécutif Sur un an, la région Île-de-France voit les prix des logements anciens reculer fortement de -6,9%, après -5,4% au 3ème trimestre et -3,1% au deuxième trimestre. Là encore, la correction en fin d'année 2023 est plus sensible pour les appartements (-1,9%) que pour les maisons (-1,2%). À Paris, les prix des appartements ont diminué de -2% au 4ème trimestre, après -1,4% au 3ème trimestre. En Petite comme en Grande Couronne, les appartements ont perdu près de 2% au cours du dernier quart-temps de l’année. C’est le cinquième trimestre consécutif que les valeurs sont en phase descendante en IdF. Province : accélération de la baisse Les autres régions ont été plus tardivement touchées par la baisse des prix dans l’ancien. Celle-ci s’est doucement enclenchée au 3ème trimestre pour accélérer en fin d’année. Les prix des appartements ont perdu 2% entre octobre et décembre 2023, après avoir augmenté de +0,5% le trimestre précédent. L’ajustement des prix des maisons est plus significatif : -1% au 3ème trimestre -3,3% au 4ème trimestre. Sur un an, les prix des logements anciens en province ont perdu -2,9% au dernier trimestre, après -0,5%. Variations des prix des logements anciens au cours de 12 derniers mois :     2023 T2 2023 T3 2023 T4 France métropolitaine +0,5% -1,8% -3,9% IdF -3,1% -5,4% -6,9% Province +1,8% -0,5% -2,9% Appartements 0% -2,0% -4,1% IdF -3,7% -5,4% -6,9% Province +2,8% +0,5% -2,0% Maisons +0,9% -1,6% -3,8% IdF -1,9% -5,4% -6,8% Province +1,3% -1,0% -3,3% Source Insee La baisse des prix se poursuit en ce début 2024. Les Notaires de France estiment que les prix ont fléchi de -4,2% sur un an à fin février 2024, moins rapidement en province avec un repli annuel à cette date de -3%. Pouvoir d’achat immobilier : légère amélioration début 2024 Sur un an à fin décembre 2023, l’Insee chiffre le volume de transactions dans l’ancien à 869 000, contre 1,115 million en 2022 et 1,176 million en 2021. Les ventes ont ainsi plongé de 26% en deux ans. La hausse des taux d’intérêts qui s’est poursuivie pendant dix-huit mois jusqu’en décembre dernier a contribué à cette méforme. Les taux ont atteint leur plus haut niveau en décembre 2023, dégradant le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs, malgré la baisse des prix des logements. Au 4ème trimestre, 33,3% des revenus étaient affectés au remboursement du crédit immobilier. Les taux ayant quadruplé depuis février 2022, la baisse des prix des logements ne peut mathématiquement compenser cette vive remontée. La baisse des taux initiée en janvier dernier permet de regagner quelques points de pouvoir d’achat. La part du revenu dévolue à la dette immobilière devrait atteindre 31% au premier trimestre 2024. Changer d’assurance emprunteur pour booster le pouvoir d’achat Rappelons qu’une solution efficace et immédiate de regagner du pouvoir d’achat est de renégocier son assurance emprunteur. Couverture indispensable pour obtenir le financement d’un projet immobilier, l’assurance garantit le remboursement du crédit bancaire en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). N’ayant pas pu faire jouer le libre choix du contrat lors de leur demande de prêt immobilier, l’immense majorité des emprunteurs se retrouvent souscripteurs de l’assurance groupe proposée par leur banque au détriment de leur intérêt financier. Les contrats bancaires sont en effet jusqu’à trois fois plus chers que les offres alternatives à garanties personnalisées. Heureusement, la délégation d’assurance emprunteur peut s’exercer en cours de prêt. À tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier et opter pour une formule plus compétitive. On estime les économies moyennes entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de remboursement pour un crédit de 250 000€ sur 20 ans, mais elles peuvent être bien supérieures pour des capitaux restant dus très élevés. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mars 2024 pour constater l’intérêt de changer d’assurance au plus tôt après avoir contracté votre emprunt. Le changement d’assurance emprunteur est une des 3 raisons de l’importance de la loi Lemoine. Ce texte essentiel pour les droits des consommateurs se veut également plus inclusif en supprimant la sélection médicale sous certaines conditions et en améliorant l’information de l’emprunteur.

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Mutuelle santé : peut-on changer de contrat à tout moment ?

