Crédit immobilier : plus difficile quand on est seul

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Se lancer dans un projet immobilier en solo est plus compliqué qu’à deux : les revenus et l'apport personnel sont souvent plus faibles dans un contexte de prix toujours élevés et de règles d'octroi restrictives qui s'appliquent à tous. La part des emprunteurs achetant seuls a diminué en 2021 selon l'Observatoire Mon 1er Achat SeLoger & Empruntis. Seulement 4 candidats sur 10 parviennent actuellement à obtenir leur financement bancaire. Et ce n'est pas la hausse récente des taux qui va faciliter la démarche des futurs accédants.

Célibataire versus couple

L'étude menée par SeLoger, site spécialisé dans la diffusion d'annonces immobilières, et le courtier Empruntis s'est intéressée aux conditions d'accès au crédit réservées aux personnes qui ont acquis un bien immobilier seules en 2021. Tout le monde n'est pas logé à la même enseigne, les banques se révèlent plus tatillonnes avec les célibataires qu'avec les couples.

Alors que 5 candidats vivant seuls sur 10 arrivaient à décrocher un emprunt immobilier en 2019, ils ne sont plus que 4 sur 10 aujourd'hui. Les célibataires paient le fait d'être seuls pour mener à terme un projet immobilier, car vivre en solo signifie, en général, des revenus moindres que ceux des couples.

En moyenne, les célibataires gagnent 3 873€ bruts par mois contre 5 264€ pour les couples du même âge. Leur capacité d'endettement est alors diminuée : ils peuvent emprunter en moyenne 185 223€ contre 253 137€ pour les couples, un montant inférieur de 36%. La durée de remboursement se situe à 21 ans, c'est-à-dire un peu plus que la moyenne des crédits immobiliers qui s'établit à 20 ans et 1 mois selon l'Observatoire Crédit Logement. La relative faiblesse des taux d’intérêt permet de compenser les prix élevés de l’immobilier en empruntant sur une durée plus longue.

L'étude pointe également l'exigence d'apport personnel, supérieure pour les célibataires. Ils doivent en moyenne miser 63 657€, soit 34% du montant emprunté et une hausse de 4,6% sur un an, alors que l'apport personnel moyen observé chez les couples se situe autour de 11% du montant du prêt.

La crise sanitaire a renforcé la vigilance des banques. Deux revenus sont toujours plus rassurants qu'un seul. En cas de perte d'emploi, le risque est divisé par deux. Pour rester dans les clous de l'endettement, à savoir 35% maximum des revenus nets (assurance incluse), les emprunteurs doivent mobiliser davantage d'apport personnel, surtout s'ils sont seuls dans l'aventure.

Résultat, les primo-solos, c'est-à-dire les célibataires qui achètent pour le première fois, étaient moins nombreux en 2021. Leur part a baissé de 7 points par rapport à 2019. Parmi les emprunteurs en solo, 17% sont des secundo-accédants.

Autre problème que ne révèle pas l’étude : emprunter seul signifie supporter seul le poids de l'assurance de prêt immobilier. À deux, le coût de l’assurance est réparti sur chaque tête, au bas mot à 50% du montant emprunté pour chacun. Un célibataire doit assumer une couverture 100% du montant du prêt.

L'immobilier ancien privilégié

Les acheteurs en solo jettent leur dévolu sur les biens anciens. Près de 78% acquièrent dans l'ancien, contre 22% dans le neuf, dont 4% qui font construire. À 56% le bien acquis concerne un appartement.

Et qui dit ancien, dit généralement travaux. 25% des emprunteurs célibataires se lancent dans des travaux de rénovation d'un montant moyen de 46 141€ soit près de 25% du montant emprunté. Seuls 15% bénéficient d'un PTZ d'un montant moyen de 50 654€. Pour rappel, le PTZ est un prêt aidé à taux zéro, réservé aux primo-accédants de leur résidence principale.

Quant à la localisation du logement, un tiers des célibataires portent leur choix sur les villes moyennes, où l'immobilier est en général plus abordable que dans les grands centres urbains. Logiquement, ils restent toujours près de leur emploi, raison pour laquelle une majorité s'installe en banlieue des grosses métropoles comme Paris, Lyon, Toulouse, Nantes ou encore Marseille.

L'immobilier, valeur refuge sur fond de taux en hausse

Que pensent les primo-solos du marché immobilier ? 46% estiment que c'est le bon moment d'acheter contre 43% des acheteurs en général. Si l'immobilier constitue toujours une valeur refuge, 28% s'engagent pour réaliser un placement. L'étude indique que "la crise a d'ailleurs amplifié le sentiment d'opportunité sur le marché de l'immobilier : 61% des primo-solos affirment avoir plus tendance à considérer l'immobilier comme une valeur sûre en matière de placement depuis la crise du coronavirus".

