Immobilier : les Français ont la bougeotte !

Le marché immobilier bat son plein et les Français déménagent. Avec plus d'un million de transactions en un an, l'activité atteint des records, animée par le désir des ménages d'améliorer leur habitat en cette période de crise où l'essor du télétravail et les diverses restrictions obligent à repenser son logement. Le premier baromètre de l'emploi du réseau LinkedIn témoigne des mobilités géographiques des professionnels depuis le début de la pandémie de Covid-19.

Un marché immobilier hyper dynamique

Dans sa dernière note de conjoncture, les Notaires de France estiment à 1 130 000 le nombre de transactions immobilières à fin mai sur un an. Mieux que le niveau de l'année 2019, pourtant considérée comme un millésime exceptionnel (1 067 000 ventes). Ce record s'explique en partie par le report des affaires empêchées durant le premier confinement du printemps 2020, mais force est de constater que les Français se ruent sur la pierre en cette période troublée par une crise sanitaire inédite, doublée d'une crise économique.

Les affres des divers confinements et l'obligation de mise en place du travail à distance ont modifié le rapport des Français à leur logement. La recherche d'un habitat plus spacieux, ouvert sur l'extérieur et adapté aux contraintes organisationnelles du télétravail a boosté l'activité immobilière de zones jusque-là habituées à un rythme de transactions plus modéré : les zones rurales et périurbaines, ainsi que les communes de taille moyenne ou petite.

La revanche de la campagne et des villes moyennes

Les grandes métropoles perdent leur cote au profit de villes plus modestes, capables d'offrir une qualité de vie supérieure et de proposer des logements à prix plus abordables. Les maisons suscitent un engouement sans précédent, et dans une moindre mesure, les appartements avec balcon ou terrasse.

L'envie de verdure devient irrépressible, après trois confinements, des couvre-feux répétés et des restrictions de déplacement qui laissent des traces sur le moral des ménages et attisent leur motivation de ne plus vouloir subir une situation qui risque de perdurer. Enfermées dans des logements exigus, entre le télétravail et l'école à distance, bon nombre de familles citadines prennent le large vers la campagne ou en périphérie des grandes villes.

Les Français remettent en question leur mode de vie et pour ceux qui peuvent y accéder, on voit également apparaître un nouveau phénomène, celui de la résidence semi-principale. Grâce au télétravail, les chanceux propriétaires d'une résidence secondaire s'y installent désormais plusieurs jours par semaine, prolongent leur weekend par deux ou trois jours de télétravail, délaissant leur habitation régulière pour profiter d'un cadre de vie plus paisible, loin du tumulte urbain. Une étude réalisée par PAP en mai dernier révèle que près d'un tiers des candidats à l'achat d'une résidence secondaire prévoient d'y séjourner de manière intensive.

La migration interne des professionnels en forte hausse

Ce mouvement des zones densément peuplées et/ou plus lourdement touchées par l’épidémie vers des espaces plus "vivables" est observé par LinkedIn. Pour son premier baromètre de l'emploi, le réseau social professionnel s'est intéressé à la mobilité géographique de ses membres, et a évalué le taux de migration interne sur la base du nombre de personnes ayant changé de ville en France sur leur profil LinkedIn, ce qui ne signifie pas nécessairement un changement d'emploi.

D'ordinaire marqué par un nombre de déménagements élevés en début de période scolaire, le mois de septembre de l'année 2020 a enregistré un pic de +126% par rapport à la moyenne sur la période pré-crise sanitaire. La tendance s'est confirmée par la suite : début 2021, le taux de migration était 38% supérieur aux valeurs des cinq premiers mois de 2020.

On ne parle pas d'exode de la ville vers la campagne, mais les chiffres témoignent d'une mobilité accrue des professionnels en cette période inédite. Comparativement aux migrations survenues entre février 2019-mars 2020 et avril 2020-mai 2021, Paris est la métropole qui affiche le ratio arrivées/départs le plus bas (-17,6%), talonnée par Toulouse (-16%). Strasbourg est également frappée par un taux de migration négatif (-8,7%).

