Crédit immo : les banques respectent les règles

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À compter de janvier 2022, les banques devront appliquer scrupuleusement les règles formulées par le régulateur en janvier dernier sous peine de sanction. Le bilan de ces recommandations montre que les établissements de crédit les ont bien intégrées, tout en utilisant la marge de manœuvre autorisée. Ce nouvel encadrement du crédit serait-il superflu ?

Règles d'octroi obligatoires

Mardi 14 septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a pris la décision d'imposer juridiquement les consignes relatives à la distribution des crédits immobiliers aux particuliers qu'il avait émises en janvier dernier. À partir du 1er janvier 2022, les banques auront interdiction d'accorder des prêts au-delà de 25 ans (sauf pour les achats sur plan, avec différé d'amortissement de 2 ans) et devront respecter la limite du taux d'endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur incluse). La norme sera publiée par décret dans les jours à venir, a indiqué l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) qui sera en charge d'infliger des sanctions aux récalcitrants.

Pour mémoire, en janvier 2020, les consignes étaient plus sévères, puisque le taux d'effort maximum était de 33% et la durée absolue de 25 ans. Le diagnostic des risques dans le secteur de l'immobilier résidentiel, établi en octobre 2019, soulignait la dégradation progressive des conditions d'octroi des prêts à l'habitat depuis les cinq dernières années. Il observait notamment l'augmentation des taux d'effort et un allongement des durées d'emprunt. La crainte était un endettement excessif des ménages dans un contexte marqué par des taux d'intérêt très faibles et une accélération des prix de l'immobilier.

Les autorités de régulation ont donc assoupli leurs recommandations sous la pression des professionnels, inquiets de l'exclusion massive de certaines clientèles, également sur la base d'un premier bilan qui a montré la discipline des banques à s'y plier. Une certaine latitude leur est toutefois permise : elles peuvent sortir des clous à hauteur de 20% des dossiers de prêt et ces dérogations doivent concerner à 80% l'acquisition de la résidence principale et à 30% des primo-accédants.

Normalisation des conditions d'octroi

Le bilan de ces recommandations en place depuis janvier 2021 permet d'affirmer que les banques sont largement respectueuses. Qu'il s'agisse du taux d'endettement ou de la maturité, les prêteurs ont bien intégré les consignes, qu'ils savaient être à l'avenir transposées dans le droit. Le HCSF ne les a pas pris en traite, puisqu’il avait précisé, dès janvier 2021, vouloir imposer juridiquement l’encadrement du crédit immobilier.

Les chiffres de la production de juillet 2021 indiquent que 18% des nouveaux prêts présentent un taux d'effort supérieur à 35%, soit une diminution de 14 points en pourcentage par rapport à janvier 2020, date d'entrée en application des premières consignes. Le taux d'effort moyen se situe désormais à 30%.

Idem pour la durée d'emprunt. L'entrée en lice de recommandations a permis une diminution de la part des prêts immobiliers avec une maturité excédant 25 ans : elle est passée de 12,8% en janvier 2020 à 6% en juillet 2021. La durée moyenne a cependant gagné 2 mois entre ces deux dates, pour se situer à 21 ans et 9 mois. Le contexte de taux d'intérêt historiquement bas a permis aux emprunteurs de s'endetter sur une durée plus longue pour respecter la norme de l'endettement.

Ces ajustements ont par ailleurs été rendus possibles grâce à la mobilisation d'un apport initial plus important. Les crédits immobiliers financent en moyenne 82,4% de la valeur du bien (-3,1 points par rapport à janvier 2020), soit plus de 17% laissés à la charge de l'acquéreur. 

En juillet 2021, 20,9% de la production de crédits immobiliers étaient hors normes, soit une proportion très proche de la flexibilité admise (20%). "Cette normalisation des conditions d’octroi a donc accru la sûreté du crédit immobilier pour les ménages sans entraver leur accès", conclut le bilan du HCSF. La production de crédits à l'habitat en 2020 a atteint un niveau similaire au record de l'année 2019, et l'encours a crû de 6,7% en rythme annuel en juillet 2021 malgré la crise sanitaire et économique.

Qu’en pensent les professionnels ?