31% ont tendance à penser que leur pouvoir d'achat va s'améliorer, mais une majorité penche pourtant pour une augmentation des prix dans les 6 prochains mois (67%). Quant à ceux qui portent un projet, 52% ont confiance de le mener à terme dans les 6 prochains mois.

Dernier doute et non des moindres, 65% craignent une hausse des taux d'intérêt. Qui pourrait leur donner tort ? La situation montre que la tendance haussière est enclenchée. Les banques ont relevé leurs barèmes de taux en février, après avoir observé un statu quo quasi généralisé en janvier. La remontée brutale de l'inflation (3,6% sur un an) et la pression sur le rendement de l'emprunt obligataire de l'État français à 10 ans imposent un ajustement des taux d'intérêt des crédits immobiliers aux particuliers. Il est toujours propice d’emprunter, les taux étant largement inférieurs à l’inflation, avec une moyenne toutes durées confondues à 1,07% en janvier dernier (hors assurance et coût des sûretés).

Mais le mouvement n'est pas prêt de s'arrêter à cause du conflit armé russo-ukrainien qui fait peser une lourde menace sur l'économie mondiale et sur l'inflation en Europe en particulier. Face aux risques inflationnistes, la Banque Centrale Européenne sera prochainement amenée à relever ses taux directeurs, ce qui signifie un loyer de l'argent plus cher pour les banques et par capillarité, plus cher pour les ménages emprunteurs.

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Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

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déclaration sport assurance emprunteur

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Ce formulaire doit être rempli de manière honnête et en toute bonne foi pour éviter à l'avenir un refus de prestations voire la nullité du contrat pour fausse déclaration.  Votre âge, votre profession, les caractéristiques du prêt, ainsi que votre état de santé font partie des informations demandées. La pratique sportive est également une donnée importante pour l'assureur. Faire du sport est en soi un comportement vertueux pour rester en forme, mais si l'activité est considérée à risques, la couverture proposée prend une autre dimension en raison de la probabilité accrue de blessures voire de mortalité. À noter que le questionnaire de santé est supprimé sous certaines conditions depuis le 1er juin 2022 en vertu de la loi Lemoine : tout prêt de moins de 200 000€ remboursé avant les 60 ans de l'emprunteur n'est plus soumis à la sélection médicale. La pratique d'un sport à risques, de même que le fait de fumer, doivent toujours être renseignés. Quels sont les sports dits à risques ? 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Certaines pratiques plus grand public comme l'équitation ou le VTT sont aussi dans le classement de tête des sports entraînant de nombreux accidents. Si vous êtes licencié au sein de la fédération du sport en question, vous êtes normalement couvert par l'assurance responsabilité civile qui vous couvre si vous blessez autrui ou causez des dommages matériels. Cela ne garantit pas vos propres dommages corporels. Protégez-vous en toutes circonstances avec une assurance sportive ou une garantie des accidents de la vie (GAV), un argument à faire valoir lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. Les conséquences d'un sport à risques sur l'assurance de prêt Il faut distinguer entre pratique occasionnelle (initiation, baptême), pratique récurrente (avec licence ou non, concours ou compétition) et professionnelle (rémunération ou gain de sponsoring). La pratique occasionnelle n'entraîne aucun surcoût. En revanche, si l'activité est habituelle ou exercée à titre professionnel, les contrats appliquent des surprimes assurance emprunteur et des exclusions de garanties, ou refusent le bénéfice de l'assurance si les risques sont jugés trop élevés. L'assureur va chercher à savoir la fréquence des séances sportives, le matériel utilisé, les lieux de pratique, également l'altitude (alpinisme, parapente, etc.) pour estimer les risques au plus juste. Les contrats proposés par les banques sont rarement adaptés à la couverture des sports à risques, contrairement aux offres alternatives dont la plupart incluent l'option rachat d'exclusion de garantie (sauf pour les sports les plus dangereux comme le parachutisme ou l'alpinisme). Cette opportunité est possible en contrepartie d'une majoration, appelée surprime. Certains assureurs ont mis en place des contrats spécifiques pour les pratiquants de sports dangereux, en particulier pour les sportifs professionnels, ce qui permet une couverture et une tarification sur-mesure. En plus de la surprime, l'assureur peut imposer une franchise au moment de la souscription. Celle-ci prend la forme d'un délai de carence avant l'intervention des garanties ou d'une indemnisation réduite dans le temps ou son montant. Si vous débutez un sport à risques après l'adhésion au contrat d'assurance emprunteur, vous devez en informer votre assureur. En fonction du sport et des conditions de la pratique, celui-ci pourra vous proposer de racheter une exclusion de garantie ou de souscrire un nouveau contrat en interne ou chez un prestataire concurrent à cause de l'aggravation du risque assuré. Si votre contrat en cours n'est plus adapté à votre pratique sportive ou qu'il vous coûte trop cher, la solution existe : avec la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. Vous avez ainsi l'opportunité d'être couvert au juste prix.

