Immobilier : quel état du marché en juillet 2021 ?

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Le marché immobilier a formidablement résisté à la crise. La demande reste forte et les prix continuent d'augmenter, sauf à Paris. Les zones rurales et les villes moyennes tirent profit de la situation. Les biens à vendre et à louer commencent à manquer, ce qui fait craindre aux professionnels une pénurie prochaine de logements.

 

Un marché immobilier hyper dynamique

Selon les derniers chiffres de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), le nombre de transactions est en hausse de 4% sur un an. 1 080 000 logements anciens ont été vendus entre mars 2020 et mars 2021, un niveau légèrement au-dessus des années précédentes. 

Ces chiffres montrent que la pierre reste un investissement stable et pérenne, une valeur refuge en temps de crise. Même si le contexte est inédit, avec une pandémie qui a mis à l'arrêt l'économie et des confinements répétés qui ont empêché le bon déroulement des affaires, les Français ont réaffirmé leur confiance dans l'immobilier, "seul actif dont la volatilité est faible". 

L'augmentation à l'échelle nationale cache une particularité qui peut surprendre, car inhabituelle. Le marché parisien est en chute libre, avec 16% de ventes en moins depuis janvier 2020, un phénomène qui a une incidence sur les prix des logements. 

Des prix tirés vers le haut

Les transactions vont bon train et les prix aussi. Sur un an, à la fin du deuxième trimestre 2021 (prix arrêtés au 10 juin 2021), la hausse s'établit à 5,1% pour la France métropolitaine. Les prix des maisons progressent de 5,2% à 2 364€/m2, et les appartements de 5% à 3 916€/m2. 

L'augmentation actuelle des prix des logements anciens s'avère plus forte en comparaison annuelle. Au T2 de l'année 2020, les prix avaient grimpé de 4% tous logements confondus (2,6% pour les maisons et de 5,1% pour les appartements). Au T2 de l'année 2019, la progression annuelle était de 1,4% pour les maisons et de 3,2% pour les appartements. 

On observe une hausse plus significative pour les maisons, preuve du vif intérêt des Français pour un habitat individuel, ouvert sur un espace extérieur. 

Les données au niveau national occultent les disparités de terrain. À Paris, les valeurs se replient légèrement, à -0,9%, contre +6,4% l'an dernier à la même époque. Les Parisiens préfèrent les villes limitrophes ou les autres régions pour s'installer, ce qui compresse la demande à Paris intra-muros. En Île-de-France, les prix décollent, de +3,5% pour les appartements (6 377€/m2) et de +6,1% pour les maisons (3 566€/m2). 

Ce changement de comportement immobilier fait également le jeu des zones rurales et des villes moyennes, où les prix augmentent respectivement de 2,4% et de 7,2%. L'an dernier, la demande encore modeste pour la campagne avait offert aux prix une maigre inflation (+0,7%).  

Dans une moindre mesure, les métropoles subissent elles aussi le désamour des ménages. Les valeurs restent en hausse, de manière plus ou moins marquée selon la commune. En moyenne sur un an, les prix des logements en province ont bondi de 5,7% (+6,4% pour les appartements et +5,1% pour les maisons). Les villes qui enregistrent les plus fortes hausses sont :

  • Dijon : +6,2%
  • Ajaccio : +5,6%
  • Orléans : +5,5%
  • Rennes : +5,5%
  • Rouen : +5,4% 

Lille, Bordeaux et Toulouse sont en bout de piste avec des hausses respectives de 2,6%, 2,2% et 1%. 

Les Français portent un nouveau regard sur leur habitat. Ce rééquilibrage territorial témoigne du désir de s'éloigner des grandes villes pour gagner plus d'espace. Grâce au niveau historiquement bas des taux d'emprunt, les ménages ont pu acquérir leur logement à des conditions exceptionnelles, malgré les règles d'octroi visant à restreindre l'accès au crédit immobilier. 

