Crédit immobilier : les taux vont-ils remonter ?

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont actuellement à leur plus bas niveau jamais observé, sur fond de demande en phase de ralentissement. Cela pourrait ne pas durer. Les professionnels anticipent une hausse des taux, plusieurs facteurs structurels et conjoncturels semblent leur donner raison. L'adoption de la résiliation infra-annuelle en assurance emprunteur, pour l'heure hypothétique, ne serait d’ailleurs pas étrangère à cette évolution des taux.

Des conditions d'emprunt exceptionnelles

Le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement chiffrait le taux moyen toutes durées confondues à 1,05% (hors assurance et coût des sûretés) en septembre 2021, soit le niveau du mois précédent. On tient ici le record absolu depuis 70 ans. Actuellement, plus de 80% des emprunteurs s'endettent à des taux inférieurs à l'inflation.

Sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen titrait 0,99%, soit 20 points de base inférieurs au taux de septembre 2020. Sur 25 ans, durée maximale autorisée par le régulateur financier, le taux s'affichait à 1,16%, soit 30 points inférieurs au taux un an auparavant. L'Observatoire indique par ailleurs que depuis décembre 2020 les profils les moins bien dotés (niveaux des revenus et de l'apport personnel) ont bénéficié d'une baisse des taux nettement plus marquée que celle des autres emprunteurs sur les durées les plus longues.

Le crédit à l'habitat n'a jamais été aussi peu cher, ce qui donne la possibilité d'emprunter sur de longues durées. Depuis l'été 2020, la durée moyenne s'est accrue, passant de 222,8 mois au troisième trimestre 2020 à 233 mois au T3 2021. 58,5% des prêts sont désormais accordés sur des maturités comprises entre plus de 20 ans et 25 ans, soit 11 points de plus qu'en 2020.

Tassement de la demande

Malgré la reprise de l'inflation, les banques maintiennent des conditions d'emprunt extrêmement favorables à l'achat immobilier, afin de soutenir la demande de financement des ménages. Personne n'ignore l'engouement sans précédent des Français pour l’immobilier depuis l'arrivée perturbatrice de ce virus Covid-19. L'appétit des Français pour la pierre s'est affirmé après le premier confinement du printemps 2020, le niveau historiquement bas des taux d'intérêts leur donnant l'opportunité de passer plus facilement à l'acte.

Ni les règles d'octroi des crédits immobiliers ni la hausse des prix des logements ne dissuadent les Français de devenir propriétaires ou d'investir dans le locatif. En témoigne le volume des transactions dans l'ancien : 1 155 000 ventes au deuxième trimestre sur un an selon les chiffres des Notaires.

Sur les neuf premiers mois de l'année 2021, le nombre d'opérations dans l'ancien a bondi de 23%, mais les dernières données font état d'un ralentissement de la demande, amorcé durant l'été. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, entre juillet et septembre, les ventes ont reculé de près de 19% sur un an pour les maisons et de 10,6% pour les appartements. Un constat partagé par PAP : le site d'annonces immobilières entre particuliers enregistre une baisse de 37% du nombre de recherches par rapport à l'an passé.

La demande s'essouffle, en raison notamment de la progression constante des prix des logements. Sur un an, les prix ont augmenté de près de 6%. Dans certaines zones, la pénurie d'offres fait grimper le curseur, un effet de rareté qui tire les prix vers le haut, de manière plus nette pour les maisons que pour les appartements.

Millésime exceptionnel pour le marché immobilier, l'année 2021 pourrait se terminer par un coup de frein de l'activité. Nonobstant l'engourdissement de la demande, la dynamique risque de se gripper en raison d'une hausse probable des taux d'emprunt, imputable à plusieurs facteurs.

Retour de l'inflation

Premier facteur d'une remontée des taux d'intérêts, celle de l'inflation. L'indice des prix à la consommation a dépassé les 2% en septembre, contre 1,9% en août. Le taux de l'inflation a surtout progressé de 0,6% sur un mois entre juillet et août, contre 0,1% entre juin et juillet.

