Immobilier : peut-on être exonéré de la taxe foncière en 2023 ?

La taxe foncière 2023 s’envole dans de nombreuses communes françaises. Quelques villes se montrent pourtant généreuses et accordent l’exonération de cette taxe sous réserve d’engager des travaux de rénovation énergétique. Voyons dans quelles proportions la taxe foncière augmente, qui en est exonéré de facto et où on peut y échapper.

Où la taxe foncière flambe-t-elle le plus ?

Envoyée par courrier depuis le 30 août, et ce, jusqu’au 22 septembre prochain, la taxe foncière 2023 est le sujet de grogne des ménages français en cette rentrée de septembre. Et pour cause. Elle progresse partout d’au moins 7,1%, soit le taux de revalorisation appliqué par le gouvernement sur les valeurs cadastrales, en phase avec l’inflation. À ce taux, les villes et les collectivités locales ont toute latitude d’appliquer une hausse supplémentaire… pour compenser la perte de la taxe d’habitation sur la résidence principale et la baisse des dotations de l’État. Pour mémoire, la hausse générale de la taxe foncière était de 3,4% en 2022. On assiste donc cette année à une explosion de toutes les valeurs.

Commençons par Paris, statut de capitale oblige. Elle détient la palme de la plus grosse augmentation, avec un taux de +51,9%, soit une hausse totale de 62,7% ! Pour se justifier, la mairie explique que Paris avait la taxe foncière la plus faible de toutes les villes de plus de 200 000 habitants. Selon le cabinet FSL (Finances et Stratégies Locales), les grandes villes font progresser le taux de la taxe foncière de 10,5% en moyenne pour 2023 ; hors Paris, l’augmentation est ramenée à une moyenne de +1,7%, soit une évolution inférieure à celle de 2022 (+2,3%).

Et pour être tout à fait honnête, seules 19% des communes ont fait le choix d’augmenter la taxe, les autres, soit 81%, maintiennent leurs taux.

Voici la liste de communes où la taxe foncière progresse le plus :

Ville	Hausse du taux local	Hausse totale en 2023
Paris	+51,9%	+62,7%
Meudon	+35,1%	+44,7%
Grenoble	+24,4%	+32,2%
Bobigny	+18,5%	+26,9%
Troyes	+14,4%	+22,5%
Livry-Gargan	+14,1%	+22,2%
Metz	+13,4%	+21,5%
Issy-les-Moulineaux	+12,5%	+20,5%
Corbeil-Essonnes	+11,3%	+19,2%
Limoges	+9,5%	+17,3%

À noter que la revalorisation gouvernementale des valeurs locatives (+7,1%) et le taux de la collectivité locale ne se cumulent pas. Le taux de 7,1% s’applique dans un premier temps sur le loyer fictif, la base révisée étant ensuite multipliée par le taux décidé au niveau local.

Quelles sont les exonérations de la taxe foncière en 2023 ?

Tout propriétaire de bien(s) immobilier(s) est redevable de la taxe foncière. Cette taxe locale est payable tous les ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle concerne le bâti et le non-bâti et doit être payée au mois d’octobre.

Certaines personnes sont toutefois exonérées de la taxe foncière en fonction de leur statut ou sous conditions de ressources :

Titulaires de l’ASI (Allocation Supplémentaire d’Invalidité)
Titulaires de l’Aspa (Allocation de solidarité aux personnes âgées, ex-minimum vieillesse)
Personnes âgées de plus de 75 ans sous conditions de ressources
Titulaires de l’AAH (Allocation aux Adultes Handicapés) sous conditions de ressources

Le plafond de revenus retenu pour être exonéré de la taxe foncière est le suivant :

11 885€ pour la première part
plus de 3 174€ pour chaque demi-part supplémentaire.

Les personnes âgées de plus de 65 ans et de moins de 75 ans qui répondent aux conditions de ressources définies pour l’exonération bénéficient d’un dégrèvement de 100€ applicable directement par l’administration fiscale.

Sous conditions de ressources, certains foyers peuvent profiter d’un plafonnement de la taxe foncière : revenu fiscal de référence inférieur ou égal à 27 947€ pour la première part, plus 6 530€ pour la première demi-part supplémentaire et 5 140€ pour les suivantes.

La vacance du logement donne droit aussi à l’exonération de la taxe foncière, sous conditions suivantes :

la vacance est involontaire de la part du propriétaire ;
elle doit durer au moins 3 mois ;
elle affecte la totalité de l’immeuble ou une partie destinée à la location.

