Crédit immobilier : plus difficile quand on est seul

Se lancer dans un projet immobilier en solo est plus compliqué qu’à deux : les revenus et l'apport personnel sont souvent plus faibles dans un contexte de prix toujours élevés et de règles d'octroi restrictives qui s'appliquent à tous. La part des emprunteurs achetant seuls a diminué en 2021 selon l'Observatoire Mon 1er Achat SeLoger & Empruntis. Seulement 4 candidats sur 10 parviennent actuellement à obtenir leur financement bancaire. Et ce n'est pas la hausse récente des taux qui va faciliter la démarche des futurs accédants.

Célibataire versus couple

L'étude menée par SeLoger, site spécialisé dans la diffusion d'annonces immobilières, et le courtier Empruntis s'est intéressée aux conditions d'accès au crédit réservées aux personnes qui ont acquis un bien immobilier seules en 2021. Tout le monde n'est pas logé à la même enseigne, les banques se révèlent plus tatillonnes avec les célibataires qu'avec les couples.

Alors que 5 candidats vivant seuls sur 10 arrivaient à décrocher un emprunt immobilier en 2019, ils ne sont plus que 4 sur 10 aujourd'hui. Les célibataires paient le fait d'être seuls pour mener à terme un projet immobilier, car vivre en solo signifie, en général, des revenus moindres que ceux des couples.

En moyenne, les célibataires gagnent 3 873€ bruts par mois contre 5 264€ pour les couples du même âge. Leur capacité d'endettement est alors diminuée : ils peuvent emprunter en moyenne 185 223€ contre 253 137€ pour les couples, un montant inférieur de 36%. La durée de remboursement se situe à 21 ans, c'est-à-dire un peu plus que la moyenne des crédits immobiliers qui s'établit à 20 ans et 1 mois selon l'Observatoire Crédit Logement. La relative faiblesse des taux d’intérêt permet de compenser les prix élevés de l’immobilier en empruntant sur une durée plus longue.

L'étude pointe également l'exigence d'apport personnel, supérieure pour les célibataires. Ils doivent en moyenne miser 63 657€, soit 34% du montant emprunté et une hausse de 4,6% sur un an, alors que l'apport personnel moyen observé chez les couples se situe autour de 11% du montant du prêt.

La crise sanitaire a renforcé la vigilance des banques. Deux revenus sont toujours plus rassurants qu'un seul. En cas de perte d'emploi, le risque est divisé par deux. Pour rester dans les clous de l'endettement, à savoir 35% maximum des revenus nets (assurance incluse), les emprunteurs doivent mobiliser davantage d'apport personnel, surtout s'ils sont seuls dans l'aventure.

Résultat, les primo-solos, c'est-à-dire les célibataires qui achètent pour le première fois, étaient moins nombreux en 2021. Leur part a baissé de 7 points par rapport à 2019. Parmi les emprunteurs en solo, 17% sont des secundo-accédants.

Autre problème que ne révèle pas l’étude : emprunter seul signifie supporter seul le poids de l'assurance de prêt immobilier. À deux, le coût de l’assurance est réparti sur chaque tête, au bas mot à 50% du montant emprunté pour chacun. Un célibataire doit assumer une couverture 100% du montant du prêt.

L'immobilier ancien privilégié

Les acheteurs en solo jettent leur dévolu sur les biens anciens. Près de 78% acquièrent dans l'ancien, contre 22% dans le neuf, dont 4% qui font construire. À 56% le bien acquis concerne un appartement.

Et qui dit ancien, dit généralement travaux. 25% des emprunteurs célibataires se lancent dans des travaux de rénovation d'un montant moyen de 46 141€ soit près de 25% du montant emprunté. Seuls 15% bénéficient d'un PTZ d'un montant moyen de 50 654€. Pour rappel, le PTZ est un prêt aidé à taux zéro, réservé aux primo-accédants de leur résidence principale.

Quant à la localisation du logement, un tiers des célibataires portent leur choix sur les villes moyennes, où l'immobilier est en général plus abordable que dans les grands centres urbains. Logiquement, ils restent toujours près de leur emploi, raison pour laquelle une majorité s'installe en banlieue des grosses métropoles comme Paris, Lyon, Toulouse, Nantes ou encore Marseille.

