Fin de la règle des 35% d’endettement : l’Arlésienne du crédit immobilier

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Mercredi 10 avril, la commission des finances de l’Assemblée nationale a validé une proposition de loi visant à réformer le Haut Conseil de Stabilité Financière. Le texte prévoit aussi la possibilité pour les banques La mise en œuvre de cette éventualité reste toutefois entre les mains du gouverneur de la Banque de France, farouchement opposé à tout assouplissement de la norme d’octroi du crédit immobilier. Un pas en avant, deux pas en arrière !

Réformer la gouvernance du HCSF

Il y a quelques semaines le député Lionel Causse a déposé une proposition de loi visant à compléter les dispositions applicables au Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Le texte, co-signé par 18 députés de la majorité présidentielle (groupes Modem, Horizons et Renaissance), prévoit de réformer la composition du HCSF.

Mercredi 10 avril, cette proposition de loi a reçu le feu vert de la commission des finances de l’Assemblée nationale et doit être débattue en séance publique le 29 avril prochain. Première évolution, l’introduction de deux nouveaux membres au sein du HCSF : un député et un sénateur viendraient compléter la gouvernance du HCSF afin de « renforcer la légitimité démocratique des décisions prises », selon les termes du parlementaire à l’origine du texte.

Le mirage du crédit immobilier au-delà des 35% d’endettement

Toutefois, l’attente était davantage tournée vers l’article 2 du texte, qui demande au HCSF de tenir compte du contexte économique pour déterminer les règles d’emprunt. Dans le viseur, le plafonnement réglementaire du taux d’endettement. Le texte voudrait autoriser les banques à accorder des crédits immobiliers au-delà de la norme des 35% d’endettement maximum aux ménages qui ne risquent pas un endettement excessif.

Rappel des règles du HCSF

Depuis janvier 2022, les banques sont soumises juridiquement à une double limite lors de l’octroi des crédits immobiliers :

  • Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets du ménage emprunteur, avant impôt et assurance de prêt immobilier incluse.
  • La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, sauf exception dans le neuf (achat en VEFA) et dans l’ancien avec travaux (au moins 10% du montant de l’opération) où l’amortissement du crédit peut aller jusqu’à 27 ans.

Le régulateur autorise les prêteurs à déroger à cette norme, c’est-à-dire d’accorder des financements selon leurs propres critères, mais la marge de flexibilité est mince et difficilement quantifiable pour les réseaux bancaires (jusqu’à 20% de leur production semestrielle), mais aussi très ciblée, car elle concerne en grande majorité la primo-accession et l’acquisition de la résidence principale.

Cet encadrement strict est comptable de la chute de la production de crédits immobiliers (-40% en 2023 par rapport à 2022) dans une période marquée par une forte remontée des taux d’intérêts. Cette hausse des taux a renchéri le crédit, sans pour autant le rendre inaccessible, contrairement aux règles du HCSF dont la rigidité décorrélée du terrain bloque le marché.

Prendre en compte le reste à vivre

Le député Lionel Causse souhaiterait que le taux d’endettement puisse s’adapter à la période. Aujourd’hui, un ménage doté de revenus confortables peut éventuellement s’endetter au-delà des 35% (tous crédits confondus) sans déséquilibrer son reste à vivre, c’est-à-dire la somme qu’il lui reste pour s’acquitter des dépenses du quotidien. Or, la réglementation le lui interdit.

L'inadaptabilité des règles du HCSF est donc source d’exclusion dans un moment où le secteur de l’immobilier est en grande souffrance. Le taux d’endettement est un outil pour juger de la capacité d’emprunt d’un ménage, le reste à vivre aussi.

Cette proposition de loi dans son ensemble a reçu le soutien du ministre de l’Économie Bruno Le Maire, qui est aussi le président du HCSF. Le volet taux d’endettement risque pourtant de rester une chimère. Un amendement introduit par les députés prévoit en effet de laisser au gouverneur de la Banque de France la prérogative de proposer « les conditions dans lesquelles les établissements de crédits et les sociétés de financement [...] peuvent déroger à ces décisions, en tenant compte des variations d’offre et de demande de crédit ».

Jusqu’à présent, la BdF s’est toujours opposée à un quelconque assouplissement des règles d’octroi des crédits immobiliers, arguant de la protection des consommateurs. En France, 76% des cas de surendettement concernent les personnes locataires. On accorde des crédits à la consommation à des taux supérieurs à 22%, mais on refuse à des ménages solvables ayant un projet immobilier de s’endetter au-delà de la norme avec un taux nominal de 4%.

