Crédit immobilier sur 35 ans : la fausse bonne idée ?


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Les courtiers en crédit ont relayé une info qui en a surpris plus d'un : une banque a récemment accordé un crédit immobilier sur 35 ans. Si l'allongement de la durée de remboursement est bien réel, les prêts de très longue durée restent marginaux. Tant mieux, car la différence de coût entre un emprunt sur 20 ans et un autre sur 30 ans est abyssale. 


Le retour des prêts de très longue durée

Selon l'Observatoire Crédit Logement, les crédits immobiliers de plus de 30 ans ne représentaient que 0,3% de la production en février 2018. C'est un point de plus qu'en janvier 2018 (0,2%). On note une légère augmentation des prêts d'une durée comprise entre 25 et 30 ans : 29,6% en janvier contre 30,1% en février, et une proportion qui n'a cessé de grimper depuis 2014 (14,4%). Désormais, plus de 60% des prêts sont contractés sur 20 ans et plus.

L'allongement de la durée témoigne de la typologie des emprunteurs : les primo-accédants qui disposent d'un faible apport personnel profitent de l'attractivité des taux d'intérêt pour emprunter de plus gros montants en étirant la durée.

S'endetter sur 30 voire 35 ans reste donc l'exception. Quelques rares banques proposent des prêts sur 30 ans, une seule l'a fait dernièrement sur 35 ans (CFCAL, filiale strasbourgeoise du Crédit Mutuel). 

Emprunter sur 30 ans : attention au coût !

S'endetter sur une très longue durée (au-delà de 25 ans) est rendu possible grâce au niveau attractif des taux d'intérêt. Cela permet aux ménages modestes, en particulier ceux qui achètent pour la première fois, d'avoir accès au crédit sans mise de départ. Allonger la durée d'emprunt permet de solvabiliser dans le respect des 33% d'endettement maximum admis. Mais plus la durée s'allonge, plus le taux du crédit augmente, et plus le coût s'alourdit.

Faisons un rapide calcul. Un couple dispose de 3 000€ de revenus mensuels et souhaite acquérir sa résidence principale dans l'ancien. Combien peuvent-ils emprunter sur 20, 25 et 30 ans, sachant que la mensualité ne peut excéder de 1 000€ . 

  • sur 20 ans : un crédit de 192 502€ au taux de 1,65% + taux d'assurance de 0,36%, soit un coût total de 47 498€
  • sur 25 ans : un crédit de 223 919€ au taux de 1,85% (même taux d'assurance), soit un coût total de 76 081€ 
  • sur 30 ans : un crédit de 241 079€ au taux de 2,30% (même taux d'assurance), soit un coût total de 118 921€

Dans cet exemple, passer de 20 à 25 ans permet d'ajouter 31 417€ de pouvoir d'achat pour un coût supplémentaire de 28 583€. De 25 à 30 ans, la capacité de financement n'est que de 17 160€ pour un surcoût exorbitant de 42 840€. A défaut d'acheter plus cher ou plus grand, il vaut mieux réduire ses prétentions pour maîtriser son endettement.

L'allongement de la durée d'emprunt à la souscription doit rester raisonnable pour limiter l'endettement à terme. Rappelons toutefois que la durée effective de remboursement est en moyenne de 10 ans, voire plus courte pour les jeunes primo-accédants dont la situation évolue nécessairement plus fréquemment (déménagement, changement de profession, séparation, naissance).

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