Baisse ou stabilité ? Comment vont évoluer les taux de prêt immobilier en 2025 ?

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En ce début 2025, les taux de crédit immobilier ont continué leur lente décrue entamée il y a déjà un an. La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne rend l’emprunt plus accessible à la faveur d’une inflation désormais stabilisée autour de 2%. La concurrence interbancaire est vive et certains ménages peuvent s’endetter sous les 3%. Est-ce que le phénomène va durer alors que la dette française s’envole en raison d’un marché obligataire moins confiant quant aux perspectives budgétaires du pays ?

Taux de crédit immobilier toujours orientés à la baisse en janvier 2025

Fin 2023, les taux d’emprunt immobilier étaient au-delà de 4% sur les durées supérieures ou égales à 15 ans. En décembre 2023, on s’endettait en moyenne autour de 4,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) sur la maturité classique de 20 ans. Un an plus tard, les taux ont perdu environ 100 points de base et s’affichent désormais en moyenne :

autour de 3% sur 15 ans
entre 3,15% et 3,30% sur 20 ans
entre 3,30% et 3,45% sur 25 ans

Les moyennes ne sont que des indicateurs. La négociation se fait entre 4 yeux sur la base d’un dossier dûment complété. Pour chaque demande de prêt, la banque analyse la solvabilité de l’emprunteur et les autres paramètres financiers (niveau de revenus, reste à vivre, épargne de précaution, apport personnel), et propose un taux d’intérêts plus ou moins compétitif.

Les meilleurs dossiers peuvent actuellement emprunter sous les 3% sur 20 ans, soit le niveau observé en mars 2023.

Les profils qui empruntent à un taux inférieur à 3%

Pour obtenir un taux légèrement inférieur à 3%, il faut présenter 3 arguments solides :

Un apport personnel d’au moins 15% du montant de l’opération
Des revenus annuels supérieurs à 50 000€ pour une personne seule et à 80 000€ pour un couple
Une épargne de précaution équivalente à 6 mensualités d’emprunt.

Les banques sélectionnent en priorité les profils sans risques, dotés d’un potentiel d’épargne. Elles peuvent leur proposer à l’avenir des produits de placement financier (assurance vie, Plan Epargne Retraite), plus rémunérateurs que le crédit immobilier qui reste, pour elles, un simple produit d’appel.

Des prêts immobiliers à taux bonifiés pour la primo-accession

Parlons des primo-accédants, qui représentent plus de la moitié du marché du crédit immobilier. Ceux-là sont a priori éligibles au PTZ s’ils achètent leur résidence principale. Dans l’attente d’un prochain décret qui validera l’extension du PTZ à toute la France et à la maison individuelle, conformément aux annonces de la ministre du Logement et du Premier Ministre, certaines banques continuent de proposer des taux bonifiés, quand d’autres s’y mettent.

Les établissements de crédit tentent de pallier l’absence de budget 2025. Sans texte législatif, les bonnes intentions en faveur de l’accession à la propriété sont lettres mortes. Les banques ne peuvent se couper du marché de la primo-accession et accordent à cette clientèle des taux bonifiés généralement compris entre 0% et 2% (hors assurance emprunteur) pour un montant qui n’excède pas 30 000€, mais qui complète avantageusement un PTZ.

Pour mémoire, le PTZ est toujours souscrit en complément d’un crédit classique et peut financer entre 20% et 50% du montant de l’opération.

Le marasme politique actuel est préjudiciable au marché immobilier. La réforme du PTZ 2024 avait été mise en place par décret en avril. Il faudra sans doute à nouveau faire preuve de patience pour la version 2025.

Les taux vont-ils continuer de baisser en 2025 ?

La baisse des taux depuis 13 mois permet un tant soit peu au marché immobilier de redémarrer après 2 ans de crise qui a empêché les Français d’acheter et provoqué la faillite de plus de 17 000 entreprises dans le domaine de l’immobilier et du bâtiment.

Politique monétaire accommodante, mais…

Ce mouvement baissier des taux est en partie imputable aux décisions de la BCE (Banque Centrale Européenne) qui a plusieurs fois diminué ses taux directeurs depuis juillet 2024 compte tenu du repli graduel de l’inflation. Les banques empruntent auprès de l’institution à des taux plus performants, ce qui, par capillarité, favorise leur politique commerciale en faveur des particuliers emprunteurs.