Les courtiers en crédit, maillons essentiels du marché immobilier, n’ont pas attendu la normalisation des conditions d’octroi pour s’inquiéter de l’exclusion des plus fragiles, ceux qui ne disposent pas d’un apport personnel suffisant, également des investisseurs locatifs, souvent endettés avec un premier prêt sur la résidence principale. Meilleurtaux voit un risque de "fracture entre d'un côté les plus aisés ou plus âgés disposant d'une belle épargne, et de l'autre les plus jeunes disposant d'un apport moins important".

Les grands réseaux d’agences immobilières sont plus confiants, tout en convenant du caractère contraignant des règles pour l’investissement locatif. La Fédération bancaire française a quant à elle pris note de la décision du HCSF et rappelé que les banques ont toujours financé leurs clients de manière responsable et qu’elles continueront à le faire.

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Crédit immobilier : qui profite de l'inflation en juillet 2022 ?

L'inflation continue de progresser, s'établissant à 5,8% sur un an à fin juin 2022. Une situation qui pousse les ménages à épargner et qui pénalise les emprunteurs pour cause de salaires qui ne suivent pas cette évolution. Face à l'augmentation des dépenses du quotidien, assumer des mensualités de crédit immobilier devient de plus en plus compliqué, ce qui incite les banques à rehausser leur exigence d'apport personnel. Poussée inflationniste Selon les premières estimations de l'Insee, la hausse des prix à la consommation s'est de nouveau accélérée au mois de juin 2022 pour atteindre 5,8%, contre 5,2% en mai. Sur un mois, l'inflation a gagné 0,7%. La barre des 5% n'avait plus été franchie depuis septembre 1985. Poussée par le déclenchement de la guerre en Ukraine, la dérive inflationniste est imputable au bond spectaculaire des prix de l'énergie : +33,1% par rapport à juin 2021. Les prix de l'alimentation sont eux aussi en forte progression, dans des proportions élevées mais plus mesurées, à +5,7% sur un an. Les prix des services augmentent quant à eux de +3,2% et les prix des biens manufacturés de +2,6%. En glissement annuel, l'inflation est près de quatre fois plus forte qu'il y a un an. Dans une interview au journal Les Échos le 28 juin dernier, le ministre de l'Économie Bruno Le Maire estime que "le pic inflationniste commencera sa décrue mi-2023". Les observateurs prédisent une inflation à 7% pour fin 2022. Inflation et épargne de précaution Sale temps pour les ménages français qui subissent de plein fouet l'ampleur incontrôlée de l'inflation et sa vitesse de progression. Le moral est atteint et beaucoup anticipent des lendemains difficiles en épargnant, sans que ce surplus d'épargne égalise celui du second semestre 2021 (2 milliards d'euros contre 7 milliards d'euros selon les chiffres de la Banque de France). Au risque de limiter leur consommation, les épargnants français choisissent de préserver autant que possible une épargne suffisante, visant à les rassurer. Un réflexe de précaution paradoxal en période de maigres taux de rendement servis par les placements sans risques (livrets, fonds en euros de l'assurance vie), mais la hausse très nette du coût de la vie est toujours une des premières motivations d'épargne. Inflation et crédit immobilier Pour les candidats à l'emprunt immobilier, la situation est inversée. Les taux d'intérêt augmentent, mais restent pour l’heure très inférieurs à l'inflation, en moyenne autour de 1,70% sur la durée classique de 20 ans (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés). On s'endette à bon compte, puisque le loyer de l'argent est plus faible que l'indice des prix à la consommation. Sauf que les emprunteurs subissent, comme tous les consommateurs, le poids alourdi des dépenses contraintes du quotidien (alimentation, énergie, transport, etc.) dans leur budget mensuel. Pour que l'équilibre se fasse, il faudrait que les salaires progressent au même rythme que l'inflation. On est loin du compte. Selon la Dares (Direction de l'animation de la recherche, des études et statistiques), organisme qui dépend du ministère du Travail, l’indice du salaire mensuel de base (SMB) de l’ensemble des salariés du secteur privé a progressé de 1,1 % au cours du 1er trimestre 2022, et sur un an, il augmente de 2,3 %. Seuls les emprunteurs dont les revenus progressent très significativement sortent indemnes de ce contexte inflationniste. Face au renchérissement du crédit immobilier en période d'inflation galopante, les banques se montrent plus rigoureuses dans la sélection des candidats à l'emprunt. Niveau record de l'apport personnel Jamais l'apport personnel moyen n'a été aussi élevé depuis une dizaine d'années que le réseau Century 21 effectue des statistiques sur ce sujet. Selon ses dernières données, l’apport personnel représentait 21,2% du montant d'une opération immobilière, soit 55 519€, au cours du premier semestre 2022. Face à la vive remontée des taux d'intérêt et au niveau toujours surévalué des prix immobiliers, les banques renforcent leur exigence en matière d'apport personnel dans un but plus sélectif, pour donner la priorité aux candidats avec des revenus confortables et une réelle capacité d'épargne. Sur la base des ventes effectuées au sein du réseau, sur un an, entre le premier semestre 2021 et le premier semestre 2022, les prix des appartements ont augmenté de 7,4% et ceux des maisons de 10,7%, ce qui rend difficile l’accession à la propriété des foyers à faibles ou moyens revenus. Pour limiter le recours à l'emprunt dans une période de forte inflation et de renchérissement des coûts du crédit (notamment coût assurance prêt immobilier depuis la loi Lemoine 2022), les banques réclament une mise de fonds plus importante, ce qui exclut de facto les ménages modestes sans ou avec peu d'épargne.

