Crédit immobilier : plus difficile quand on est seul

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Se lancer dans un projet immobilier en solo est plus compliqué qu’à deux : les revenus et l'apport personnel sont souvent plus faibles dans un contexte de prix toujours élevés et de règles d'octroi restrictives qui s'appliquent à tous. La part des emprunteurs achetant seuls a diminué en 2021 selon l'Observatoire Mon 1er Achat SeLoger & Empruntis. Seulement 4 candidats sur 10 parviennent actuellement à obtenir leur financement bancaire. Et ce n'est pas la hausse récente des taux qui va faciliter la démarche des futurs accédants.

Célibataire versus couple

L'étude menée par SeLoger, site spécialisé dans la diffusion d'annonces immobilières, et le courtier Empruntis s'est intéressée aux conditions d'accès au crédit réservées aux personnes qui ont acquis un bien immobilier seules en 2021. Tout le monde n'est pas logé à la même enseigne, les banques se révèlent plus tatillonnes avec les célibataires qu'avec les couples.

Alors que 5 candidats vivant seuls sur 10 arrivaient à décrocher un emprunt immobilier en 2019, ils ne sont plus que 4 sur 10 aujourd'hui. Les célibataires paient le fait d'être seuls pour mener à terme un projet immobilier, car vivre en solo signifie, en général, des revenus moindres que ceux des couples.

En moyenne, les célibataires gagnent 3 873€ bruts par mois contre 5 264€ pour les couples du même âge. Leur capacité d'endettement est alors diminuée : ils peuvent emprunter en moyenne 185 223€ contre 253 137€ pour les couples, un montant inférieur de 36%. La durée de remboursement se situe à 21 ans, c'est-à-dire un peu plus que la moyenne des crédits immobiliers qui s'établit à 20 ans et 1 mois selon l'Observatoire Crédit Logement. La relative faiblesse des taux d’intérêt permet de compenser les prix élevés de l’immobilier en empruntant sur une durée plus longue.

L'étude pointe également l'exigence d'apport personnel, supérieure pour les célibataires. Ils doivent en moyenne miser 63 657€, soit 34% du montant emprunté et une hausse de 4,6% sur un an, alors que l'apport personnel moyen observé chez les couples se situe autour de 11% du montant du prêt.

La crise sanitaire a renforcé la vigilance des banques. Deux revenus sont toujours plus rassurants qu'un seul. En cas de perte d'emploi, le risque est divisé par deux. Pour rester dans les clous de l'endettement, à savoir 35% maximum des revenus nets (assurance incluse), les emprunteurs doivent mobiliser davantage d'apport personnel, surtout s'ils sont seuls dans l'aventure.

Résultat, les primo-solos, c'est-à-dire les célibataires qui achètent pour le première fois, étaient moins nombreux en 2021. Leur part a baissé de 7 points par rapport à 2019. Parmi les emprunteurs en solo, 17% sont des secundo-accédants.

Autre problème que ne révèle pas l’étude : emprunter seul signifie supporter seul le poids de l'assurance de prêt immobilier. À deux, le coût de l’assurance est réparti sur chaque tête, au bas mot à 50% du montant emprunté pour chacun. Un célibataire doit assumer une couverture 100% du montant du prêt.

L'immobilier ancien privilégié

Les acheteurs en solo jettent leur dévolu sur les biens anciens. Près de 78% acquièrent dans l'ancien, contre 22% dans le neuf, dont 4% qui font construire. À 56% le bien acquis concerne un appartement.

Et qui dit ancien, dit généralement travaux. 25% des emprunteurs célibataires se lancent dans des travaux de rénovation d'un montant moyen de 46 141€ soit près de 25% du montant emprunté. Seuls 15% bénéficient d'un PTZ d'un montant moyen de 50 654€. Pour rappel, le PTZ est un prêt aidé à taux zéro, réservé aux primo-accédants de leur résidence principale.

Quant à la localisation du logement, un tiers des célibataires portent leur choix sur les villes moyennes, où l'immobilier est en général plus abordable que dans les grands centres urbains. Logiquement, ils restent toujours près de leur emploi, raison pour laquelle une majorité s'installe en banlieue des grosses métropoles comme Paris, Lyon, Toulouse, Nantes ou encore Marseille.

L'immobilier, valeur refuge sur fond de taux en hausse

Que pensent les primo-solos du marché immobilier ? 46% estiment que c'est le bon moment d'acheter contre 43% des acheteurs en général. Si l'immobilier constitue toujours une valeur refuge, 28% s'engagent pour réaliser un placement. L'étude indique que "la crise a d'ailleurs amplifié le sentiment d'opportunité sur le marché de l'immobilier : 61% des primo-solos affirment avoir plus tendance à considérer l'immobilier comme une valeur sûre en matière de placement depuis la crise du coronavirus".

31% ont tendance à penser que leur pouvoir d'achat va s'améliorer, mais une majorité penche pourtant pour une augmentation des prix dans les 6 prochains mois (67%). Quant à ceux qui portent un projet, 52% ont confiance de le mener à terme dans les 6 prochains mois.

Dernier doute et non des moindres, 65% craignent une hausse des taux d'intérêt. Qui pourrait leur donner tort ? La situation montre que la tendance haussière est enclenchée. Les banques ont relevé leurs barèmes de taux en février, après avoir observé un statu quo quasi généralisé en janvier. La remontée brutale de l'inflation (3,6% sur un an) et la pression sur le rendement de l'emprunt obligataire de l'État français à 10 ans imposent un ajustement des taux d'intérêt des crédits immobiliers aux particuliers. Il est toujours propice d’emprunter, les taux étant largement inférieurs à l’inflation, avec une moyenne toutes durées confondues à 1,07% en janvier dernier (hors assurance et coût des sûretés).

