Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2024

Vous avez un projet immobilier en cette toute fin d’année 2024 ? Les taux d’intérêts continuent leur lente décrue, mais les prix des logements arrêtent de baisser et commencent à se stabiliser dans certaines zones. Les règles d’octroi demeurent les mêmes, imposant des limites sur la durée de remboursement et le taux d’endettement. Pour réduire la facture, le levier le plus efficace est de déléguer l’assurance emprunteur, une dépense contrainte que vous pouvez négocier et comparer.

Taux sous les 3,50% fin 2024

À quels taux s’attendre alors que l’année 2024 se termine ? Quelle que soit la durée de remboursement, les taux du crédit immobilier se situent tous sous les 3,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).

Voici les taux fixes moyens selon les durées observés chez les courtiers en crédit immobilier source Cafpi) :

10 ans : 3,07%
15 ans : 3,22%
20 ans : 3,33%
25 ans : 3,48%

Ces valeurs sont des moyennes. Pour une simulation de votre taux, rendez-vous sur un comparateur en ligne. Après analyse de votre dossier de financement par la banque ou le courtier, vous pouvez obtenir une décote substantielle de plusieurs points si votre profil présente les meilleures garanties de solvabilité.

Depuis janvier 2024, les taux diminuent au fil des mois, rendant le crédit immobilier plus accessible car moins cher. Ils ont perdu entre 80 et près de 100 points comparativement à décembre 2023, et retrouvent le niveau établi au mitan de l’année 2023.

Cette amélioration des conditions d’emprunt est consécutive à la détente sur les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne entamée à l’automne dernier (4,50% contre 3,40% actuellement). On peut raisonnablement anticiper des taux autour de 3% pour janvier 2025 si la politique monétaire continue sur cette voie.

Règles d’octroi du crédit immobilier inchangées

Les taux évoluent favorablement mais les normes d’octroi du crédit immobilier demeurent inchangées. Applicables depuis janvier 2021, elles régulent la distribution du crédit par les banques afin d'éviter un endettement excessif des ménages emprunteurs par la mise en place de 2 limitations :

Le taux d’endettement ou taux d’effort est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt comprise : en fonction de votre profil, la banque peut ajuster ce taux à la baisse pour que vous puissiez conserver un reste à vivre suffisant après paiement des mensualités.
La durée de remboursement ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance allant jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation au moins équivalents à 10% du montant de l’opération.

Les banques peuvent s’affranchir de ces règles à la marge pour les financements destinés à la résidence principale et à la primo-accession (dans les limites réglementaires de leur production semestrielle de crédits immobiliers).

Prix immobiliers : fin de la baisse

La hausse des taux d’emprunt en 2022 et 2023 a provoqué plus tardivement une baisse des prix des logements anciens, qui n’a jamais compensé cette progression. En 2023, la baisse annuelle était de -4%. Selon les projections des notaires, cette correction ralentit depuis 2 mois et devrait se chiffrer à -2,6% à fin novembre. Au deuxième trimestre 2024, les prix accusaient un repli de -5,2% en France métropolitaine, et -7,2% en Île-de-France.

Dans le détail, les prix des appartements perdent 2,2% et les maisons 2,9%. Il convient de relativer, car les prix immobiliers ont quasiment triplé en France depuis 2000.

Alors que les prix semblent se stabiliser, les délais de vente s’allongent. Le délai moyen est actuellement de 82 jours, contre 63 en 2023 quand les taux étaient au plus haut. Ce paradoxe s’explique par l’attente d’une partie des acheteurs d’une correction plus marquée, confrontée à l’espoir de certains vendeurs de voir le marché retrouver sa dynamique. Les aspirations des uns desservent celles des autres.