Il n’aura pourtant échappé à personne que le chaos politique dans lequel est englué la France nuit à son image sur les marchés obligataires. Or, l’OAT 10 ans, emprunt de l’État français sur 10 ans, frôle actuellement les 3,5%, une première depuis la crise de la zone euro en 2011. Cet indicateur était sous les 2,90% début décembre, avant la nomination de Français Bayrou comme Premier Ministre.

L’envolée de la dette française

Même si les taux obligataires des autres États européens sont eux aussi orientés à la hausse, en réaction aux futures mesures protectionnistes de Donald Trump, le regain de tension sur le « spread», l’écart entre les taux français et allemand, témoigne d’un risque spécifique attribué à la France nettement plus élevé : le spread était inférieur à 50 points en juin 2024, avant la dissolution surprise de l’Assemblée nationale, contre 86 points actuellement.

Les experts tablent sur une grande volatilité dans les mois à venir et sont pessimistes quant à la capacité de la France à réduire son déficit en 2025. À l’exception de la Roumanie, notre pays affiche la pire performance des 27 pays de l’UE, avec un déficit public à 6,1% du produit intérieur brut (PIB), très loin des 3% prônés par Bruxelles.

Prévisions 2025 pour le crédit immobilier

Dans ce contexte défavorable, marqué la défiance des investisseurs, il est probable que les taux de crédit immobilier arrêtent de baisser et se stabilisent autour de 3% au cours du premier semestre. 3%, cela reste un taux performant, à mille lieux des 5% qui prévalaient entre 2000 et 2010.

Les banques vont continuer de se montrer agressives pour attirer le chaland et faire oublier les années noires 2023/2024. Leurs objectifs commerciaux sont ambitieux, il faut donc profiter de cette fenêtre pour concrétiser un projet immobilier dans les meilleures conditions.

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Séparation, divorce : quelle mutuelle santé enfant en cas de garde alternée ?