Mais le mouvement n'est pas prêt de s'arrêter à cause du conflit armé russo-ukrainien qui fait peser une lourde menace sur l'économie mondiale et sur l'inflation en Europe en particulier. Face aux risques inflationnistes, la Banque Centrale Européenne sera prochainement amenée à relever ses taux directeurs, ce qui signifie un loyer de l'argent plus cher pour les banques et par capillarité, plus cher pour les ménages emprunteurs.

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Changement d’assurance emprunteur : devez-vous payer des pénalités ?

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Achat immobilier : les bonnes nouvelles pour emprunter en 2024

Après une année 2023 particulièrement difficile pour le marché immobilier, l’activité reprend doucement grâce à la conjonction de plusieurs facteurs. L’accès au crédit se desserre quelque peu, même si on attendait des mesures plus pertinentes de la part des autorités financières. Taux d’intérêts, niveau de l’apport personnel, règles d’octroi, prix des logements, voici les nouvelles données à retenir pour ce début d’année 2024. Taux d’emprunt immobilier en baisse On assiste au retour des taux inférieurs à 4% en 2024. C’est le premier moteur du marché : le niveau des taux joue sur la capacité d’emprunt des ménages. Les taux ont commencé à stagner fin 2023 avant d’être orientés à la baisse en janvier dernier. Le meilleur taux sur 20 ans se situe désormais autour de 3,70%, la moyenne étant à 4,05% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Même sur 25 ans, les dossiers premium peuvent s’endetter sous les 4%. Les profils les moins bien dotés en revenus et en apport personnel écopent de taux au-delà de 5% sur ces deux durées. L’écart avec le taux d’usure doit rester suffisant pour intégrer tous les autres frais liés à l’obtention du crédit. Taux d’usure à un rythme trimestriel Entre février et décembre 2023, le taux d’usure était mensualisé pour contrer la remontée rapide des taux d’intérêts et éviter un trop grand nombre de refus de prêt par l'effet ciseau. La détente sur les taux permet un retour à la révision trimestrielle de l’usure en janvier 2024. Le taux d’usure est fixé à 6,29% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus pour le premier trimestre 2024. Pour mémoire, le taux d’usure est le taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser et son calcul comprend tous les frais inhérents à l’octroi du financement bancaire : intérêts, garantie, frais de dossiers, primes d’assurance emprunteur, etc. L’évolution du taux d’usure tous les trois mois offre une meilleure visibilité aux emprunteurs : ces derniers bénéficient d’un temps plus long pour faire une demande de crédit, sans risquer un changement rapide des conditions monétaires. Apport personnel en baisse La hausse brutale des taux, couplée à la rigidité des normes d’octroi, a renforcé les exigences des banques en matière d’apport personnel. Après une envolée historique ces trois dernières années, l’apport retrouve des niveaux presque « normaux ». Il est en baisse de près de 18,5% en février par rapport à décembre 2023, ce qui représente tout de même un montant moyen de 54 798€ à l’échelle nationale, contre 64 942€.  Deux raisons expliquent ce moindre appétit des banques en matière d’apport : Redynamiser le crédit immobilier après le marasme de 2023 (-40% de production de crédits) Laisser aux emprunteurs une épargne disponible en cas de coup dur. L’apport personnel reste à un niveau élevé, à environ 30% du montant d’une opération. En Île-de-France où l’immobilier est plus cher qu’ailleurs, la mise de fonds est à 6 chiffres, à plus de 150 000€. Crédit immobilier : un peu de lest sur les règles d’octroi Les règles d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière en place depuis janvier 2020 ne bougent pas ou peu : la seule concession accordée par le régulateur est d’abaisser le ratio de travaux pour bénéficier d’une durée de remboursement plus longue.  La durée maximale de remboursement d’un prêt immobilier est fixée à 25 ans, sauf exception où elle peut aller jusqu’à 27 ans :  dans le neuf (achat en VEFA et construction)  dans l’ancien sous condition de travaux de rénovation dont l’enveloppe représente au moins 10% du montant de l’opération, contre 25% auparavant. Le taux d’endettement reste irrémédiablement plafonné à 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise, quel que soit le niveau du reste à vivre. La Banque de France a par ailleurs consenti à une seconde chance pour certaines demandes refusées. Retrouvez les conditions pour le réexamen d’un prêt immobilier refusé en 2024. Signalons également que le gouvernement a suggéré aux banques de mettre en place une nouvelle forme de prêt qui combinerait prêt in fine et crédit classique. Malheureusement, le prêt in fine reste une fausse bonne idée, car, s’il est une solution d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, il n’est nullement conseillé pour l’accession à la propriété compte tenu d’intérêts plus importants que dans un prêt amortissable classique. Prix immobiliers : correction plus marquée en 2024 En 2023, les prix dans l’ancien se sont contentés d’une baisse moyenne très minime de -1% à l’échelle hexagonale (chiffres Fnaim). Le repli a été plus net à Paris (-5,7%), en Île-de-France (-3,6%) et dans les 10 plus grandes villes de province (-2,6%) que dans les communes de taille moyenne (-0,2%) et en zones rurales (-0,4%). Pour l’année 2024, la Fnaim anticipe une correction des prix entre -5% et -7%, tandis que Meilleurs Agents, site référent de l’estimation immobilière, table sur -4%.