Immobilier français : quel est l'impact de la guerre en Ukraine ?

La guerre qui fait rage en Ukraine depuis le 24 février dernier a des conséquences immédiates d'une grande ampleur sur les prix de l'énergie, et si le conflit s'éternise, c'est le secteur de l'immobilier qui pourrait lui aussi être gravement touché. Entre l'inflation sur les matières premières et la pénurie de matériaux de construction, il faut ajouter la dégradation de la confiance des ménages et la remontée des taux d'intérêt.

Flambée des prix des matières premières

Passé l'effroi provoqué par l'invasion russe de l'Ukraine, tout le monde s'interroge sur les répercussions de ce conflit à plus ou moins long terme. Si l'envolée des prix de l'énergie occupe tous les esprits et oblige le gouvernement français à prendre des mesures pour aider les ménages à faire face, la guerre en Ukraine va également perturber le marché immobilier.

Après deux années de pandémie durant lesquelles le secteur s'est montré fort résilient, l'immobilier français entamait l'année 2022 sous les meilleurs auspices : taux d'intérêt toujours au plancher malgré un sursaut en février et une demande toujours vive qui confirme, si besoin était, le statut de valeur refuge occupé par la pierre. Un beau dynamisme douché par la guerre aux frontières de l'OTAN. Même si les conséquences sur l'immobilier sont pour le moment difficilement prévisibles, de premiers signes indiquent que le secteur va devoir affronter une crise majeure.

Premier impact de cette guerre : l'inflation des prix des matières premières. Déjà chamboulés par la pandémie de Covid-19 (pénurie, rupture des chaînes logistiques, coût du transport), les approvisionnements de matériaux de construction vont rapidement devenir problématiques. Près de 50% de l'aluminium utilisé dans les chantiers proviennent de la Russie, troisième producteur mondial, ou de l'Ukraine. Le prix d'aluminium a atteint un record historique la semaine dernière à près de 4 000$ la tonne. Métal industriel le plus exposé car il dépend beaucoup de l'offre russe, l'aluminium voit son prix flamber en raison également de l'exclusion des banques russes de la plateforme interbancaire Swift, maillon essentiel au commerce mondial.

Risque d'arrêt des chantiers de construction

La guerre complique par ailleurs le transport maritime des matières premières, auquel il convient d'ajouter l'envolée des prix du gaz, énergie qui fait tourner les fonderies d'aluminium. D'autres matériaux de construction sont confrontés à des difficultés de production et d'approvisionnement : le verre, mais surtout l'acier, indispensable en maçonnerie. Près de 50% des aciers destinés à la fabrication des armatures pour les bâtiments sont issus des fonderies ukrainiennes, russes ou biélorusses. Si le conflit s'enlise, les constructeurs craignent non seulement une hausse drastique des prix, mais aussi une pénurie qui pourrait mettre leur activité en péril. Sans tiges en métal, le maçon ne peut travailler, et c'est toute la chaîne des artisans qui est bloquée (plombier, électricien, carreleur, etc.).

Des retards de chantiers sont à prévoir, voire des arrêts complets. La FFB (Fédération Française du Bâtiment) est suffisamment inquiète pour alerter le gouvernement et demander des mesures d'urgence afin de soutenir le secteur : gel des prix de l'énergie, non application des pénalités de retard pour les chantiers publics et mise en œuvre de la théorie de l'imprévision, mécanisme qui permet au maître d'œuvre ou à l'entreprise de demander une renégociation des termes lorsqu’un phénomène, imprévisible par essence, vient bouleverser l’équilibre économique du contrat.

Attention aux prix du neuf

Le secteur immobilier était déjà confronté à une pénurie de construction depuis deux ans. Du fait d'un manque d'offres, les prix de vente des logements neufs se sont envolés en France et partout en Europe. L'inflation moyenne du marché de l’immobilier neuf en zone euro est estimée à 9,2% entre 2020 et 2021. La France s'en sort légèrement mieux que ses voisins avec une augmentation de 7,1% l'an passé, contre 12% en Allemagne et plus de 13% au Luxembourg.