L'Insee explique que cette accélération de l'inflation résulterait du rebond des prix des produits manufacturés après les soldes d'été et de la hausse des prix du tabac (+5,1%), auxquels il faut ajouter, et non des moindres, la forte augmentation des prix des produits frais (+6,3% sur un an) et l'envolée des prix des carburants et de l'énergie (+12,7% sur un an).

Le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau tient pourtant à rassurer. Ces poussées de l'inflation devraient être temporaires, il n'y a pas de risque de dérapage durable de l'inflation pour la zone euro.

Remontée de l'emprunt d'État

En parallèle d'une reprise sensible de l'inflation, on voit le retour de l'OAT 10 ans en zone verte. L'emprunt obligataire de l'État français sur 10 ans est en territoire positif depuis mi-septembre, et titrait 0,244% le 20 octobre. Il était sous le seuil de 0% tout durant l'année 2020 et jusqu'en avril 2021. Après avoir oscillé autour de 0,20% au début de l'été, il était redescendu sous le seuil de 0% en juillet et août, avant de reprendre une phase ascendante fin août.

Le retour de l'inflation et la montée du rendement obligataire sont corrélées, ou pour s'exprimer de manière économiquement plus exacte, la hausse des taux d'intérêts sur les marchés financiers est la réponse des investisseurs au dérapage des prix à la consommation.

Connaître le niveau de l'OAT français et son évolution permettent d'avoir la tendance sur le mouvement des taux d'intérêts fixes des crédits immobiliers. La politique monétaire des banques centrales est l'autre marqueur. Après avoir massivement soutenu l'économie de la zone euro face à la pandémie de Covid-19, la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé début septembre une légère réduction de son programme d'urgence de rachat d'actifs (PEPP), mais estimé que la montée de l'inflation est temporaire et que les facteurs déflationnistes structurels sont toujours bien présents.

La BCE maintient inchangé à 0% son taux de refinancement : les banques commerciales continuent donc d'emprunter à un taux de soumission nul, ce qui facilite la distribution des crédits aux ménages et aux entreprises. La BCE subventionne donc les crédits aux banques. Si remontée des taux il y a, elle ne sera que modérée au regard des facilités accordées.

La résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur en ligne de mire

Le dernier facteur est pour l'heure hypothétique. En novembre, le Parlement examinera une proposition de loi visant à "garantir la transparence et la simplification du marché de l'assurance emprunteur immobilier". Porté par les députés du groupe Agir Ensemble, le texte prévoit de donner la possibilité de résilier un contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais après la première année de souscription, tout en renforçant les sanctions à l'encontre des banques qui entraveront le processus de résiliation/substitution.

Si la loi est adoptée, les banques vont brandir la menace d'une volatilité des contrats pour augmenter les taux d'intérêts. Pour compenser les pertes liées à cette réforme attendue des associations de consommateurs, des courtiers et des assureurs alternatifs, les bancassureurs vont inévitablement chercher à se rattraper sur les taux d'emprunt.

Pour l'heure, les taux sont hyper propices à l'achat immobilier. Une éventuelle remontée ne saurait être en aucun cas brutale, les banques ayant à cœur de soutenir une demande encore vive à quelques semaines du bilan annuel. Mais une libéralisation effective du marché de l'assurance emprunteur porte en elle un risque de hausse des taux, plus que tout autre facteur. Pas question pour les banques de céder un point des quelque 87% de parts de marché qu'elles détiennent. À suivre.

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Résidences étudiantes et services : la stabilité avant la performance Les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme séduisent les investisseurs en quête de visibilité sur leurs revenus. Les rendements annoncés oscillent entre 4 % et 6 %, mais l’attractivité de ces biens repose avant tout sur la stabilité des loyers. Le bail commercial signé avec l’exploitant permet de limiter le risque de vacance locative et de simplifier la gestion. En revanche, l’investisseur devient dépendant de la solidité financière du gestionnaire, et les perspectives de revalorisation du bien peuvent être plus limitées. Ce type d’actif s’intègre davantage dans une stratégie patrimoniale long terme que dans une logique de rendement maximal. Investir rentable en 2026 : diversification et sélectivité En 2026, les investissements locatifs les plus rentables ne sont pas nécessairement les plus visibles. 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Santé 2026 : combien coûtent vos soins et combien rembourse la mutuelle ?

