Crédit immobilier : les taux vont-ils remonter ?

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Les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont actuellement à leur plus bas niveau jamais observé, sur fond de demande en phase de ralentissement. Cela pourrait ne pas durer. Les professionnels anticipent une hausse des taux, plusieurs facteurs structurels et conjoncturels semblent leur donner raison. L'adoption de la résiliation infra-annuelle en assurance emprunteur, pour l'heure hypothétique, ne serait d’ailleurs pas étrangère à cette évolution des taux.

Des conditions d'emprunt exceptionnelles

Le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement chiffrait le taux moyen toutes durées confondues à 1,05% (hors assurance et coût des sûretés) en septembre 2021, soit le niveau du mois précédent. On tient ici le record absolu depuis 70 ans. Actuellement, plus de 80% des emprunteurs s'endettent à des taux inférieurs à l'inflation.

Sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen titrait 0,99%, soit 20 points de base inférieurs au taux de septembre 2020. Sur 25 ans, durée maximale autorisée par le régulateur financier, le taux s'affichait à 1,16%, soit 30 points inférieurs au taux un an auparavant. L'Observatoire indique par ailleurs que depuis décembre 2020 les profils les moins bien dotés (niveaux des revenus et de l'apport personnel) ont bénéficié d'une baisse des taux nettement plus marquée que celle des autres emprunteurs sur les durées les plus longues.

Le crédit à l'habitat n'a jamais été aussi peu cher, ce qui donne la possibilité d'emprunter sur de longues durées. Depuis l'été 2020, la durée moyenne s'est accrue, passant de 222,8 mois au troisième trimestre 2020 à 233 mois au T3 2021. 58,5% des prêts sont désormais accordés sur des maturités comprises entre plus de 20 ans et 25 ans, soit 11 points de plus qu'en 2020.

Tassement de la demande

Malgré la reprise de l'inflation, les banques maintiennent des conditions d'emprunt extrêmement favorables à l'achat immobilier, afin de soutenir la demande de financement des ménages. Personne n'ignore l'engouement sans précédent des Français pour l’immobilier depuis l'arrivée perturbatrice de ce virus Covid-19. L'appétit des Français pour la pierre s'est affirmé après le premier confinement du printemps 2020, le niveau historiquement bas des taux d'intérêts leur donnant l'opportunité de passer plus facilement à l'acte.  

Ni les règles d'octroi des crédits immobiliers ni la hausse des prix des logements ne dissuadent les Français de devenir propriétaires ou d'investir dans le locatif. En témoigne le volume des transactions dans l'ancien : 1 155 000 ventes au deuxième trimestre sur un an selon les chiffres des Notaires.

Sur les neuf premiers mois de l'année 2021, le nombre d'opérations dans l'ancien a bondi de 23%, mais les dernières données font état d'un ralentissement de la demande, amorcé durant l'été. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, entre juillet et septembre, les ventes ont reculé de près de 19% sur un an pour les maisons et de 10,6% pour les appartements. Un constat partagé par PAP : le site d'annonces immobilières entre particuliers enregistre une baisse de 37% du nombre de recherches par rapport à l'an passé.

La demande s'essouffle, en raison notamment de la progression constante des prix des logements. Sur un an, les prix ont augmenté de près de 6%. Dans certaines zones, la pénurie d'offres fait grimper le curseur, un effet de rareté qui tire les prix vers le haut, de manière plus nette pour les maisons que pour les appartements.

Millésime exceptionnel pour le marché immobilier, l'année 2021 pourrait se terminer par un coup de frein de l'activité. Nonobstant l'engourdissement de la demande, la dynamique risque de se gripper en raison d'une hausse probable des taux d'emprunt, imputable à plusieurs facteurs.

Retour de l'inflation

Premier facteur d'une remontée des taux d'intérêts, celle de l'inflation. L'indice des prix à la consommation a dépassé les 2% en septembre, contre 1,9% en août. Le taux de l'inflation a surtout progressé de 0,6% sur un mois entre juillet et août, contre 0,1% entre juin et juillet.

L'Insee explique que cette accélération de l'inflation résulterait du rebond des prix des produits manufacturés après les soldes d'été et de la hausse des prix du tabac (+5,1%), auxquels il faut ajouter, et non des moindres, la forte augmentation des prix des produits frais (+6,3% sur un an) et l'envolée des prix des carburants et de l'énergie (+12,7% sur un an).

Le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau tient pourtant à rassurer. Ces poussées de l'inflation devraient être temporaires, il n'y a pas de risque de dérapage durable de l'inflation pour la zone euro.

Remontée de l'emprunt d'État

En parallèle d'une reprise sensible de l'inflation, on voit le retour de l'OAT 10 ans en zone verte. L'emprunt obligataire de l'État français sur 10 ans est en territoire positif depuis mi-septembre, et titrait 0,244% le 20 octobre. Il était sous le seuil de 0% tout durant l'année 2020 et jusqu'en avril 2021. Après avoir oscillé autour de 0,20% au début de l'été, il était redescendu sous le seuil de 0% en juillet et août, avant de reprendre une phase ascendante fin août.

Le retour de l'inflation et la montée du rendement obligataire sont corrélées, ou pour s'exprimer de manière économiquement plus exacte, la hausse des taux d'intérêts sur les marchés financiers est la réponse des investisseurs au dérapage des prix à la consommation.

Connaître le niveau de l'OAT français et son évolution permettent d'avoir la tendance sur le mouvement des taux d'intérêts fixes des crédits immobiliers. La politique monétaire des banques centrales est l'autre marqueur. Après avoir massivement soutenu l'économie de la zone euro face à la pandémie de Covid-19, la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé début septembre une légère réduction de son programme d'urgence de rachat d'actifs (PEPP), mais estimé que la montée de l'inflation est temporaire et que les facteurs déflationnistes structurels sont toujours bien présents.

