Immobilier : le Pinel prolongé… jusqu'en 2024 !

Voilà un vendredi 13 qui aura porté chance au secteur de l'immobilier. Contre toute attente, le gouvernement a décidé de proroger le dispositif d'investissement locatif Pinel jusqu'à fin 2024, l'idée initiale étant de le supprimer au terme de l'année 2021. En revanche, la carotte fiscale sera moins avantageuse. Retour sur une mesure dont l'efficacité fait débat depuis des années.

Loi Pinel : une prolongation surprise

Vendredi 13 novembre dernier, l'Assemblée Nationale examinait le projet de loi de finances pour 2021 et votait dans la soirée l'adoption de l'amendement n°II-3646 visant la prolongation de la loi Pinel jusqu'au 31 décembre 2024. Une décision qui a valeur de revirement, puisque mardi 10 novembre la ministre du Logement Emmanuelle Wargon annonçait la reconduction du Pinel pour une année supplémentaire, c'est-à-dire jusqu'à fin 2022, alors même que le dispositif devait expirer fin 2021.

Cette mesure d'aide à l'investissement locatif est entrée en vigueur en septembre 2014, en remplacement du Duflot lui-même successeur du Scellier. Elle concerne les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés dans les zones tendues (A, Abis et B1), dans les communes couvertes par un Contrat de Redynamisation de Site de Défense Actif (CRSD) et dans les communes ayant signé une convention Cœur de Ville ou d'opération de revitalisation du territoire.

Depuis janvier 2020, le Pinel est uniquement réservé aux opérations réalisées dans les bâtiments d'habitation collectifs, les maisons étant exclues du champ d'application. Voici les autres principes du dispositif :

le logement est loué nu pendant 6 ou 9 ans, prorogeables jusqu'à 12 ans ;
les revenus des locataires doivent être inférieurs au plafond fixé ;
la location est soumise au respect des plafonds de loyers ;
le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant du propriétaire, sous réserve qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de ressources et de loyers soient respectés.

Loi Pinel : l'avantage fiscal diminué

L'avantage fiscal est croissant, réparti sur la durée d'engagement et porte sur les opérations éligibles dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par mètre carré. Pour les années 2021 et 2022, s'appliqueront des taux de réduction d'impôt identiques à ceux de 2020 :

12% pour un engagement locatif de 6 ans ;
18% pour 9 ans ;
21% pour 12 ans.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des 5, 8 ou 11 années suivantes en fonction de la durée de l’engagement de location.

Pour les opérations menées à compter de janvier 2023, l'avantage fiscal sera calculé sur les mêmes bases, mais nettement moins attractif :

logement acquis ou achevé en 2023 : 10,5% pour une période de location de 6 ans & 15% pour une période de location de 9 ans

logement acquis ou achevé en 2024 : 9% pour une période de location de 6 ans & 12% pour une période de location de 9 ans.

Au-delà de la première période d'engagement, le propriétaire qui décide de prolonger la location de son bien bénéficiera d'une réduction d'impôt comprise entre 2% et 4,5% par an contre 3% à 6% actuellement.

Loi Pinel : un dispositif controversé

Le gouvernement n'est donc pas resté sourd aux appels des professionnels qui réclamaient la survie du Pinel pour soutenir l'immobilier neuf. Compte tenu du contexte économique actuel, la prorogation du Pinel accompagnée d'une réduction progressive en 2023 et 2024 va permettre d'organiser la transition vers un dispositif plus efficient. Le Pinel reste inchangé jusqu'en 2024 pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont aux normes environnementales exceptionnelles, comme stipulé dans l'amendement.

Le Pinel était en sursis après la polémique suscitée par un rapport de la Cour des Comptes datant de mars 2019. L'institution remettait en question l'efficacité des dispositifs financiers en matière de logement, reprochant au Pinel des objectifs peu lisibles pour une perte de recettes significatives. La Cour estimait que les dépenses fiscales ne permettaient pas de "développer une offre locative privée dans les zones en tension avec effet de modération des loyers" et démontrait que le coût annuel d'un logement bénéficiant de l'avantage Pinel était trois fois plus élevé que celui d'un logement social comparable, financé par un prêt locatif social, alors même que la durée de location est nettement supérieure. Les dispositifs d'incitation fiscale contribueraient en outre à la spirale haussière des prix immobiliers dans notre pays.

Le gouvernement avait toutefois décidé de prolonger le Pinel jusqu'en 2021, le recentrant sur les zones tendues. Les critiques n'ont pas cessé pour autant. S'appuyant sur le rapport de la Cour des Comptes, le rapporteur du budget de l'époque, le député Joël Giraud (LREM), épinglait le Pinel au motif qu'il profiterait essentiellement aux ménages les plus aisés : sur les 351 millions d'euros dépensés par l'Etat en 2017 pour cette niche fiscale, 71% sont allés aux 10% de foyers les plus riches. Le rapporteur dénonçait par ailleurs une absence de contrôle des engagements (localisation du logement, plafonds de loyers et de ressources du locataire, durée locative). En 2019, la facture pour les finances publiques a atteint 745 millions d'euros pour 200 000 ménages bénéficiaires et en 2020, la note est escomptée à près d'un milliard d'euros.

Le débat s'enflamme quand une étude d'évaluation, commandée par un panel de professionnels du secteur et publiée par le cabinet indépendant PrimeView en septembre 2019, redore le blason des dispositifs fiscaux soutenant l'immobilier neuf : 1€ investi par l'État en loi Pinel rapporterait 1,65€ !

La réponse officielle ne s'est pas faite attendre. En novembre 2019, l'Inspection Générale des Finances (IGF) et le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) jugent le Pinel trop coûteux pour les dépenses publiques, sans effet avéré sur la baisse des loyers, même si on lui reconnaît un réel soutien dans la construction de logements. Les deux institutions recommandent alors de mieux cibler l'attribution de l'avantage fiscal en créant un zonage de projet.

Une expérimentation de zonage propre au Pinel est actuellement en cours en Bretagne : il appartient au préfet de région de déterminer les besoins au cas par cas, afin d'accorder l'avantage fiscal uniquement aux communes ou quartiers se caractérisant par une tension élevée du marché locatif. En raison de la publication tardive de l'arrêté préfectoral à cause de la crise sanitaire, l'expérimentation bretonne sera prolongée jusqu'au 31 décembre 2022.

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En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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