Immobilier français : quel est l'impact de la guerre en Ukraine ?

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La guerre qui fait rage en Ukraine depuis le 24 février dernier a des conséquences immédiates d'une grande ampleur sur les prix de l'énergie, et si le conflit s'éternise, c'est le secteur de l'immobilier qui pourrait lui aussi être gravement touché. Entre l'inflation sur les matières premières et la pénurie de matériaux de construction, il faut ajouter la dégradation de la confiance des ménages et la remontée des taux d'intérêt.

Flambée des prix des matières premières

Passé l'effroi provoqué par l'invasion russe de l'Ukraine, tout le monde s'interroge sur les répercussions de ce conflit à plus ou moins long terme. Si l'envolée des prix de l'énergie occupe tous les esprits et oblige le gouvernement français à prendre des mesures pour aider les ménages à faire face, la guerre en Ukraine va également perturber le marché immobilier.

Après deux années de pandémie durant lesquelles le secteur s'est montré fort résilient,  l'immobilier français entamait l'année 2022 sous les meilleurs auspices : taux d'intérêt toujours au plancher malgré un sursaut en février et une demande toujours vive qui confirme, si besoin était, le statut de valeur refuge occupé par la pierre. Un beau dynamisme douché par la guerre aux frontières de l'OTAN. Même si les conséquences sur l'immobilier sont pour le moment difficilement prévisibles, de premiers signes indiquent que le secteur va devoir affronter une crise majeure.

Premier impact de cette guerre : l'inflation des prix des matières premières. Déjà chamboulés par la pandémie de Covid-19 (pénurie, rupture des chaînes logistiques, coût du transport), les approvisionnements de matériaux de construction vont rapidement devenir problématiques. Près de 50% de l'aluminium utilisé dans les chantiers proviennent de la Russie, troisième producteur mondial, ou de l'Ukraine. Le prix d'aluminium a atteint un record historique la semaine dernière à près de 4 000$ la tonne. Métal industriel le plus exposé car il dépend beaucoup de l'offre russe, l'aluminium voit son prix flamber en raison également de l'exclusion des banques russes de la plateforme interbancaire Swift, maillon essentiel au commerce mondial.

Risque d'arrêt des chantiers de construction

La guerre complique par ailleurs le transport maritime des matières premières, auquel il convient d'ajouter l'envolée des prix du gaz, énergie qui fait tourner les fonderies d'aluminium. D'autres matériaux de construction sont confrontés à des difficultés de production et d'approvisionnement : le verre, mais surtout l'acier, indispensable en maçonnerie. Près de 50% des aciers destinés à la fabrication des armatures pour les bâtiments sont issus des fonderies ukrainiennes, russes ou biélorusses. Si le conflit s'enlise, les constructeurs craignent non seulement une hausse drastique des prix, mais aussi une pénurie qui pourrait mettre leur activité en péril. Sans tiges en métal, le maçon ne peut travailler, et c'est toute la chaîne des artisans qui est bloquée (plombier, électricien, carreleur, etc.).

Des retards de chantiers sont à prévoir, voire des arrêts complets. La FFB (Fédération Française du Bâtiment) est suffisamment inquiète pour alerter le gouvernement et demander des mesures d'urgence afin de soutenir le secteur : gel des prix de l'énergie, non application des pénalités de retard pour les chantiers publics et mise en œuvre de la théorie de l'imprévision, mécanisme qui permet au maître d'œuvre ou à l'entreprise de demander une renégociation des termes lorsqu’un phénomène, imprévisible par essence, vient bouleverser l’équilibre économique du contrat.

Attention aux prix du neuf

Le secteur immobilier était déjà confronté à une pénurie de construction depuis deux ans. Du fait d'un manque d'offres, les prix de vente des logements neufs se sont envolés en France et partout en Europe. L'inflation moyenne du marché de l’immobilier neuf en zone euro est estimée à 9,2% entre 2020 et 2021. La France s'en sort légèrement mieux que ses voisins avec une augmentation de 7,1% l'an passé, contre 12% en Allemagne et plus de 13% au Luxembourg.

Les promoteurs alertent depuis des mois sur l'impossibilité de construire des logements abordables et à l'échelle locale, l'objectif de zéro artificialisation des sols inscrit dans la loi Climat et Résilience alimente l'inflation des prix du foncier.

Moral en berne

Au-delà des répercussions sur le marché, la guerre en Ukraine sape le moral des Français. Contrairement à la crise sanitaire qui a modifié le rapport au logement, les images choquantes de morts et de destruction freinent toute velléité d'achat. D'une situation maîtrisable qu'est le risque sanitaire, on bascule vers une situation hors de contrôle, suspendue aux décisions délirantes d'un homme qui brandit la menace nucléaire. Envisager l'avenir avec un projet immobilier semble dès lors une pure fiction. Bon nombre de Français vont sans doute attendre que le contexte géopolitique évolue favorablement pour emprunter et concrétiser un achat immobilier.

La récente remontée des taux d'emprunt est un autre facteur qui pourrait freiner le marché. Elle est stimulée par la hausse des rendements obligataires et par celle de l'inflation. Pour l'heure relativement contenue, la progression des taux d'intérêts des crédits à l'habitat risque de ne pas s'arrêter là. Jeudi dernier, la Banque Centrale Européenne a indiqué vouloir cesser son programme de rachats de titres obligataires au troisième trimestre dans le but de normaliser sa politique monétaire face à une inflation galopante que la guerre en Ukraine va nourrir, laissant entrevoir une éventuelle première hausse des taux directeurs avant la fin de l'année, ce que la BCE n'a plus réalisé depuis 2011.

Le loyer de l'argent risque de coûter bien plus cher aux particuliers, mais les pertes en pouvoir d'achat pourraient être limitées si l'écart entre les taux d'intérêt et l'inflation diminue, sous réserve que les salaires soient indexés sur la hausse des prix. À défaut, les ménages seront amenés à réduire leur consommation ou à puiser dans leur épargne pour maintenir leur niveau de vie, ce qui serait un comportement contraire des candidats à l’emprunt qui doivent se constituer un apport personnel en vue de réaliser un achat immobilier.

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