La capitale truste la première place de ces migrations déficitaires en raison d'un accès plus large au télétravail. 60% des habitants de l'Île-de-France ont la possibilité de travailler à distance, contre seulement un tiers des professionnels sur l'ensemble du territoire. Pour Toulouse, l'hémorragie est due à la crise du secteur aéronautique, durement sinistré par la pandémie.

À qui profite le crime ? En raison des vases communicants, d'autres régions tirent partie de ces départs. Le ratio arrivants/départs est largement positif à Marseille (+8,2%), Montpellier (+7,8%) et Rennes (+7,2%), trois villes parmi les plus attrayantes de l'hexagone où l'accès à une offre culturelle et à des espaces verts ou au littoral constitue un critère majeur de motivation au changement. Cette mobilité des professionnels profite bien entendu à la campagne. Les acquisitions de maisons en zone rurale ont progressé de près de 7% en 2020, et enregistrent leur plus haut score depuis trente ans.

Dernières publications

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Remboursement des médicaments : ce qui a changé depuis le 1er septembre 2026

Depuis le 1er septembre 2026, les règles applicables au remboursement de certains médicaments évoluent. Elles concernent le tiers payant en pharmacie : dans certaines situations, le patient qui refuse un médicament équivalent proposé par le pharmacien doit régler son traitement au comptoir avant de demander son remboursement à la Sécu et à sa mutuelle. Cette restriction existe déjà pour les médicaments génériques. Le dispositif s'étend désormais aux catégories de médicaments dites hybrides et biosimilaires. Le choix effectué au moment de la délivrance peut donc avoir une incidence sur l'avance de frais et, dans certains cas, sur le montant effectivement remboursé. Le tiers payant peut être supprimé en cas de refus de substitution Jusqu’à présent, pour bénéficier du tiers payant sur vos médicaments prescrits, il faut accepter la version générique proposée par le pharmacien en substitution du princeps. Le refus d’un médicament générique minimise le remboursement de la Sécu et de votre mutuelle santé. Si vous refusez la substitution par un médicament moins cher sans justification médicale reconnue, le pharmacien n’applique pas le tiers payant. Vous devez alors payer le prix du médicament sur place, puis transmettre les informations nécessaires à l'Assurance maladie pour obtenir le remboursement, qui se fera sur la base du prix du générique. Les médicaments génériques ne sont pas les seuls concernés Depuis le 1er septembre, la règle du tiers payant en pharmacie s'applique aux autres familles de médicaments, les biosimilaires et les hybrides : les médicaments hybrides : médicaments qui contiennent le même principe actif qu'un médicament de référence, mais qui s'en distinguent par des modifications. ; les médicaments biosimilaires : ce sont des copies de médicaments biologiques (issus de cellules vivantes, comme les hormones ou les anticorps monoclonaux). En raison de la complexité du vivant, un biosimilaire est très semblable, mais pas chimiquement identique à son modèle de référence. Cette dernière catégorie concerne notamment certains traitements utilisés au long cours (cancers, maladies auto immunes). Pourquoi un changement dans le remboursement des médicaments ? Le mécanisme vise notamment à favoriser la délivrance de traitements équivalents lorsque ceux-ci présentent un coût inférieur pour l'Assurance maladie. Pour le patient, la conséquence la plus visible est donc la possibilité de devoir avancer la totalité du prix de son médicament lorsqu'il refuse la substitution sans justification médicale (lire plus bas). Le remboursement du médicament calculé sur une autre base La question du tiers payant n'est toutefois pas le seul changement à prendre en compte. Le remboursement de l'Assurance maladie est déterminé à partir du prix de référence retenu pour le groupe de médicaments, et non à partir du prix de la boîte effectivement