La BCE maintient inchangé à 0% son taux de refinancement : les banques commerciales continuent donc d'emprunter à un taux de soumission nul, ce qui facilite la distribution des crédits aux ménages et aux entreprises. La BCE subventionne donc les crédits aux banques. Si remontée des taux il y a, elle ne sera que modérée au regard des facilités accordées.

La résiliation infra-annuelle de l’assurance emprunteur en ligne de mire

Le dernier facteur est pour l'heure hypothétique. En novembre, le Parlement examinera une proposition de loi visant à "garantir la transparence et la simplification du marché de l'assurance emprunteur immobilier". Porté par les députés du groupe Agir Ensemble, le texte prévoit de donner la possibilité de résilier un contrat d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais après la première année de souscription, tout en renforçant les sanctions à l'encontre des banques qui entraveront le processus de résiliation/substitution.

Si la loi est adoptée, les banques vont brandir la menace d'une volatilité des contrats pour augmenter les taux d'intérêts. Pour compenser les pertes liées à cette réforme attendue des associations de consommateurs, des courtiers et des assureurs alternatifs, les bancassureurs vont inévitablement chercher à se rattraper sur les taux d'emprunt.

Pour l'heure, les taux sont hyper propices à l'achat immobilier. Une éventuelle remontée ne saurait être en aucun cas brutale, les banques ayant à cœur de soutenir une demande encore vive à quelques semaines du bilan annuel. Mais une libéralisation effective du marché de l'assurance emprunteur porte en elle un risque de hausse des taux, plus que tout autre facteur. Pas question pour les banques de céder un point des quelque 87% de parts de marché qu'elles détiennent. À suivre.

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Crédit immobilier : qui peut emprunter hors des normes d'octroi en 2022 ?

Le Haut Conseil de Sécurité Financière impose des normes d'octroi en matière de crédits immobiliers. Les banques doivent respecter la double limite du taux d'endettement et de la durée de remboursement. Elles ont toutefois la possibilité de s'en affranchir pour faciliter l'accession à la propriété. Quels sont les profils d'emprunteurs qui peuvent financer leur projet immobilier hors cadre ? Des règles d'octroi strictes Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent prêter au-delà des deux limites suivantes : le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance prêt immobilier incluse : ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles de tous les crédits, et permet de vérifier la capacité d'emprunt. la durée de remboursement maximale est fixée à 25 ans, avec deux ans de différé maximal pour les prêts destinés à financer les biens dont la jouissance est décalée par rapport à l'octroi du crédit (VEFA, achat avec lourds travaux). Ces normes sont juridiquement contraignantes, les établissements qui prendraient des largesses avec elles se verraient appliquer des sanctions administratives. À l'issue de sa réunion trimestrielle, le HCSF a indiqué dans son communiqué de presse que la décision relative aux conditions d'octroi a été bien respectée, la production de crédits qui s'écarte des règles s'établissant à 13,7% avant prise en compte de la marge de flexibilité de 20%. Cela signifie que 13,7% des crédits distribués ne respectaient pas le taux d'endettement ou la durée de remboursement, soit les deux. Quelle est la teneur de cette flexibilité ? Qui peut en profiter ? Les profils financés hors des normes d'octroi Le régulateur accorde aux banques une certaine marge de manœuvre pour s'écarter des normes et distribuer des financements à des profils bien spécifiques qui ne pourraient obtenir de financement sans ce passe-droit. Fixée à hauteur de 20% de la production trimestrielle de crédits, cette relative largesse concerne : les acquisitions de résidence principale à 80% dont 30% réservés aux primo-accédants ; les investissements locatifs et les résidences secondaires à 20%. Les banques donnent ainsi la priorité aux ménages modestes qui ne pourraient accéder à la propriété sans outrepasser les règles d’octroi obligatoires (taux d'endettement à 35% et durée de remboursement à 25 ou 27 ans). Sont concernés en premier chef les jeunes actifs qui doivent emprunter sur les durées les plus longues pour devenir propriétaires de leur logement en raison d'un apport personnel souvent mince. Les banques sont également vigilantes sur un point financier essentiel : le reste à vivre du ménage emprunteur. Si l'autorité de régulation n'impose aucun seuil, et n’en fait nullement mention dans ses recommandations, le reste à vivre, qui est la somme à disposition du foyer une fois payées les mensualités de crédit(s), rend compte du niveau de vie du ménage et de sa capacité à vivre décemment après paiement des dettes. Le volume de ce reste à vivre permet ainsi d'outrepasser à la marge le taux d'endettement de 35% en présence de revenus confortables pour les dépenses du quotidien. Si les banques se situent globalement en conformité avec les règles d'octroi, le HCSF note toutefois que des progrès restent à faire sur l'affection de la flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants. En clair, certaines banques accordent des financements pour les projets d'investissement locatif au-delà du plafond autorisé, et ce, au détriment de la cible prioritaire, à savoir l'acquisition de la résidence principale des primo-accédants. Il faut toutefois rappeler qu’aux normes d’octroi strictement encadrées les emprunteurs doivent aussi faire face aux difficultés liées à l’usure et à la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier à cause de prix trop élevés. Ceux qui peuvent encore emprunter en cette fin 2022 sont de moins en moins nombreux en raison d’un taux d’usure inadapté à la réalité du terrain. Les courtiers font état d’un taux de refus de 45% depuis début juillet. C’est peu dire que la publication des prochains taux d’usure au 1er octobre 2022 est vivement attendue. Le frein sur la production de crédits est aussi le fait des banques qui craignent les défauts de paiement dans un contexte où l'économie fait face à de graves difficultés dues aux conséquences de la guerre en Ukraine.

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

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Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.