Crédit immobilier : il sera plus facile d'emprunter en 2021


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Bonne nouvelle pour les candidats à l'emprunt. Les autorités financières ont décidé hier d'assouplir les conditions d'octroi des crédits immobiliers, une décision tant attendue par les professionnels qui va permettre de faciliter l'accès à la propriété à de nombreux ménages exclus du crédit pour non-respect des règles en vigueur depuis fin 2019.

Assouplissement des conditions pour obtenir un crédit immobilier

Lors d'une réunion qui s'est tenue cet après-midi, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a pris la décision d'amender les règles qu'il avait édictées en décembre 2019 en matière de distribution des crédits immobiliers aux particuliers. Pour décrocher un financement pour un projet immobilier, il faudra respecter ces nouvelles limites :

  • le taux d'endettement maximum admis est rehaussé à 35% contre 33% auparavant ;
  • la durée maximale de remboursement passe de 25 à 27 ans, pour tenir compte des différés de remboursement liés à l'achat dans le neuf ou aux travaux de rénovation.

Les banques pourront s'affranchir de ces règles à hauteur de 20% de leur production de crédits contre 15% auparavant. Cette flexibilité s'adresse en priorité à l'acquisition de la résidence principale.

Le ministre de l'Économie et des Finances Bruno Le Maire, qui chapeaute le HCSF, a indiqué "vouloir maintenir des conditions de crédit immobilier dynamiques pour protéger les ménages", tout en souhaitant rester "au plus près des projets des Français". S'il se félicite des effets positifs des consignes émises fin 2019, il reconnaît que certaines banques n'ont pas joué le jeu. En conséquence, les règles nouvellement formulées n'ont plus valeur de recommandations, comme celles qui prévalaient tout au long de l'année 2020, mais deviendront contraignantes à partir de l'été 2021.

Les candidats qui profiteront des nouvelles règles d'octroi

La décision du HCSF d'assouplir les règles du crédit immobilier intervient une année après le durcissement recommandé par ce même organisme. Depuis fin 2019, les banques appliquent scrupuleusement la double limitation (taux d'endettement à 33% et durée de remboursement à 25 ans), ce qui engendre un nombre record de refus. Le taux de dossiers recalés pour non-respect du cadre a grimpé de 5,5% en 2019 à 17% au terme de cette année. Notre rédaction a maintes fois évoqué l'exclusion des primo-accédants et des investisseurs locatifs, premières victimes du resserrement de l'accès au crédit, se faisant l'écho des inquiétudes partagées par l'ensemble des professionnels du logement.

Depuis janvier 2020, les courtiers s'émeuvent de l'éviction de candidats pourtant solvables, mais qui excèdent à la marge les plafonds du HCSF. Pour rester dans les clous, les banques imposent davantage d'apports personnels, une gageure pour un jeune actif qui n'a pas eu le temps de se constituer une épargne, même avec de bons revenus. Pour les investisseurs locatifs, le rehaussement conjoint du taux d'endettement et de la durée d'emprunt vont faciliter les projets.

En 2020, les établissements de crédit ont modifié la méthode de calcul de la capacité d'endettement, les revenus issus des loyers n'étant plus déduits de la mensualité de crédit, à défaut du calcul différentiel qui réduit le taux d'endettement grâce à une meilleure prise en compte de ces revenus. Désormais, l'allongement de la durée maximale d'emprunt à 27 ans s'adapte enfin à la réalité du marché (différé d'amortissement pour l'achat dans le neuf) et permettra aux investisseurs d'emprunter sur 25 ans au lieu de 23, deux années supplémentaires qui faciliteront le respect du seuil d'endettement. Les autorités de régulation semblent aujourd'hui réaliser que les investisseurs privés sont un maillon essentiel dans l'accès au logement, détenant 60% du parc locatif.

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, les banques étaient elles aussi pénalisées par les critères restrictifs émis par le HCSF. Accusées d'être trop laxistes dans l'octroi des crédits immobiliers, elles se sentaient déconsidérées dans leur cœur de métier qui est de distribuer des financements aux particuliers avec une parfaite maîtrise du risque. En France, les défauts de paiement représentent à peine 1% des dettes immobilières. Dans leur analyse de la demande de financement, les établissements bancaires veillent à évaluer rigoureusement le reste à vivre, un indicateur aussi pertinent si ce n'est plus que le taux d'effort, puisqu'il prend en compte la réalité budgétaire du ménage emprunteur.

Publié par Astrid Cousin le

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