Le marché immobilier est à la peine en ce début 2021 malgré le niveau historiquement bas des taux d'intérêt et l'assouplissement des conditions d'octroi. Pour doper la demande, certaines banques n'hésitent pas à afficher des barèmes inférieurs au dernier record de décembre 2019. C'est le moment d'en profiter !
Des taux toujours hyper performants
Le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement témoigne une fois de plus des conditions exceptionnelles auxquelles il est possible de s’endetter pour concrétiser un projet immobilier. En janvier 2021, le taux moyen toutes durées confondues et hors coût des sûretés s'est établi à 1,17%, soit une valeur identique à celle du mois précédent. Le taux moyen accordé par les banques en janvier pour un achat dans l'ancien recule d'un point : 1,17% contre 1,18% en décembre 2020. Le taux pour le marché du neuf reste stable.
Dans le détail, le taux moyen titrait 1,07% sur 20 ans, à deux points du niveau atteint en décembre 2019, son plus bas historique. Idem sur la durée plus longue de 25 ans, avec 1,33% contre 1,31% en décembre 2019. Les meilleurs profils ont pu bénéficier d'une décote de 4 points sur les durées de 15 et 20 ans. Sur cette même maturité, il était possible d’emprunter à 0,80% le mois dernier.
L'évolution majeure s'opère au niveau de la durée d'emprunt, qui perd deux mois par rapport à décembre : 227 mois (18,9 ans) au lieu de 229 (19,1 ans). Durant toute l'année 2020, elle s'était accrue pour compenser la hausse des prix des logements, et surtout contenir le taux d'endettement sous le seuil de 33% fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Entre février et octobre 2020, la durée moyenne d'emprunt n'a jamais été aussi longue (235 mois). Depuis lors, elle a perdu 8 mois et se situe désormais à son niveau de l'automne 2019.
Les barèmes bancaires en baisse en février
Les données de l'Observatoire sont le reflet du terrain, car elles concernent les crédits octroyés par les banques. Les barèmes bancaires reçus par les courtiers pour février montrent une politique offensive des établissements, encouragés par l'action de la Banque Centrale Européenne et par les économies accumulées par les particuliers ces derniers mois. En 2020, le taux d'épargne a atteint 21%, un niveau bien supérieur aux 15% habituels ! Cette disponibilité de liquidités participe aux efforts commerciaux des banques à proposer des taux hyper attractifs pour les financements immobiliers.
Chez le courtier Meilleurtaux, les valeurs moyennes sont en baisse, à 0,82% sur 15 ans, 1,02% sur 20 ans et 1,28% sur 25 ans. Les profils les plus vertueux décrochent sans mal un taux d'intérêt bien en dessous de 1% sur 20 ans. Même écho chez les autres intermédiaires où l'on observe des conditions remarquables pour financer un projet immobilier. Actuellement, la plupart des banques pratiquent des taux plus bas que les records de décembre 2019.
Production en très net repli
En dépit de cet environnement propice à l'achat immobilier, la production de crédits plonge de nouveau. Elle perd 22,3% entre janvier 2020 et janvier 2021 en termes de montants et 16% en nombre de prêts accordés. L'assouplissement récent des critères d'octroi (taux d'effort porté à 35% au lieu de 33%, et durée de remboursement à 27 ans au lieu de 25 si différé d'amortissement) et les nouveaux seuils de l'usure pour ce premier trimestre 2021 n'ont pas encore produit leurs effets bénéfiques sur la demande. La dégradation opérée au long de l'année 2020 s'est poursuivie en janvier 2021, amplifiée par le marasme économique qui frappe le pays et l'érosion du moral des ménages.
L'indicateur de solvabilité de la demande, en chute libre depuis 6 mois, montre que le marché est davantage orienté vers les clientèles aisées. Le niveau de l'apport personnel, qui permet un recours moindre au crédit, s'est encore élevé en janvier 2021, en écho à la diminution de la durée d’emprunt : +10,6% contre +10,2% en 2020. Il faut toujours 4,5 années de revenus pour financer un achat immobilier, comme en janvier 2020.