L'immobilier, valeur refuge sur fond de taux en hausse

Que pensent les primo-solos du marché immobilier ? 46% estiment que c'est le bon moment d'acheter contre 43% des acheteurs en général. Si l'immobilier constitue toujours une valeur refuge, 28% s'engagent pour réaliser un placement. L'étude indique que "la crise a d'ailleurs amplifié le sentiment d'opportunité sur le marché de l'immobilier : 61% des primo-solos affirment avoir plus tendance à considérer l'immobilier comme une valeur sûre en matière de placement depuis la crise du coronavirus".

31% ont tendance à penser que leur pouvoir d'achat va s'améliorer, mais une majorité penche pourtant pour une augmentation des prix dans les 6 prochains mois (67%). Quant à ceux qui portent un projet, 52% ont confiance de le mener à terme dans les 6 prochains mois.

Dernier doute et non des moindres, 65% craignent une hausse des taux d'intérêt. Qui pourrait leur donner tort ? La situation montre que la tendance haussière est enclenchée. Les banques ont relevé leurs barèmes de taux en février, après avoir observé un statu quo quasi généralisé en janvier. La remontée brutale de l'inflation (3,6% sur un an) et la pression sur le rendement de l'emprunt obligataire de l'État français à 10 ans imposent un ajustement des taux d'intérêt des crédits immobiliers aux particuliers. Il est toujours propice d’emprunter, les taux étant largement inférieurs à l’inflation, avec une moyenne toutes durées confondues à 1,07% en janvier dernier (hors assurance et coût des sûretés).

Mais le mouvement n'est pas prêt de s'arrêter à cause du conflit armé russo-ukrainien qui fait peser une lourde menace sur l'économie mondiale et sur l'inflation en Europe en particulier. Face aux risques inflationnistes, la Banque Centrale Européenne sera prochainement amenée à relever ses taux directeurs, ce qui signifie un loyer de l'argent plus cher pour les banques et par capillarité, plus cher pour les ménages emprunteurs.

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Changer d’assurance emprunteur : pourquoi, comment, quand, conditions… les 4 questions essentielles