taux usure crédit immobilier 2022

Crédit immobilier : tout ce qu'il faut savoir sur les taux d'usure en 2022

C'est le sujet brûlant du moment en matière de crédit immobilier. Mesure de protection des emprunteurs, l'usure, telle qu'elle est calculée, est devenue problématique et restreint l'accès au financement immobilier. Qu'est-ce que le taux d'usure ? Quel est son rôle ? Pourquoi l'usure opère-elle actuellement un blocage pour les emprunteurs ? Quelles solutions apporter ? Réponses avec Magnolia.fr. Qu'est-ce que l'usure ? L'usure constitue une barrière contre les éventuelles pratiques abusives des prêteurs. Le gouvernement via la Banque de France plafonne les taux auxquels sont accordés les crédits, qu'il s'agisse de prêts immobiliers, de crédits à la consommation, de découverts bancaires ou de crédits renouvelables, afin de protéger les consommateurs. L'usure a une connotation péjorative, car elle renvoie à la figure caricaturale de l'usurier d'autrefois, largement évoquée dans la littérature, notamment chez Balzac dans La Comédie humaine. Le prêteur d'argent à taux excessif n'existe plus. En prévention des abus, les autorités financières fixent chaque trimestre le taux maximal s'appliquant aux opérations de prêt. Pour chaque catégorie de prêt (immobilier, consommation, etc.), est déterminé un taux d'usure à valoir sur le trimestre en cours. Attention : le taux d'usure ne doit pas être confondu avec le taux d'intérêt légal, révisable deux fois par an, qui détermine le taux d'intérêt applicable à certaines situations ou décisions légales, principalement en cas de retard ou défaut de paiement d'une somme d'argent. Comment est calculée l'usure ? Selon l'article L.314-6 du code de la consommation, «constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues». On prend les taux effectifs moyens pratiqués au cours des trois mois précédents et on leur ajoute un tiers. Pour le deuxième trimestre 2022, le taux effectif moyen des prêts immobiliers d'une durée égale ou supérieure à 20 ans étant de 1,80%, le taux d'usure est fixé à 2,40%. Il est important d'insister sur la définition du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d'un prêt immobilier. Celui-ci doit contenir tous les frais relatifs à l'obtention du financement. Aux intérêts d'un crédit immobilier, sont ajoutés : la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution prêt immobilier) les frais de dossier les frais d'ouverture et de tenue de compte l'expertise du bien immobilier les éventuels frais de courtage l'assurance emprunteur. Le TAEG ne doit pas outrepasser le taux d'usure applicable sur la durée concernée. Il n'y a pas d'harmonisation du seuil de l'usure en Europe. Si une directive régit les dispositions européennes de l'UE en matière de crédits octroyés, d'intermédiation du crédit et des méthodes de distribution, l'encadrement de l'usure diffère selon les pays. En Italie, un taux est usuraire s'il excède de plus de 50% le TAEG moyen. Aux Pays-Bas, le taux plafond est calculé en majorant de 21 points le taux de la Banque Centrale Européenne (Euribor). En Allemagne et en Espagne, l'appréciation de l'usure est laissée aux tribunaux. Au Portugal, le taux est libre selon l'accord des parties. Quel est le problème avec l'usure en crédit immobilier ? Cela ne vous a pas échappé que les taux d'usure sont en décalage avec la réalité du terrain, puisque calculés sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents. Ce décalage est problématique quand les taux d'intérêt remontent.  