Les promoteurs alertent depuis des mois sur l'impossibilité de construire des logements abordables et à l'échelle locale, l'objectif de zéro artificialisation des sols inscrit dans la loi Climat et Résilience alimente l'inflation des prix du foncier.

Moral en berne

Au-delà des répercussions sur le marché, la guerre en Ukraine sape le moral des Français. Contrairement à la crise sanitaire qui a modifié le rapport au logement, les images choquantes de morts et de destruction freinent toute velléité d'achat. D'une situation maîtrisable qu'est le risque sanitaire, on bascule vers une situation hors de contrôle, suspendue aux décisions délirantes d'un homme qui brandit la menace nucléaire. Envisager l'avenir avec un projet immobilier semble dès lors une pure fiction. Bon nombre de Français vont sans doute attendre que le contexte géopolitique évolue favorablement pour emprunter et concrétiser un achat immobilier.

La récente remontée des taux d'emprunt est un autre facteur qui pourrait freiner le marché. Elle est stimulée par la hausse des rendements obligataires et par celle de l'inflation. Pour l'heure relativement contenue, la progression des taux d'intérêts des crédits à l'habitat risque de ne pas s'arrêter là. Jeudi dernier, la Banque Centrale Européenne a indiqué vouloir cesser son programme de rachats de titres obligataires au troisième trimestre dans le but de normaliser sa politique monétaire face à une inflation galopante que la guerre en Ukraine va nourrir, laissant entrevoir une éventuelle première hausse des taux directeurs avant la fin de l'année, ce que la BCE n'a plus réalisé depuis 2011.

Le loyer de l'argent risque de coûter bien plus cher aux particuliers, mais les pertes en pouvoir d'achat pourraient être limitées si l'écart entre les taux d'intérêt et l'inflation diminue, sous réserve que les salaires soient indexés sur la hausse des prix. À défaut, les ménages seront amenés à réduire leur consommation ou à puiser dans leur épargne pour maintenir leur niveau de vie, ce qui serait un comportement contraire des candidats à l’emprunt qui doivent se constituer un apport personnel en vue de réaliser un achat immobilier.

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Mutuelle senior ou mutuelle entreprise : quel contrat choisir pour la retraite ?

