Crédit immobilier : les taux vont-ils remonter ?

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont actuellement à leur plus bas niveau jamais observé, sur fond de demande en phase de ralentissement. Cela pourrait ne pas durer. Les professionnels anticipent une hausse des taux, plusieurs facteurs structurels et conjoncturels semblent leur donner raison. L'adoption de la résiliation infra-annuelle en assurance emprunteur, pour l'heure hypothétique, ne serait d’ailleurs pas étrangère à cette évolution des taux.

Des conditions d'emprunt exceptionnelles

Le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement chiffrait le taux moyen toutes durées confondues à 1,05% (hors assurance et coût des sûretés) en septembre 2021, soit le niveau du mois précédent. On tient ici le record absolu depuis 70 ans. Actuellement, plus de 80% des emprunteurs s'endettent à des taux inférieurs à l'inflation.

Sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen titrait 0,99%, soit 20 points de base inférieurs au taux de septembre 2020. Sur 25 ans, durée maximale autorisée par le régulateur financier, le taux s'affichait à 1,16%, soit 30 points inférieurs au taux un an auparavant. L'Observatoire indique par ailleurs que depuis décembre 2020 les profils les moins bien dotés (niveaux des revenus et de l'apport personnel) ont bénéficié d'une baisse des taux nettement plus marquée que celle des autres emprunteurs sur les durées les plus longues.

Le crédit à l'habitat n'a jamais été aussi peu cher, ce qui donne la possibilité d'emprunter sur de longues durées. Depuis l'été 2020, la durée moyenne s'est accrue, passant de 222,8 mois au troisième trimestre 2020 à 233 mois au T3 2021. 58,5% des prêts sont désormais accordés sur des maturités comprises entre plus de 20 ans et 25 ans, soit 11 points de plus qu'en 2020.

Tassement de la demande

Malgré la reprise de l'inflation, les banques maintiennent des conditions d'emprunt extrêmement favorables à l'achat immobilier, afin de soutenir la demande de financement des ménages. Personne n'ignore l'engouement sans précédent des Français pour l’immobilier depuis l'arrivée perturbatrice de ce virus Covid-19. L'appétit des Français pour la pierre s'est affirmé après le premier confinement du printemps 2020, le niveau historiquement bas des taux d'intérêts leur donnant l'opportunité de passer plus facilement à l'acte.

Ni les règles d'octroi des crédits immobiliers ni la hausse des prix des logements ne dissuadent les Français de devenir propriétaires ou d'investir dans le locatif. En témoigne le volume des transactions dans l'ancien : 1 155 000 ventes au deuxième trimestre sur un an selon les chiffres des Notaires.

Sur les neuf premiers mois de l'année 2021, le nombre d'opérations dans l'ancien a bondi de 23%, mais les dernières données font état d'un ralentissement de la demande, amorcé durant l'été. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, entre juillet et septembre, les ventes ont reculé de près de 19% sur un an pour les maisons et de 10,6% pour les appartements. Un constat partagé par PAP : le site d'annonces immobilières entre particuliers enregistre une baisse de 37% du nombre de recherches par rapport à l'an passé.

La demande s'essouffle, en raison notamment de la progression constante des prix des logements. Sur un an, les prix ont augmenté de près de 6%. Dans certaines zones, la pénurie d'offres fait grimper le curseur, un effet de rareté qui tire les prix vers le haut, de manière plus nette pour les maisons que pour les appartements.

Millésime exceptionnel pour le marché immobilier, l'année 2021 pourrait se terminer par un coup de frein de l'activité. Nonobstant l'engourdissement de la demande, la dynamique risque de se gripper en raison d'une hausse probable des taux d'emprunt, imputable à plusieurs facteurs.

Retour de l'inflation

Premier facteur d'une remontée des taux d'intérêts, celle de l'inflation. L'indice des prix à la consommation a dépassé les 2% en septembre, contre 1,9% en août. Le taux de l'inflation a surtout progressé de 0,6% sur un mois entre juillet et août, contre 0,1% entre juin et juillet.

L'Insee explique que cette accélération de l'inflation résulterait du rebond des prix des produits manufacturés après les soldes d'été et de la hausse des prix du tabac (+5,1%), auxquels il faut ajouter, et non des moindres, la forte augmentation des prix des produits frais (+6,3% sur un an) et l'envolée des prix des carburants et de l'énergie (+12,7% sur un an).

Le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau tient pourtant à rassurer. Ces poussées de l'inflation devraient être temporaires, il n'y a pas de risque de dérapage durable de l'inflation pour la zone euro.