Il est un paramètre qui pourrait mettre tout le monde sur la même ligne et accélérer les transactions en cette fin d'année 2024 : la fiscalité sur les frais de notaire augmente de 0,5% sur la partie des droits au profit du département. Cela représente à peu près une hausse de 10% sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Concrètement, le surcoût est estimé à 500€ pour chaque tranche de 100 000€ du prix d’achat d’un logement ancien, ce qui est un mauvais signal pour les petits budgets.

Indiquons toutefois que les primo-accédants et les acheteurs dans le neuf ne seront pas concernés par la hausse des DMTO. Cette mesure doit encore être validée par le Parlement dans le cadre du vote du projet de loi de finances 2025.

Optimisez le coût de votre prêt grâce à l’assurance emprunteur

Négociez le taux d’intérêts, c’est bien, mais il existe un levier beaucoup plus efficace pour réduire le coût global de votre crédit immobilier. En souscrivant une assurance externe concurrente de celle de la banque, vous pouvez diminuer la prime jusqu’à 60%. Sur la durée totale de remboursement, la délégation d’assurance de prêt immobilier permet de réaliser des milliers d’euros d’économie.

Exemple :

Profil de l’emprunteur : salarié cadre de 35 ans, non fumeur, sans antécédent de santé
Caractéristiques du prêt : 200 000€ sur 20 ans pour financer l'achat de la résidence principale

Taux assurance bancaire : 0,36%
Coût assurance bancaire : 60€/mois, soit un total de 14 400€
Taux assurance déléguée : 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce type de profil)
Coût assurance déléguée : 15€/mois, soit un total de 3 600€

Économies = 10 800€

Avec un tel gain, vous pouvez acheter des mètres carrés supplémentaires : entre +8,43m2 à Saint-Étienne et +1,26m2 à Paris, pour ce qui est des plus grandes villes de France (sur la base des prix des appartements arrêtés au 1er décembre 2024 par Meilleursagents).

La délégation d’assurance de prêt vous semble difficile à mettre en œuvre ? Le banquier vous intimide ? Vous n’avez pas le temps de chercher ? Pas de panique ! Vous pouvez optimiser le coût de votre crédit dans un deuxième temps grâce à la loi Lemoine.

Vous avez le droit de changer d’assurance emprunteur à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. La réussite de la démarche est conditionnée à l’équivalence de garanties entre les 2 contrats.

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Assurance de prêt à la consommation : un délai obligatoire de 3 jours pour comparer