La garde alternée est un mode de résidence très répandu après une séparation ou un divorce. Si elle offre à l'enfant la chance de grandir auprès de ses deux parents, elle soulève une question pratique souvent négligée : comment gérer la mutuelle santé de l'enfant lorsqu'il vit chez l'un et l'autre alternativement ? Remboursements, affiliation, double couverture… voici tout ce qu'il faut savoir pour ne pas laisser votre enfant sans protection optimale. Comprendre le cadre légal de la mutuelle en garde alternée En France, la loi ne désigne pas automatiquement l'un des 2 parents comme responsable de la couverture santé de l'enfant en cas de garde alternée. Les 2 parents exercent conjointement l'autorité parentale, et chacun peut, en principe, affilier l'enfant à sa propre mutuelle. En garde alternée, la Sécurité Sociale permet de désigner un seul parent allocataire principal pour les prestations (CAF) ou de partager les allocations familiales. L'enfant peut être enregistré comme ayant droit sur les cartes Vitale des 2 parents, permettant à chacun d'être remboursé, même si un seul est désigné comme bénéficiaire principal pour les paiements. Ce choix doit être formalisé et peut être modifié sur demande auprès de la CPAM. Les options de mutuelle santé en garde alternée Option 1 : Une seule mutuelle chez l'un des 2 parents C'est la solution la plus simple. L'un des parents affilie l'enfant en tant qu'ayant droit de sa complémentaire santé. Les avantages sont nombreux : Gestion administrative simplifiée Un seul interlocuteur en cas de remboursement Évite les doublons et les conflits de prise en charge Souvent moins coûteuse Dans ce cas, les 2 parents doivent se mettre d'accord sur le partage des frais de cotisation, notamment si la mutuelle est plus chère du fait de l'ajout de l'enfant (lire plus haut). Option 2 : La double affiliation à 2 mutuelles Il est légalement possible d'affilier l'enfant aux mutuelles des 2 parents simultanément. Dans ce cas, la première mutuelle joue le rôle d'assureur principal, et la seconde intervient en complément, ce qui vient diminuer le reste à charge. Avantages : Meilleure prise en charge globale des soins Couverture renforcée pour les postes coûteux (dentaire, optique, orthodontie) Chaque parent peut gérer les remboursements de son côté Inconvénients : Coût doublé (2 cotisations) Gestion administrative plus complexe Risque de confusion lors des demandes de remboursement Option 3 : La mutuelle employeur Si l'un ou les 2 parents sont salariés et bénéficient d'une mutuelle d'entreprise, l'enfant peut y être affilié en tant qu'ayant droit. Certains contrats collectifs imposent l’adhésion obligatoire des ayants droit (conjoint, enfants), d’autres proposent en option l’intégration des autres membres de la famille moyennant un surcoût pour l’assuré principal. Il convient de vérifier certains points : La mutuelle employeur accepte-t-elle les enfants en garde alternée ? Le contrat permet-il une double affiliation ? Les garanties sont-elles adaptées aux besoins de l'enfant ? Quels critères pour bien choisir la mutuelle de son enfant ? Les garanties essentielles à vérifier Pour un enfant, certains postes de soins sont particulièrement importants. Voici les garanties à analyser en priorité : Orthodontie : les soins orthodontiques sont fréquents chez les enfants et coûteux ; vérifiez le taux de remboursement et le plafond annuel. Optique : lunettes et lentilles peuvent représenter un budget conséquent, surtout si l'enfant porte des corrections fortes. Le dispositif zéro reste à charge en optique permet de s’équiper sans rien débourser. Dentaire : couronnes, soins complexes et appareils dentaires nécessitent une bonne couverture. Consultations spécialisées : remboursement pédiatre, orthophoniste, psychologue scolaire… Hospitalisation : forfait journalier, chambre individuelle, frais de séjour. Médecines douces : ostéopathie, homéopathie, si vous y avez recours. L'importance de comparer les offres Il existe sur le marché une grande variété de mutuelles adaptées aux familles. Pour faire le bon choix, pensez à : Utiliser un comparateur en ligne pour obtenir plusieurs devis en quelques minutes. Vérifier les délais de carence avant que les garanties s'appliquent. Lire les exclusions du contrat (certaines pathologies ou soins peuvent ne pas être couverts). Analyser le rapport garanties/prix plutôt que de se focaliser uniquement sur le tarif. Quelles sont les démarches pratiques pour affilier son enfant à sa mutuelle santé ? Informer les mutuelles Signalez le changement de situation (garde alternée) à vos complémentaires santé respectives. Mettre à jour la carte Vitale Déclarez la nouvelle situation auprès de l'Assurance Maladie (Ameli). Transmettre les justificatifs Si l'enfant n'est pas sur votre mutuelle, envoyez le décompte de la Sécurité sociale à votre complémentaire. Qui paie la mutuelle enfant en cas de garde alternée après une séparation ou un divorce ? La question du financement de la mutuelle enfant après une séparation est l'une des premières sources de tension entre ex-conjoints. Pourtant, des solutions existent pour organiser cette répartition de façon sereine et équitable. Un accord amiable avant tout Lorsque le dialogue reste possible, les 2 parents sont libres de définir ensemble les modalités de prise en charge des frais de santé des enfants. Plusieurs arrangements sont envisageables : L'un des parents conserve la mutuelle familiale et couvre les enfants en tant qu'ayants droit. Le second parent rembourse une partie de la cotisation, au prorata du temps de garde ou des revenus de chacun. Les 2 parents optent pour une mutuelle individuelle par foyer, chacun affiliant l'enfant de son côté. Cette souplesse permet d'adapter la solution à chaque situation familiale, sans passer par une procédure judiciaire longue et coûteuse. Quand le juge aux affaires familiales intervient En l'absence d'accord, c'est le juge aux affaires familiales (JAF) qui tranche. Sa décision prend en compte plusieurs éléments : Les ressources respectives de chaque parent Le mode de garde retenu (alternée, résidence principale chez l'un des parents…) Les besoins de santé spécifiques de l'enfant (traitement en cours, suivi médical régulier) Le juge peut décider de maintenir la couverture existante, d'en imposer une nouvelle, ou de répartir les frais de cotisation de manière proportionnelle aux revenus, à l'image de ce qui est pratiqué pour le calcul des pensions alimentaires. Pensez à formaliser l'accord par écrit Quelle que soit la solution retenue, il est vivement recommandé de consigner la décision dans la convention parentale ou dans le jugement de divorce. Cela évite tout malentendu futur et protège les deux parties en cas de litige ultérieur. Résumé : les points clés à retenir Un enfant en garde alternée peut être rattaché aux 2 parents à la Sécurité Sociale. La double affiliation à 2 mutuelles est possible mais génère des coûts supplémentaires. Mieux vaut formaliser l'accord entre parents pour éviter tout litige. Comparez les garanties selon les besoins réels de l'enfant (orthodontie, optique, dentaire). Pensez à la mutuelle employeur, souvent avantageuse pour les enfants. Bien anticiper la situation vous permettra d'éviter les mauvaises surprises lors d'une consultation ou d'une hospitalisation. L'essentiel est de garantir à votre enfant une protection santé continue et adaptée, quel que soit le domicile où il se trouve ce jour-là.

