Immobilier : en 20 ans, les prix ont triplé en Île-de-France


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En deux décennies, le marché immobilier francilien, affecté de manière endémique d'une forte tension, s'est transformé en profondeur. Depuis 1999, les prix des appartements et des maisons ont bondi, étant multiplié par trois en moyenne, comme nous l'indique la dernière note de conjoncture des Notaires du Grand Paris publiée le 29 octobre.

Chute de ventes en 2020

Confinement oblige, le marché de l'immobilier résidentiel de la zone francilienne accuse une contraction très nette du nombre de transactions. Entre juin et août 2020, les ventes dans l'ancien ont enregistré un repli de 26% (36 000 unités) par rapport à la même période en 2019. Comparativement à la période mai-juin-juillet 2020 qui affichait déjà un recul de 20%, la baisse d'activité s'est donc accentuée.

Dans leur communiqué de presse mensuel, les notaires du Grand Paris expliquent le phénomène par la rareté des avant-contrats durant le confinement du printemps, entre mars et mai. Ils relativisent pourtant cette chute des transactions en raison des chiffres records de l'année 2019 : si l'on se réfère à l'activité moyenne des dix dernières années, le repli est de 16%.

C'est à Paris que la chute de l'activité est la plus sensible, avec -29% de ventes par rapport à la même période en 2019, à peine plus forte qu'en Petite Couronne (-25%) ou en Grande Couronne (-26%). Le marché des appartements (-25%) ne se différencie guère de celui des maisons (-28%).

Flambée des prix en 20 ans

L'information frappante de cette note des notaires est le bond des prix en 20 ans. Depuis l'année 1999, les prix ont été multipliés par 3 pour les appartements et par 2,4 pour les maisons, avec des hausses nettement plus marquées au centre de la région francilienne. Dans le même temps, les prix à la consommation subissaient une inflation de 30%. Ailleurs en France métropolitaine, les prix des logements ont doublé (x 2,1) en 20 ans.

Dans le détail, l'augmentation des prix en 20 ans est plus forte à Paris et en Petite Couronne, là où la proximité de transports et des autres commodités, également l'offre d'emploi, sont déterminantes dans l'achat d'un logement. Le tableau ci-dessous synthétise les statistiques sur les ventes de maisons et d'appartements par secteur géographique :  

Ventes d’appartements anciens

Prix standardisés en 1999 (m2)

Prix standardisés en 2019 (m2)

Hausse des prix entre 1999 et 2019 (coefficient multiplicateur)

Île-de-France

1 710 €

5 230 €

3,1

Paris

2 360 €

10 200 €

4,3

Petite Couronne

1 570 €

5 120 €

3,3

Grande Couronne

1 250 €

2 970 €

2,4

Ventes de maisons anciennes

Prix standardisés en 1999 (unité)

Prix standardisés en 2019 (unité)

Hausse des prix entre 1999 et 2019 (coefficient multiplicateur)

Île-de-France

131 100 €

310 000 €

2,4

Paris

-

-

-

Petite Couronne

141 800 €

388 000 €

2,7

Grande Couronne

129 600 €

295 000 €

2,3

En Grande Couronne, les prix ont doublé en 20 ans, mais la progression est identique à celle observée en Petite Couronne en raison du développement des infrastructures et de la proximité de Paris. 

En Île-de-France, 7 logements vendus sur 10 sont des appartements, une proportion qui n'a pas bougé en 20 ans, en vertu de la construction neuve qui privilégie l'habitat collectif. Les maisons se vendent principalement en Grande Couronne, enregistrant plus de la moitié des transactions de la région. Dans la capitale, les maisons représentent entre 0% et 1% du marché selon les années.    

Ralentissement de la hausse des prix

Si la tendance à la hausse demeure, les notaires observent une amorce de ralentissement. Entre août 2019 et août 2020, les prix en Île-de-France ont progressé de 5,8% (6,6% pour les appartements et 4% pour les maisons), mais sur les trois derniers mois (de mai à août), la hausse s’est contenue à 1,2% (1% pour les appartements et 1,7% pour les maisons). Sur la base des avant-contrats, l'inflation annuelle devrait rester autour de 6,7% pour les appartements en Petite Couronne et en Grande Couronne, les projections tablent sur une progression de 6% sur un an à fin décembre. À Paris, la hausse annuelle de 7,4% en août devrait être abaissée à 5,5% au terme de l'année.

Publié par Astrid Cousin le

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