Une offre de logements insuffisante

Les professionnels anticipent néanmoins une situation inquiétante. Selon la Fnaim, l'offre de logements à vendre est en repli de 26% sur les six derniers mois. Le mouvement baissier est observé dans les villes rurales (-32%) et dans les villes moyennes (-27%), à l'inverse de Paris où la chute est pour le moment limitée (-3%). La reprise de la location touristique depuis janvier 2021 porte un risque d'érosion du parc privé à court terme. 

Face aux nouvelles contraintes imposées aux propriétaires bailleurs (permis de louer, encadrement des loyers, nouveau DPE), certains sont en effet tentés par la location de courte durée qui s'affranchit de ces règles. Alors que le segment de la location touristique souffrait les affres de la crise en 2020, incitant les propriétaires à se tourner vers la location classique, depuis janvier 2021, le nombre d'annonces sur Airbnb affiche un niveau supérieur à ce qu'il était avant la crise. L'offre locative s'en trouve perturbée, avec, pour victimes collatérales, des ménages qui peinent à trouver un logement. 

D'autant plus que le marché du neuf est lui aussi frappé par une pénurie depuis des années. Les constructions et les mises en chantier sont en diminution constante depuis le troisième trimestre 2018. 

Dans un communiqué de presse en date du 30 juin dernier, la Fnaim rappelle que 40% des logements du parc privé vont changer de classe entre l'ancien et le nouveau DPE, en place depuis le 1er juillet 2021. Tout en partageant l'objectif de rénovation des logements les plus énergivores, la fédération regrette que l'exigence grandissante en matière de performance énergétique ne soit entourée d'aucune mesure convaincante d'accompagnement pour les bailleurs et les copropriétés. Pour elle, rénover la moitié du parc privé locatif en seulement 12 ans est illusoire, le faire croire est "juridiquement, techniquement et financièrement malhonnête". 

Parmi les mesures préconisées pour une préservation du parc locatif, la Fnaim demande au gouvernement de garantir à long terme les dispositifs MaPrimRénov' et l'éco-PTZ, qui permettent aux ménages, occupants ou bailleurs, de financer leur reste à charge sur les travaux de rénovation.

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Crédit immobilier : 4 astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023

