Crédit immobilier : les conditions d'emprunt s'améliorent en janvier 2021

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Trois bonnes nouvelles pour les emprunteurs : les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont en baisse, les taux de l'usure remontent légèrement, et le régulateur a décidé, enfin, d'assouplir les règles d'octroi. L'année 2021 débute sous les meilleurs auspices pour tous ceux qui souhaitent concrétiser un projet immobilier, mais aussi pour (re)solvabiliser certains emprunteurs écartés en 2020.

Nouvelle baisse des taux d'emprunt

Magnolia.fr adresse ses vœux de réussite à tous les porteurs de projet immobilier. Le mois de janvier 2021 offre les premiers signes encourageants avec les nouveaux barèmes bancaires. Aucun établissement n'a relevé ses taux d'intérêt en ce début d'année, certains ont même décidé de baisser leurs taux entre 0,05% et 0,20% selon les observations des courtiers. 

En moyenne, les taux se situent à 1,05% sur 15 ans, à 1,25% sur 20 ans et à 1,45% sur 25 ans, soit un repli moyen de 0,10% par rapport à janvier 2020. Avec les baisses successives opérées depuis juillet 2020, les taux s'approchent de leur plus bas historique, atteint durant l'automne 2019 : à l'époque, le taux brut s'établissait à 1,11% selon l'Observatoire Crédit Logement qui calcule chaque mois le taux moyen sur chaque durée des crédits immobiliers accordés par les banques. 

Rappelons que les valeurs citées sont des moyennes et que chaque demande de prêt bénéficie d'une analyse personnalisée et donc d'un taux en adéquation avec le profil de l'emprunteur. Après négociation, un profil premium peut obtenir une décote significative, portant le taux sous la barre de 1% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). 

L'autre bonne nouvelle est que ces baisses des taux d'emprunt ne concernent pas seulement les demandeurs les plus aisés. Les banques sont en quête de clients, veulent faire autant sinon mieux qu'en 2020, année entravée par la crise sanitaire, qui risque pourtant de se répéter en 2021 en raison de la situation économique. Les nouvelles règles d'octroi devraient heureusement faciliter la donne. 

Assouplissement des règles d'octroi des crédits immobiliers

Le régulateur n'est pas resté sourd aux appels répétés des professionnels et a décidé d'assouplir les consignes qui prévalent depuis janvier dernier. Courant décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rehaussé le taux d'endettement maximum de 33% à 35% des revenus nets, deux points qui bénéficient aux candidats à l'emprunt évincés en 2020 pour cause de taux d'effort outrepassant le seuil admissible. Deux points qui sont dans l'épaisseur du trait, mais qui font la différence et permettent de décrocher le financement pour un achat immobilier, qui reste LE projet d'une vie pour de nombreuses familles. 

En 2020, la double règle du taux d'endettement limité à 33% et de la durée d'emprunt plafonnée à 25 ans a très nettement augmenté le nombre d'exclus du crédit à l'habitat. En décembre dernier, le taux de refus atteignait 17% contre une moyenne de 5,5% pour toute l'année 2019. Ce durcissement était en premier lieu préjudiciable aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs. En portant le taux d'effort maximum à 35%, le régulateur resolvabilise certains emprunteurs exclus depuis janvier 2020. 

La dernière recommandation du HCSF contient un nouvel ajustement : la marge de flexibilité relative aux nouveaux prêts pouvant s'affranchir des meilleures pratiques sur le taux d'endettement et la durée d'emprunt passe de 15% à 20%, à destination principalement de la primo-accession. 

Hausse légère des taux de l'usure

En parallèle de la tendance baissière pour les taux d'emprunt, les taux d'usure remontent très légèrement, ce qui ouvre de nouvelles possibilités pour ceux pénalisés par un TAEG (Taux Annuel Effectif Global qui agrège tous les coûts liés au crédit) sur le fil du taux maximum légal. Pour le premier trimestre 2021, la Banque de France rehausse les taux d'usure par rapport au dernier trimestre 2020 sur la plupart des types de prêts immobiliers, comme on peut le voir dans le tableau ci-dessous : 

Crédits immobiliers Taux d’usure appliqué au T4 2020 Taux effectif pratiqué au T4 2020 Taux d’usure applicable au 1er janvier 2021
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 2,41 % 1,92 % 2,56 %
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 2,52 % 1,93 % 2,57 %
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 2,68 % 2,00 % 2,67 %
Prêts à taux variable 2,41 % 1,89 % 2,52 %
Prêts relais 3,01 % 2,23 % 2,97 %

Pour mémoire, les taux de l’usure sont calculés à partir des TAEG moyens accordés par les établissements financiers le trimestre précédent, augmentés d’un tiers. Le taux légal gagne 5 points sur les maturités entre 10 et moins de 20 ans, et 15 points sur les prêts remboursés en moins de 10 ans. Sur les durées classiques de 20 ans et plus, le taux est quasi stable avec le retrait d’un seul point, mais toujours loin de son plus bas niveau historique établi au T2 2020 (2,51%). 

Durant une bonne partie de l’année 2020, les refus de prêts étaient largement dus à la baisse des taux de l’usure dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés. Un effet ciseaux bien connu des professionnels du crédit qui était facteur d’exclusion. Ce léger ajustement des taux légaux devrait permettre à certains emprunteurs d’obtenir plus facilement leur financement, sous réserve qu’ils respectent les critères d’octroi. Pour les candidats au profil à risques accrus (seniors, personnes malades), le seuil de l’usure reste un obstacle en raison du poids de l’assurance emprunteur, même s’ils affichent une parfaite solvabilité. L’option est de négocier le contrat auprès de Magnolia.fr, et de profiter du principe de délégation pour minimiser le coût de l’assurance.

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