Rappelons par ailleurs que les logements neufs ou achetés en VEFA (vente en l’État Futur d’Achèvement) bénéficient d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans qui suivent l’achèvement des travaux.

Exonération de la taxe foncière pour travaux de rénovation

À ces cas généraux d’exonération, il faut ajouter des ristournes locales. Selon Effy, site spécialiste des économies d’énergie, 53 communes accordent une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant 3 ans si le propriétaire effectue des travaux de rénovation énergétique. Il faut que le logement ait été construit avant 1989.

Parmi ces généreuses communes, on peut citer Paris, Caen, Nantes, Chambéry, Vesoul, Maison-Alfort, Pessac ou encore Charleville-Mézières. Pour en bénéficier, le montant des travaux doit être supérieur à 10 000€ TTC (hors main-d’œuvre et avant intégration des aides à la rénovation énergétique comme MaPrim’Rénov) au cours de l’année précédant la première année d’application de l’exonération. Le seuil est rehaussé à 15 000€ TTC en cas d’étalement des dépenses sur les trois années précédant l’application de l’exonération. Selon les calculs d’Effy, cette mesure permet d’économiser jusqu’à 1 275€ sur trois ans.

En 2022, quelque 450 communes avaient voté une exonération partielle ou totale de la taxe foncière à destination des propriétaires ayant réalisé des travaux de rénovation énergétique de leur logement.

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Taux d’usure crédit immobilier : proche de 6% en octobre 2023

Les taux d’usure du crédit immobilier pour le mois d’octobre subissent une nouvelle hausse par rapport au mois précédent. Le taux maximum autorisé sur les durées les plus longues atteint désormais 5,80%. Cette progression est la conséquence de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui oblige les banques à augmenter leurs barèmes. On devrait assister à une stabilisation des taux au cours de l’année 2024. Nouvelle hausse du taux d’usure Les taux d’usure n’en finissent pas de grimper et gagnent chaque mois des points supplémentaires qui attestent du durcissement régulier de la situation monétaire en zone euro. Pour le mois d’octobre 2023, le taux maximum légal en fonction de la catégorie de prêt affiche les valeurs suivantes : Catégorie Taux usure sept.2023 TAEG moyen des 3 mois précédents Taux usure applicable au 1er oct.2023 Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 4,23 % 3,23 % 4,31 % Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 5,28 % 4,16 % 5,55 % Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 5,56 % 4,35 % 5,80 % Prêt à taux variable 5,13 % 4,05 % 5,40 % Prêt relais 5,53 % 4,34 % 5,79 % Pour rappel, le taux d’usure est calculé chaque mois sur la base des TAEG moyens octroyés durant les trois mois précédents et augmentés d’un tiers. La révision mensuelle du taux d’usure a été instaurée en février 2023 de manière transitoire jusqu’en janvier 2024, afin de contrer le report des demandes de prêts au trimestre suivant compte tenu de l’effet de seuil à l’intérieur de chaque trimestre. C’est le fameux effet ciseau qui prend en tenailles les candidats entre la remontée constante et brutale des taux d’intérêts et le niveau inadapté de l’usure. Rappelons également que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) comprend tous les éléments suivants : le taux nominal qui calcule les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie obligatoire (hypothèque ou caution) le coût de l’assurance de prêt immobilier les frais payés à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier) les frais annexes éventuels (ouverture et tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien). À 5,80% sur les durées de 20 ans et plus, le taux d’usure atteint son plus haut niveau depuis 2012. Le crédit immobilier toujours plus cher Les mois passent et le crédit se renchérit davantage. Le taux moyen sur 20 ans était autour de 1,10% en janvier 2022 ; dix-huit mois plus tard, les valeurs ont quadruplé. Sur cette maturité classique, le taux du marché se situe désormais entre 4,05% et 4,20% (hors assurance emprunteur et frais de garantie). Le phénomène est dû au contexte géopolitique (guerre en Ukraine) qui oblige les banques centrales à rehausser leurs taux directeurs pour juguler une inflation à la dérive. La Banque Centrale Européenne a entamé sa politique de resserrement monétaire en juillet 2022. De 0% à l’époque, le taux de refinancement titre actuellement 4,50%. Le loyer de l’argent est donc beaucoup plus élevé pour les banques de détail, avec une répercussion immédiate sur les conditions d’emprunt aux entreprises et aux particuliers. Même si l’inflation commence à refluer, elle reste persistante. La remontée des cours du pétrole et la dépréciation de l’euro qui renchérit mécaniquement les biens importés en zone euro maintiennent un rythme encore élevé de hausse des prix à la consommation. La forte tension sur les prix de l’énergie ne plaide pas pour un adoucissement de la politique monétaire, mais septembre montre des signes encourageants avec une inflation à 4,3% sur un an, contre 5,2% le mois précédent. On est encore loin de l’objectif des 2% ; les économistes estiment toutefois que si la tendance se maintient, la BCE n’aura pas besoin de relever de nouveau les taux d’intérêts par rapport aux niveaux records qu’ils affichent actuellement. Qu’elle ne les augmente pas ne signifie pas pour autant qu’elle les abaissera. Les taux directeurs de la BCE devraient rester sur un haut plateau pendant des mois. Peu de chance donc que le crédit immobilier soit plus abordable à l’avenir, d’autant que les règles d’octroi du HCSF sont têtues comme un axiome. Alors que tout le monde, des emprunteurs aux courtiers, en passant par les professionnels de l’immobilier, espérait un taux d’endettement bientôt assoupli, la Banque de France campe sur ses positions, le maintenant à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Aucune flexibilité n’est accordée aux ménages pourtant solvables qui pourraient s’endetter au-delà de la norme sans compromettre leur équilibre financier.

