Immobilier : quel état du marché en juillet 2021 ?

Le marché immobilier a formidablement résisté à la crise. La demande reste forte et les prix continuent d'augmenter, sauf à Paris. Les zones rurales et les villes moyennes tirent profit de la situation. Les biens à vendre et à louer commencent à manquer, ce qui fait craindre aux professionnels une pénurie prochaine de logements.

Un marché immobilier hyper dynamique

Selon les derniers chiffres de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), le nombre de transactions est en hausse de 4% sur un an. 1 080 000 logements anciens ont été vendus entre mars 2020 et mars 2021, un niveau légèrement au-dessus des années précédentes.

Ces chiffres montrent que la pierre reste un investissement stable et pérenne, une valeur refuge en temps de crise. Même si le contexte est inédit, avec une pandémie qui a mis à l'arrêt l'économie et des confinements répétés qui ont empêché le bon déroulement des affaires, les Français ont réaffirmé leur confiance dans l'immobilier, "seul actif dont la volatilité est faible".

L'augmentation à l'échelle nationale cache une particularité qui peut surprendre, car inhabituelle. Le marché parisien est en chute libre, avec 16% de ventes en moins depuis janvier 2020, un phénomène qui a une incidence sur les prix des logements.

Des prix tirés vers le haut

Les transactions vont bon train et les prix aussi. Sur un an, à la fin du deuxième trimestre 2021 (prix arrêtés au 10 juin 2021), la hausse s'établit à 5,1% pour la France métropolitaine. Les prix des maisons progressent de 5,2% à 2 364€/m2, et les appartements de 5% à 3 916€/m2.

L'augmentation actuelle des prix des logements anciens s'avère plus forte en comparaison annuelle. Au T2 de l'année 2020, les prix avaient grimpé de 4% tous logements confondus (2,6% pour les maisons et de 5,1% pour les appartements). Au T2 de l'année 2019, la progression annuelle était de 1,4% pour les maisons et de 3,2% pour les appartements.

On observe une hausse plus significative pour les maisons, preuve du vif intérêt des Français pour un habitat individuel, ouvert sur un espace extérieur.

Les données au niveau national occultent les disparités de terrain. À Paris, les valeurs se replient légèrement, à -0,9%, contre +6,4% l'an dernier à la même époque. Les Parisiens préfèrent les villes limitrophes ou les autres régions pour s'installer, ce qui compresse la demande à Paris intra-muros. En Île-de-France, les prix décollent, de +3,5% pour les appartements (6 377€/m2) et de +6,1% pour les maisons (3 566€/m2).

Ce changement de comportement immobilier fait également le jeu des zones rurales et des villes moyennes, où les prix augmentent respectivement de 2,4% et de 7,2%. L'an dernier, la demande encore modeste pour la campagne avait offert aux prix une maigre inflation (+0,7%).

Dans une moindre mesure, les métropoles subissent elles aussi le désamour des ménages. Les valeurs restent en hausse, de manière plus ou moins marquée selon la commune. En moyenne sur un an, les prix des logements en province ont bondi de 5,7% (+6,4% pour les appartements et +5,1% pour les maisons). Les villes qui enregistrent les plus fortes hausses sont :

Dijon : +6,2%
Ajaccio : +5,6%
Orléans : +5,5%
Rennes : +5,5%
Rouen : +5,4%

Lille, Bordeaux et Toulouse sont en bout de piste avec des hausses respectives de 2,6%, 2,2% et 1%.

Les Français portent un nouveau regard sur leur habitat. Ce rééquilibrage territorial témoigne du désir de s'éloigner des grandes villes pour gagner plus d'espace. Grâce au niveau historiquement bas des taux d'emprunt, les ménages ont pu acquérir leur logement à des conditions exceptionnelles, malgré les règles d'octroi visant à restreindre l'accès au crédit immobilier.

Une offre de logements insuffisante

Les professionnels anticipent néanmoins une situation inquiétante. Selon la Fnaim, l'offre de logements à vendre est en repli de 26% sur les six derniers mois. Le mouvement baissier est observé dans les villes rurales (-32%) et dans les villes moyennes (-27%), à l'inverse de Paris où la chute est pour le moment limitée (-3%). La reprise de la location touristique depuis janvier 2021 porte un risque d'érosion du parc privé à court terme.