À compter du 20 novembre 2026, les emprunteurs qui souscrivent un crédit à la consommation assorti d’une assurance exigée par le prêteur bénéficieront d’un délai minimal de 3 jours pour comparer les contrats. Cette mesure, issue de la réforme européenne du crédit à la consommation, vise à renforcer la transparence et à faciliter le choix de l’assurance. Le texte prévoit également un consentement explicite pour chaque service complémentaire, notamment l’assurance. L’objectif : permettre aux consommateurs de mieux comprendre leurs engagements avant de signer et de choisir une couverture adaptée à leurs besoins et à leur budget. Assurance de crédit à la consommation : que change la réforme du 20 novembre 2026 ? La réforme transpose en droit français de nouvelles dispositions européennes destinées à mieux protéger les consommateurs qui contractent un crédit à la consommation (directive européenne 2023/2225). Aujourd'hui, l’assurance de prêt conso est proposée par le prêteur en même temps que l’offre de crédit, sans période spécifique destinée à comparer les garanties. À partir du 20 novembre 2026, lorsque l’organisme impose une assurance pour accorder le financement, l’emprunteur disposera d’au moins 3 jours pour étudier les propositions alternatives. La nouvelle réglementation repose sur 3 mesures principales : Un délai de comparaison de 3 jours minimum pour examiner la proposition d’assurance avant de s’engager ; Une information distincte sur l’assurance, afin que l’emprunteur puisse identifier les garanties et les exclusions prévues au contrat ; Un consentement exprès pour souscrire le crédit et les services complémentaires associés, sans activation automatique par une case précochée. Le délai commence à courir à partir de la réception de la proposition d’assurance. Pendant cette période, celle-ci ne peut pas être modifiée. Si l’emprunteur souhaite conclure plus rapidement, il peut accepter avant la fin du délai, à condition d’en faire expressément la demande. Quels crédits conso sont concernés ? La nouvelle réglementation s’applique aux crédits à la consommation suivants : Les prêts personnels Les crédits auto Les crédits destinés à financer des travaux Les crédits renouvelables. Peut-on choisir librement son assurance de crédit à la consommation ? L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt conso. Toutefois, un établissement prêteur peut conditionner l’octroi du financement à la souscription d’une couverture. Même dans ce cas, le consommateur n’est pas tenu d’accepter le contrat proposé par l’organisme de crédit. Il peut choisir un autre assureur, à condition que le contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui demandé par le prêteur. Ce principe, appelé délégation d’assurance, est un droit déjà existant. Il permet de comparer plusieurs offres et de rechercher un contrat plus compétitif sans renoncer à la protection exigée pour obtenir le crédit. La nouveauté réside dans le temps accordé pour étudier les propositions avant de prendre une décision. Pour comparer efficacement les contrats, plusieurs éléments doivent être examinés : Le montant des cotisations ; Les garanties incluses : décès, invalidité, incapacité de travail ou perte d’emploi, selon les contrats ; Les exclusions de garantie et les conditions d’indemnisation ; Les délais de carence et les éventuelles franchises ; La durée de la couverture et les modalités de prise en charge des mensualités ou du