Enclenchée en début d'année, la hausse des taux d'emprunt s'est accélérée fin mars, consécutivement à l'envolée de l'inflation et des taux obligataires. De 1% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés) début janvier 2022, le taux crédit immobilier sur 20 ans a atteint en moyenne 1,60% en juin. D'un trimestre à l'autre, le taux d'usure sur cette maturité a perdu un point, passant de 2,41% à 2,40%. Cette stagnation de l'usure est facteur de blocage pour les candidats à l'emprunt immobilier. Il leur devient quasiment impossible de respecter le plafond légal du TAEG quand il faut intégrer tous les frais incompressibles avec un taux d'intérêt qui ne laisse qu'une très faible marge de manœuvre.  Les premières victimes sont les personnes abonnées aux taux d’emprunt les plus élevés, comme jeunes actifs avec un maigre apport personnel. Sont également touchées les personnes avec des risques aggravés de santé qui paient le plus cher leur assurance de prêt. Actuellement, un emprunteur sur cinq se voit refuser son crédit immobilier pour cause de TAEG au-delà de l'usure. Les professionnels du crédit, courtiers en tête, tirent la sonnette d'alarme depuis des semaines pour que soit mise en place une réforme de l'usure, au moins à court terme une mesure dérogatoire qui s'appliquerait le temps que l'usure soit en corrélation avec la réalité du marché. Quels taux d'usure au T3 2022 ? Malgré la pression des banques et des intermédiaires en crédit, le ministère de l'Économie et des Finances ne prévoit aucune modification du mode de calcul de l'usure, ni même d'y déroger de manière exceptionnelle, pour la fixation des prochains taux légaux.  À compter du 1er juillet 2022, les taux d'usure devraient mathématiquement remonter en vertu de la progression des TAEG moyens octroyés entre avril et juin. La Banque de France a annoncé mardi 28 juin que les taux d’usure seraient relevés de 15 à 20 points de base selon la durée. Le taux maximum légal pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, durées les plus usitées, augmenterait ainsi de 2,40% à 2,55% voire 2,60%.  Mais cette remontée risque d’être insuffisante, alors que les taux augmentent toujours et vont continuer leur progression. Les banques prévoient de relever leurs taux d’intérêt de 0,30% à compter du 1er juillet. Des courtiers avaient suggéré que soient pris en compte uniquement les crédits immobiliers de juin, en excluant les prêts accordés en avril et en mai. Dans le passé, car le frein opéré par l'usure est récurrent, certains intermédiaires avaient proposé que les TAEG moyens soient rehaussés de plus d'un tiers, afin d'élargir la marge de manœuvre. Les autorités préfèrent le statu quo, estimant que les données ne sont pas suffisantes à ce stade pour révéler un problème d'accès au crédit immobilier. Elles veulent aussi calmer le jeu sur le marché immobilier, afin de faire baisser les prix, en particulier dans les métropoles, en plein débat sur le pouvoir d’achat. Le gouvernement doit également composer avec les associations de consommateurs qui se satisfont du rôle protecteur du système actuel.

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Mutuelle santé : près d'un Français sur deux ne connaît pas son contrat