La complémentaire santé représente une part importante dans le budget des ménages, a fortiori quand on est senior. Le montant des cotisations progresse avec l’âge en raison, principalement, de l’accroissement des besoins de santé. Il est tentant de conserver sa mutuelle entreprise si l’on était salarié. La réglementation l’autorise mais cette option se révèle très souvent coûteuse et mal adaptée comparativement à une mutuelle spécifiquement dédiée aux seniors. Explications. Conserver sa mutuelle entreprise à la retraite Conformément à la loi Evin de 1989 qui a instauré la portabilité des droits à la mutuelle santé, les salariés qui partent à la retraite ont la possibilité de rester couverts par la mutuelle collective de leur entreprise. Ce dispositif concerne également le régime de prévoyance éventuellement souscrit par l’entreprise pour ses employés. Les personnes licenciées (sauf faute lourde) ou placées en invalidité ont elles aussi le droit de bénéficier de la portabilité. La portabilité de la mutuelle entreprise Pour y avoir droit en tant que retraité, vous devez avoir souscrit à la mutuelle entreprise jusqu’à la fin de votre contrat de travail. Il vous faut en faire la demande par écrit à l’organisme de santé complémentaire dans les 6 mois qui suivent la fin du contrat de travail. L’organisme est obligé d’accepter et ne peut ni imposer de questionnaire médical ni de délai de carence. Vous êtes alors couvert immédiatement, mais votre changement de statut, de salarié à retraité, entraîne plusieurs conséquences : La mutuelle doit maintenir les garanties, même si votre situation a évolué. La mutuelle peut refuser de couvrir vos ayants droit (enfants à charge, conjoint). Vous assumez l’intégralité de la cotisation, qui était jusqu’alors prise en charge au moins à 50% par votre employeur. La première année, la cotisation de la mutuelle individuelle est exactement la même que celle des assurés salariés (cotisation salariale + cotisation employeur). La deuxième année, la mutuelle peut augmenter ses tarifs de 25%. La troisième année, les tarifs peuvent subir une hausse de 50% et à partir de la quatrième année, les tarifs sont libres. Garanties inadaptées L’aspect tarifaire est central, car les seniors subissent généralement une perte de revenus lors du passage à la retraite. Or, cette catégorie de population est celle qui paie le plus cher sa couverture santé complémentaire. Second écueil, les garanties restent les mêmes sans prise en compte de l’évolution des besoins de santé. Si le contrat collectif contenait une garantie maternité et des prestations orthodontie enfant, elles sont maintenues en dépit de leur inutilité. Toutes ces raisons plaident pour une formule individuelle choisie librement au regard des besoins réels et du budget qu’on est en capacité de consacrer. Une mutuelle senior adaptée à ses besoins Le marché de la complémentaire santé est segmenté. Pour chaque profil d’assuré, correspond une mutuelle adaptée à sa tranche d’âge et à ses besoins. La mutuelle entreprise présente un niveau de prestations choisi par l’employeur et destiné à couvrir l’ensemble des salariés, indépendamment des spécifiés de chacun. Les formules individuelles sont conçues pour répondre aux besoins de la clientèle concernée, offrant la possibilité de moduler le niveau de chaque garantie. La mise en concurrence s’impose pour trouver le contrat idoine qui satisfasse à vos exigences en termes de protection et de budget. Comparez les offres en ligne via un outil dédié, simple, rapide et gratuit qui vous donne accès à plusieurs devis de mutuelle santé. Entre deux contrats à garanties équivalentes, la différence tarifaire peut aller jusqu’à 300€ par an. Les garanties essentielles d’une mutuelle senior Analysez vos besoins de santé avant d’entamer la recherche d’une mutuelle senior. Certaines garanties sont indispensables après 55 ans : hospitalisation : au-delà du remboursement