Face aux nouvelles contraintes imposées aux propriétaires bailleurs (permis de louer, encadrement des loyers, nouveau DPE), certains sont en effet tentés par la location de courte durée qui s'affranchit de ces règles. Alors que le segment de la location touristique souffrait les affres de la crise en 2020, incitant les propriétaires à se tourner vers la location classique, depuis janvier 2021, le nombre d'annonces sur Airbnb affiche un niveau supérieur à ce qu'il était avant la crise. L'offre locative s'en trouve perturbée, avec, pour victimes collatérales, des ménages qui peinent à trouver un logement.

D'autant plus que le marché du neuf est lui aussi frappé par une pénurie depuis des années. Les constructions et les mises en chantier sont en diminution constante depuis le troisième trimestre 2018.

Dans un communiqué de presse en date du 30 juin dernier, la Fnaim rappelle que 40% des logements du parc privé vont changer de classe entre l'ancien et le nouveau DPE, en place depuis le 1er juillet 2021. Tout en partageant l'objectif de rénovation des logements les plus énergivores, la fédération regrette que l'exigence grandissante en matière de performance énergétique ne soit entourée d'aucune mesure convaincante d'accompagnement pour les bailleurs et les copropriétés. Pour elle, rénover la moitié du parc privé locatif en seulement 12 ans est illusoire, le faire croire est "juridiquement, techniquement et financièrement malhonnête".

Parmi les mesures préconisées pour une préservation du parc locatif, la Fnaim demande au gouvernement de garantir à long terme les dispositifs MaPrimRénov' et l'éco-PTZ, qui permettent aux ménages, occupants ou bailleurs, de financer leur reste à charge sur les travaux de rénovation.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en mars 2026