Remontée de l'emprunt d'État

En parallèle d'une reprise sensible de l'inflation, on voit le retour de l'OAT 10 ans en zone verte. L'emprunt obligataire de l'État français sur 10 ans est en territoire positif depuis mi-septembre, et titrait 0,244% le 20 octobre. Il était sous le seuil de 0% tout durant l'année 2020 et jusqu'en avril 2021. Après avoir oscillé autour de 0,20% au début de l'été, il était redescendu sous le seuil de 0% en juillet et août, avant de reprendre une phase ascendante fin août.

Le retour de l'inflation et la montée du rendement obligataire sont corrélées, ou pour s'exprimer de manière économiquement plus exacte, la hausse des taux d'intérêts sur les marchés financiers est la réponse des investisseurs au dérapage des prix à la consommation.

Connaître le niveau de l'OAT français et son évolution permettent d'avoir la tendance sur le mouvement des taux d'intérêts fixes des crédits immobiliers. La politique monétaire des banques centrales est l'autre marqueur. Après avoir massivement soutenu l'économie de la zone euro face à la pandémie de Covid-19, la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé début septembre une légère réduction de son programme d'urgence de rachat d'actifs (PEPP), mais estimé que la montée de l'inflation est temporaire et que les facteurs déflationnistes structurels sont toujours bien présents.

La BCE maintient inchangé à 0% son taux de refinancement : les banques commerciales continuent donc d'emprunter à un taux de soumission nul, ce qui facilite la distribution des crédits aux ménages et aux entreprises. La BCE subventionne donc les crédits aux banques. Si remontée des taux il y a, elle ne sera que modérée au regard des facilités accordées.

La résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur en ligne de mire

Le dernier facteur est pour l'heure hypothétique. En novembre, le Parlement examinera une proposition de loi visant à "garantir la transparence et la simplification du marché de l'assurance emprunteur immobilier". Porté par les députés du groupe Agir Ensemble, le texte prévoit de donner la possibilité de résilier un contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais après la première année de souscription, tout en renforçant les sanctions à l'encontre des banques qui entraveront le processus de résiliation/substitution.

Si la loi est adoptée, les banques vont brandir la menace d'une volatilité des contrats pour augmenter les taux d'intérêts. Pour compenser les pertes liées à cette réforme attendue des associations de consommateurs, des courtiers et des assureurs alternatifs, les bancassureurs vont inévitablement chercher à se rattraper sur les taux d'emprunt.

Pour l'heure, les taux sont hyper propices à l'achat immobilier. Une éventuelle remontée ne saurait être en aucun cas brutale, les banques ayant à cœur de soutenir une demande encore vive à quelques semaines du bilan annuel. Mais une libéralisation effective du marché de l'assurance emprunteur porte en elle un risque de hausse des taux, plus que tout autre facteur. Pas question pour les banques de céder un point des quelque 87% de parts de marché qu'elles détiennent. À suivre.

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Arnaques aux faux prêts immobiliers : 6 signes pour se protéger

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Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit obligatoirement être mentionné dans toutes les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt. Cet indicateur agrège tous les coûts liés à l’obtention du financement, dont l’assurance emprunteur. Annonce pressante Si l’on vous promet un crédit dans les 24h ou 48h, ou que l’annonce vous demande de vous décider très rapidement, passez votre tour. Un vrai courtier ou conseiller bancaire a besoin de temps pour étudier votre dossier, analyser tous les éléments de solvabilité, avant de formuler une offre de prêt. Identité du courtier Vous avez tous les outils pour vérifier l’identité du courtier. Ce dernier doit être dûment enregistré à l’Orias, le registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance, placé sous la tutelle du ministère de l’Économie. Le site est accessible à tous et permet de vérifier que l’intermédiaire est bien homologué et autorisé à exercer. 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Santé : le rôle des pharmaciens et opticiens élargi depuis juin 2024