des soins, pensez aux frais de confort (chambre individuelle, lit accompagnant, télévision, etc.) médecine de ville : consultations, pharmacie, imagerie et analyses médicales optique dentaire aides auditives. Tous ces postes sont synonymes de restes à charge importants, car le remboursement de la part de l’Assurance maladie n’est que partiel voire très minime. Pensez également aux dépassements d’honoraires si vous consultez régulièrement des médecins qui exercent en secteur 2 (tarifs libres). Une mutuelle qui rembourse 250% de la BRSS prend en charge 2,5 fois la base de remboursement de la Sécurité Sociale, c'est-à-dire le tarif conventionné. À 100% de la BRSS, vous n’êtes remboursé que du ticket modérateur, soit la différence entre le tarif opposable et la prise en charge du régime général. Les prestations annexes d’une mutuelle senior En fonction de vos besoins et de votre budget, vous pouvez ajouter des garanties optionnelles : médecines douces : pédicure, ostéopathe, acupuncteur, chiropracteur, naturopathe, … la prestation peut être exprimée en forfait annuel, assorti ou non d’un nombre de séances par an. Attention à bien vérifier les thérapies ouvrant droit à une prise en charge. forfait prévention : vaccins, dépistages, bilan de santé chirurgie réfractive des yeux : la Sécu ne rembourse rien. Les mutuelles seniors les plus généreuses proposent un forfait supérieur à 500€ par œil. implants dentaires : non remboursés par la Sécu car considérés comme soins hors nomenclature, ils font l’objet d’une prise en charge partielle par la mutuelle sur présentation d’un devis détaillé. cures thermales : prise en charge du ticket modérateur pour les cures prescrites, avec ou sans forfait additionnel pouvant aller jusqu’à 600€ par an. Au-delà du niveau de remboursement, soyez vigilant quant aux services annexes de la mutuelle senior : délai de remboursement, réseau de soins, assistance en cas d’hospitalisation ou d’immobilisation à domicile (aide-ménagère, garde des animaux de compagnie, portage des repas et des médicaments), assistance téléphone 24h/24, tiers payant, aide juridique, aide à la recherche d’un établissement de santé. Le coût d’une mutuelle senior Selon les calculs de l’association UFC-Que Choisir, la hausse des tarifs 2024 de mutuelle santé est historique : elle oscille entre +10% et +30% selon les organismes et le type de contrat, les seniors étant ceux qui subissent la plus forte inflation. Alors que les difficultés d’accès à la mutuelle senior font actuellement débat au Sénat, la seule option est de faire jouer la concurrence. En fonction du niveau de garantie, un retraité doit débourser en moyenne 90€ par mois. Les tarifs débutent autour de 30€ par mois pour une formule de base et peuvent aller jusqu’à 200€/mois pour une couverture haut de gamme avec renfort sur toutes les garanties. Plus vous êtes âgé, plus élevée sera la cotisation. Optez toujours pour une mutuelle responsable, car elle présente un panier de soins minimum réglementé et applique la réforme 100% Santé qui supprime les restes à charge sur les lunettes de vue, les prothèses dentaires (couronnes, bridges, dentiers, hors implants) et les aides auditives. Et si vos moyens financiers sont modestes, vous êtes sans doute éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS) : ce dispositif unique vous donne accès à une mutuelle gratuite ou avec une participation forfaitaire minime ne pouvant excéder 30€ par mois et par personne. La CSS est une mutuelle de qualité qui répond au cahier des charges des contrats responsables. Dernière information importante : vous pouvez résilier votre mutuelle à tout moment après un an d’engagement. Vous n’êtes plus tenu par la reconduction tacite si vous manquez la date d’échéance pour résilier le contrat en cours. L’opportunité vous est donnée de faire le tour du marché et de vérifier si votre mutuelle reste compétitive et adaptée à vos besoins de santé.