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Hausse du forfait journalier hospitalier le 1er mars 2026 : comment être remboursé ?

Après la revalorisation de certaines consultations médicales en janvier dernier, les Français doivent à nouveau faire face à une hausse des dépenses de santé. À compter du 1er mars 2026, le forfait journalier hospitalier passe de 20 à 23 euros, soit une augmentation de 3 euros par jour d'hospitalisation. D’autres forfaits de santé augmentent dans la foulée.  À quoi correspond ce forfait journalier ? Le forfait journalier hospitalier est une participation financière demandée à tout patient hospitalisé (hors exemptions comme les femmes enceintes et les nouveaux-nés). Contrairement aux actes médicaux, il n'est pas remboursé par l'Assurance maladie et reste à la charge du patient, sauf en cas de complémentaire santé.  Ce forfait couvre des frais dits "hôteliers", c'est-à-dire les prestations non médicales liées au séjour, notamment : La restauration (repas servis pendant l'hospitalisation) L'entretien et le nettoyage des locaux L'hébergement, incluant la chambre et la literie Cette contribution est due pour chaque journée passée dans un établissement de soins, quelle que soit la durée du séjour. Les autres forfaits hospitaliers qui augmentent La hausse ne se limite pas au seul forfait journalier. Plusieurs autres participations financières dans le cadre d'une hospitalissation sont également revues à la hausse à partir du 1er mars 2026. Les forfaits hospitaliers revalorisés au 1er mars 2026 Le forfait patient urgences (FPU) : facturé aux patients qui se rendent aux urgences sans nécessiter d'hospitalisation, il augmente de 19,61 € à 23 €. 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Face à un déficit persistant, le gouvernement cherche à réduire le déséquilibre financier de l'Assurance Maladie, qui s'élevait à 23 milliards d'euros l'an passé. L'objectif est de le ramener à 17,4 milliards d'euros. La hausse des forfaits journaliers hospitaliers doit permettre de dégager environ 400 millions d'euros d'économies pour la Sécurité Sociale. Une mesure budgétaire présentée comme nécessaire, mais qui ne fait pas l'unanimité. Le syndicat Unsa (Union nationale des syndicats autonomes) a notamment dénoncé une décision qu'il juge profondément inéquitable pour les personnes aux revenus modestes, qui se retrouvent à supporter le poids d'un effort collectif sans disposer des moyens pour y faire face. Qui va payer la hausse du forfait hospitalier ? La prise en charge du forfait journalier hospitalier et des autres forfaits de santé dépend de la présence ou non d'une couverture complémentaire. Les assurés disposant d'une complémentaire santé Pour la majorité des Français bénéficiant d'une mutuelle ou d'une assurance complémentaire, la facture hospitalière ne changera pas dans l'immédiat. Le contrat de mutuelle responsable rembourse obligatoirement le forfait journalier hospitalier, sans limite de durée. Les assurances privées, qui ne sont pas soumises à un cahier des charges réglementaires, peuvent également rembourser les forfaits de santé en fonction des garanties souscrites. Toutefois, cette absence d'impact immédiat ne signifie pas que les assurés seront épargnés à long terme. Les répercussions arriveront dans un deuxième temps. Confrontées à une hausse mécanique de leurs dépenses, les complémentaires santé devraient compenser ces surcoûts en augmentant les cotisations dans les mois à venir. Les assurés ne vont pas être de leur poche au moment de leur hospitalisation, mais auront probablement une prime plus élevée à l'avenir. Les Français sans complémentaire santé Pour les 4% de Français, soit 2,5 millions de personnes, qui ne disposent pas de couverture complémentaire (chiffres de la Drees), le coup financier est immédiat et direct. Ce chiffre bondit à 12% pour les 10% de Français les plus modestes. L'intégralité du forfait journalier reste à leur charge, sans aucun remboursement possible de la part de l'Assurance maladie. Cette situation pénalise particulièrement les personnes sanctionnées par l’effet de seuil, celles dont les revenus se situent juste au-dessus des plafonds permettant de bénéficier de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS). Ce dispositif permet d’accéder à une mutuelle responsable gratuite ou moyennant une participation minime en fonction des revenus. Or, les bénéficiaires de la CSS sont exemptés du forfait journalier hospitalier. On estime que la moitié des personnes éligibles ne réclament pas la CSS. Ce qu'il faut retenir Le forfait journalier hospitalier passe de 20 à 23 € dès le 1er mars 2026. Le forfait patient urgences (FPU) atteint également 23 € à cette même date. Le forfait psychiatrique augmente à 17 € par jour. Le FPU pour patients vulnérables (ALD, etc.) passe à 9,96 €. La participation forfaitaire pour actes lourds passera de 24 à 32 € en avril 2026. Les assurés avec mutuelle ne paieront pas directement, mais pourraient voir leurs cotisations augmenter. Les Français sans complémentaire santé supporteront la hausse immédiatement et intégralement. La CSS reste une solution pour les personnes à revenus modestes : vérifiez votre éligibilité.  