L'Assurance Maladie couvre en moyenne 80 % des dépenses de santé des Français, mais peu d'entre eux savent précisément ce que représente cette prise en charge au quotidien. Pour mieux illustrer la réalité des coûts, l'Assurance Maladie a publié des exemples concrets autour de 3 situations courantes* : une entorse, un accouchement et la prise en charge annuelle d'un diabète équilibré. Un éclairage utile pour comprendre comment se répartissent les dépenses entre la Sécurité sociale, la mutuelle et le patient. Ce que l'Assurance Maladie rembourse vraiment : le principe général Un système fondé sur la solidarité Le modèle français de protection sociale repose sur un principe simple : chacun cotise en fonction de ses revenus et bénéficie de soins selon ses besoins. C'est ce qui rend le système particulièrement attachant aux yeux des Français. Pourtant, malgré cet attachement, la plupart des assurés méconnaissent le montant réel que l'Assurance Maladie dépense pour couvrir leurs soins. En 2026, la Sécurité Sociale rembourse en moyenne 8 euros sur 10 de l'ensemble des dépenses de santé. Mais cette moyenne recouvre des réalités très différentes selon les situations : une simple consultation chez le médecin généraliste n'implique pas les mêmes montants qu'une hospitalisation ou le suivi d'une maladie chronique sur une année entière. Ce que ces chiffres ne comprennent pas Il est important de préciser que les montants communiqués par l'Assurance Maladie ne reflètent que sa part de remboursement. Pour obtenir le coût total d'une situation de santé, il faut y additionner 2 autres composantes : les remboursements effectués par la complémentaire santé (mutuelle, assurance, institution de prévoyance) le reste à charge qui incombe directement au patient, notamment via les participations forfaitaires et les franchises médicales (sur les médicaments et les transports sanitaires). Trois situations concrètes pour comprendre les coûts réels des frais de santé Une entorse : ce que coûte un accident du quotidien Une entorse peut sembler anodine, mais elle génère une série de dépenses en cascade : consultation médicale, radiographie pour écarter une fracture, éventuelles séances de kinésithérapie, achat d'une attelle ou de bandages. L'Assurance Maladie intervient à chaque étape de ce parcours de soins, couvrant la majorité des frais liés aux consultations et aux examens d'imagerie. Cet exemple illustre bien comment un incident banal du quotidien mobilise plusieurs professionnels de santé et génère des dépenses que l'assuré ne perçoit pas toujours dans leur globalité, justement parce que la Sécurité sociale en absorbe l'essentiel. Coût estimé pour la Sécu : 202,88 € Une naissance : le coût d'un heureux événement La naissance d'un enfant représente l'une des prises en charge les plus complètes du système de santé français. De la première consultation prénatale jusqu'au séjour en maternité, en passant par les échographies, les analyses biologiques et le suivi post-natal, l'ensemble du parcours est fortement encadré et remboursé. Le coût global d'un accouchement, vu du côté de l'Assurance Maladie, est bien plus élevé que ce que ressent financièrement la famille concernée. C'est précisément l'objectif du système : permettre à chaque famille, quelles que soient ses ressources, d'accueillir un enfant dans les meilleures conditions médicales possibles. Coût estimé pour la Sécu : 7 350,42 € dont environ 4 300 € pour les soins au nouveau-né Un diabète équilibré sur un an : le poids d'une maladie chronique Le suivi annuel d'un diabète de type 2 bien contrôlé représente un cas particulièrement instructif. Sur 12 mois, les dépenses s'accumulent : consultations régulières chez le médecin traitant, bilans biologiques répétés, ordonnances de médicaments, éventuelles consultations spécialisées chez un endocrinologue ou un ophtalmologue dans le cadre du dépistage des complications. Même pour une maladie dite "équilibrée", le total des remboursements versés par l'Assurance Maladie sur une année peut atteindre plusieurs centaines d'euros. Cela souligne l'enjeu considérable que représente la prévention : mieux vaut éviter l'apparition de complications, qui feraient exploser ces coûts à la hausse, pour le patient comme pour la collectivité. Coût estimé pour la Sécu : 298,75 € Le rôle de la complémentaire santé : combler ce que la Sécu ne couvre pas Un deuxième niveau de protection indispensable Si l'Assurance Maladie constitue le socle du remboursement des soins, elle ne couvre pas tout. C'est là qu'intervient la complémentaire santé, qu'il s'agisse d'un contrat individuel ou d'une