capital restant dû. Une assurance moins chère n’est pas forcément plus avantageuse si elle couvre moins de risques ou impose des conditions d’indemnisation plus restrictives. Il est donc essentiel de comparer les garanties à niveau de protection équivalent. Assurance de prêt conso facultative : un consentement désormais explicite La réforme renforce également les règles encadrant la souscription des services complémentaires au crédit. L’assurance ne pourra plus être ajoutée sur la seule base d’une case précochée. Le consommateur devra manifester clairement son accord pour chaque service concerné. Cette obligation doit permettre de distinguer plus facilement le crédit lui-même des produits annexes proposés par l’établissement prêteur. Avant de signer, il est donc recommandé de vérifier : Si l’assurance est obligatoire ou facultative ; Si son refus empêche réellement l’octroi du crédit ; Si les garanties souscrites correspondent aux besoins de l’emprunteur ; Si le contrat peut être résilié séparément du crédit et selon quelles conditions (lire plus bas). Lorsque l’assurance est facultative, l’emprunteur peut décider de ne pas y souscrire. Il doit toutefois mesurer les conséquences financières d’un décès, d’une invalidité ou d’une incapacité de travail qui ne serait pas couverte. Que risque le prêteur s’il ne respecte pas le délai de 3 jours ? Le délai de 3 jours constitue une obligation destinée à protéger l’emprunteur. Le prêteur doit notamment l’informer de l’existence de cette période de comparaison et respecter les conditions prévues par les textes. En cas de non-respect des obligations applicables, il peut perdre son droit aux intérêts du crédit, selon les dispositions prévues par le Code de la consommation. Cette sanction renforce la portée du dispositif : le délai ne constitue pas une simple recommandation commerciale. En pratique, avant de signer un crédit à la consommation, demandez la proposition d’assurance dans un document distinct, vérifiez les garanties exigées et comparez les offres disponibles. Ces quelques vérifications peuvent vous aider à choisir une couverture adaptée sans payer davantage que nécessaire. Peut-on changer d’assurance de prêt à la consommation ? La loi Lemoine ne s’applique pas aux crédits à la consommation. Cette réforme de 2022 permet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre l’anniversaire du contrat, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Elle ne doit pas être confondue avec le régime de l’assurance associée à un crédit à la consommation, qui obéit à des dispositions spécifiques. Il est possible de changer d’assurance de prêt conso uniquement à l’échéance annuelle en respectant généralement un préavis de 2 mois. Assurance de prêt conso : un marché florissant pour les banques En supprimant la case précochée et en imposant un délai de 3 jours afin de permettre à l’emprunteur de mettre en comparaison les offres d’assurance de prêt conso, cette réforme se révèle nécessaire. Début 2026, l’ACPR a pointé du doigt les dérives du marché de l’assurance de crédit à la consommation. Un marché juteux qui rapporte quelque 3 milliards d’euros par an aux établissements prêteurs. Actuellement, 7 prêts conso sur 10 sont couverts par une assurance emprunteur, un paradoxe pour un produit facultatif, devenu quasi systématique, même pour les petits montants et de courte durée. Cela interroge notamment sur le manque d’information des consommateurs.