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Voici les taux bruts que peuvent négocier les meilleurs profils : Sur 15 ans : jusqu’à 2,80 % Sur 20 ans : autour de 3 % Sur 25 ans : 3,15 % Les banques à l’offensive Des baisses de taux ciblées en février et mars Dans ce contexte de stabilité globale, deux grandes banques nationales ont choisi de faire un mouvement significatif. La Banque Postale a réduit ses taux de crédit immobilier de 0,25 % en février, puis de 0,20 % supplémentaires en mars. De son côté, la Société Générale a abaissé ses barèmes de 0,10 % sur les deux mois. Un rôle de baromètre pour le marché Ces décisions ne sont pas anodines. Ces établissements répercutent plus sensiblement que les autres les évolutions des conditions de financement, ce qui leur confère un rôle de véritable baromètre du marché. Leur engagement traduit une volonté d'attirer de nouveaux emprunteurs, en particulier parmi les primo-accédants et les ménages de la classe moyenne. Des critères d'entrée assouplis Pour y parvenir, ces banques ont également revu leurs exigences à la baisse : certaines acceptent désormais un apport personnel de seulement 10 %, sans obligation de justifier d'une épargne préalable importante. Cette évolution notable ouvre concrètement la porte à des profils autrefois freinés par des conditions trop strictes, en particulier les primo-accédants qui sont souvent des jeunes ménages sans épargne. Un environnement financier plus serein… mais pour combien de temps ? L'OAT 10 ans en repli : une bonne nouvelle pour les emprunteurs Cette tendance à la stabilisation des taux est en partie liée à l'évolution de l'OAT à 10 ans, le taux d'emprunt d'État qui sert de référence aux banques pour fixer leurs barèmes. Depuis le début du mois de février, cet indicateur est orienté à la baisse, ce qui allège mécaniquement le coût de refinancement des établissements bancaires. Le budget 2026 rassure les marchés L'adoption du budget de finances 2026 par le gouvernement a par ailleurs contribué à apaiser les marchés financiers, facilitant les conditions dans lesquelles les banques se financent elles-mêmes. Le printemps, une saison stratégique pour négocier Le printemps est traditionnellement une période charnière pour le secteur immobilier, et les banques sont soucieuses de ne pas rater leur année. Autant dire que les candidats à l'achat ont tout intérêt à surveiller de près les annonces à venir. Le risque sur les taux avec la guerre en Iran La stabilité des taux est attendue pour les prochains mois, mais voilà que la guerre en Iran induit un aléa économique majeur qui va peser sur l’économie mondiale. C'est systématiquement par le pétrole que l'onde de choc se propage aux marchés financiers. Une progression durable des cours du brut ne reste jamais cantonnée au secteur énergétique : elle se diffuse progressivement à l'ensemble de l'économie en alourdissant les coûts du fret, de la production manufacturière et des matières premières agricoles. L'effet inflationniste va peser sur les marges des entreprises comme sur le pouvoir d'achat des ménages. Une inflation élevée entraîne généralement une hausse des taux de crédit, car les banques centrales augmentent leurs taux directeurs pour limiter la quantité d’argent en circulation et freiner ainsi la hausse des prix. L'impact de la guerre en Iran sur le marché immobilier français se traduit par une réduction du pouvoir d'achat immobilier des emprunteurs (capacité d'emprunt diminuée) et des nouveaux crédits beaucoup plus coûteux. Les primo-accédants, chouchous des banques Le PTZ, toujours au cœur des dispositifs d'aide Le mouvement de soutien aux primo-accédants ne se limite pas à la baisse des taux. Il prend aussi la forme de dispositifs complémentaires, souvent cumulables entre eux, qui permettent de réduire significativement le coût total d'un crédit. Le Prêt à taux zéro (PTZ), prolongé et élargi à la maison individuelle, reste l'un des leviers les plus puissants pour financer une première acquisition, combiné à des conditions avantageuses pour les projets de rénovation énergétique. Il peut financer jusqu'à 50 % du montant de l'opération et doit toujours être garanti par une assurance emprunteur, même en l'absence d'intérêts bancaires pour l'emprunteur. Des prêts bonifiés pour les moins de 35 ans À noter parmi les offres du moment : le Crédit Coopératif propose un prêt complémentaire de 20 000 euros à 0 % (dans la limite de 10 % du montant financé) pour les emprunteurs de moins de 35 ans bénéficiant du PTZ. Une aide concrète qui peut faire pencher la balance pour un jeune ménage hésitant. 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Le TAEA : l'indicateur clé pour comparer les offres Pour comparer efficacement, il convient de se référer au TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance), un indicateur standardisé qui évalue le vrai coût de l'assurance, indépendamment du taux d'intérêt du prêt. En mars 2026, face à des taux de crédit relativement proches d'un établissement à l'autre, c'est souvent sur l'assurance emprunteur que se joue la véritable compétitivité d'une offre globale. Ne signez jamais sans avoir comparé. Si vous avez un projet immobilier solide en ce début mars 2026, n’attendez pas ! Le climat géopolitique, déjà anxiogène mais aggravé par la guerre en Iran, va peser sur les conditions d’emprunt dans les prochaines semaines, à moins que le conflit soit résolu rapidement.

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Guerre en Iran 2026 : quel impact sur le marché immobilier français ?