mutuelle obligatoire d’entreprise. Son rôle est de prendre en charge tout ou partie du ticket modérateur, c'est-à-dire la fraction des dépenses laissée à la charge de l'assuré après remboursement par la Sécurité sociale sur la base des tarifs conventionnés. Pour les 3 situations évoquées, la complémentaire santé intervient en complément. Elle peut couvrir : le ticket modérateur sur les consultations et les examens, participer aux frais d'hospitalisation, éventuellement rembourser des dépassements d'honoraires pratiqués par certains médecins spécialistes. Sans elle, le reste à charge pour l'assuré serait sensiblement plus élevé. Des garanties variables selon les contrats Toutes les complémentaires santé ne se valent pas. Les niveaux de remboursement varient considérablement d'un contrat à l'autre, notamment sur des postes de dépenses comme l'optique, le dentaire ou les audioprothèses, qui font l'objet d'une prise en charge limitée par la Sécurité sociale. Le dispositif 100 % Santé ou reste à charge zéro, mis en place depuis 2021, a permis d'améliorer l'accès à ces soins en imposant aux complémentaires santé responsables des paniers sans reste à charge, mais des écarts de couverture persistent selon les formules souscrites en cas d’équipement ou d’appareillage hors du dispositif. Il est donc essentiel de bien comparer les garanties proposées avant de choisir sa mutuelle santé, en tenant compte de son profil de santé, de son âge et de ses besoins spécifiques. Une couverture adaptée permet de limiter les mauvaises surprises financières face à des soins imprévus ou coûteux. Bon à savoir : la mutuelle responsable est un contrat réglementé qui doit prendre en charge un panier de soins minimum, dont le ticket modérateur, le forfait journalier hospitalier sans limite de durée et les équipements du dispositif 100% Santé. Comment contribuer à préserver le système de santé Éviter les examens inutiles Un des gestes les plus simples pour participer à la durabilité du système de santé consiste à informer son médecin ou les professionnels de santé des examens déjà réalisés. Refaire un examen déjà effectué récemment n'apporte aucun bénéfice médical et représente une dépense superflue pour la collectivité. Pour faciliter ce partage d'information, l'Assurance Maladie encourage les assurés à utiliser Mon Espace Santé, le carnet de santé numérique accessible à tous. Y déposer ses résultats d'examens permet à l'ensemble des professionnels impliqués dans un parcours de soins d'y accéder facilement, évitant ainsi les doublons coûteux et les délais inutiles. Accepter les médicaments génériques Les médicaments génériques représentent l'un des leviers les plus efficaces pour réduire les dépenses de santé sans sacrifier la qualité des soins. Un générique contient exactement la même substance active, au même dosage et sous la même forme pharmaceutique que le médicament de référence, dit "princeps". Seul change le nom commercial et, souvent, le prix : un générique coûte en moyenne entre 30 et 40 % moins cher que son équivalent de marque. Pour l'Assurance Maladie, le recours aux génériques représente une économie substantielle chaque année. Pour le patient, accepter la substitution proposée par le pharmacien — qui y est autorisé par la loi sauf mention contraire du médecin — permet de réduire son reste à charge. En cas de refus de médicament générique, le remboursement de la Sécu se fait sur la base du tarif générique le moins cher. Et la mutuelle ne complète pas le surcoût, sauf si la garantie pharmacie est aux frais réels. Miser sur la prévention La manière la plus efficace de préserver durablement un système de santé solidaire reste la prévention : Respecter le calendrier vaccinal Participer aux dépistages recommandés selon son âge et son profil de santé Adopter une alimentation équilibrée Pratiquer une activité physique régulière Ces comportements réduisent le risque de tomber malade et, par ricochet, allègent la charge pesant sur l'ensemble du système. La santé n’est pas gratuite. La généralisation du tiers payant a sans doute masqué la réalité des coûts du système de santé et généré une consommation abusive des actes et produits médicaux. Pourquoi ne pas informer chaque assuré du coût détaillé des prestations dont il bénéficie comme le suggèrent certains ? En 2026, alors que les finances de la Sécurité sociale font l'objet de débats récurrents, chacun dispose d'un levier concret pour participer à l'effort collectif : prendre soin de sa santé, utiliser les soins à bon escient et s'informer sur les droits et remboursements auxquels il peut prétendre. *Source : Ameli