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Révisée tous les trois mois, l’usure ne pouvait suivre l’évolution trop vive des taux d’intérêts depuis mars 2022.  Effet boomerang, le taux d’usure mensuel va provoquer une envolée des taux de crédit immobilier en 2023. Si l’emprunt redevient accessible, il va devenir aussi plus cher sous l’effet de la hausse des taux, car les banques vont pouvoir ajuster leurs barèmes plus régulièrement. D’ici l’été prochain, il est fort probable que le taux moyen sur la durée de 20 ans atteigne les 4% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il se situe actuellement autour de 2,65%. Selon les projections des courtiers, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus devrait passer de 3,57% à 3,75% au 1er février et grimper à 3,95% en mars. Avec la progression constante des taux d’emprunt, il va falloir jouer serré pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du crédit. Comment rester sous le taux d’usure en 2023 ? Pour rappel, le taux d’usure renvoie au taux annuel effectif global ou TAEG maximum que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Le TAEG est la somme exprimée en pourcentage de tous les frais exigés par le prêteur : les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution bancaire) les primes d’assurance emprunteur. Dès lors qu’ils participent à l’accord de la banque, les dépenses suivantes sont également intégrées dans le TAEG : les frais d’expertise du bien immobilier les frais d’ouverture et de tenue de compte les parts sociales s’il s’agit d’une banque mutualiste. La commission éventuelle du courtier n’en fait pas partie car le mandat d’intermédiation relève de la libre décision de l’emprunteur. Avec des conditions d'emprunt qui évoluent en permanence, comment obtenir son prêt immobilier en 2023 ? Voici 4 solutions, qui peuvent être cumulées, pour rester sous l’usure et décrocher son prêt bancaire. Déléguer l’assurance emprunteur La loi Lagarde vous permet de choisir librement le contrat d’assurance qui va couvrir votre crédit immobilier. Mettez les offres en concurrence avec un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil gratuit qui vous donne accès aux meilleures offres du marché et vous permet de réduire drastiquement le coût de l’assurance. Les assurances individuelles souscrites auprès de prestataires externes dits alternatifs sont jusqu’à trois fois moins chères que les offres bancaires. L’assurance emprunteur étant le deuxième coût d’un crédit immobilier après les intérêts, il est essentiel d’en minimiser l’incidence sur votre budget mais aussi afin de résister à l’usure. Consultez notre dernier baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’intérêt financier de la délégation d’assurance emprunteur sur votre TAEG. Ajoutons que la réforme du taux d’usure en 2023 a un impact sur l’assurance de prêt immobilier. Les personnes qui paient le prix fort leur assurance en raison de leur âge, et/ou de risques de santé ou professionnels, sont souvent à la marge du taux d’usure, voire au-delà. Elles bénéficient désormais d’une marge de manœuvre plus grande grâce au relèvement mensuel de l’usure. Rappelons en outre que depuis le 1er juin 2022 la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ (par assuré, soit 400 000€ pour un couple d’emprunteurs) remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. Cette mesure inclusive facilite l’accès à l’assurance aux profils pénalisés par leur historique de santé, leur permettant de bénéficier de tarifs standards. Augmenter l’apport personnel Pour limiter les conséquences du taux d’usure et des normes d’octroi (taux d’endettement plafonné à 35% et durée d’emprunt à 25 ans), les banques ont renforcé leurs exigences en matière d’apport personnel. Les courtiers ont constaté une très forte hausse de l’apport personnel en 2022, dont le montant a atteint en moyenne 60 000€. L’apport moyen représente désormais près de 20% du montant d’une opération immobilière. Vous avez la possibilité de booster votre apport personnel avec l’épargne salariale. Il vous faudra aussi garder une épargne de précaution, ultime critère exigé par les banques pour pallier un éventuel coup dur. Diminuer le montant emprunté Revoir ses prétentions est aussi malheureusement une façon d’accéder au crédit. En diminuant le recours à l’emprunt, vous réduisez le niveau de risque pour la banque. Dans le respect de la norme d’endettement, cela permet de s’endetter sur une durée plus courte et donc d’obtenir un taux d’intérêts plus bas Solliciter les prêts aidés SI vous êtes primo-accédant, vous êtes sans doute éligible à des aides publiques qui, à défaut de constituer un complément d’apport, diminuent le recours au prêt bancaire classique. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro), destiné à l’acquisition de la résidence principale, peut financer jusqu’à 40% du montant de l’opération. Selon votre situation et vos ressources, vous pouvez avoir accès à d’autres prêts aidés : Prêt Accession d’Action Logement : prêt à taux réduit de 0,5% (hors assurance obligatoire) qui passe à 1,5% à partir du 1er mars 2023 ; d’un montant maximum de 40 000€, il est réservé aux salariés d’une entreprise de 10 salariés et plus. Aides locales favorisant l’accession à la propriété : consultez le site de l’Anil pour connaître les aides mises en place dans votre département. Les refus de prêt pour dépassement du taux d’usure n’ont jamais été aussi fréquents en 2022. Grâce à mensualisation de l’usure à partir du 1er février 2023, il sera plus facile de respecter la règle, d’autant plus si vous mettez en œuvre les solutions évoquées plus haut, mais vous optimisez vos chances de décrocher votre prêt immobilier en passant par les services d’un courtier.

