Le contrat de travail à durée indéterminée est un préalable à l'obtention d'un prêt immobilier. Les personnes en contrat précaire sont-elles pour autant exclues du crédit ? Voici comment convaincre le banquier de financer votre projet immobilier avec un CDD.
CDI versus CDD
Si le CDI reste le contrat de travail le plus répandu dans l'hexagone, la très grande majorité des embauches, 87% selon l'Insee, se font désormais en CDD (contrat à durée déterminée). L'évolution du marché du travail oblige les banques à s'adapter si elles veulent attirer le chaland : le crédit est pour elles un produit d'appel qui permet de capter le client sur le long terme. Elles ne ferment pas la porte aux personnes aux revenus fluctuants (emplois précaires, indépendants et auto-entrepreneurs) et sont prêtes à leur accorder un financement pour un projet immobilier sous réserve que leur dossier soit solide. Le contexte est par ailleurs éminemment favorable aux emprunteurs ; le niveau des taux d'intérêt est toujours très bas, emprunter sous la barre des 2% sur 20 ans est chose commune. Il serait incongru voire contreproductif pour les établissements de crédit de se priver d'une clientèle prête à s'endetter pour de nombreuses années.
Présentez un dossier en béton
La situation professionnelle et la stabilité des revenus vont être scrutées à la loupe. Donnez du recul au banquier dans l'observation de vos ressources. Il est plus facile de persuader le banquier avec un CCD de 2 ans qu'avec un contrat intérimaire de même durée. C'est encore mieux si vous cumulez les CDD dans un même secteur d'activité. L'ancienneté aura le dernier mot : un minimum de 2 voire 3 ans est requis pour faire valoir votre demande de prêt. La banque va en effet se baser sur la moyenne des revenus des 3 ou 4 années précédentes pour évaluer le montant maximum du crédit.
La gestion de votre budget va également être épluchée. Si vous avez des crédits à la consommation en cours, soldez-les avant de monter votre dossier de financement. L'absence de découvert bancaire sera le signe d'une bonne maîtrise financière, car un compte dans le rouge ne manquera pas d'oblitérer vos chances
Vous empruntez à deux ? Excellente nouvelle si le co-emprunteur est lui en CDI ! La banque n'aura aucun mal à consentir un prêt immobilier, mais prendra en compte uniquement le salaire de la personne en CDI pour calculer la capacité d'endettement.
Soignez l'apport personnel
Argument de poids dans un dossier de prêt immobilier, l'apport personnel. Il témoigne de votre capacité d'épargne que vous soyez en CDI ou en CDD. Dans le cas d'un CDD, la banque n'acceptera pas de cumuler deux risques :
- une relative instabilité financière due au contrat de travail
- un financement à 100%
Plus l'apport personnel est conséquent, plus favorable sera l'accueil du banquier. Un minimum de 10% s'impose, mais reste faible pour un emprunteur en CDD. Vérifiez en outre si vous n'êtes pas éligible à une aide financière de l'Etat : PTZ pour l'achat de la résidence principale, prêt aidé ou conventionné, aide locale à l'accession. Ces soutiens vont gonfler l'apport personnel, et diminuer la somme à emprunter auprès d'une banque.
Attention aux conditions de financement
Vous partez avec un handicap en étant en CDD. Les taux d'emprunt seront supérieurs de 20 ou 30 points à ceux proposés aux emprunteurs en CDI. La question de la garantie se pose également : impossible d'avoir accès à un organisme de cautionnement comme Crédit Logement. Il faudra consentir un PPD (privilège du prêteur de deniers), sûreté constatée dans un acte notarié et inscrite à la conservation des hypothèques, qui donne priorité au prêteur sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien. Le PPD ne peut en revanche porter que sur des biens existants (terrain ou construction achevée). Vous pouvez aussi présenter la caution solidaire d'un proche ou une caution hypothécaire (bien d'un proche hypothéqué).
Pour emprunter en CDD, la banque exigera la souscription d'une assurance de prêt avec la garantie perte d'emploi.
Ayez le bon projet
Plutôt qu'acheter votre résidence principale, investissez dans l'immobilier locatif. La différence est de taille auprès du prêteur, car les revenus générés par les loyers viennent compenser les mensualités du crédit. Vos ressources ne dépendent plus seulement de votre salaire, ce qui a pour vertu de réduire la prise de risque pour le prêteur. Selon le niveau de vos revenus et la zone géographique, vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel qui vous permet de déduire jusqu'à 21% du prix de l'investissement (engagement locatif de 12 ans). L'immobilier locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine durable en ayant recours à l'emprunt immobilier sans apport.
Pensez à faire appel à un courtier en crédit pour vous accompagner dans votre démarche. Cet expert du financement saura quelles banques se montrent plus favorables à l'égard des salariés en CDD et vous aidera à décrocher l'offre de prêt adaptée à votre projet et à votre situation.