achetée. Dans certains cas, l’Assurance maladie retient le prix le plus cher du médicament hybride ou biosimilaire comme base de remboursement. Si vous refusez la substitution, l'écart entre le prix payé et la base de remboursement reste à votre charge, totalement ou partiellement selon votre situation et votre complémentaire santé. Exemple de remboursement avec une boîte de médicaments à 25 € Prenons l'exemple d'un médicament de référence vendu 25 €, alors qu'un médicament équivalent moins cher est disponible au prix de 22 €. Vous refusez la substitution proposée par le pharmacien sans justification médicale. Dans cette situation, vous pouvez devoir payer les 25 € au comptoir. Le remboursement sera ensuite calculé sur la base retenue par l'Assurance maladie, soit ici 22 €. Si le médicament est remboursé au taux de 65 %, le calcul théorique est le suivant : Éléments Montant Prix de la boîte achetée 25 € Base de remboursement 22 € Part Assurance Maladie à 65 % 14,30 € Franchise médicale -1 € Remboursement AM après franchise 13,30 € Ticket modérateur sur la base de 22 € 7,70 € Remboursement par la mutuelle 7,70 € Total remboursé 21 € Reste à charge 4 € Même avec une complémentaire santé prenant en charge le ticket modérateur, la différence entre le prix payé et la base de remboursement reste à la charge du patient. Dans notre exemple, les 3 € correspondant à l'écart entre les deux médicaments ne sont pas pris en charge par la mutuelle responsable. S'ajoute la franchise médicale de 1 €, soit un reste à charge total de 4 €. Exception en cas de justification médicale Vous n’êtes pas obligé d'accepter systématiquement une substitution lorsqu'une raison médicale s'y oppose. Le médecin peut, dans certaines situations, préciser sur l'ordonnance que le médicament prescrit n’est pas substituable. Cette mention “non substituable” doit être justifiée par un des 3 acronymes réglementaires : MTE (Médicament à Marge Thérapeutique Étroite) : la dose efficace du traitement est très proche de la dose toxique. Le moindre changement peut modifier l'effet chez le patient stabilisé (comme pour certains antiépileptiques ou la lévothyroxine). EFG pour les enfants de moins de 6 ans pour qui il n’existe aucun générique sous une forme adaptée (sirop, gouttes) CIF (Contre-Indication Formelle) : le patient présente une allergie avérée à un excipient présent dans le générique, mais absent dans le médicament de marque. Si vous rencontrez des difficultés avec un médicament équivalent ou si votre état de santé nécessite précisément le traitement prescrit, mieux vaut en discuter avec votre médecin traitant avant de vous rendre à la pharmacie. La justification médicale doit être établie dans le cadre de la prescription. Le pharmacien applique ensuite les règles de substitution correspondant à l'ordonnance. Points à retenir sur la réforme du remboursement des médicaments Depuis le 1er septembre 2026, le choix entre le médicament prescrit et un équivalent peut avoir des conséquences sur la prise en charge. Le dispositif concerne les médicaments génériques et désormais les médicaments hybrides et les biosimilaires. Le refus injustifié d'une substitution entraîne la suppression du tiers payant. Le patient doit avancer le prix de sa boîte. Dans certaines situations, le remboursement est calculé sur une base de référence et non sur le prix réellement payé. La complémentaire santé dite responsable ne prend pas en charge la différence entre le prix d'achat et cette base. Une justification médicale portée sur l'ordonnance permet de refuser la substitution lorsque les conditions réglementaires sont réunies. Avant de refuser un médicament équivalent, il est donc utile de demander au pharmacien quelle sera la base de remboursement et quel montant vous devrez avancer. En cas de problème médical lié à la substitution, le médecin reste l'interlocuteur à privilégier pour adapter la prescription.

Crédit immobilier fin 2026 : taux d’endettement et durée d’emprunt maintenus par le HCSF

