Crédit immobilier : les conditions d'emprunt s'améliorent en janvier 2021

Trois bonnes nouvelles pour les emprunteurs : les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont en baisse, les taux de l'usure remontent légèrement, et le régulateur a décidé, enfin, d'assouplir les règles d'octroi. L'année 2021 débute sous les meilleurs auspices pour tous ceux qui souhaitent concrétiser un projet immobilier, mais aussi pour (re)solvabiliser certains emprunteurs écartés en 2020.

Nouvelle baisse des taux d'emprunt

Magnolia.fr adresse ses vœux de réussite à tous les porteurs de projet immobilier. Le mois de janvier 2021 offre les premiers signes encourageants avec les nouveaux barèmes bancaires. Aucun établissement n'a relevé ses taux d'intérêt en ce début d'année, certains ont même décidé de baisser leurs taux entre 0,05% et 0,20% selon les observations des courtiers.

En moyenne, les taux se situent à 1,05% sur 15 ans, à 1,25% sur 20 ans et à 1,45% sur 25 ans, soit un repli moyen de 0,10% par rapport à janvier 2020. Avec les baisses successives opérées depuis juillet 2020, les taux s'approchent de leur plus bas historique, atteint durant l'automne 2019 : à l'époque, le taux brut s'établissait à 1,11% selon l'Observatoire Crédit Logement qui calcule chaque mois le taux moyen sur chaque durée des crédits immobiliers accordés par les banques.

Rappelons que les valeurs citées sont des moyennes et que chaque demande de prêt bénéficie d'une analyse personnalisée et donc d'un taux en adéquation avec le profil de l'emprunteur. Après négociation, un profil premium peut obtenir une décote significative, portant le taux sous la barre de 1% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés).

L'autre bonne nouvelle est que ces baisses des taux d'emprunt ne concernent pas seulement les demandeurs les plus aisés. Les banques sont en quête de clients, veulent faire autant sinon mieux qu'en 2020, année entravée par la crise sanitaire, qui risque pourtant de se répéter en 2021 en raison de la situation économique. Les nouvelles règles d'octroi devraient heureusement faciliter la donne.

Assouplissement des règles d'octroi des crédits immobiliers

Le régulateur n'est pas resté sourd aux appels répétés des professionnels et a décidé d'assouplir les consignes qui prévalent depuis janvier dernier. Courant décembre 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rehaussé le taux d'endettement maximum de 33% à 35% des revenus nets, deux points qui bénéficient aux candidats à l'emprunt évincés en 2020 pour cause de taux d'effort outrepassant le seuil admissible. Deux points qui sont dans l'épaisseur du trait, mais qui font la différence et permettent de décrocher le financement pour un achat immobilier, qui reste LE projet d'une vie pour de nombreuses familles.

En 2020, la double règle du taux d'endettement limité à 33% et de la durée d'emprunt plafonnée à 25 ans a très nettement augmenté le nombre d'exclus du crédit à l'habitat. En décembre dernier, le taux de refus atteignait 17% contre une moyenne de 5,5% pour toute l'année 2019. Ce durcissement était en premier lieu préjudiciable aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs. En portant le taux d'effort maximum à 35%, le régulateur resolvabilise certains emprunteurs exclus depuis janvier 2020.

La dernière recommandation du HCSF contient un nouvel ajustement : la marge de flexibilité relative aux nouveaux prêts pouvant s'affranchir des meilleures pratiques sur le taux d'endettement et la durée d'emprunt passe de 15% à 20%, à destination principalement de la primo-accession.

Hausse légère des taux de l'usure

En parallèle de la tendance baissière pour les taux d'emprunt, les taux d'usure remontent très légèrement, ce qui ouvre de nouvelles possibilités pour ceux pénalisés par un TAEG (Taux Annuel Effectif Global qui agrège tous les coûts liés au crédit) sur le fil du taux maximum légal. Pour le premier trimestre 2021, la Banque de France rehausse les taux d'usure par rapport au dernier trimestre 2020 sur la plupart des types de prêts immobiliers, comme on peut le voir dans le tableau ci-dessous :

Crédits immobiliers	Taux d’usure appliqué au T4 2020	Taux effectif pratiqué au T4 2020	Taux d’usure applicable au 1er janvier 2021
Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans	2,41 %	1,92 %	2,56 %
Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans	2,52 %	1,93 %	2,57 %
Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus	2,68 %	2,00 %	2,67 %
Prêts à taux variable	2,41 %	1,89 %	2,52 %
Prêts relais	3,01 %	2,23 %	2,97 %

Pour mémoire, les taux de l’usure sont calculés à partir des TAEG moyens accordés par les établissements financiers le trimestre précédent, augmentés d’un tiers. Le taux légal gagne 5 points sur les maturités entre 10 et moins de 20 ans, et 15 points sur les prêts remboursés en moins de 10 ans. Sur les durées classiques de 20 ans et plus, le taux est quasi stable avec le retrait d’un seul point, mais toujours loin de son plus bas niveau historique établi au T2 2020 (2,51%).

Durant une bonne partie de l’année 2020, les refus de prêts étaient largement dus à la baisse des taux de l’usure dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés. Un effet ciseaux bien connu des professionnels du crédit qui était facteur d’exclusion. Ce léger ajustement des taux légaux devrait permettre à certains emprunteurs d’obtenir plus facilement leur financement, sous réserve qu’ils respectent les critères d’octroi. Pour les candidats au profil à risques accrus (seniors, personnes malades), le seuil de l’usure reste un obstacle en raison du poids de l’assurance emprunteur, même s’ils affichent une parfaite solvabilité. L’option est de négocier le contrat auprès de Magnolia.fr, et de profiter du principe de délégation pour minimiser le coût de l’assurance.

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Assurances, immobilier : ce qui change à partir de juin 2023

Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». La fonctionnalité doit être présentée sous la mention « résilier votre contrat » ou une formule similaire dénuée d’ambiguïté et affichée en caractères lisibles. Elle doit rappeler à l’usager les conditions de résiliation : existence d’un délai de préavis, conséquences de la résiliation pour l’assuré. Après avoir renseigné les rubriques (nom, prénom, motif de résiliation, référence du contrat), le souscripteur accède à une page qui présente un récapitulatif de sa demande lui permettant de vérifier et de modifier le cas échéant les informations fournies. Il confirme ensuite sa notification de résiliation par une simple fonction mentionnant « confirmer ma demande de résiliation » ou une formule analogue claire et lisible. Si vous détenez un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Grâce à la loi Lemoine, l’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable à tout moment, sans un minimum d’engagement. Lutte contre les arnaques en banque et assurance Si vous souhaitez souscrire un crédit, une assurance ou un produit financier, il sera désormais plus facile de vérifier que le professionnel ou l’intermédiaire est autorisé à exercer. L’arrêté du 6 décembre 2022 qui entre en vigueur le 1er juin 2023 introduit l’obligation pour les professionnels immatriculés à l’Orias de fournir systématiquement une modalité de contact (téléphone et/ou adresse de contact, adresse du site internet s’il existe) pour compléter les informations à destination du public qui peut accéder librement au portail de ce registre unique. Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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