Investissement immobilier : les nouveaux plafonds de loyer et de ressources à respecter pour un Pinel


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La réglementation prévoit plusieurs dispositifs en faveur de l'investissement immobilier locatif. Le propriétaire bailleur bénéficie d'un avantage fiscal en échange de respecter certaines obligations, notamment de ne pas dépasser les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires. Chaque 1er janvier, l'administration fiscale met ces conditions à jour. Les seuils ont été actualisés pour les dispositifs en place, à commencer par le Pinel, le plus connu de tous.

Les plafonds de loyer du Pinel

Créé en 2015 en remplacement du Duflot, le dispositif Pinel a été reconduit par la loi de finances 2020 jusqu'au 31 décembre 2021 dans les zones A, A bis et B1, les zones B2 et C ayant été exclues depuis mars 2019. Pour bénéficier de la loi Pinel en 2020, l'investisseur doit respecter les conditions suivantes :

  • Faire l’acquisition d’un logement neuf (en VEFA, nouvellement construit, ancien refait à neuf, à réhabiliter, ou à transformer en habitation) répondant aux normes énergétiques (RT2012 pour les logements neufs ou à construire, label HPE ou BBC pour les logements faisant l'objet de travaux).
  • Le montant de l'investissement servant de base à la réduction d'impôt est limité à 300 000€ par an et pour 2 logements maximum dont le prix du mètre carré est plafonné à 5 500€/m2.
  • Louer ce bien nu (non meublé) au titre de résidence principale pour une durée de 6, 9, ou 12 ans.
  • Le logement doit se situer dans les zones éligibles, celles qui sont concernées par une réelle tension du marché locatif (A, A bis et B1).
  • Le montant du loyer et les ressources du locataire sont encadrés, et définis selon la zone et la composition du foyer.

En contrepartie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% selon l'engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), étalée sur la durée. Ces taux s’appliquent pour la France métropolitaine, les départements et collectivités d’outremer offrent des taux supérieurs (jusqu’à 32% sur 12 ans). À noter que le total des avantages fiscaux cumulés ne doit pas dépasser 10 000€ par an en vertu du plafonnement des niches fiscales.

Depuis le 1er janvier 2020, les plafonds de loyer ont été révisés sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), soit une augmentation de 1,53% par rapport à 2019. Les nouveaux baux et les baux renouvelés en 2020 doivent respecter les prix maximaux au mètre carré :

ZONES

A Bis

A

B1

B2 et C

PLAFONDS DE LOYER (métropole)

17,43€

12,95€

10,44€

9,07€

Il faut également tenir compte du coefficient multiplicateur pour calculer le montant du loyer applicable : 0,7 + 19/S, S étant la surface du logement.

Exemple pour un appartement de 50m2 situé en zone Abis :

Le coefficient sera de 1,08 (0,7 + 19/50). Le montant du loyer sera donc 1,08 fois plus cher que le plafond pour la zone concernée, soit jusqu'à 941€ (17,43 x 1,08 x 50).

Les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel

Pour bénéficier d'un allègement fiscal, le propriétaire bailleur doit par ailleurs vérifier que les locataires ne dépassent pas certains niveaux de revenus. Pour les baux signés en 2020, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l'année N-2, soit 2018.

 

Zones/Plafonds de revenus (métropole)

A Bis

A

B1

B2 et C

Personne seule

37 508€

37 508€

30 572€

27 515€

Couple

56 058€

56 058€

40 826€

36 743€

Pers. seule ou couple + 1 personne à charge

 

73 486€

 

67 386€

 

49 097€

 

44 187€

Pers. seule ou couple + 2 pers. à charge

 

87 737€

 

80 716€

 

59 270€

 

53 344€

Pers. seule ou couple + 3 pers. à charge

 

104 390€

 

95 553€

 

69 725€

 

62 753€

Pers. Seule ou couple + 4 pers. à charge

 

117 466€

 

107 527€

 

78 579€

 

70 721€

Majoration par pers. à charge supplémentaire

 

+ 13 087€

 

+ 11 981€

 

+ 8 766€

 

+ 7 888€

Ces limitations de loyer et de ressources valent également pour les bailleurs ayant investi en loi Duflot.

Réf/BOFiP - BOI Barème 000017-20200207

Publié par Astrid Cousin le

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