À l’occasion de la réunion du 15 septembre dernier, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a décidé de garder inchangées les normes d’octroi des crédits immobiliers aux particuliers. Ces contraintes sur le taux d’endettement et la durée de remboursement continuent de structurer l’accès au financement, alors que les banques restent attentives au risque de crédit et à l’évolution des taux. Pour les emprunteurs, comprendre ces règles est donc essentiel pour évaluer leur capacité d’emprunt et préparer un dossier solide. Les normes du HCSF : rien ne bouge pour la fin 2026 Le HCSF fixe le cadre macroprudentiel applicable aux banques afin de limiter les risques liés à un endettement excessif des ménages. Les règles actuelles du HCSF reposent principalement sur 2 critères : le taux d’effort et la durée du prêt immobilier. Cette norme reste juridiquement contraignante en cette fin 2026 et ne change pas d’un iota. Un taux d’effort plafonné à 35 % Le taux d’endettement correspond au poids des charges d'emprunt dans les revenus du ménage. Il ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Dans le calcul peuvent notamment entrer : les mensualités du nouveau crédit immobilier les échéances des crédits déjà souscrits certaines charges de remboursement récurrentes les primes d’assurance emprunteur. Exemple : avec 4 000 € de revenus mensuels, une charge de crédit de 1 200 € représente un taux d’effort de 30 %. Le ménage reste donc sous le plafond réglementaire de 35 %. À l’inverse, une charge mensuelle de 1 500 € correspond à 37,5 %. Le dossier dépasse alors le seuil et doit, pour être accepté, entrer dans la marge de flexibilité autorisée à la banque (lire plus bas). Une durée de remboursement limitée à 25 ans La deuxième règle concerne la maturité du crédit. La durée d’un prêt immobilier ne doit pas dépasser 25 ans. Certains projets peuvent toutefois bénéficier d'une période de différé d'amortissement permettant d'aller jusqu'à 27 ans, lorsque l'entrée dans le logement intervient après le début du financement (achat en VEFA, achat dans l’ancien avec travaux de rénovation). Cette limite vise notamment à éviter que l’allongement excessif de la durée ne serve à réduire artificiellement la mensualité tout en augmentant fortement le coût total du crédit. Les banques disposent toujours d’une marge de flexibilité Le maintien des normes du HCSF ne signifie pas que tous les dossiers dépassant 35 % sont automatiquement refusés. Les établissements bancaires disposent d'une marge de flexibilité pouvant atteindre 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. Cette possibilité permet aux banques de financer certains profils qui ne respectent pas strictement les critères. Une flexibilité principalement destinée à la résidence principale La réglementation encadre toutefois l'utilisation de cette enveloppe. Au moins 70 % de la flexibilité maximale doit être consacrée aux acquéreurs de leur résidence principale et au moins 30 % aux primo-accédants. La marge restante peut être utilisée plus librement par les établissements, notamment pour les investissements locatifs. Pour un emprunteur, cette dérogation n'est donc pas un droit automatique. La banque conserve son pouvoir d'appréciation et peut décider de ne pas financer un dossier dépassant les normes. Le reste à vivre reste déterminant pour la banque Le respect du taux d'effort ne constitue pas le seul élément analysé lors d'une demande