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Assurance de prêt et loi Lemoine : les droits des emprunteurs malades sont-ils bafoués ?

La réforme de 2022 sur l’assurance de prêt immobilier a été présentée comme une avancée majeure pour les emprunteurs, en particulier pour ceux ayant des antécédents médicaux. En supprimant le questionnaire de santé dans certains cas et en facilitant la résiliation à tout moment, la loi Lemoine visait clairement à faciliter l’accès au crédit immobilier au plus grand nombre. Pourtant, sur le terrain, la réalité apparaît plus nuancée. Derrière ces nouvelles libertés, certaines pratiques contractuelles continuent de stigmatiser les emprunteurs malades. Des exclusions de garanties liées à des pathologies préexistantes subsistent, créant un décalage entre la promesse législative et la protection réelle. Loi Lemoine : une réforme ambitieuse pour faciliter l’accès à l’assurance emprunteur Une résiliation à tout moment pour dynamiser la concurrence Entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à n’importe quel moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Cette mesure vise à renforcer la concurrence et à faire baisser les coûts. La suppression du questionnaire de santé sous conditions L’autre grande avancée concerne la suppression du questionnaire médical, mais uniquement dans un cadre précis : Montant assuré inférieur ou égal à 200 000 € par personne Crédit remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur Un objectif affiché : faciliter l’accès pour les profils à risque La fin de la sélection médicale en assurance emprunteur cible en priorité les personnes ayant des antécédents médicaux, souvent pénalisées auparavant par : des surprimes d’assurance de prêt importantes des exclusions de garanties des refus d’assurance Des exclusions toujours possibles malgré la suppression du questionnaire médical Des clauses contractuelles qui ciblent les pathologies préexistantes Malgré l’absence de formalités médicales, certains contrats prévoient des exclusions explicites concernant les maladies déjà connues avant la souscription. Une absence d’interdiction claire dans la loi D’un point de vue juridique : la loi Lemoine ne prohibe pas ces exclusions les assureurs conservent une liberté contractuelle les garanties peuvent être limitées selon leur politique de risque Une zone grise entre légalité et esprit de la réforme Ces pratiques sont au cœur d’un débat, car elles sont légalement acceptables pour certains acteurs et contraires à l’objectif d’inclusion pour d’autres. L’équilibre économique des assureurs au cœur du débat La fin du questionnaire médical : un bouleversement du modèle de risque Sans informations médicales, les assureurs doivent repenser leur approche pour évaluer le risque : Moins de sélection à l’entrée Risque accru d’hétérogénéité des profils Difficulté à tarifer précisément Le phénomène d’anti-sélection La suppression du questionnaire favorise : les emprunteurs déjà malades qui cherchent à s’assurer une augmentation potentielle des sinistres Des sinistres rares mais très coûteux En assurance emprunteur, les engagements financiers peuvent être élevés : remboursement du capital restant dû en cas de décès prise en charge des mensualités en cas d’invalidité indemnisation sur plusieurs années Chez certains courtiers d’assurance, les sinistres à indemniser ont doublé depuis l’entrée en application des dispositions de la loi Lemoine. Deux leviers pour préserver l’équilibre Les assureurs disposent de 2 solutions principales : augmenter les tarifs introduire des exclusions ciblées Depuis l’entrée en vigueur de la réforme, il a été constaté une augmentation moyenne des tarifs de 15% sur le segment des offres sans sélection médicale. Changer d’assurance de prêt : une opportunité qui peut se retourner contre l’emprunteur La résiliation à tout moment permet de : comparer les offres réduire le coût total du crédit optimiser son budget Un risque de perte de garanties lors de la délégation Changer d’assurance peut entraîner : la perte de certaines couvertures existantes l’apparition de nouvelles exclusions une protection moins complète Important : La délégation d’assurance est acceptée par la banque uniquement si le nouveau contrat présente une équivalence de garanties avec l’ancien. Ce principe limite ainsi la perte de protection. Des profils particulièrement exposés Les emprunteurs concernés sont souvent ceux ayant : des maladies chroniques des antécédents médicaux lourds (cancer, VIH, maladies cardio-vasculaires, etc.) des pathologies évolutives (diabète, obésité) Un secteur profondément divisé sur la portée de la loi Lemoine Une interprétation juridique stricte des assureurs Certains acteurs défendent ces pratiques : respect du cadre légal (les exclusions sont autorisées, même si le questionnaire est supprimé) nécessité économique fondée sur l’impossibilité d’analyser le risque médical maintien de l’équilibre technique (augmentation des tarifs) Une critique fondée sur l’esprit de la réforme D’autres dénoncent : une remise en cause de l’accessibilité une forme de sélection indirecte une perte de protection pour les assurés Une insécurité juridique persistante À ce jour, aucune décision claire ne tranche le débat : les pratiques varient selon les assureurs et les emprunteurs manquent de visibilité. Rappelons que l’assurance repose sur le principe de l’aléa : couvrir un risque qui n’est pas certain et non une situation déjà prévisible. Peut-on alors reprocher à un assureur de refuser de garantir une pathologie préexistante ? Une clarification réglementaire s’impose et alimente les discussions entre les acteurs du secteur au sein du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF). Emprunteurs malades : comment sécuriser son assurance de prêt ? Lire attentivement les conditions générales Avant toute souscription, si vous êtes éligible à l’assurance sans sélection médicale : Identifiez les exclusions Vérifiez les garanties Comprenez les limites du contrat Comparer au-delà du simple tarif Un contrat moins cher peut : offrir une couverture réduite comporter des restrictions importantes Anticiper les conséquences d’un changement d’assurance Avant de résilier, penser à : comparer les garanties point par point évaluer les risques en cas de sinistre Se faire accompagner par un professionnel Un courtier en assurance de prêt peut vous aider à : décrypter les contrats éviter les mauvaises surprises optimiser le rapport coût / protection La loi Lemoine permet une meilleure accessibilité pour les profils d’emprunteurs à risque de santé. Elle offre par ailleurs une plus grande concurrence et une simplification essentielle des démarches. Pour autant, la protection est inégale et les exclusions existent, sources de mauvaise compréhension des emprunteurs. Restez vigilant ! L’assurance de prêt immobilier est un produit technique, où chaque clause peut avoir des conséquences majeures.