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Prêt immobilier : les femmes se lancent davantage en solo

À l’occasion de la Journée internationale des Droits des Femmes le 8 mars, Magnolia.fr met en lumière un phénomène qui prend de l’ampleur : les femmes sont de plus en plus nombreuses à acheter un logement en solo. Déjà complexe en couple, emprunter quand on est seul et de surcroît une femme est un parcours semé d’embûches, malgré des atouts que n’ont pas les hommes. Acheter seule : un phénomène en plein essor L'accession à la propriété n'est plus l'apanage des couples. En France, les célibataires représentent désormais une part non négligeable des acquéreurs immobiliers, et les femmes y jouent un rôle grandissant. Selon une étude d’un grand réseau de courtage en crédit immobilier, 4 transactions immobilières sur 10 en 2024 sont le fait d'acheteurs seuls. Parmi eux, 46 % sont des femmes, contre 54 % pour les hommes, un écart qui se resserre d'année en année. Si les couples dominent encore largement le marché en représentant 60,7 % des transactions, la progression des femmes empruntant à titre individuel est significative : elles représentent désormais 19 % des crédits immobiliers, contre 20,3 % pour les hommes. Une quasi-parité qui traduit une profonde évolution des comportements et des aspirations féminines en matière de patrimoine. Des motivations ancrées dans une quête d'indépendance Derrière ces chiffres se dessine une réalité sociologique forte. Les raisons qui poussent les femmes à souscrire un prêt immobilier sont multiples : Indépendance financière Volonté de se constituer un patrimoine personnel Refus d'attendre un projet de vie à deux Acheter seule, c'est aussi s'assurer une sécurité à long terme dans un contexte où les aléas de la vie (séparation, veuvage, chômage) peuvent fragiliser des situations construites à deux. Emprunteurs femmes : des profils solides, malgré des revenus inférieurs Un apport personnel plus élevé pour compenser l'écart de salaire Paradoxalement, les femmes qui achètent seules font preuve d'une rigueur financière que les chiffres illustrent avec éloquence. Leur revenu net moyen s'établit à 3 273 euros par mois, soit environ 200 euros de moins que celui de leurs homologues masculins, et presque 2 fois moins que le revenu moyen d'un couple. Pourtant, loin d'être dissuadées, elles compensent cet écart par un effort d'épargne considérable. Côté femmes, l'apport personnel dans le cadre d’un prêt immobilier atteint en moyenne 49 661 euros, représentant près de 23 % du coût total de la transaction. Les hommes, eux, apportent en moyenne 42 587 euros, soit 20,8 % du financement. Ce différentiel d'environ 7 000 euros en faveur des femmes n'est pas anodin : il traduit une anticipation plus longue, une épargne plus méthodique, et une volonté de présenter un dossier bancaire solide. Un projet plus long à préparer, mais mieux ficelé Cette prudence a un coût : le temps. L'âge moyen au moment de l'achat est de 39 ans pour les femmes, contre 36 ans pour les hommes. Il leur faut donc 3 années supplémentaires pour : se constituer une épargne suffisante stabiliser leur situation professionnelle affiner leur projet immobilier. Les femmes préparent davantage leur projet, arrivent avec un apport supérieur et se montrent plus prudentes et réfléchies. Résultat : leurs dossiers prennent certes plus de temps à aboutir, mais on observe chez elles moins d'abandons et moins de refus bancaires. Une performance remarquable, qui témoigne d'un rapport au risque plus mesuré pour ce profil d’emprunteur. Le montant moyen emprunté par les femmes seules s'élève à 