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Taxe émeutes : +0,8% sur les contrats d'assurance dès janvier 2027

À partir du 1er janvier 2027, les contrats d’assurance auto, habitation et multirisque professionnelle seront soumis à une taxe de 0,8 %, destinée à financer les dégâts matériels provoqués par les émeutes et les violences urbaines. Ce dispositif prévoit la création d’un fonds national de mutualisation des risques, soutenu par une garantie de l’État. Si cette mesure est définitivement adoptée, elle entraînera une hausse du coût des assurances dommages pour les particuliers et les professionnels. Voici ce qu’il faut savoir sur cette taxe émeutes, son fonctionnement et ses conséquences sur les cotisations d’assurance. Taxe émeutes : pourquoi une nouvelle contribution sur les assurances ? La création d’une taxe émeutes répond à une problématique de financement des dommages matériels occasionnés lors des violences urbaines. Les dégradations de véhicules, les incendies de bâtiments et les destructions de commerces représentent des sommes importantes, difficiles à absorber pour les assureurs lorsque les sinistres se multiplient. Pour mémoire, le projet de loi de finances 2026 avait prévu de rendre obligatoire une garantie émeutes de 5 % dans les contrats d’assurance dommages, finalement plafonnée à 1,5 % avant d’être abandonnée par les parlementaires. Les dégradations considérables des 17 et 24 octobre derniers ont ravivé l’idée, avec un taux bien inférieur, soit 0,8%. Le futur dispositif doit permettre de répartir une partie de ce risque à l’échelle nationale, plutôt que de faire reposer l’ensemble du coût sur les assureurs et les collectivités directement touchés. Les principaux objectifs sont les suivants : Financer l’indemnisation des dommages matériels importants liés aux émeutes et aux violences urbaines ; Mutualiser les risques entre les assurés, grâce à une contribution prélevée sur plusieurs catégories de contrats ; Protéger les assureurs contre les conséquences financières d’événements particulièrement coûteux ; Soutenir les collectivités locales, qui peuvent également subir des dégradations importantes lors de ces épisodes de violence. Quels contrats d’assurance seront concernés par la taxe émeutes ? La contribution de 0,8 % va concerner les contrats d’assurance dommages couvrant les biens des particuliers et des professionnels. Trois grandes catégories sont visées : L’assurance auto : les contrats couvrant les dommages subis par les véhicules ; L’assurance habitation : les garanties portant sur les logements et les biens assurés ; L’assurance multirisque professionnelle : les contrats protégeant notamment les locaux commerciaux, les équipements et les biens des entreprises. Le dispositif concerne également les biens assurés des collectivités locales. Les risques agricoles sont exclus du périmètre annoncé. Toutes les assurances ne sont donc pas touchées par cette nouvelle taxe, notamment les assurances de personnes comme l’assurance emprunteur. Cette contribution ne doit pas être confondue avec une garantie individuelle supplémentaire que chaque assuré pourrait choisir de souscrire. Elle s’inscrit dans un mécanisme collectif de financement des conséquences des émeutes. Taxe émeutes de 0,8 % : quel impact sur le prix des assurances ? La nouvelle contribution va mécaniquement se répercuter sur les cotisations d’assurance dès 2027. Son incidence financière dépendra notamment de la manière dont les assureurs vont intégrer ce prélèvement dans leurs tarifs. Si vous payez une prime annuelle de 500 € pour votre assurance, celle-ci peut théoriquement grimper à 504 €. Mais une hausse de 0,8 % de la prime ne signifie pas nécessairement une augmentation de 0,8 % de la facture totale. Le montant effectivement payé dépendra des modalités définitives du prélèvement et de son éventuelle répercussion commerciale par l’assureur. Les assurances auto et habitation vont subir une hausse de tarifs en 2027, indépendamment de cette taxe additionnelle. Il sera donc difficile d’attribuer une augmentation globale de cotisation à la seule taxe émeutes. Un fonds de mutualisation doté de 400 millions d’euros par an La contribution doit alimenter un fonds national destiné à prendre en charge les conséquences financières des émeutes les plus coûteuses. Les recettes attendues sont estimées à environ 400 millions d’euros par an. Le fonctionnement envisagé repose sur plusieurs principes : Les assureurs continuent d'indemniser les sinistres conformément aux garanties applicables. Le fonds intervient dans le cadre défini par les textes pour mutualiser les conséquences des épisodes de violences urbaines les plus importants. L’État apporte une garantie financière plafonnée à 4 milliards d’euros, afin de renforcer la capacité du dispositif à faire face à des dommages exceptionnels. Pour déclencher l'utilisation du fonds d'indemnisation lié à la taxe émeutes prévue dès 2027, les dégâts doivent atteindre l'un des seuils suivants : 700 000 euros de sinistres assurés au total ; 300 000 euros de dégâts sur des bâtiments publics ; ou au moins trente sinistres individuels supérieurs à 10 000 euros chacun. Attention : les dégâts causés par les émeutes des 17 et 24 octobre 2026 ne pourront pas être pris en charge par la nouvelle taxe émeutes de 0,8 % car ce dispositif n'est pas rétroactif. Quand la taxe émeutes doit-t-elle entrer en vigueur ? L'entrée en vigueur de la contribution est prévue au 1er janvier 2027. Toutefois, à la fin du mois d'octobre 2026, les modalités réglementaires doivent encore être finalisées. Le dispositif (intégré dans le cadre du budget 2026) attend encore la validation définitive des textes réglementaires et du Conseil d'État avant sa publication au Journal officiel. Deux projets de décrets et deux projets d'arrêtés ont été soumis mi-octobre au Comité consultatif de la législation et de la réglementation financières (CCLRF). Leur examen doit notamment permettre de préciser les conditions pratiques de sa mise en œuvre. Les assurés devront donc surveiller les informations communiquées par leur compagnie d'assurance à l'approche de 2027 pour connaître les conséquences concrètes sur leurs contrats.