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Réouverture de MaPrimeRénov en 2026 : tout ce qu'il faut savoir pour déposer votre dossier

Suspendu depuis le début de l'année faute de financement, le dispositif MaPrimRénov est de nouveau accessible depuis le lundi 23 février 2026. Cette réouverture intervient après l'adoption définitive du budget 2026 et s'accompagne d'une nouveauté importante pour les projets de rénovation globale. Voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer. 2 mois de suspension et jusqu’à 6 mois d’attente Depuis le 1er janvier 2026, MaPrimeRénov était à l'arrêt. L'absence de budget validé avait contraint l'Agence nationale de l'habitat (Anah) à suspendre l'ensemble des nouvelles demandes, laissant de nombreux ménages dans l'incertitude quant à leurs projets de rénovation énergétique. La validation du budget 2026 a permis de lever ce blocage. Non seulement les nouvelles demandes sont désormais acceptées, mais l'instruction des dossiers déposés avant la suspension a également repris. Il faudra néanmoins s'armer de patience : les délais de traitement restent élevés, avec plus de 6 mois d'attente pour les rénovations d'ampleur et environ 3 mois pour les travaux plus ponctuels. MaPrimRénov : ce qui change en 2026 Un rendez-vous obligatoire pour les rénovations globales C'est la principale évolution de cette réouverture. Pour toute rénovation d'ampleur, un entretien personnalisé avec un conseiller France Rénov est désormais exigé avant le dépôt du dossier. Cette mesure répond à 2 objectifs : mieux accompagner les ménages dans la définition de leur projet limiter les fraudes, qui ont représenté un problème croissant dans le secteur de la rénovation énergétique ces dernières années. Ce rendez-vous peut se tenir selon différentes modalités, selon votre situation et vos préférences : en agence, en visioconférence ou par téléphone. L'essentiel est qu'il ait lieu avant toute soumission de dossier. Des aides ouvertes à tous les profils Autre changement notable : MaPrimeRénov n'est plus réservée aux seuls ménages aux revenus modestes. Tous les profils peuvent désormais déposer une demande, quelle que soit leur tranche de revenus. En revanche, les barèmes d'aides restent identiques à ceux annoncés au milieu de l'année 2025. Il n'y a donc pas de hausse ni de baisse des montants accordés. Comment déposer une demande MaPrimeRénov en 2026 Étape 1 : vérifier son éligibilité et créer un compte Avant toute démarche, il convient de s'assurer que votre projet entre bien dans le cadre des travaux éligibles. Rendez-vous ensuite sur le site officiel de MaPrimeRénov pour créer votre espace personnel. Soyez vigilant : de faux sites imitant la plateforme officielle circulent sur Internet. Vérifiez systématiquement l'URL avant de saisir vos informations personnelles. Étape 2 : prendre rendez-vous avec un conseiller France Rénov Pour un projet de rénovation globale, cette étape est désormais incontournable. Le conseiller vous aidera à structurer votre projet, à identifier les travaux prioritaires et à vous orienter vers les artisans compétents. Ce temps d'échange est aussi l'occasion de faire le point sur l'ensemble des aides auxquelles vous pouvez prétendre. Étape 3 : choisir un professionnel labellisé RGE Les artisans retenus pour réaliser les travaux doivent obligatoirement être certifiés RGE, c'est-à-dire Reconnu Garant de l'Environnement. Cette certification est une condition sine qua non pour bénéficier de la prime. Prenez le temps de comparer plusieurs devis afin de choisir le prestataire le plus adapté à votre projet et à votre budget. Attention : les travaux ne doivent pas avoir débuté avant le dépôt officiel de votre demande, sous peine de perdre le bénéfice de l'aide. Étape 4 : constituer et soumettre le dossier en ligne Une fois le professionnel sélectionné, vous pouvez compléter votre dossier directement depuis votre espace en ligne. Vous devrez y joindre les devis obtenus, indiquer le montant des autres aides éventuellement perçues et fournir les pièces justificatives demandées. Concernant les certificats d'économies d'énergie (CEE), ils doivent être déclarés pour les travaux réalisés par geste, tandis qu'ils sont déjà intégrés dans le calcul de l'aide pour les rénovations globales. Étape 5 : démarrer les travaux après validation Ce n'est qu'après l'accord formel de l'Anah que vous pouvez lancer le chantier. Une fois les travaux terminés, il vous suffira de déposer la facture finale dans votre espace personnel pour déclencher le versement de la prime. Celle-ci est réglée en une seule fois, par virement bancaire. Un budget de 3,6 milliards d'euros pour MaPrimRénov 2026 L'enveloppe allouée à MaPrimeRénov pour cette année s'élève à 3,6 milliards d'euros. L'Anah ambitionne de financer 150 000 rénovations ponctuelles et 120 000 rénovations globales sur l'ensemble de l'exercice.  Cet objectif est toutefois contraint par le stock de dossiers en attente accumulés fin 2025, qui viendront en partie absorber les capacités de traitement disponibles. Les ménages souhaitant bénéficier du dispositif ont donc tout intérêt à déposer leur demande rapidement.  