Si vous souffrez d’une angine ou d’une cystite, vous n’avez plus besoin de passer par votre médecin traitant pour vous faire prescrire des médicaments, il suffit d’aller en pharmacie pour les obtenir. Les fonctions des opticiens ont été par ailleurs élargies en cas de modification de la correction visuelle. Ces deux mesures visent à désengorger les cabinets des médecins généralistes et des ophtalmologistes tout en apportant une solution aux déserts médicaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles prérogatives de ces deux professionnels de santé et la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles. Nouvelles prérogatives pour les pharmaciens Il est désormais possible d’obtenir des antibiotiques dans une pharmacie sans ordonnance d’un médecin en cas d’angine ou de cystite. Cette nouvelle mesure contenue dans la loi de financement de la Sécurité sociale 2024 est entrée en vigueur le 19 juin dernier. Pour que le pharmacien puisse délivrer le traitement, il doit avoir suivi une formation spécifique obligatoire, sauf s’il a déjà suivi une formation mentionnée dans l’arrêté du 17 juin 2024. Fonctionnement du dispositif en pharmacie L’obtention d'antibiotiques sans ordonnance en cas d’angine suspectée est autorisée uniquement aux patients âgés de plus de 10 ans. Avant de vous délivrer le traitement médicamenteux, le pharmacien habilité doit réaliser un TROD, ou Test Rapide d’Orientation Diagnostique qui va permettre de confirmer ou d’écarter l’origine bactérienne à streptocoque A de l’angine. Il s’agit d’un simple prélèvement effectué à l’aide d’un écouvillon au fond de la gorge. En cas de test positif, le pharmacien peut délivrer les antibiotiques adaptés. Le traitement de la cystite obtenu directement en pharmacie concerne les femmes âgées entre 16 et 65 ans. En cas de symptômes sans fièvre, le pharmacien demande à la patiente de réaliser un test urinaire sur bandelette, avant de délivrer le médicament si le résultat est positif. Pour ces deux pathologies, angine à streptocoque A et cystite, les médicaments fournis en pharmacie sans prescription d’un médecin sont remboursés par l’Assurance maladie aux conditions habituelles, dès lors qu’ils font partie des produits remboursables. Votre mutuelle santé prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. Attestation de délivrance Le pharmacien doit vous remettre une attestation de délivrance et inscrire toutes les informations relatives à la délivrance du traitement dans votre DMP (Dossier Médical Partagé), à savoir : Nom du pharmacien Date de réalisation du test Identification unique du test Nom du médicament Posologie et durée du traitement. Si vous n’avez pas de DMP ou si l’inscription n’est pas possible, le pharmacien doit alors transmettre l’attestation à votre médecin traitant. Pour mémoire, le DMP n’est pas obligatoire et n’a aucune incidence sur vos remboursements. Il s’agit d’un espace de stockage sécurisé de vos données de santé que vous pouvez partager selon votre consentement avec les professionnels de santé qui vous soignent. Nouvelles attributions pour les opticiens Depuis le 29 juin 2024, les modalités de primo-prescription de verres correcteurs ou de lentilles de contact évoluent. Les opticiens-lunetiers ont désormais le droit d’adapter la prescription de l’ophtalmologiste ou de l’orthoptiste lors de la première délivrance sous réserve de respecter les conditions suivantes : L’ordonnance ne doit pas mentionner une éventuelle opposition de l’ophtalmologiste à toute modification de correction. L’opticien doit réaliser un examen de réfraction pour vérifier la correction nécessaire. Il doit solliciter l’accord écrit du prescripteur en l’informant de l’adaptation envisagée. Il doit utiliser une messagerie sécurisée ou un moyen garantissant la confidentialité des échanges. L’absence de réponse dans les 10 jours vaut pour accord. L’opticien conserve la réponse du prescripteur jusqu’à expiration de la durée de validité de l’ordonnance. L’opticien est par ailleurs autorisé à procéder au renouvellement de délivrance de verres correcteurs sans que vous ayez besoin de retourner consulter votre ophtalmo, dès lors que votre ordonnance est toujours valide. Là encore, l’opticien doit réaliser un examen de réfraction avant d’adapter la correction, sauf opposition du prescripteur expressément mentionnée sur l’ordonnance. 100% Santé en optique Les lunettes de correction (verres et monture) peuvent être intégralement remboursées dans le cadre du dispositif 100% Santé. Cette réforme en place depuis 2021 supprime les restes à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives pour tout équipement sélectionné dans le premier panier de soins. Si vous êtes couvert par une mutuelle responsable, vous n’avez rien à payer, l’appareillage étant entièrement pris en charge par la Sécu et l’organisme complémentaire. Vous êtes toutefois libre de choisir un produit hors du panier 100% Santé. Auquel cas, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins bien remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garanties souscrit. Il est possible de panacher, c’est-à-dire de choisir une monture en dehors du panier 100% Santé et des verres sans reste à charge, et inversement. La monture est toujours remboursée par la mutuelle responsable dans la limite de 100€. Selon la réglementation, le renouvellement d’un équipement complet en optique (verres et monture) est fixé à 2 ans pour les adultes et les enfants de 16 ans et plus, et à 1 an pour les enfants de moins de 16 ans. Un renouvellement anticipé est cependant autorisé en cas de dégradation de la vue. Lorsque l’équipement est choisi en dehors du dispositif 100% Santé, la prise en charge par la Sécu est abaissée et il n’y a aucune obligation de couverture intégrale par le contrat responsable.

