Immobilier ancien : attention aux frais cachés !


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Le marché de l'immobilier ancien est hyper dynamique avec plus d'un million de transactions au compteur sur un an en juin 2021. Cela provoque une tension sur les prix, estimée à +4% sur un an. Mais derrière le prix de vente d'un logement, se cachent des frais incompressibles qu'il faut intégrer pour calculer l'enveloppe globale au risque de revoir son projet.

 

Frais d'agence

Si vous achetez via une agence immobilière, il faut compter la rémunération de cet intermédiaire dans votre budget. Le prix de vente indiqué sur l'annonce intègre les frais d'agence qui peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acheteur. Cela doit être obligatoirement mentionné afin que l'acheteur connaisse le prix net vendeur.

En tant qu'acheteur, vous pouvez aussi mandater un agent immobilier pour rechercher un logement et bénéficier de ses conseils éclairés. Faire appel à un professionnel va faciliter et accélérer la transaction, mais est synonyme de commission qui rémunère le travail de l'agent.

Les frais d'agence immobilière sont librement fixés et peuvent varier entre 3% et 10% du prix du logement, la moyenne se situant autour de 4%.

Frais de notaire

Les frais d'acquisition, communément appelés frais de notaire car l'intervention de cet officier public est obligatoire pour toute transaction immobilière, sont en revanche toujours à la charge de l'acheteur. Composés d'impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de l'État, ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien, et entre 2% et 3% pour un logement neuf. Seule une petite partie (émoluments), proportionnelle à la valeur du logement, revient directement au notaire.

Leur montant dépend aussi de la localisation du bien. Le taux des droits de mutation, qui constituent la plus grande partie des frais d'acquisition, varie en effet d'un département à l'autre.

Garantie

Le crédit qui va financer votre achat immobilier doit être sécurisé par une garantie. La banque se protège en cas où l'emprunteur ne serait plus en mesure d'assumer le remboursement des mensualités. Ces frais, auxquels les emprunteurs ne pensent pas toujours, viennent gonfler le budget nécessaire. Ils doivent être distingués de l'assurance de prêt qui intervient en cas d'aléas de la vie (décès, incapacité et invalidité, voire perte d'emploi).

Il existe 3 types de garantie de prêt immobilier :

  1. la caution par une société de cautionnement : garantie la plus usitée, la moins chère et la plus simple car elle ne nécessite pas l'intervention du notaire puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé. Son coût est constitué de la commission à l'organisme (jusqu'à 600€) et de la contribution au fonds commun, soit environ 0,8% du montant du prêt. Une partie du fonds mutuel de garantie (autour de 70%) est restituée en fin de prêt en l'absence d'incident de paiement.
  2. l'hypothèque : la garantie hypothécaire permet à la banque de vendre un bien ou le bien financé par le crédit concerné, afin de se faire rembourser des sommes dues en cas de déchéance du terme pour défaut de paiement. Son coût peut représenter jusqu'à 2% du montant de l'achat.
  3. le privilège du prêteur de denier (PPD) : cette garantie qui ne peut être choisie que pour un bien ancien ou un terrain rend la banque prioritaire sur les autres créanciers. Son coût représente en moyenne 0,8% du montant emprunté.

L'hypothèque et le PPD ne sont nullement négociables car constitués de taxes et d'émoluments du notaire, contrairement à la caution pour laquelle il est éventuellement possible de faire jouer la concurrence entre les organismes de cautionnement. L'exercice est difficile car les banques travaillent de pair avec un organisme partenaire.

Les frais de garantie, les frais d'agence et les frais de notaire sont réglés à la signature de l'acte authentique au même titre que le prix négocié du bien immobilier.

Frais de copropriété

Dès lors que vous faites l'acquisition d'un bien immobilier en copropriété, vous devez penser aux charges qui correspondent aux frais de fonctionnement et d'entretien de l'immeuble ou du lotissement de maisons. Avant de conclure l'affaire, le vendeur doit vous transmettre les derniers procès-verbaux d'assemblée générale qui définissent les travaux futurs. Le règlement de la copropriété fixe la quote-part de chaque propriétaire (tantièmes de charges).

Les charges de copropriété font partie des frais d'un achat immobilier à prendre en compte pour comparer plusieurs biens immobiliers.

Assurance de prêt

Autre dépense oubliée des acheteurs immobiliers, l'assurance qui couvre le prêt. Son coût s'ajoute au capital emprunté et aux intérêts, et pèse jusqu'à 40% du coût total du crédit. Les emprunteurs sont focalisés sur le taux d'intérêt et négligent cette dépense contrainte qui peut bloquer un projet immobilier en raison de sa cherté pour certains profils (seniors, personnes malades ou anciennement malades). Pour les emprunteurs avec des antécédents de santé, l’assurance peut coûter autant voire plus que les intérêts.

Heureusement, la réglementation permet de choisir librement le contrat et de souscrire une offre alternative entre deux et quatre fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Avec les services d'un courtier spécialisé comme Magnolia.fr, vous pouvez économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée de votre crédit immobilier.

Publié par Astrid Cousin le

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