167 493 euros, légèrement supérieur aux 162 164 euros contractés par les hommes dans la même situation. Cette donnée est révélatrice de leur capacité à aller chercher un financement ambitieux malgré des revenus moindres. Achat immobilier : des inégalités structurelles qui persistent entre hommes et femmes Un pouvoir d'achat immobilier encore pénalisé Si les femmes font preuve d'une détermination sans faille, elles restent confrontées à des obstacles systémiques que la volonté individuelle ne suffit pas à effacer. Selon une étude réalisée par le site SeLoger en 2024, le pouvoir d'achat immobilier des femmes est inférieur de 4 % à celui des hommes. Concrètement, une femme achetant seule débourse en moyenne 12 000 euros de plus qu'un homme pour une surface comparable : 71 mètres carrés pour elle, contre 70 mètres carrés pour lui. L'écart salarial, racine du problème Cette inégalité immobilière prend sa source dans une réalité du marché du travail bien documentée. D'après les données de l'Insee, l'écart de salaire entre hommes et femmes atteint encore 16 % dans le secteur privé en équivalent temps plein. Des revenus structurellement plus faibles se traduisent mécaniquement par : une capacité d'emprunt réduite des conditions de crédit parfois moins favorables un coût de l'assurance emprunteur potentiellement plus élevé lorsque la durée du prêt s'allonge ou que les conditions d'emploi sont moins stables. Comment réussir son achat immobilier en solo quand on est une femme Optimiser son dossier de financement La première étape consiste à dresser un bilan complet de sa situation financière : Revenus Épargne disponible Charges fixes Crédits en cours Des simulateurs en ligne permettent d'estimer sa capacité d'emprunt en respectant le plafond réglementaire de 35 % de taux d'endettement (assurance de prêt comprise). Une situation professionnelle stable (CDI, ancienneté) et une gestion saine des comptes bancaires sont des signaux rassurants pour les établissements prêteurs. Si votre apport est encore insuffisant, il peut être stratégique de différer votre projet de quelques mois pour atteindre au moins 10 % du prix d'achat. Cet effort supplémentaire peut ouvrir la voie à des conditions de prêt plus avantageuses et à une meilleure négociation du taux. Bon à savoir : La délégation d'assurance emprunteur permet de maximiser la capacité d'emprunt, car les offres alternatives sont jusqu'à 4 fois moins chères que les propositions bancaires. Explorer les dispositifs d'aide à l'accession Plusieurs mécanismes permettent de réduire le coût global de votre emprunt. Le prêt à taux zéro (PTZ) s'adresse aux primo-accédants sous conditions de ressources. Il permet de financer jusqu’à 50% du montant de l’opération. Le prêt conventionné et le prêt d'accession sociale (PAS) offrent quant à eux des taux encadrés. Les salariés du secteur privé peuvent également solliciter le prêt Action Logement, souvent méconnu mais particulièrement avantageux. Cadrer son projet avec lucidité Acheter seule implique de supporter l'intégralité des mensualités, sans filet. Il est donc indispensable de conserver une marge financière suffisante pour faire face aux imprévus : Travaux Perte d'emploi Dépenses exceptionnelles. Dans les grandes métropoles où les prix au mètre carré restent élevés, certains compromis sur la localisation, la surface ou les prestations peuvent s'avérer nécessaires pour rendre le projet viable. Mieux vaut acheter moins grand dans de bonnes conditions financières qu’avoir des ambitions irréalistes et passer à côté de l’accession à la propriété.

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