de prêt immobilier. Les établissements examinent également la situation financière globale du ménage. Le reste à vivre correspond à la somme disponible après paiement des principales charges. Il permet à la banque d'apprécier la capacité du foyer à assumer ses dépenses courantes après le remboursement du crédit. Un ménage avec des revenus élevés peut ainsi présenter un taux d'effort proche de la limite tout en conservant un reste à vivre important. À l'inverse, un foyer aux revenus plus modestes peut faire l'objet d'une analyse plus prudente, même avec un taux d'endettement inférieur à 35 %. Les éléments examinés dans un dossier La banque peut notamment prendre en compte : la stabilité des revenus la nature du contrat de travail l'ancienneté professionnelle l'épargne disponible l'apport personnel les crédits déjà en cours les charges récurrentes le montant du reste à vivre la composition du foyer la régularité des mouvements bancaires. Le taux d’effort de 35 % constitue donc une norme essentielle, mais il ne garantit pas l'obtention du financement. Le ministère de l'Économie rappelle d'ailleurs qu'une banque reste libre d'accorder ou non un crédit, même lorsque le dossier respecte les seuils réglementaires. Crédit immobilier fin 2026 : les banques restent prudentes Les données disponibles montrent que les normes HCSF continuent de jouer leur rôle dans les conditions d'octroi. En 2025, la part des crédits dépassant 35 % de taux d'effort s'est établie à 16,2 %, tandis que la part des prêts dont la durée initiale dépassait 25 ans était de 7 %. Selon le HCSF, l'utilisation de la marge de flexibilité progresse, avec un taux de 18,2 % au deuxième trimestre 2026 contre 16 % un an auparavant.. Cette situation intervient alors que les banques demeurent attentives au risque associé aux nouveaux financements. Une enquête publiée par la Banque de France en juillet 2026 faisait état d'un durcissement net des critères d'octroi des prêts au logement, notamment en raison d'une moindre tolérance au risque. Un contexte à surveiller pour les emprunteurs Pour les candidats à l'achat immobilier en fin 2026, plusieurs paramètres restent donc importants : le niveau des taux d'intérêt la capacité d'emprunt le taux d'effort le reste à vivre le montant de l'apport la stabilité professionnelle le coût de l'assurance emprunteur. Sur ce dernier point, comparer les contrats d’assurance de prêt peut contribuer à réduire le coût global du financement sans modifier le montant emprunté. Que retenir des règles d'emprunt fin 2026 ? Les normes d'accès au crédit immobilier ne connaissent pas de changement à l'approche de la fin 2026. La réglementation continue de reposer sur un taux d'effort maximal de 35 %, une durée de référence de 25 ans et une marge de flexibilité limitée pour les banques. Pour maximiser ses chances d'obtenir un financement, l'emprunteur a donc intérêt à présenter un dossier cohérent, avec des revenus réguliers, une gestion bancaire saine et, lorsque cela est possible, un apport personnel significatif. La comparaison ne doit pas non plus se limiter au taux du prêt. Assurance emprunteur, frais annexes, garanties et coût total du crédit peuvent également peser significativement sur le budget immobilier. Le modèle français reste par ailleurs largement fondé sur les prêts à taux fixe : selon la Banque de France, ils représentent environ 99 % de la production et de l'encours de crédits immobiliers.