Immobilier
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Changement d’assurance emprunteur : faire des économies tout en améliorant les garanties en 2026

Longtemps considérée comme une simple formalité bancaire, l'assurance emprunteur s'est imposée comme l'un des postes de dépense les plus scrutés par les ménages français. Et pour cause : son impact financier sur la durée totale d'un crédit immobilier peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d'euros. En 2026, dans un contexte où chaque euro compte, savoir comment changer d'assurance emprunteur pour faire des économies sans perdre en protection est devenu un réflexe indispensable pour tout acheteur ou propriétaire averti. Ce que pèse vraiment l'assurance emprunteur dans votre budget Lorsqu'un ménage contracte un prêt immobilier, l'assurance emprunteur est systématiquement exigée par les établissements bancaires, même si la loi ne la rend pas formellement obligatoire. Cette couverture protège à la fois la banque et l'emprunteur contre les aléas de la vie : Décès : le capital restant dû est remboursé à la banque, selon la quotité assurée. Dépendance totale : le capital restant dû est pris en charge par l’assurance en cas de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA). Invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP) : les mensualités sont prises en charge lorsque l'emprunteur ne peut plus exercer son activité professionnelle de manière définitive. Incapacité temporaire de travail (ITT) : les échéances du prêt sont couvertes pendant un arrêt de travail pour maladie ou accident. Bon nombre d'emprunteurs l’ignorent, mais cette assurance peut représenter jusqu'à 40% du coût total d'un crédit. Sur un prêt de 250 000 euros sur 20 ans, la facture peut ainsi atteindre 20 000 à 40 000 euros selon le profil assuré et le contrat souscrit.  Face à ces montants, obtenir un devis pour une assurance emprunteur avant de signer, ou lors d'une renégociation, est une étape aussi stratégique que la négociation du taux d'intérêt lui-même. Des réformes qui ont ouvert la voie aux économies en assurance emprunteur Le marché de l'assurance emprunteur a été profondément reconfiguré par les réformes réglementaires des dernières années. Avant ces changements, les banques imposaient quasi systématiquement leurs contrats groupe, toujours standardisés, calibrés pour des profils moyens, et peu compétitifs sur le plan tarifaire. Depuis 2010, les droits des emprunteurs ont considérablement évolué : Libre choix dès la souscription : tout emprunteur peut opter pour une assurance externe sans être contraint d'accepter le contrat de sa banque (loi Lagarde). Résiliation à tout moment : il est possible de changer d'assurance emprunteur sans pénalités ni frais, quelle que soit la date (loi Lemoine de 2022). Délais encadrés : les banques sont tenues de répondre aux demandes de substitution dans des délais réglementés, soit 10 jours ouvrés. Obligation de motivation : tout refus de substitution doit être justifié par une absence d'équivalence de garanties, et non par une préférence commerciale. En 2026, ces règles sont mieux respectées qu'auparavant, sous l'effet d'un contrôle accru des autorités de tutelle. Récemment, 4 banques ont été sanctionnées par la DGCCRF (répression des fraudes) pour avoir pratiqué des retards inacceptables dans le traitement des substitutions en assurance de prêt. Malgré ce droit au changement, une large partie des emprunteurs ne franchit pas le pas, par manque d'information ou par crainte d'une démarche perçue comme complexe, alors que les procédures se sont considérablement simplifiées. Combien peut-on réellement économiser en changeant d'assurance emprunteur ? C'est la question centrale, et les chiffres parlent d'eux-mêmes. Les assurances individuelles souscrites auprès d'assureurs indépendants sont jusqu’à 4 fois moins chères que les offres bancaires, et elles calculent souvent leurs primes sur le capital restant dû plutôt que sur le capital initial emprunté. Ce mode de calcul, plus avantageux, entraîne une diminution progressive des cotisations au fil du remboursement. Les profils qui ont le plus à gagner d'un changement d'assurance emprunteur sont notamment : Les jeunes emprunteurs (moins de 40 ans), pour qui le risque statistique est faible Les non-fumeurs, qui bénéficient de tarifs préférentiels chez la plupart des assureurs alternatifs Les cadres et professions libérales exerçant des métiers sans risques particuliers Les emprunteurs en bonne santé, sans antécédents médicaux significatifs Concrètement, sur un crédit de 200 000 euros sur 20 ans, un emprunteur de 35 ans pourrait économiser entre 5 000 et 15 000 euros en optant pour une délégation d'assurance bien choisie.  