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Or, les écarts de tarifs entre les contrats proposés par les banques (assurances de groupe) et ceux proposés par les assureurs externes (assurances déléguées) sont souvent considérables. En mettant en concurrence plusieurs offres, vous pouvez : réduire le montant de vos cotisations mensuelles ; diminuer le coût total de votre crédit immobilier ; augmenter votre capacité d’emprunt ou votre pouvoir d’achat. Mais l’économie n’est pas le seul argument. Un changement d’assurance permet également d’obtenir une meilleure couverture. En effet, si tous les contrats intègrent a minima les garanties décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), d’autres garanties essentielles comme l’invalidité, l’incapacité ou encore la perte d’emploi peuvent varier fortement d’un assureur à l’autre. Par exemple : Les pathologies du dos et les troubles psychologiques sont exclus dans les contrats de groupe. Dans les offres concurrentes, ces maladies dites non objectivables font généralement l’objet d’une option de rachat. Les professions et les activités sportives dites « à risques » peuvent être pénalisées par des surprimes, voire des exclusions totales. Changer d’assurance emprunteur peut donc vous permettre de bénéficier de garanties plus adaptées à votre profil et à vos besoins, tout en conservant un tarif compétitif. Quand changer d’assurance emprunteur ? Avant la loi Lemoine, la résiliation était strictement encadrée. Il fallait respecter un délai spécifique : la loi Hamon (juillet 2014) permettait de changer d’assurance dans les 12 premiers mois suivant la signature du prêt ; la loi Bourquin (janvier 2018) autorisait un changement à chaque date anniversaire du contrat, sous réserve de respecter un préavis. Depuis juin 2022, la loi Lemoine a bouleversé la donne : vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais ni pénalités. Cette liberté totale concerne aussi bien les nouveaux emprunteurs que ceux ayant souscrit leur crédit depuis plusieurs années. Concrètement, cela signifie que vous n’avez plus à attendre une date spécifique. Vous pouvez : demander plusieurs devis chez des assureurs concurrents dès aujourd’hui comparer les garanties puis transmettre votre demande de substitution à votre banque. Bon à savoir : la banque dispose d’un délai maximum de 10 jours ouvrés pour répondre à votre demande. Si toutes les conditions légales sont respectées, elle ne peut s’y opposer. Comment substituer mon contrat d’assurance de prêt ? La substitution d’une assurance emprunteur suit un processus simple, mais qui doit être respecté avec rigueur. Voici les étapes clés : 1. Comparer les contrats existants Avant toute chose, analysez votre contrat actuel. Identifiez les garanties incluses, les exclusions, les franchises et le coût. Comparez ensuite ces éléments avec les offres concurrentes disponibles sur le marché via un comparateur d’assurance de prêt. 2. Vérifier l’équivalence des garanties La banque exigera que votre nouveau contrat propose un niveau de garanties au moins équivalent à celui exigé pour votre prêt (voir plus bas). 3. Souscrire au nouveau contrat Une fois l’assureur choisi, vous devez signer le nouveau contrat. Le prestataire vous fournit un certificat d’adhésion ainsi que les conditions générales et particulières. 4. Transmettre la demande à la banque Vous devez ensuite envoyer à votre banque : la lettre de résiliation de votre ancienne assurance le certificat d’adhésion du nouveau contrat les conditions générales et particulières du nouvel assureur. 5. Attendre la validation de la banque La banque examine la demande et, si les garanties sont jugées équivalentes, elle doit l’accepter et modifier l’offre de prêt par avenant, rédigé gratuitement. Le tout doit être finalisé dans un délai de 10 jours ouvrés. Astuce pratique : un courtier en assurance de prêt peut vous aider à sélectionner le contrat adapté, il peut également se charger pour vous de toutes les démarches administratives de résiliation. Cela facilite grandement la transition et garantit le respect de l’équivalence de couverture. Qu’est-ce que l’équivalence de garanties ? C’est le point central de toute substitution d’assurance emprunteur. Pour protéger la banque (et donc assurer le remboursement du crédit), la loi impose que votre nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui initialement exigé. Le rôle du CCSF Le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a défini 18 critères de garanties minimales pour les risques décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), invalidité et incapacité, ainsi que 8 critères spécifiques pour la garantie perte d’emploi. La banque peut exiger au maximum : 11 critères parmi les 18 pour les garanties principales 4 critères parmi les 8 pour la garantie perte d’emploi. La Fiche Standardisée d’Information (FSI) Pour vous aider à comparer objectivement les offres, la banque doit vous remettre une FSI (Fiche Standardisée d’Information) dès la simulation de prêt. Ce document précise : le détail des garanties exigées le niveau de couverture attendu le coût estimatif de l’assurance la possibilité de changer d’assurance en cours de prêt. Exemple concret Si votre banque exige une couverture en cas d’incapacité temporaire totale de travail (ITT), le nouveau contrat devra inclure cette garantie dans des conditions équivalentes (durée de franchise, taux d’invalidité retenu, exclusions, etc.). Sans cette équivalence, la banque est en droit de refuser votre demande de substitution. Il s’agit du seul et unique motif de refus valable ; toute autre raison invoquée par la banque sera invalidée par la réglementation. Ce qu’il faut retenir Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités. Ce changement peut vous permettre de réaliser des économies substantielles et/ou de mieux adapter vos garanties à votre profil. La démarche de substitution est simple : comparer, vérifier l’équivalence, souscrire au nouveau contrat et transmettre le dossier à la banque. L’équivalence de garanties est une obligation légale : sans elle, la banque peut refuser le changement. Le changement d’assurance emprunteur est une opportunité à saisir pour alléger le coût de votre crédit immobilier et sécuriser votre projet dans les meilleures conditions. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de septembre 2025 pour mesurer l’intérêt financier de changer d’assurance de prêt.

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Assurance de prêt : la seule assurance épargnée par la hausse des tarifs en 2026