Loi Lemoine assurance emprunteur : les difficultés demeurent en 2024

En ce mois de septembre 2024, la loi Lemoine fête son deuxième anniversaire. Cette ultime réglementation en assurance de prêt est censée accroître la concurrence et briser le monopole des banques en donnant la possibilité à tous les emprunteurs de changer de contrat quand ils le souhaitent. Une enquête menée récemment révèle que cette loi profite davantage aux ménages aisés et qu’elle pâtit d’un manque de compréhension. Changement d’assurance de prêt : plus difficile pour les ménages modestes Entrée en juin 2022 pour les nouveaux crédits immobiliers et accessible à tous les contrats en stock depuis septembre 2022, la loi Lemoine a été adoptée pour révolutionner le marché de l’assurance de prêt. Elle vise à rendre ce marché plus concurrentiel en donnant notamment l’opportunité aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Auparavant, il était possible de le faire durant la première année de remboursement, et au-delà, attendre la date d’échéance, souvent confuse, pour engager la démarche (loi Hamon et amendement Bourquin). Dès son entrée en application, la loi Lemoine a connu un vif succès grâce, il faut l’avouer, au battage médiatique nourri durant les premiers mois. En pleine période d’inflation, le dispositif s’inscrit dans la lutte pour préserver le pouvoir d’achat, en générant des centaines voire des milliers d’euros d’économie aux ménages emprunteurs. Il suffit de consulter nos baromètres mensuels du pouvoir d’achat immobilier pour constater l’immense intérêt financier à opter pour une assurance externe, jusqu’à trois ou quatre fois moins chère que celle de la banque. Une enquête réalisée par Sia Partners, cabinet de conseil en management et stratégie opérationnelle, indique que 58% des demandes de substitution d’assurance de prêt concernent les catégories socio-professionnelles aux revenus les plus élevés. Ce constat rejoint celui du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) fait en janvier 2024 et révèle malheureusement que la loi Lemoine n’a pas encore atteint son objectif, à savoir favoriser l’accès au crédit immobilier à une large partie de la population. Il est vrai que les économies potentielles sont d'autant plus élevées que le capital restant dû est important. Or ce sont les ménages aisés qui empruntent de gros montants. Les banques conservent leur monopole en assurance de prêt Quant à la contraction du quasi-monopole des banques sur le produit, l’échec est lui aussi cruel si l’on regarde les chiffres. Le bilan du CCSF indique que les parts de marché des alternatifs sont passées de 15,3% à 16,1% entre décembre 2021 et mai 2023. Des miettes pour les alternatifs. On est loin du raz-de-marée tant escompté qui aurait fait bouger les lignes au profit des emprunteurs. Aujourd’hui, les bancassureurs gardent la main en 2024 malgré la loi Lemoine et collectent toujours plus de 80% des parts de marché. Tarifs en hausse Qui dit libéralisation du marché, dit concurrence accrue et donc, tarifs plus compétitifs. Pas en assurance emprunteur. Les banques conservent leurs marges colossales en restituant en moyenne seulement 32€ sous forme de prestations sur 100€ de cotisation. La loi Lemoine contient en outre une autre mesure majeure qui oblige les acteurs à renforcer la mutualisation de leurs offres, et ainsi, à lisser les prix pour couvrir les risques du plus grand nombre. La sélection médicale a été supprimée pour les parts assurées n’excédant pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour les emprunts immobiliers à deux avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête) et remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Ce dernier n’a plus à remplir de questionnaire de santé et peut ainsi accéder à une assurance de prêt à un tarif standard, sans surprime ni exclusion du fait de son historique médical. Privés d’analyse du risque médical, les assureurs ont augmenté leurs tarifs jusqu’à 25% sur ce segment. Il faut toutefois préciser que les contrats sans questionnaire de santé représentent une faible partie des substitutions d’assurance en raison du plafond des 60 ans. Rappelons que la durée légale de remboursement est limitée à 25 ans. Manque de compréhension de la loi Lemoine assurance emprunteur Il ressort de cette enquête que le manque de compréhension nuit à l’amplitude de la réforme en assurance de prêt. Plus de 40% des emprunteurs ignorent la loi Lemoine, encore moins le principe d’équivalence de garanties. La réglementation impose que le nouveau contrat présente a minima la même couverture que l’ancien. Cette notion est complexe et permet aux banques d’en jouer pour faire échec aux demandes de substitutions. Selon Sia Partners, un contrat sur douze est rejeté par les banques pour cause de non équivalence de garanties, principalement par méconnaissance de cette disposition. Il est primordiale de relancer la dynamique de changement d’assurance emprunteur pour une raison simple : chaque emprunteur doit pouvoir être protégé au mieux de ses intérêts en payant le juste prix, le crédit immobilier étant une dette qui engage sur le long terme. Un conseil : faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier. Que ce soit lors de votre demande de crédit ou dans le cadre d’une substitution, l’assurance emprunteur doit se négocier. Comparez les offres en ligne et sollicitez cet expert pour sélectionner le contrat qui répond à vos besoins au meilleur prix tout en respectant les exigences de la banque en matière de protection minimale.

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