Crédit immobilier 2023 : attention aux frais de courtage abusifs

Le marché de l’immobilier est en souffrance. Les ménages peinent à accéder au crédit bancaire et à concrétiser leur rêve d’accession, quand les professionnels subissent de plein fouet une forte baisse de leur activité. La raréfaction du crédit rend fébrile certains courtiers qui, voyant leur chiffre d’affaires s’effondrer, n’hésitent pas à facturer à leurs clients des frais indus. Magnolia.fr vous explique quels sont les frais que l’intermédiaire peut réellement réclamer. Crise immobilière 2023 Sur un an à fin juillet, la production de crédits immobiliers a chuté de près de 50%. Un vrai marasme pour toute la filière, au-delà d’être une crise du logement pour les ménages français qui ne peuvent accéder au crédit bancaire et restent locataires, alors qu’ils sont solvables et en capacité d’emprunter. La faute à la hausse vertigineuse des taux d’intérêts qui excèdent désormais les 4% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie). Il faut ajouter la problématique du taux d’usure : bien que mensualisé, le taux maximum légal provoque rapidement un effet ciseau en raison de la progression constante et rapide des taux d’emprunt. Autre blocage, celui opéré par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avec 2 limites : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération. Le reflux de la demande et les contraintes réglementaires pèsent notamment sur l’activité des courtiers en crédit immobilier. Certains ont donc été tentés de limiter les dégâts en facturant des frais indus à leurs clients. Frais de courtage abusifs Fin août 2023, l’UFC-Que Choisir révèle que certains intermédiaires facturent des frais à leurs clients, alors que le prêt n’a pas été obtenu, et sans les en informer au préalable. Une infraction en vertu de la réglementation qui interdit toute facturation de frais avant le déblocage des fonds (article L. 321-2 du Code de la consommation) : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent." Un courtier immobilier n’est donc rémunéré qu’au succès, lorsque les fonds ont été débloqués par la banque ou après signature de l’acte notarié. Or, des candidats à l’emprunt se sont vus réclamer des frais d’un montant oscillant entre 1 000€ et 3 500€, alors même qu’ils n’avaient pas encore décroché le financement. Les courtiers pris en faute justifient cette pratique par la directive européenne 2014/17/UE qui les autorise, indépendamment de la mise en relation avec un établissement de crédit, à délivrer un service de conseil et donc à facturer des frais inhérents. Service de conseil : des frais encadrés Cette règle européenne transposée dans le droit français distingue de l’octroi de crédit ou de l’intermédiation un nouveau service : le service de conseil. Ce service vise à orienter le particulier dans son choix de crédit en lui apportant des recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à sa situation financière. L’emprunteur doit obligatoirement être renseigné sur le coût éventuel de cette prestation. Si le montant des frais ne peut être déterminé précisément, il est informé de son mode de détermination. C’est ce qui a péché dans cette affaire de frais de courtage abusifs : les consommateurs n’ont pas été explicitement informés de la rémunération dans le cadre d’un mandat de conseil, encore moins que ces frais étaient dus, que le prêt ait été obtenu ou pas. Vigilance donc sur les frais de courtage. Il n’en demeure pas moins qu’un courtier est plus que jamais utile en 2023 pour faciliter l’accès au prêt immobilier. Sachez par ailleurs que vous n’avez aucuns frais à payer pour changer de contrat d’assurance emprunteur, la réglementation interdit en effet à la banque de facturer des frais de délégation d’assurance de prêt, ainsi que des frais d'avenant au contrat d'offre de prêt.

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