Le conflit militaire qui oppose l’Iran et les USA depuis fin février ne constitue pas un simple événement géopolitique lointain pour les acteurs de l’immobilier français. Elle agit comme un choc macroéconomique exogène susceptible de modifier les équilibres du marché via plusieurs canaux de transmission : énergie, inflation, taux d’intérêt, conditions de crédit, confiance des ménages et coûts de construction. L’immobilier, par nature, est un marché à inertie lente. Les prix ne s'ajustent pas instantanément. En revanche, les volumes de transactions, les délais de vente, les négociations, les taux d’emprunt et la solvabilité des acquéreurs réagissent plus rapidement aux variations de l’environnement économique. Un contexte politique à forte charge symbolique Début 2026, le président américain Donald Trump a publiquement durci sa position vis-à-vis de Téhéran. Après l’échec de discussions diplomatiques, il a évoqué la nécessité possible du recours à la force, avant d’annoncer, le 28 février 2026, le lancement d’opérations militaires majeures ciblant des infrastructures stratégiques iraniennes. Sur le plan immobilier français, ce type de déclaration n’a pas d’effet direct sur les prix au mètre carré. En revanche, il agit comme catalyseur d’incertitude. Les marchés financiers intègrent alors une prime de risque, notamment sur les matières premières énergétiques et les flux logistiques internationaux. C’est cette prime de risque qui enclenche la chaîne de transmission économique. La guerre en Iran et sa chaîne de transmission : énergie > inflation > taux > confiance L’immobilier ne réagit pas à la guerre en tant que telle, mais aux conséquences économiques qu’elle génère. La séquence la plus probable est la suivante : Hausse du risque géopolitique Tension sur les prix du pétrole et du gaz Inflation importée Pression sur les taux longs Durcissement des conditions de crédit Baisse de la confiance et ralentissement des transactions Deux scénarios sont néanmoins possibles en fonction de la durée du conflit et de son extension : Scénario A : choc énergétique durable Inflation persistante Taux d’intérêt durablement plus élevés Crédit plus sélectif Marché moins fluide Pression baissière progressive sur certains segments Scénario B : tension brève et réversible Pic temporaire sur l’énergie Stabilisation rapide Impact essentiellement psychologique Allongement des délais de vente sans correction massive des prix. Pour les professionnels, la question clé n’est pas « y aura-t-il une baisse ? », mais « comment la solvabilité évolue-t-elle ? ». Le canal énergétique : un levier déterminant Le point critique n’est pas uniquement l’Iran, mais la sécurisation des routes maritimes stratégiques, notamment le Détroit d’Ormuz. Environ 20 % des flux mondiaux de liquides pétroliers transitent par cette zone. Toute perturbation, même limitée, peut entraîner : Une hausse des primes d’assurance maritime Une augmentation des coûts de fret Des tensions sur les contrats à terme Impact sur le pouvoir d’achat immobilier Pour un ménage français, les conséquences financières sont les suivantes : Augmentation des dépenses de carburant Hausse des factures de chauffage Renchérissement du transport quotidien. Résultat : le reste à vivre diminue, ce qui affecte directement la capacité d’emprunt calculée par les banques. Les conséquences concrètes de la guerre Iran/USA sur le marché immobilier français Le duo taux et crédit L’immobilier résidentiel français repose très largement sur le financement bancaire. Toute variation des taux influence mécaniquement la demande. La Banque Centrale Européenne a maintenu début 2026 ses taux directeurs à des niveaux relativement stables. Toutefois, une poussée inflationniste liée à l’énergie pourrait influencer les taux longs via le marché obligataire. Même sans hausse immédiate des taux directeurs : Les banques peuvent augmenter leurs marges. Les critères d’octroi de prêt immobilier peuvent se durcir. Les profils atypiques peuvent être exclus. On observe généralement : Davantage de dossiers recalibrés Des renégociations post-compromis Une augmentation des clauses suspensives liées au financement Des arbitrages sur la surface ou la localisation à budget constant Le marché ralentit d’abord en volume avant d’éventuellement ajuster les prix. Perte de confiance des ménages L’immobilier est un actif refuge dans certaines crises, mais il est aussi sensible à la perception du risque. En période d’incertitude : Les acquéreurs différencient davantage leurs projets. Les investisseurs exigent un rendement supérieur. Les vendeurs deviennent plus hésitants. Les statistiques publiées par les Notaires de France montrent traditionnellement que les volumes réagissent plus vite que les prix dans ce type de contexte. L’ajustement est progressif et segmenté. Tensions sur le marché locatif Lorsque l’accession à la propriété se complique, une partie des ménages reste locataire plus longtemps, comme on a pu le constater entre 2021 et 2023 avec la mise en place des règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Conséquences : Maintien de la tension locative dans les zones attractives Attention accrue aux charges récupérables Arbitrages des bailleurs entre rénovation, maintien en location ou revente. La hausse des charges énergétiques devient un argument central lors des visites, notamment dans les copropriétés à chauffage collectif. Performance énergétique : un facteur amplifié Un contexte de pression énergétique renforce l’écart de valeur entre : Les logements classés A, B ou C sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) Les passoires thermiques (étiquettes F et G). Le coût d’usage (mensualité + charges + travaux) devient l’indicateur central dans la décision d’achat. Les négociations s’intensifient sur les biens énergivores, surtout si le crédit est plus sélectif. Depuis l’entrée en application de la loi sur les passoires thermiques (retrait progressif du marché locatif), les banques accordent davantage d'importance à l’étiquette énergétique d’un logement : elles conditionnent le financement du projet d’achat à une enveloppe de travaux de rénovation. Dans un contexte de renchérissement du coût de l’énergie, elles vont nécessairement redoubler de vigilance. Un choc énergétique se répercute également sur : les matériaux (chimie, métallurgie) le transport les délais d’approvisionnement. Les professionnels suivent notamment : l’indice du coût de la construction (ICC) l’indice BT01 pour les marchés de travaux. Ces indicateurs publiés par l’INSEE permettent d’objectiver les tendances. Malgré ces risques, plusieurs facteurs soutiennent le marché français : Offre structurellement insuffisante dans certaines métropoles Taux d’endettement des ménages encadré : maximum 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise Système bancaire prudentiel et crédit immobilier à taux fixes. L’effet de la guerre impliquant l’Iran ne serait donc pas un effondrement brutal, mais plutôt un test de liquidité et de solvabilité. Le marché réagit d’abord par un ralentissement des transactions, une sélectivité accrue du crédit et une pression sur les biens les moins performants énergétiquement.