Assurance de prêt : peut-on faire confiance à l'IA pour choisir son contrat en 2026 ?

Cela peut être tentant de confier le choix de son assurance de prêt à une intelligence artificielle, mais sans aucune vérification humaine, la démarche est risquée. Ces outils rendent de vrais services pour défricher un dossier complexe, mais ils ne remplacent ni l'expertise réglementaire ni la responsabilité d'un professionnel. Magnolia vous explique ce qu'il faut savoir avant de faire confiance à une IA pour choisir votre contrat d’assurance emprunteur. Ce que l'IA sait réellement bien faire Bien utilisée, une IA générative peut faciliter les premières étapes de votre recherche d'assurance emprunteur. Rendre le jargon technique accessible Les conditions générales d'un contrat d'assurance de prêt regorgent de termes techniques (quotité, carence, franchise, PTIA, ITT...) difficiles à appréhender pour une personne qui n’est pas de la profession. Une IA peut reformuler ces notions en langage courant, ce qui aide à mieux cerner l'objet d'une clause avant d'interroger un professionnel. Dégrossir la comparaison entre plusieurs devis Face à plusieurs propositions, l'IA peut extraire et synthétiser les grandes lignes de chaque devis : taux d’assurance de prêt montant des cotisations niveau de garanties annoncé. Cela permet de gagner du temps sur un premier tri, avant l'analyse approfondie. Repérer les garanties essentielles et facultatives Un outil d'IA peut identifier dans un document les rubriques relatives aux garanties d’assurance de prêt : décès perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) incapacité temporaire de travail (ITT) invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP) perte d’emploi et signaler leur présence ou leur absence dans un contrat. Les limites de l’IA et les risques à connaître avant de choisir son assurance emprunteur Les garanties d’assurance emprunteur peuvent s’accompagner de limites importantes, qui interdisent de s'en remettre uniquement à l'IA pour un choix aussi déterminant. Un taux d'erreur qui reste élevé Plusieurs études récentes montrent qu'une intelligence artificielle commet encore des erreurs ou omet des éléments déterminants dans l'analyse de contrats d'assurance, notamment sur les exclusions de garantie ou les délais de carence et de franchise. Une lecture automatisée ne dispense donc jamais d'une vérification attentive du contrat lui-même. Aucune obligation légale de conseil Contrairement à un courtier en assurance de prêt, une IA n'engage aucune responsabilité professionnelle, aucun devoir de conseil et d’information. Elle ne peut pas être tenue pour responsable d'une garantie mal adaptée à votre profil, et n'a aucune obligation légale de vous orienter vers le contrat le mieux adapté à votre situation. Un enjeu réel de confidentialité des données Choisir une assurance emprunteur implique de partager des informations médicales et financières sensibles. Les transmettre à une IA grand public expose ces données à des conditions de traitement pour le moins floues, sans garantie équivalente au secret professionnel encadrant les métiers du conseil. IA ou courtier en ligne pour son assurance de prêt : comparatif rapide Critère Intelligence artificielle Courtier en ligne Disponibilité Accessible à tout moment, réponse immédiate Accessible à tout moment, possibilité d’être contacté par un conseiller Vulgarisation du jargon Efficace pour une première approche Explications adaptées à votre situation précise Fiabilité sur les garanties Variable, erreurs et omissions possibles Vérification contractuelle rigoureuse Responsabilité juridique Aucune Engagée, devoir de conseil réglementé Confidentialité des données Risque si informations médicales partagées sur outil public Cadre professionnel et secret encadré Négociation tarifaire Impossible Possible auprès des assureurs Bonnes pratiques pour utiliser l'IA sans prendre de risque pour trouver son assurance Cadrer son usage : utilisez l'IA comme un outil pédagogique pour comprendre votre contrat ou préparer vos questions avant un rendez-vous téléphonique ou en agence. Protéger vos données : ne renseignez jamais d'informations médicales ou financières précises dans un outil d'IA grand public. Croiser les sources : comparez systématiquement les réponses obtenues avec le contrat réel et ses conditions générales. Magnolia vous permet de recevoir gratuitement des devis en ligne adaptés à votre situation. Valider avec un professionnel : faites confirmer votre choix final par un courtier en assurance de prêt ou un conseiller réglementé, seul habilité à engager sa responsabilité. Ce qui vaut pour l’assurance emprunteur vaut pour les autres assurances (mutuelle santé, habitation, auto, etc.). Signalons que certaines compagnies d'assurance comme la Maif ont intégré une application dans ChatGPT (le plus populaire des outils IA), mais se refusent pour l'heure à aller jusqu'à la distribution de produits d'assurance. L'outil sert uniquement de prévention des risques, éventuellement d'estimation tarifaire, et renvoie l'usager vers un appel téléphonique par un conseiller. Une récente étude d’Accenture indique que 46 % des assurés interrogés font confiance à l’IA pour mettre en avant la qualité des offres d’assurance. On est loin du consensus sur cet outil. Pour le moment. Si la comparaison des offres via l'IA intéresse les particuliers, ces derniers sont réticents à passer à l'étape de la souscription et du paiement depuis l'IA. Reprenons à notre compte la phrase de Yann Le Cun (ex-directeur scientifique chez Meta) : “L’IA est un outil pour augmenter nos capacités, pas pour nous remplacer.” FAQ Une IA peut-elle remplacer un courtier en assurance emprunteur ? Non. Une IA peut aider à comprendre un contrat ou à préparer une comparaison, mais elle n'a ni la responsabilité professionnelle ni l'obligation de conseil qui incombent à un courtier ou un conseiller réglementé. Est-il prudent de partager ses données de santé avec une IA pour comparer des assurances ? Non, il est déconseillé de transmettre des informations médicales ou financières sensibles à un outil d'IA grand public, faute de garanties suffisantes sur la confidentialité de ces données. Dans quel cas l'IA est-elle utile pour choisir son assurance de prêt ? Elle est surtout utile en amont : décrypter le vocabulaire technique, dégrossir la comparaison entre plusieurs devis ou préparer les questions à poser à un professionnel avant de finaliser un choix.

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