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Hausse du taux d'usure au 1er octobre 2022 : sera-t-il plus facile d'emprunter ?

La hausse des taux d'usure au 1er octobre est une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs. Sera-t-elle suffisante pour faciliter l'accès au crédit immobilier ? Hausse des taux d'usure "bien proportionnée" La Banque de France a mis un terme au suspens en dévoilant ce mercredi 28 septembre les nouveaux taux maximum légaux des crédits immobiliers pour le dernier trimestre 2022. Comme énoncé dans les précédents communiqués de l'institution, les taux d’usure au 1er octobre 2022 seront bien relevés, selon l'application de la formule mathématique habituelle, à savoir la moyenne des TAEG (Taux Annuel Effectif Global) accordés le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Ce qui donne : 3,03% au lieu de 2,60% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans 3,05% au lieu de 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus. Critiquée pour son immobilisme depuis plusieurs semaines, face à une crise du crédit immobilier sans précédent qui a mis sur la touche des milliers de ménages portant solvables, la BdF campe sur ses positions, estimant cette "hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier". Hostile à tout changement de la méthode de calcul, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau, a indiqué à la commission des finances de l'Assemblée nationale le 27 septembre qu'"un relèvement exceptionnel des taux de l'usure - dont le rôle est de protéger les consommateurs - n'est ni souhaitable ni nécessaire". Les taux d'usure du T4 2022 seront publiés au Journal Officiel le 30 septembre pour une entrée en vigueur le 1er octobre. Crédit immobilier en 2022 : un vrai chemin de croix Force est de constater que la révision des taux d'usure pour ce T4 2022 est significative : 48 points de base supplémentaires pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus, soit la majorité des crédits distribués. Premiers témoins des espoirs déçus des candidats à l'emprunt immobilier, les courtiers sont plutôt circonspects et attendent de voir comment vont évoluer les taux d'intérêt. Si marquée soit-elle, la hausse des taux d'usure sera de facto insuffisante si les taux d'intérêt continuent leur fuite en avant. Depuis la vive progression des taux bancaires en 2022, consécutive à une inflation forte et accélérée, à la récente hausse des taux de la BCE et à l'évolution des taux obligataires, de plus en plus de demandes de crédits immobiliers sont rejetées, car leur TAEG excède le seuil de l'usure. En cause, non pas la solvabilité des candidats, mais un calcul des taux maximum autorisés en décalage avec la réalité du terrain. Selon les courtiers, près de 50% des demandes de financement sur deux auraient échoué depuis juillet, car désolvabilisées par l'usure. Cela fait des mois que l'écart entre le taux débiteur de la banque et le taux d'usure est alors trop faible pour intégrer tous les autres frais liés à l'obtention du crédit (frais de dossier, garantie, assurance prêt immobilier). Au-delà d’opérer un frein sur la production de crédits, cette situation a poussé les intermédiaires à manifester devant la BdF le 20 septembre dernier et l’un d’entre eux, à créer un site dédié aux refus de prêt. Un répit de courte durée Les taux d'intérêt restent avantageux et propices à l'achat immobilier. Actuellement, un crédit sur 15 ans se négocie en moyenne entre 1,75% et 2% (hors assurance emprunteur), et sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen oscille entre 1,85% et 2,40%. Mais la stagnation de l'usure sur trois mois bloque l'accès au crédit dans une période où les taux évoluent rapidement à la hausse. La révision inédite de l'usure de près de 50 points devrait permettre de débloquer de nombreux dossiers en cours, ceux dont le taux d'intérêt ne dépasse pas 2,40%. Cette bouffée d'oxygène risque pourtant d'être de courte durée, car les taux vont continuer de grimper en octobre. La crainte est en effet que les banques décident d'augmenter leurs barèmes si l'OAT française sur 10 ans continue de progresser aussi vite. Cet indicateur qui permet aux établissements bancaires de fixer les taux de crédit a atteint 2,941% au cours de la journée du 28 septembre ; il y a un an, il évoluait en territoire négatif. Si les banques doivent se refinancer à des taux toujours plus élevés, elles n'auront d'alternative que de rehausser les taux d'emprunt proposés aux ménages pour éviter de prêter à perte... ou de fermer le robinet du crédit. Les prochaines semaines seront cruciales pour savoir si cette ultime hausse de l'usure en 2022 va réellement débloquer une situation inédite et pour le moins aberrante où le crédit immobilier est bon marché mais inaccessible.