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Mutuelle santé : les tarifs augmentent de 7,1% en 2023

Selon une enquête d’UFC-Que Choisir, les tarifs des complémentaires santé devraient progresser de 7,1% entre 2022 et 2023. Une hausse très forte et supérieure à l’inflation. Pour lutter contre cette augmentation qui n'a rien d'anecdotique, faites jouer la concurrence et changez de mutuelle si votre contrat en cours ne vous convient plus. Mutuelle : ça flambe en 2023 ! En début d’année, la Mutualité Française, qui fédère la majorité des mutuelles santé, avait annoncé une nette hausse des tarifs en 2023. Le chiffre avancé était + 4,7%. On est loin du compte ! L’association UFC-Que Choisir a analysé 594 contrats individuels, portant sur 128 organismes de complémentaire santé, et évalué la progression des tarifs pour 2023 à 7,1% par rapport à 2022. Cela représente une hausse médiane des cotisations de 126€ par an et pour 20% des assurés, la hausse subie est supérieure à 240€. Parmi les trois familles d’organismes de complémentaire santé, ce sont les assureurs qui augmentent le plus fortement les primes (+9%), devant les institutions de prévoyance (+8,8%). Les mutuelles feraient presque figure de bonnes élèves avec une progression moyenne de +6,9%. Cette distinction peut également être faite au niveau du taux de réversion ou de redistribution, soit le ratio prestations versées/primes collectées : l’organisme qui rembourse le mieux est toujours la mutuelle santé. UFC-Que Choisir cible particulièrement les trois leaders du marché qui ont eu la main lourde : +9,7% pour Axa, +9,1% pour Harmonie Mutuelle, et +7,2% pour Malakoff Médéric. La hausse des tarifs des complémentaires santé individuelles est phénoménale depuis 2019 : +23%, un rythme deux fois supérieur à celui de l’inflation sur cette période (+10,6%). En 2022, l’inflation a atteint 5,2%. Défaut d’information sur la hausse des tarifs de complémentaire santé Au-delà de dénoncer une hausse annuelle énorme, UFC-Que Choisir reproche aux organismes de ne pas en informer leurs assurés. Dans aucun des avis d’échéance analysés n’est mentionnée la hausse tarifaire en euros ou en pourcentage, ni même le taux de redistribution, ce qui est dommageable pour l’assuré étant donné que le contrat se renouvelle automatiquement chaque année en vertu du principe de tacite reconduction. Le manque de lisibilité et de transparence des contrats de complémentaire santé est une nouvelle fois sous le feu des critiques. Les organismes se sont pourtant engagés de longue date à faire des efforts en la matière, sans compter qu’ils ont pour obligation réglementaire depuis le 1er septembre 2020 de communiquer à leurs clients le taux de redistribution. Pour justifier l’augmentation des tarifs, les organismes avancent la mise en œuvre de la réforme 100% Santé, dispositif qui permet d’être intégralement remboursé des frais d’optique, de dentaire (prothèses) et d’audiologie, grâce à l’accès à des paniers de soins sans reste à charge. Cette réforme était censée diminuer les dépenses en optique, c’était sans compter avec le peu de coopération des opticiens : en 2022, plus de la moitié d’entre eux ne respectaient pas leur obligation de présenter au moins un devis avec une offre 100% Santé. Résultat, le reste à charge en optique a progressé de 18€ depuis 2019, à contre-courant de l’objectif de la réforme. UFC-Que Choisir appelle à un encadrement des avis d’échéance, « afin qu’ils indiquent clairement les augmentations tarifaires et la performance des organismes ». Comparer les tarifs de mutuelle santé Comment combattre cette spirale inflationniste des tarifs d’assurance santé complémentaire ? En mettant les offres en concurrence grâce à un comparateur de mutuelle santé. Si vous estimez payer trop cher, que les garanties ne sont plus adaptées à vos besoins de santé, ou/et que le service est défaillant, résiliez votre contrat en cours et optez pour une formule plus compétitive. Depuis décembre 2020, vous avez le droit de changer de mutuelle à tout moment après une année de souscription. Vous échappez à la reconduction tacite qui vous oblige à cotiser une année supplémentaire pour une formule qui ne vous convient plus, et vous n’avez de surcroît aucun motif à donner. En comparant les meilleures offres, vous pouvez économiser jusqu’à 200€ par an à garanties équivalentes. Le marché de la complémentaire santé est vaste ; ne vous privez pas de votre droit au changement à tout moment pour mieux maîtriser votre budget santé.