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Assurance emprunteur : comment profiter de la loi Lemoine en 2026 ?

Depuis son entrée en vigueur en 2022, la loi Lemoine a profondément reconfiguré le marché de l'assurance emprunteur. Résiliation libre, suppression du questionnaire médical sous conditions, droit à l'oubli raccourci : cette réforme offre aux emprunteurs immobiliers des leviers concrets pour réduire significativement le coût de leur crédit. En 2026, ces droits restent largement sous-exploités. Voici comment en tirer pleinement parti. Ce que change vraiment la loi Lemoine L'assurance emprunteur représente jusqu'à 40% du coût d’un prêt immobilier et jusqu’à 70 % des frais annexes (frais de dossier, garantie). Pendant longtemps, les banques ont imposé leurs propres contrats, mutualisés et mal adaptés aux profils individuels. La loi Lemoine rompt avec cette logique en instaurant 3 avancées majeures. La résiliation à tout moment Fini le rendez-vous à date d’échéance pour changer d'assurance de prêt immobilier. Depuis l'entrée en vigueur du texte, tout emprunteur peut changer son contrat d'assurance de prêt à n'importe quel moment, sans délai de préavis, que le crédit soit récent ou souscrit bien avant 2022. Cette liberté totale crée une pression concurrentielle réelle sur les tarifs et incite les assureurs à proposer des offres plus compétitives. La fin du questionnaire médical Pour de nombreux emprunteurs avec des risques aggravés, la case santé constituait un frein majeur. La loi Lemoine supprime l'obligation de remplir un questionnaire médical d’assurance de prêt dans les cas suivants : Le capital assuré ne dépasse pas 200 000 € par assuré (soit 400 000 € pour un couple avec quotité à 50/50) ; Le remboursement intégral du prêt intervient avant les 60 ans de l'emprunteur. Pour les acquisitions modestes et les jeunes primo-accédants, cette exemption simplifie considérablement les démarches et ouvre l'accès à des contrats sans surprime d’assurance de prêt. Le droit à l'oubli réduit à 5 ans Auparavant fixé à 10 ans, le délai au-delà duquel un ancien malade atteint d'un cancer n'est plus tenu de déclarer ses antécédents pathologiques est désormais ramené à 5 ans. Le droit à l’oubli en assurance de prêt concerne notamment les personnes guéries d'une hépatite C. Passé ce délai, et en l'absence de rechute, elles peuvent souscrire une assurance emprunteur sans majoration de prime ni risque de refus. Le droit à l’oubli ne supprime pas le questionnaire de santé. Hors du cadre légal de l’assurance de prêt sans questionnaire médical, vous continuez à déclarer votre état de santé et toute séquelle relative au traitement de la pathologie concernée par le droit à l’oubli. Qui peut bénéficier de ces nouveaux droits ? La loi Lemoine s'adresse à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat. Une large majorité de profils peut en profiter, bien au-delà des seuls nouveaux acquéreurs. Les profils qui en profitent le plus : Les jeunes primo-accédants (âgés au plus de 35 ans) dont le prêt reste sous le seuil de 200 000 €, dispensés de questionnaire médical ; Les anciens malades du cancer dont la guérison remonte à plus de 5 ans, désormais traités à égalité avec les autres assurés ; Les anciens fumeurs qui peuvent renégocier ou substituer leur assurance après 24 mois d’arrêt ; Les emprunteurs autrefois exclus du marché en raison d'antécédents médicaux, qui peuvent désormais accéder à des contrats équitables. Un point essentiel : les banques ne peuvent pas refuser une assurance externe dès lors que les garanties proposées sont équivalentes à celles de leur contrat groupe. Cette règle de l’équivalence de garanties, déjà en vigueur avant la loi Lemoine, est désormais