Accès à la mutuelle senior : débat au Sénat sur les difficultés des retraités

Les seniors sont les premières victimes de l’augmentation des tarifs de mutuelle santé. Ils paient leur contrat individuel au prix fort, et pour certains, la charge financière est trop lourde pour s’offrir une couverture adéquate. Plusieurs associations et représentants des retraités ont été récemment auditionnés par le Sénat afin d’alerter l'État sur la situation des seniors modestes, dont certains ne sont pas éligibles à la Complémentaire Santé Solidaire. En attendant des décisions concrètes, la seule option est de mettre les mutuelles en concurrence et de comparer les offres. Prix des mutuelles senior : jusqu’à +30% en 2024 Les tarifs de la mutuelle santé ont enregistré une hausse historique jusqu’à 30% en 2024. Selon l’association UFC-Que Choisir, en première ligne pour la défense des consommateurs, les augmentations de tarifs sur les complémentaires santé sont comprises entre +10% et +30%, les seniors étant ceux qui paient le plus lourd tribut. Une mutuelle senior coûtant au bas mot 100€ par mois par assuré, une progression de 30% équivaut pour un couple de retraités à débourser 60€ de plus par mois, soit 720€ pour l’année. La pression financière de la complémentaire santé n’est pas un fait récent. Chaque année, les tarifs augmentent à cause de la progression endémique des dépenses de santé (environ +3% par an), mais aussi d’autres facteurs qui viennent pénaliser l’équilibre économique des organismes complémentaires et les obligent à compenser en rehaussant les cotisations : transfert de charge, à l’image des frais dentaires qui sont désormais remboursés par la Sécurité Sociale au taux de 60% contre 70% avant octobre 2023 déploiement du dispositif 100% Santé qui supprime les restes à charge sur les frais dentaires (prothèses), optiques (lunettes de vue, verres et montures) et auditifs après intervention de la Sécu et des mutuelles responsables mise en œuvre de la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé qui rend les contrats plus volatiles. Il faut ajouter le contexte inflationniste en 2022 et 2023 qui a renchéri tous les coûts, ainsi que l’augmentation liée à l’âge qui pénalise les assurés seniors (entre +2% et +3% chaque année) et les frais de gestion qui atteignent en moyenne 20% du montant d'une cotisation. Le Sénat s’inquiète pour les retraités modestes La Chambre haute du Parlement prend à cœur cette situation. Une mission d’information sénatoriale à l’initiative des sénateurs RDPI (Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants) s'intéresse à l’impact de la hausse des tarifs de mutuelle santé en 2024 sur le pouvoir d’achat des Français. La crainte est un affaiblissement du niveau de couverture complémentaire des assurés à revenus modestes et d’un renoncement aux soins. Contrairement aux salariés couverts par la mutuelle entreprise à adhésion obligatoire et financée au moins à 50% par l’employeur, les seniors doivent assumer seuls le financement de leur complémentaire santé, de même que les étudiants et les personnes au chômage (hors dispositif loi Evin sur la portabilité des droits à la mutuelle santé). Dans la foulée de l’UFC-Que Choisir, plusieurs représentants d’organismes de complémentaire santé et associations de retraités ont été auditionnés par le Sénat courant mars et avril pour mettre à plat la situation vécue par les seniors et s’interroger sur le système global de prise en charge. Les difficultés des retraités dans l’accès une mutuelle seraient notamment dus à la généralisation de la complémentaire santé qui a rendu obligatoire la couverture complémentaire pour tous les salariés du secteur privé depuis janvier 2016. Le risque est désormais mutualisé entre les seuls retraités selon la Fédération nationale de la Mutualité Française, qui dénonce par ailleurs la promesse non tenue de l’État d’une répartition des aides fiscales entre les actifs bénéficiaires des contrats collectifs et les autres. Les organismes engrangent peu ou pas de bénéfices sur les contrats collectifs, contrairement aux contrats individuels des seniors où ils peuvent se rattraper. Une situation inadmissible où le déficit du collectif serait compensé grâce aux marges sur l’individuel. Dominique Libault, le président du Haut Conseil au financement de la protection sociale, plaide pour « un équilibre sur les deux parties » via de « nouveaux éléments de solidarité ». Taux de recours à la CSS insuffisant Les assurés les plus modestes peuvent bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), un dispositif unique qui remplace la CMU-C et l’ACS depuis fin 2019. Il permet d’accéder à une mutuelle à titre gratuit ou moyennant une participation forfaitaire minime selon l'âge et les revenus. À partir de 70 ans, les assurés éligibles à la CSS paient au maximum 30€ par mois. Selon les derniers chiffres de l’Assurance maladie, plus de 7,3 millions de personnes profitent de la CSS, mais 3 millions d’assurés qui y ont droit ne la réclament pas. Près d’une personne sur deux ignore qu’elle est éligible à la CSS. Si les plafonds de revenus pour en bénéficier ont été relevés le 1er avril dernier, l’effet de seuil exclut les personnes dont les revenus excèdent ces plafonds à la marge. Pour certains seniors, l’effort financier pour se doter d’une mutuelle santé peut dépasser 10% du revenu disponible. Les seniors dépourvus d’aide de l’État n’ont qu’une solution pour minimiser la dépense et maîtriser leurs restes à charge : comparer les mutuelles santé et sélectionner l’offre la plus compétitive en adéquation avec leur budget et leurs besoins. En quelques clics, il est possible d'obtenir un ou plusieurs devis gratuits de mutuelle senior et d’économiser jusqu’à 300€ par an sur le contrat actuel, à garanties équivalentes.

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Prêt immobilier : protégez vos finances grâce à l’assurance emprunteur