La réglementation permet de résilier sa mutuelle santé pour en changer plus facilement et bénéficier d'une offre plus compétitive. Pouvez-vous pour autant engager la démarche quand vous le souhaitez ? La réponse est ambivalente, car tout dépend de la date de souscription et/ou de votre situation. Voici les conditions à respecter pour résilier sa mutuelle sans pénalité. Comment passer d’une mutuelle à l’autre ? Les contrats de complémentaire santé sont normalement souscrits pour une année. Durant ce laps de temps, vos besoins de santé ont pu évoluer ou vous estimez payer trop cher. Loi Chatel Vous avez la possibilité de résilier votre mutuelle selon les modalités de la loi Chatel. L’organisme est obligé de vous informer de la date d’échéance du contrat et vous faire parvenir un avis d’échéance indiquant la possibilité de renoncer au contrat au moins 15 jours avant la fin du préavis. Dans ce cas, vous disposez de 15 jours pour résilier le contrat. Si l’avis vous parvient moins de 15 jours avant la date butoir, vous bénéficiez d’un délai de 20 jours à compter de la réception de l’avis pour envoyer votre lettre de résiliation. Si vous ne respectez pas ce délai, le contrat se poursuit selon le principe de reconduction tacite. Dernier cas de figure, l’organisme assureur ne vous envoie aucun avis : vous pouvez alors résilier à tout moment, sans préavis. Changer de mutuelle en cours d’année Il existe toutefois des situations où vous pouvez résilier le contrat en cours d’année, avant la date d’échéance, sans avoir de préavis à donner et sans écoper de pénalités financières : un changement de situation : déménagement, changement de situation matrimoniale, chômage, nouvelle situation professionnelle à l’étranger, adhésion à la mutuelle entreprise obligatoire, départ à la retraite. une augmentation injustifiée des cotisations : ce motif ne peut être invoqué que dans le cadre d’une souscription à une assurance santé, et non à une mutuelle dont les tarifs sont votés par le conseil d'administration représentatif de ses adhérents. Dans le premier cas de figure, vous disposez de 3 mois pour informer l’organisme du changement de situation. Dans le second, votre demande de résiliation doit parvenir à l’assureur dans les 15 jours qui suivent l’avis d’augmentation de tarifs. Le contrat prend fin entre 1 et 2 mois après réception de votre courrier. La résiliation infra-annuelle en mutuelle santé La loi relative au droit de résiliation des mutuelles santé simplifie le processus. Depuis le 1er décembre 2020, vous avez le droit de résilier votre complémentaire santé à tout moment, dès lors qu’une année de souscription est révolue. Au bout d’un an, vous pouvez dénoncer le contrat quand vous le souhaitez, sans aucune pénalité ni motif à fournir. La résiliation prend effet un mois après réception de votre demande par l’organisme. L'opération est devenue encore plus simple. Depuis juin 2023, vous pouvez résilier votre mutuelle en trois clics grâce au bouton « résiliation » que tout organisme assureur doté d’un site en ligne doit mettre en place. Ce dispositif est accessible même si la souscription ne s’est pas faite de manière digitale. Puis-je résilier ma mutuelle entreprise ? Depuis janvier 2016, toute entreprise du secteur privé doit proposer à l’ensemble de ses salariés une couverture santé complémentaire. La mutuelle entreprise est à adhésion obligatoire, sauf dispenses autorisées par la loi (bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire, salariés en CDD, salariés déjà couverts par la mutuelle collective de leur conjoint). Vous ne pouvez donc en changer, seule l’entreprise dispose du droit de résiliation du contrat collectif au bout d’une année, pour le substituer par une nouvelle mutuelle. Vous êtes cependant autorisé à résilier votre mutuelle entreprise dans les cas suivants : fin du contrat de travail : démission, licenciement, rupture conventionnelle départ à la retraite  départ à l’étranger. Choisir sa future mutuelle avant de résilier Avant de résilier, sélectionnez avec soin une mutuelle compétitive, adaptée à vos besoins de santé. Même si la souscription à une assurance ou une mutuelle n’est pas obligatoire (sauf dans le cadre de l’entreprise), elle est vivement recommandée pour éviter des restes à charge trop importants, voire renoncer à se soigner. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé. Grâce à cet outil rapide et gratuit, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an, à couverture équivalente. Modulez les niveaux de garanties en fonction de vos besoins et de votre consommation d’actes et produits de santé. Et pour un accompagnement complet, sollicitez les services d’un conseiller en mutuelle santé.