Ces estimations varient selon le profil, le niveau de garanties retenu et les conditions du contrat initial, mais elles illustrent l'ampleur des gains que beaucoup de propriétaires laissent aujourd'hui sur la table. À l'inverse, certains profils doivent aborder ce changement avec plus de prudence : Les emprunteurs présentant des risques aggravés de santé Les professions exposées à des risques particuliers Les emprunteurs proches de la fin de prêt, pour qui le gain potentiel est plus limité Le seul arbitrage utile est de questionner régulièrement votre contrat et de le comparer aux offres d’assurance emprunteur du moment. Garanties d’assurance emprunteur : ne pas sacrifier la protection sur l'autel du prix Réduire le coût de son assurance emprunteur ne doit pas se faire au détriment de la qualité de la couverture. Avant toute comparaison tarifaire, plusieurs paramètres doivent être examinés avec attention : Les délais de carence : période suivant la souscription pendant laquelle certaines garanties ne s'appliquent pas encore Les franchises : nombre de jours d'arrêt au-delà desquels l'indemnisation débute (entre 15 et 180 jours, choix parfois possible) Les exclusions de garanties : certains métiers à risques, pratiques sportives ou pathologies peuvent être exclus, le rachat d’exclusion moyennant une surprime d’assurance emprunteur étant possible dans certains cas Les limites d'âge : au-delà d'un certain âge, certaines garanties cessent d'être actives La quotité assurée : en cas d'emprunt à deux, la répartition de la couverture entre co-emprunteurs doit être adaptée à la situation réelle de chaque foyer. Un contrat moins cher peut s'avérer nettement moins protecteur si ces paramètres sont ignorés.  En 2026, les professionnels du secteur insistent sur un point : la comparaison doit porter sur l'équivalence objective des garanties, et non uniquement sur le tarif affiché. Comme indiqué plus haut, la substitution n'est validée par la banque que sur la parité des garanties entre les 2 contrats. De manière implicite, cela vous permet de rehausser votre protection tout en maîtrisant le coût. Les bons réflexes pour optimiser son assurance emprunteur en 2026 Face à la diversité des offres, plusieurs pratiques permettent de maximiser ses chances d'économies tout en maintenant un niveau de protection adapté : Utiliser un comparateur en ligne pour visualiser rapidement les écarts de prix entre les principaux acteurs du marché. Faire appel à un courtier spécialisé en assurance emprunteur pour sécuriser l'équivalence de garanties, accompagner les démarches de substitution et éviter les refus bancaires. Réévaluer son contrat régulièrement, notamment en cas de changement de situation personnelle (arrêt du tabac, amélioration de l'état de santé, changement de profession). Agir tôt dans la vie du prêt pour maximiser les économies, le gain étant proportionnel au capital restant dû. Vérifier la réponse de la banque dans les délais légaux et, en cas de refus injustifié, se faire accompagner pour contester la décision (Médiateur de l’Assurance). En 2026, alors que les taux d'intérêt se stabilisent et que l'accès au crédit reste sélectif, le changement d'assurance emprunteur s'affirme comme l'un des rares leviers d'optimisation accessibles sans renégocier son prêt. Pour des milliers de ménages français, cette démarche représente une opportunité concrète d'alléger significativement leur budget sur le long terme. Comparer les offres, analyser les garanties, agir au bon moment : ces 3 réflexes transforment l'assurance emprunteur d'une contrainte bancaire en véritable outil de gestion financière, et potentiellement en plusieurs milliers d'euros d'économies à la clé. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de janvier 2026 pour constater, chiffres à l’appui, l’intérêt de changer d’assurance emprunteur le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt.

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