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Exclusions de garantie en assurance emprunteur : une nouvelle décision de justice

Un refus d’indemnisation en assurance emprunteur peut fragiliser la situation financière d’un propriétaire déjà confronté à un arrêt de travail ou à une invalidité. Le 17 septembre 2026, la Cour de cassation a rendu une décision qui modifie les possibilités de contestation de certaines exclusions de garantie. Désormais, une clause imprécise ne suffit plus à remettre automatiquement en cause toutes les exclusions qui y figurent. Les emprunteurs conservent néanmoins des moyens d’action pour défendre leurs droits. Exclusions de garantie : ce que change la décision de justice Les clauses d'exclusion des contrats d’assurance définissent les circonstances dans lesquelles l’assureur peut refuser sa prise en charge, même si l’assuré est victime d’un sinistre. Jusqu’à récemment, la jurisprudence permettait de contester une exclusion claire en invoquant l’imprécision d’une autre exclusion intégrée à la même clause. Cette approche pouvait conduire à écarter l’ensemble de la clause contractuelle. Dans un arrêt du 17 septembre 2026 (Cass. 2e civ., n° 25-12.441), la Cour de cassation a abandonné cette interprétation. L’affaire concernait un refus d’indemnisation d’une assurance professionnelle dans le cadre de la fermeture administrative d’un restaurant durant la crise sanitaire du Covid-19. L’assureur invoquait l’exclusion des pertes dans un contexte épidémique. L’assuré s’appuyait sur l’imprécision de la clause qui devait, selon lui, la rendre inapplicable. La justice considère désormais que chaque exclusion doit être examinée séparément. Une formulation imprécise ne rend donc plus automatiquement inapplicables les autres exclusions de la même clause lorsqu’elles sont suffisamment claires. Cette décision réduit les possibilités de contestation fondées sur une irrégularité concernant une exclusion distincte de celle invoquée par l’assureur. Elle vise à préserver l’équilibre économique des contrats. Elle ne signifie toutefois pas que toutes les exclusions sont valables. Une exclusion de garantie doit toujours être précise La nouvelle jurisprudence concerne tous les contrats d’assurance, notamment l’assurance emprunteur. Les contrats emprunteurs prévoient des garanties en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), d’invalidité ou d’incapacité temporaire de travail (ITT). Toutefois, leur application dépend des conditions du contrat et des éventuelles exclusions de garanties d’assurance emprunteur. L’article L. 113-1 du Code des assurances impose que les exclusions de garantie soient formelles et limitées. En pratique, leur rédaction doit permettre à l’assuré d’identifier précisément les situations dans lesquelles il ne sera pas couvert. Une clause générale, ambiguë ou trop vague peut donc toujours être contestée si elle ne permet pas de délimiter clairement le champ de l’exclusion opposée. En assurance emprunteur, cette exigence est particulièrement importante pour les garanties liées à l’incapacité de travail et à l’invalidité. Certaines clauses peuvent notamment concerner les affections psychiques ou les pathologies du dos. Dans un arrêt du 2 avril 2009 (Cass. 2e civ., n° 08-12.587), la Cour de cassation avait ainsi examiné une exclusion visant les « troubles psychiques ». La formulation avait été jugée insuffisamment précise pour déterminer les situations réellement exclues de la couverture. Cette jurisprudence illustre un principe qui reste applicable : un assureur ne peut pas s’appuyer sur une exclusion imprécise pour justifier automatiquement un refus d’indemnisation. En revanche, depuis le revirement de septembre 2026, chaque exclusion doit être appréhendée séparément. Si la pathologie dont souffre l’assuré est clairement mentionnée dans la clause d'exclusion, peu importe qu’un autre motif de la même clause soit ambigu. L’assureur est dans son bon droit de refuser l’indemnisation. Quels recours en cas de refus d’indemnisation en assurance emprunteur ? En cas de refus d’indemnisation d’un sinistre en assurance de prêt, l’emprunteur dispose de plusieurs recours : 1. Vérifier le contrat Relisez les conditions générales et particulières pour vérifier : la présence de l’exclusion invoquée ; la précision de sa formulation ; son application réelle aux circonstances du sinistre ; le respect des conditions de prise en charge. 2. Contester le refus par écrit Adressez une réclamation à l’assureur, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception. Expliquez pourquoi le refus vous semble injustifié et joignez les justificatifs utiles. Vous pouvez également demander des précisions sur les motifs de la décision. 3. Saisir le médiateur de l’assurance Si la réclamation échoue, vous pouvez solliciter le médiateur compétent en assurance emprunteur, sous réserve de respecter les conditions de saisine. Cette démarche est gratuite et vise à trouver une solution amiable. 4. Engager une action en justice En dernier recours, vous pouvez saisir la juridiction compétente. Le juge examinera le contrat, l’exclusion invoquée et les circonstances du sinistre. Depuis la récente décision de justice, il est essentiel de contester précisément la clause appliquée par l’assureur. Un avocat peut vous aider à évaluer vos chances de succès et à respecter les délais légaux.

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