Alors que les Français s’apprêtent à subir une énième hausse des tarifs d’assurances auto, santé et habitation pour l’année 2026, une bonne nouvelle vient tempérer ce tableau sombre : l’assurance de prêt immobilier. Contrairement aux autres produits, son prix continue de baisser, une exception qui mérite d’être analysée. Hausse généralisée des tarifs d’assurance en 2026 Le cabinet d’actuariat Addactis a déjà annoncé la couleur : les ménages vont devoir faire face à une nouvelle flambée des tarifs d’assurance en 2026. MRH, auto, santé complémentaire, aucun contrat n’échappera à l’inflation en 2026, sauf l’assurance emprunteur (voir plus bas). Mutuelle santé : +3,4 % à +10 % selon les contrats, avec une moyenne de 4,5 % pour les contrats individuels et 5,5 % pour les contrats collectifs. Assurance habitation (MRH) : hausse estimée entre 7,5 % et 8 %, soit une prime annuelle moyenne qui atteindrait 325 € hors taxes. Assurance auto : augmentation de 5 % à 5,5 %, pour une cotisation annuelle qui grimperait en moyenne à 563 € hors taxes. Ces chiffres viennent s’ajouter à une décennie de progressions continues : +16 % pour l’auto +35 % pour l’habitation +50 % pour la santé Sur cette période allant de 2014 à 2024, le taux d’inflation cumulé en France s’élevait à 20,6 %. Pourquoi une telle flambée des prix des assurances ? Plusieurs facteurs expliquent ces hausses successives : Pour l’assurance santé complémentaire : la dérive structurelle des dépenses médicales (+4 à 5 % par an depuis 2019) et les transferts de charges de l’Assurance Maladie vers les complémentaires. Pour l’habitation : le coût croissant des événements climatiques (inondations, sécheresses, tempêtes, feux de forêt), combiné à l’inflation sur les matériaux de construction et la mise en place de la surprime Cat’ Nat’ en 2025. Pour l’auto : les coûts de réparation (+4,4 % sur un an), la sinistralité liée aux grêlons et autres aléas climatiques, ainsi que la complexité croissante des véhicules électriques et hybrides, plus chers à réparer. Il en résulte un alourdissement annuel du budget des ménages, sans réelle perspective de stabilisation. Le mouvement haussier est promis à devenir une tendance de fond selon les experts. Assurance emprunteur : l’exception qui résiste en 2026 À contre-courant de cette inflation généralisée, l’assurance de prêt immobilier fait figure d’exception. Depuis 2022, la loi Lemoine a profondément transformé ce marché, ouvrant la voie à davantage de concurrence et entraînant une baisse significative des tarifs. La loi Lemoine, catalyseur de la baisse Adoptée en 2022, cette loi a introduit 3 réformes majeures : Résiliation infra-annuelle : possibilité de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date anniversaire. Accès facilité : suppression du questionnaire médical pour les prêts de moins de 200 000 € remboursés avant 60 ans. Droit à l’oubli renforcé : réduction des délais pour les anciens malades du cancer et de l’hépatite C. Des baisses tarifaires concrètes Entre 2020 et 2025, selon les relevés du courtier Magnolia.fr, les tarifs de l’assurance emprunteur externe (hors banque) ont chuté de 27 % en moyenne. Pour les profils seniors (+45 ans), la baisse atteint même 35 %. Avec la loi Lemoine, l’arrivée de nouveaux acteurs a intensifié la concurrence. Même les banques ont dû revoir certains de leurs tarifs à la baisse. Cette loi permet en effet de substituer le contrat quand l’assuré le souhaite, et ce, sans frais, sans délai de préavis ni engagement minimum de souscription, contrairement aux assurances santé, habitation et auto qui exigent un an révolu pour résilier. Dès lors que le contrat concurrent présente une équivalence de niveau de garanties, la banque est tenue de l’accepter, dans un délai légal de 10 jours ouvrés. Une sinistralité contenue Contrairement à l’assurance santé, où l’explosion des dépenses pèse sur les cotisations, l’assurance emprunteur bénéficie de plusieurs facteurs favorables : Espérance de vie en hausse : en 2024, elle atteignait 80,1 ans pour les hommes et 85,7 ans pour les femmes, selon le Centre d’Observation de la Société. Amélioration des conditions de vie : meilleure prise en charge médicale, prévention accrue, suivi plus rigoureux des emprunteurs. Assurance emprunteur : un vrai levier d’économies En 2026, alors que les autres postes explosent, négocier ou changer son assurance de prêt immobilier peut générer des économies plus que substantielles. Prenons l’exemple d’un couple de 40 ans qui emprunte 200 000 € sur 20 ans et souscrit une assurance emprunteur avec une quotité d’assurance de 100% sur chaque tête : Avec une assurance bancaire au taux moyen de 0,36% : coût total de 28 800 € Avec une assurance alternative à un taux entre 0,15% et 0,22% selon simulation en ligne : coût total entre 12 000 € et 16 800 €, soit une économie allant jusqu’à 14 800 € sur la durée du prêt Ces marges sont possibles grâce à la mise en concurrence et aux baisses structurelles du marché. Si la quotité est répartie à 50% sur chaque emprunteur, l’économie potentielle est doublée. Important : n’attendez pas pour pour substituer l’assurance. Plus tôt vous engagez la démarche après la signature de l’offre de prêt, plus élevé sera le gain, le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû. Dans ce contexte, l’assurance de prêt immobilier apparaît comme le dernier rempart contre l’inflation généralisée des assurances. Pour les emprunteurs, l’année 2026 offrira une nouvelle occasion de comparer, négocier et optimiser ce poste de dépense stratégique.

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