Suite à une grande consultation menée par le groupe de prévoyance Malakoff Humanis, il ressort que près de la moitié des assurés ne savent pas ce que contient exactement leur mutuelle, même si une immense majorité estime cette protection indispensable. Le défaut de lisibilité des contrats de complémentaire santé est de nouveau en cause, notamment en matière de coût des équipements optique et dentaire. Bien comprendre son contrat de mutuelle pour anticiper les coûts Acteur majeur de la protection sociale, le groupe Malakoff Humanis a lancé entre février et avril 2022 une grande consultation auprès de ses assurés, quel que soit leur mutuelle profil santé (salariés ou retraités), pour construire la complémentaire santé de demain. Plus de 22 000 personnes ont répondu au questionnaire en ligne sur 5 thèmes clés : la couverture santé, l'accompagnement du parcours de soins, la prévention santé, l'accompagnement social en cas de difficultés et la relation avec le groupe. Les résultats de cette vaste enquête ont été rendus publics le 31 mai dernier. Premier enseignement, 57% des Français déclarent connaître leur contrat de complémentaire santé, même si 48% ne savent pas exactement ce qu'il couvre ni à quelle hauteur. Défaut régulièrement soulevé, le manque de lisibilité des contrats est en cause, malgré l’engagement pris en 2019 par les organismes complémentaires de rendre les contrats plus lisibles. 3 axes de difficultés se dégagent : un accès complexe à l'information en termes de remboursements et de reste à charge une terminologie complexe des garanties une mauvaise estimation du reste à charge pour les soins inhabituels (spécialistes, médecines douces, etc.). L'enquête permet d’identifier les souhaits des assurés en matière de simplification et de clarification de leur contrat, afin qu'ils puissent anticiper leurs dépenses : disposer d'un tableau détaillant les remboursements de l'Assurance Maladie et de la mutuelle, ainsi que le reste à charge connaître précisément le reste à charge pour chaque consultation améliorer l'accès à l'information concernant le contrat connaître les coûts des équipements médicaux. Mutuelle santé, une protection indispensable Cette consultation intervient après deux années de crise sanitaire qui ont creusé les inquiétudes des Français sur la santé en général et sur les protections mises en place. 85% se sentent toutefois bien protégés par le système de santé et à la quasi unanimité, la complémentaire santé est jugée indispensable. Pour tous les postes de soins, la mutuelle est une protection dont les assurés estiment ne pas pouvoir se passer : médecin généraliste comme spécialiste, dentiste, hospitalisation, soins courants, soins pour l'enfant, kinésithérapie, remboursement lunettes et audiologie et même consultation de médecines douces. Assurer sa santé a néanmoins un coût que 57% des personnes interrogées jugent cohérent et raisonnable compte tenu de l'accès aux soins et de leur qualité. Pour 78% des assurés, le rapport qualité des soins/coût de leur mutuelle est bon, proportion qui monte à 83% chez les familles avec enfants. Des griefs sont faits au niveau de la prise en charge des médecines douces, jugée insuffisante par 77% des assurés, et du remboursement psy qui mériterait d'être amélioré selon 69% des sondés. Le recours au psychologue s'est accru durant l'épidémie de Covid-19, qu'on ait été ou non touché par le virus. Depuis le 5 avril 2022, l'Assurance Maladie a mis en place 8 séances annuelles d'accompagnement psychologique remboursées, accessibles aux plus de 3 ans présentant des troubles légers à modérés (MonPsy). Parcours de soins : peut mieux faire Une des préoccupations majeures des Français en matière de santé est de trouver facilement et rapidement un médecin, et d'être bien suivi. 3 difficultés émergent : trouver un praticien dans les déserts médicaux trouver le bon interlocuteur de santé raccourcir les délais d'obtention de rendez-vous. Les assurés attendent que leur mutuelle facilite le parcours de soins et améliore le conseil. 67% des moins de 45 ans souhaitent que l'accès à la téléconsultation soit facilitée quand elle n'est pas prise en charge par la Sécurité Sociale. 76% des sondés revendiquent d'être aidés pour choisir un hôpital en cas d'opération ou de suivi pour les soins. La prévention est aussi au cœur des attentes. 80% des assurés aimeraient bénéficier d'un bilan santé pour prévenir les maladies graves et plaident pour des actions de dépistage et de prévention personnalisées en matière de nutrition et de tabagisme notamment. Et en cas de coup dur (maladie de longue durée, dépendance, hospitalisation prolongée, etc.), plus de 80% aimeraient avoir accès à des aides matérielles et financières (soins à domicile, adaptation du logement, matériel adapté, aide aux aidants). Pour économiser sur votre mutuelle santé, comparez les offres avec Magnolia.fr. Notre comparateur mutuelle santé passe en revue des centaines de contrats parmi les meilleures offres du marché et sélectionne les formules adaptées à vos exigences aux tarifs les plus compétitifs. En 3 minutes seulement, vous avez accès à plusieurs devis qui correspondent à votre profil. Mettez les offres en concurrence et économisez jusqu'à 200€ par an.