L’assurance de prêt immobilier constitue une protection pour la banque et l’emprunteur si jamais ce dernier n’est plus en capacité de rembourser sa dette à cause d’un accident de la vie. Cette couverture peut peser lourd dans le coût global du crédit. Heureusement, le contrat peut être librement choisi, mais aussi être changé en cours de prêt afin d’en diminuer la charge financière. Le rôle de l’assurance emprunteur Lors de votre demande de prêt immobilier, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur. La finalité de ce contrat est de prendre en charge le paiement de tout ou d’une partie des mensualités au cas où vous êtes dans l’une des situations suivantes : décès perte totale et irréversible d’autonomie incapacité temporaire de travail invalidité permanente totale ou partielle plus rarement perte d’emploi. Bien que non obligatoire d’un point de vue légal, la souscription à un contrat d’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention du financement bancaire. La couverture exigée pour l’octroi du prêt est la prérogative de la banque : cette dernière détermine les garanties minimales qui vont couvrir les sommes en jeu jusqu’à leur terme et vous les communique via la fiche standardisée d’information. Ce document contient également le coût de l’assurance exprimé en taux annuel effectif assurance (TAEA) et en euros sur plusieurs périodes (mois, année, durée totale), et vous permet de comparer les offres grâce aux outils en ligne. La comparaison sous-tend que vous êtes libre de choisir le contrat qui vous convient le mieux. Depuis la loi Lagarde en septembre 2010, vous bénéficiez du principe de délégation d’assurance qui vous autorise à souscrire un contrat alternatif concurrent du contrat groupe bancaire. L’établissement financier ne peut plus lier le crédit à la souscription de son assurance maison et doit accepter toute assurance externe à garanties au moins équivalentes. Le coût moyen d’une assurance de prêt immobilier Le coût d’un crédit immobilier ne se limite pas aux intérêts. Ceux-ci rémunèrent la banque pour le service rendu, mais ils sont accompagnés de frais annexes qui conditionnent l’obtention du financement : les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) les primes d’assurance emprunteur les frais éventuels d’expertise du bien immobilier Les frais d’ouverture et de tenue de compte si le crédit est souscrit dans une nouvelle banque les parts sociales d’une banque mutualiste le cas échéant. Tous ces frais additionnés permettent de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui va exprimer le coût final du prêt immobilier par un pourcentage sur le capital emprunté. L’assurance emprunteur demeure trop souvent le coût caché d’un crédit immobilier, or elle représente la deuxième dépense après les intérêts, soit en moyenne entre 20% et 40% du coût global. En fonction du profil de l’emprunteur (âge, état de santé, profession, fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport dangereux), le poids de l’assurance peut être plus lourd et dépasser 1% du capital initial. Négocier l’assurance pour réduire le coût global du crédit immo Indissociable du crédit, l’assurance emprunteur offre une sécurité indispensable, mais elle peut coûter cher. Comme indiqué plus haut, vous avez l’opportunité de mettre les offres en concurrence pour mieux maîtriser cette dépense. À garanties équivalentes, une assurance bancaire peut être jusqu’à trois fois plus chère qu’un contrat individuel. L’assurance est le seul levier d’économies significatives dans un crédit immobilier. Gagner 10 points sur l’assurance équivaut à négocier 20 points à la baisse sur le taux d’intérêts. La négociation est toujours une démarche délicate en présence d’un professionnel qui maîtrise toutes les subtilités de ce produit complexe. La banque va s’employer à défendre son contrat, quitte à dénigrer la concurrence pour conserver ses marges au détriment de l'intérêt financier de l’emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour bien appréhender l’étendue des garanties et trouver le contrat compétitif qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Préserver son budget en changeant d’assurance emprunteur En négociant l’assurance lors de votre demande de prêt, vous pouvez économiser jusqu’à 60% sur les cotisations. La délégation reste un exercice difficile compte tenu de la réticence des banques à accepter un contrat externe, la plupart des emprunteurs étant par ailleurs seulement focalisés sur l’obtention du financement. La loi Lemoine vous offre une deuxième chance. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier, à tout moment et sans pénalité. Vous pouvez ainsi faire valoir votre droit au libre choix du contrat, même si vous êtes déjà engagé auprès de la banque. Dès lors que vous respectez l’équivalence de niveau de garanties, votre banque ne peut vous refuser la substitution d’assurance. L’acceptation s’appréhende uniquement sur cette notion. Le prêteur dispose de 10 jours ouvrés pour faire connaître sa décision et éditer gratuitement l’avenant au contrat de prêt. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique. L’intérêt du changement d’assurance en loi Lemoine est double : Vous économisez potentiellement des centaines voire des milliers d’euros sur la durée résiduelle de remboursement. Vous pouvez renforcer votre protection grâce aux garanties sur-mesure du contrat alternatif. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2024 pour constater que changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt est générateur de grosses économies.

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