Immobilier : le Pinel prolongé… jusqu'en 2024 !

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Voilà un vendredi 13 qui aura porté chance au secteur de l'immobilier. Contre toute attente, le gouvernement a décidé de proroger le dispositif d'investissement locatif Pinel jusqu'à fin 2024, l'idée initiale étant de le supprimer au terme de l'année 2021. En revanche, la carotte fiscale sera moins avantageuse. Retour sur une mesure dont l'efficacité fait débat depuis des années.

Loi Pinel : une prolongation surprise

Vendredi 13 novembre dernier, l'Assemblée Nationale examinait le projet de loi de finances pour 2021 et votait dans la soirée l'adoption de l'amendement n°II-3646 visant la prolongation de la loi Pinel jusqu'au 31 décembre 2024. Une décision qui a valeur de revirement, puisque mardi 10 novembre la ministre du Logement Emmanuelle Wargon annonçait la reconduction du Pinel pour une année supplémentaire, c'est-à-dire jusqu'à fin 2022, alors même que le dispositif devait expirer fin 2021.

Cette mesure d'aide à l'investissement locatif est entrée en vigueur en septembre 2014, en remplacement du Duflot lui-même successeur du Scellier. Elle concerne les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés dans les zones tendues (A, Abis et B1), dans les communes couvertes par un Contrat de Redynamisation de Site de Défense Actif (CRSD) et dans les communes ayant signé une convention Cœur de Ville ou d'opération de revitalisation du territoire.

Depuis janvier 2020, le Pinel est uniquement réservé aux opérations réalisées dans les bâtiments d'habitation collectifs, les maisons étant exclues du champ d'application. Voici les autres principes du dispositif :

  • le logement est loué nu pendant 6 ou 9 ans, prorogeables jusqu'à 12 ans ;
  • les revenus des locataires doivent être inférieurs au plafond fixé ;
  • la location est soumise au respect des plafonds de loyers ;
  • le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire, sous réserve qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de ressources et de loyers soient respectés.

Loi Pinel : l'avantage fiscal diminué

L'avantage fiscal est croissant, réparti sur la durée d'engagement et porte sur les opérations éligibles dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par mètre carré. Pour les années 2021 et 2022, s'appliqueront des taux de réduction d'impôt identiques à ceux de 2020 :

  • 12% pour un engagement locatif de 6 ans ;
  • 18% pour 9 ans ;
  • 21% pour 12 ans.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des 5, 8 ou 11 années suivantes en fonction de la durée de l’engagement de location.

Pour les opérations menées à compter de janvier 2023, l'avantage fiscal sera calculé sur les mêmes bases, mais nettement moins attractif :

  • logement acquis ou achevé en 2023 : 10,5% pour une période de location de 6 ans & 15% pour une période de location de 9 ans     
  • logement acquis ou achevé en 2024 : 9% pour une période de location de 6 ans & 12% pour une période de location de 9 ans.     

Au-delà de la première période d'engagement, le propriétaire qui décide de prolonger la location de son bien bénéficiera d'une réduction d'impôt comprise entre 2% et 4,5% par an contre 3% à 6% actuellement.

Loi Pinel : un dispositif controversé

Le gouvernement n'est donc pas resté sourd aux appels des professionnels qui réclamaient la survie du Pinel pour soutenir l'immobilier neuf. Compte tenu du contexte économique actuel, la prorogation du Pinel accompagnée d'une réduction progressive en 2023 et 2024 va permettre d'organiser la transition vers un dispositif plus efficient. Le Pinel reste inchangé jusqu'en 2024 pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont aux normes environnementales exceptionnelles, comme stipulé dans l'amendement.

Le Pinel était en sursis après la polémique suscitée par un rapport de la Cour des Comptes datant de mars 2019. L'institution remettait en question l'efficacité des dispositifs financiers en matière de logement, reprochant au Pinel des objectifs peu lisibles pour une perte de recettes significatives. La Cour estimait que les dépenses fiscales ne permettaient pas de "développer une offre locative privée dans les zones en tension avec effet de modération des loyers" et démontrait que le coût annuel d'un logement bénéficiant de l'avantage Pinel était trois fois plus élevé que celui d'un logement social comparable, financé par un prêt locatif social, alors même que la durée de location est nettement supérieure. Les dispositifs d'incitation fiscale contribueraient en outre à la spirale haussière des prix immobiliers dans notre pays.

Le gouvernement avait toutefois décidé de prolonger le Pinel jusqu'en 2021, le recentrant sur les zones tendues. Les critiques n'ont pas cessé pour autant. S'appuyant sur le rapport de la Cour des Comptes, le rapporteur du budget de l'époque, le député Joël Giraud (LREM), épinglait le Pinel au motif qu'il profiterait essentiellement aux ménages les plus aisés : sur les 351 millions d'euros dépensés par l'Etat en 2017 pour cette niche fiscale, 71% sont allés aux 10% de foyers les plus riches. Le rapporteur dénonçait par ailleurs une absence de contrôle des engagements (localisation du logement, plafonds de loyers et de ressources du locataire, durée locative). En 2019, la facture pour les finances publiques a atteint 745 millions d'euros pour 200 000 ménages bénéficiaires et en 2020, la note est escomptée à près d'un milliard d'euros.

Le débat s'enflamme quand une étude d'évaluation, commandée par un panel de professionnels du secteur et publiée par le cabinet indépendant PrimeView en septembre 2019, redore le blason des dispositifs fiscaux soutenant l'immobilier neuf : 1€ investi par l'État en loi Pinel rapporterait 1,65€ !  

La réponse officielle ne s'est pas faite attendre. En novembre 2019, l'Inspection Générale des Finances (IGF) et le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) jugent le Pinel trop coûteux pour les dépenses publiques, sans effet avéré sur la baisse des loyers, même si on lui reconnaît un réel soutien dans la construction de logements. Les deux institutions recommandent alors de mieux cibler l'attribution de l'avantage fiscal en créant un zonage de projet. 

Une expérimentation de zonage propre au Pinel est actuellement en cours en Bretagne : il appartient au préfet de région de déterminer les besoins au cas par cas, afin d'accorder l'avantage fiscal uniquement aux communes ou quartiers se caractérisant par une tension élevée du marché locatif. En raison de la publication tardive de l'arrêté préfectoral à cause de la crise sanitaire, l'expérimentation bretonne sera prolongée jusqu'au 31 décembre 2022.

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Immobilier : nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires en 2023

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.