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Prêt annulé : la banque doit-elle rembourser les primes d’assurance emprunteur ?

Lorsqu'un prêt immobilier est annulé par décision de justice, les conséquences financières pour les 2 parties peuvent s'avérer complexes. Si la remise en état des situations antérieures semble logique en théorie, la pratique révèle des subtilités juridiques importantes, notamment sur la question du remboursement des primes d'assurance emprunteur. Un arrêt rendu le 11 mars 2026 par la première chambre civile de la Cour de cassation vient clarifier ce point de manière décisive. Le contexte : des prêts en franc suisse déclarés nuls Des crédits à risque au cœur d'un contentieux L'affaire trouve son origine dans le scandale des crédits immobiliers libellés en franc suisse, une pratique qui a donné lieu à de nombreux contentieux en France en raison des risques de change pesant sur les emprunteurs. Dans cette affaire, le tribunal avait prononcé l'annulation de ces prêts, avec pour conséquence habituelle la remise des parties dans leur état initial. Les effets de l'annulation sur les restitutions réciproques Les emprunteurs devaient restituer le capital reçu du prêteur, tandis que l'établissement bancaire était condamné à reverser l'ensemble des sommes encaissées au fil de l'exécution des contrats, intérêts compris, mais aussi les primes d'assurance emprunteur prélevées pour prêt en franc suisse. C'est précisément sur ce dernier point que la banque a formé un pourvoi en cassation, contestant être tenue de rembourser les primes d'assurance décès collectées auprès des emprunteurs dans le cadre de leur adhésion à un contrat de groupe. Un mécanisme d'assurance de prêt souvent mal compris Le fonctionnement du contrat d'assurance de groupe Pour saisir l'enjeu juridique, il faut rappeler le fonctionnement de l'assurance emprunteur en groupe. Dans ce schéma, c'est la banque, en tant qu'établissement prêteur, qui souscrit un contrat collectif auprès d'une compagnie d'assurance (qui peut être sa filiale). Les emprunteurs, eux, adhèrent à ce contrat pour bénéficier des garanties d’assurance de prêt immobilier, notamment en cas de décès, d'invalidité ou d’incapacité de travail. Cette adhésion est généralement imposée comme condition sine qua non à l'obtention du crédit. Une apparence trompeuse du rôle de la banque En apparence, la banque joue un rôle central : elle choisit l'assureur maison négocie les conditions du contrat collecte les primes auprès des emprunteurs les reverse à l'assureur. Ce rôle d'intermédiaire pourrait laisser penser qu'elle est partie intégrante de la relation assurantielle. Pourtant, la réalité juridique est tout autre. Important : rappelons que l’assurance de prêt de la banque n’est pas obligatoire. Chaque emprunteur dispose du libre choix du contrat et peut souscrire auprès d’un assureur concurrent, dès lors que le contrat présente une équivalence de garantie. La solution retenue par la Cour de cassation : la banque est un tiers au contrat d'assurance de prêt Un lien contractuel direct entre l'adhérent et l'assureur La Cour de cassation a tranché avec clarté. Si la banque est bien à l'origine de la souscription du contrat collectif, l'adhésion individuelle de chaque emprunteur crée, de son côté, un lien contractuel direct entre cet adhérent et l'assureur. La banque souscriptrice se retrouve alors en position de tiers par rapport à ce contrat d'assurance individuel. L'impossibilité de restituer des sommes dont on n'est pas créancier Cette distinction est fondamentale. En droit des obligations, seul le créancier d'une somme peut être contraint à la restituer. Or, les primes versées par les emprunteurs étaient dues à l'assureur et non à la banque. Cette dernière n'en était que le vecteur de transmission, sans en être la bénéficiaire finale. Elle ne pouvait donc pas être condamnée à les rembourser au titre de l'annulation des prêts. La haute juridiction casse ainsi la décision des juges du fond sur ce point. Ce que cela signifie concrètement pour les emprunteurs Une action à diriger contre l'assureur, non contre la banque Cette décision a des implications pratiques significatives pour tout emprunteur qui obtiendrait l'annulation d'un crédit immobilier en justice. Le remboursement des primes d'assurance emprunteur ne pourra pas être réclamé à la banque, mais uniquement à l'assureur, avec lequel l'emprunteur entretient un lien contractuel direct. Des démarches complexifiées pour les emprunteurs lésés Cela suppose d'engager une action distincte contre la compagnie d'assurance, ce qui complexifie les démarches et suppose de démontrer un fondement juridique propre à cette restitution, question qui, elle, n'est pas tranchée par cet arrêt. Une jurisprudence à retenir pour les litiges futurs La nécessité d'identifier précisément le créancier des sommes versées Cet arrêt du 11 mars 2026 s'inscrit dans une jurisprudence constante sur la nature des contrats d'assurance de groupe et la délimitation des responsabilités entre banque et assureur. Il rappelle que malgré l'imbrication fréquente entre crédit et assurance, ces deux relations contractuelles demeurent juridiquement distinctes. Orienter l'action contre la bonne partie : un enjeu décisif Pour les avocats et les emprunteurs engagés dans des procédures d'annulation de prêts, la leçon est claire : identifier avec précision qui est créancier de quelles sommes est une étape incontournable avant de formuler des demandes de restitution. Confondre la banque collectrice et l'assureur bénéficiaire peut conduire à orienter l'action contre la mauvaise partie et compromettre le succès du litige sur ce volet financier. Source : Cour de cassation, 11 mars 2026, 1ère chambre civile, n°24-21.018

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