mieux encadrée et plus facilement opposable. Bon à savoir : la durée maximale de remboursement d’un crédit immobilier est fixée à 25 ans (jusqu’à 27 ans si achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux en cas de jouissance retardée du bien). Cette limite explique pourquoi les jeunes emprunteurs sont les premiers concernés par l’assurance sans sélection médicale. Comment changer d'assurance emprunteur en pratique ? La substitution d'assurance suit un processus précis, mais reste accessible avec un accompagnement adapté. Les étapes clés de la démarche Faire le point sur son contrat actuel : identifier les garanties en place, le capital restant dû et la durée résiduelle du prêt. Comparer les offres alternatives : plusieurs assureurs proposent des contrats individuels jusqu’à 4 fois moins coûteux que les formules bancaires. Vérifier l'équivalence des garanties : la banque ne peut refuser la substitution que si les niveaux de couverture du nouveau contrat sont similaires à ceux de l’ancien. Un courtier peut évaluer cette équivalence avec précision à partir de la fiche standardisée d’information qui détaille les garanties requises pour vous octroyer le prêt. Envoyer la demande de substitution à la banque : celle-ci dispose de 10 jours ouvrés pour répondre. En cas de refus non justifié ou de silence, elle s'expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €. Finaliser la résiliation de l'ancien contrat : une fois la substitution acceptée, l'ancienne assurance est résiliée automatiquement. En cas de cotisation trop perçue, vous êtes remboursé dans un délai d’un mois. Pourquoi passer par un intermédiaire ? Un courtier en assurance de prêt immobilier apporte une valeur ajoutée à chaque étape : Il identifie les offres réellement adaptées à votre profil et à votre prêt. Il gère les échanges avec la banque et anticipe les éventuels blocages. Il vérifie si vous êtes éligible à l'exemption médicale ou au droit à l'oubli. Il sécurise l'ensemble du processus pour éviter toute interruption de couverture. Les économies générées peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros sur la durée totale du crédit, selon le profil de l'emprunteur et le capital emprunté. Pourquoi ne pas attendre pour changer d’assurance emprunteur ? Chaque mois passé avec un contrat coûteux représente des dizaines d’euros à payer indûment. Plus tôt vous changez d’assurance emprunteur, plus gros sera le gain, le coût de l’assurance de prêt immobilier étant calculé sur le capital restant dû. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de janvier 2026 pour constater l’intérêt financier de procéder au plus tôt après la signature de l’offre de prêt. Agir rapidement, c'est reprendre la main sur un poste de dépense souvent négligé, mais dont l'impact sur le coût total d'un crédit immobilier est loin d'être anecdotique. Les banques à l’amende Les prêteurs sont coutumiers de pratiques dilatoires, en infraction avec les dispositions de la loi Lemoine. Certaines banques continuent d'opposer des résistances, souvent par inertie ou par intérêt commercial. Mais les autorités veillent et effectuent des contrôles réguliers. En octobre 2025, 4 banques ont été sanctionnées par la DGCCRF (répression des fraudes) pour avoir pratiqué de manière systématique et durant de longs mois des délais de réponse à des demandes de substitution au-delà des 10 jours réglementaires. Faites valoir votre droit au changement d’assurance de prêt immobilier. La loi vous protège et les établissements récalcitrants peuvent être dénoncés. Les démarches administratives vous accablent ? Demandez à être accompagné et conseillé par un courtier, c’est gratuit !

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